發(fā)布時間：2014-07-27 09:37

規(guī)定建筑物區(qū)分所有的必要性
 
    第二次世界大戰(zhàn)之后，各個國家都出現(xiàn)了住房危機。為了解決人們的居住問題，各國政府都紛紛興建高層建筑物。對此，各國政府相繼制定了建筑物區(qū)分所有權的法律或者修改原有的民法以調整不同的所有權人之間的關系。比如比如法國的《住宅分層所有權法》、日本的《建筑物區(qū)分所有法》、奧地利的《區(qū)分所有權法》、德國的《住宅所有權及長期居住權的法律》、美國的《公寓大廈所有權創(chuàng)設之形態(tài)法》、英國的《住宅法》。還有我國香港的《多層大廈條例》、臺灣的《公寓大廈管理條例》。
    而我國在這方面始終沒有一部專門的法律來規(guī)范業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，只是在《土地登記規(guī)則》中有些規(guī)定。07年的10月份《物權法》在眾人的期盼中出臺，關于建筑物區(qū)分所有權，用了一章十三條做出了規(guī)定，但這些規(guī)定卻非常粗糙，籠統(tǒng)，可操作性并不強。與其他國家以及我國香港臺灣地區(qū)相比，顯得過于單薄。
 
我國這方面規(guī)定存在的幾個問題
 
   《物權法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危機建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。”七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。”
   這兩條是物權法中關于共有部分和專有部分的全部規(guī)定，很明顯七十一條告訴我們，可以占有使用收益處分專有部分，但是關于建筑物中哪些屬于專有部分去只字未提。不但沒有具體的規(guī)定，甚至連一個抽象的規(guī)定也沒有。這就使得在實際操作過程中要由法官來自由裁量，這樣看起來是顯得靈活，可以具體問題具體分析，但實際上沒有一個抽象的界定（比如專有部分應該具備什么樣的特點），會使得在斷案的過程中無法可依。
    關于專有部分的界定應當是業(yè)主最為關心的問題，因為業(yè)主對專有部分是可以占有使用收益處分的，專有部分的確定直接關系到業(yè)主的利益問題。這一部分也直接關系到立法之后是不是真的能起到定紛止爭的作用。專有部分范圍過大，影響整個小區(qū)的合理利用，專有部分范圍過小，又影響業(yè)主行使權利。比如建筑物的外墻面、樓頂平臺，是規(guī)定為專有更為合理還是共有更為合理？以建筑物的外墻為例，若規(guī)定建筑物的外墻為專有，那么業(yè)主按自己的喜好和需要，更改自家外墻的顏色以及懸掛各種物品甚至廣告牌，這對其他業(yè)主的居住環(huán)境勢必造成很大的影響；而如果規(guī)定為共有，則業(yè)主要在自家的外墻上更改顏色或懸掛物品，還要經(jīng)整座樓甚至整個小區(qū)的業(yè)主的同意，真是麻煩之極。從這個例子可以看出專有部分的界定（特別是這些特殊部位的界定），筆耕文化傳播，這么一個看似簡單的問題，在生活中將會被無限放大，引發(fā)的麻煩，可能是我們始料不及的。所以法律的規(guī)定怎樣才算是可操作性強，最簡單的回答就是——事無巨細。不然德國法國這些有名的民法發(fā)達的國家，何以民法典達到幾千條之多。
    我們可以從其他地方的立法以及我們自己的立法中看到，建筑物區(qū)分所有中的所有權，其絕對權的性質表現(xiàn)的并不是很突出，反而對所有權的制約成為一個特點。
建筑物區(qū)分所有權中無論是共有還是專有，在權利的行使上都對所有權的絕對權性質做出了較為嚴格的限制，即使是專有也是如此。在整個建筑物區(qū)分所有的制度中，很多規(guī)定都能體現(xiàn)出這種特點，我認為這可以說是區(qū)分所有權立法的一個靈魂。在保證業(yè)主能正常使用這樣一個最低標準之下，盡量不對我的你的還是他的做過分清晰的區(qū)分，因為事實就是很多人住在一座建筑里，很多人住在一個小區(qū)中，這種最初的狀態(tài)就決定了，你不是唯一的所有權人，你的所有權必須受到限制。
    海德格爾曾經(jīng)說過這樣一句話：“法律與自發(fā)之源本無關，而是顯示出一種非原本之虧空方式，法律世界是在日�，F(xiàn)實徒然的，是人的墮落。”姑且不問，人在某一個領域要墮落到什么程度，才需要法律來約束。至少我們可以看到，法律的保護職能不是它唯一的，甚至不是最重要的，而它的限制職能才是最重要的，或者說保護和限制只是一個問題的兩個方面而已。
    有些人可能會問，既然是所有權就是絕對權，那么受到了這么多限制，這還叫所有權嗎？民法就像一棵千年老樹，它身上的枝節(jié)非常的多，并且還會不斷的長出新的枝節(jié)。從古羅馬法到現(xiàn)在，民法的發(fā)展壯大是一個事實，這是縱向來說；從橫向上，各個國家在同一個時期的民法差異也非常的大。我覺得現(xiàn)在很多學者特別怕觸動所謂的民法的根基、傳統(tǒng)、體系。比如haupt教授在提出事實契約這一革命性理論的時候，他主張應該放棄以意思表示作為契約關系成立的基礎，另尋客觀要件。很多學者反對他的觀點，就是因為他觸動到了民法的根基。事實上我也不贊成確立事實契約，但原因不應該是它觸動了民法的根基，而是這種情況還不夠普遍，沒到時機。
    

 

本文編號：7272