發(fā)布時間：2014-12-03 15:40

 

【摘要】 受到安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念影響，中國人非�？粗刈》�，在供需兩旺的市場刺激下，中國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展了十年。期間，大體趨勢是上漲的。隨著土地市場的持續(xù)火熱和過度開發(fā)，作為有限資源的土地，其供應(yīng)量日益減少，供需緊張致使房價不斷攀高，房企依照一貫良好的市場預(yù)期出手拿地，一再推高土地價格，致使拿地成本越來越高，增加了房企的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，消耗了大量的市場購買力，加上高房價讓很多中低收入人群望而卻步，市場消化能力已大不如前，房地產(chǎn)必將經(jīng)歷一次行業(yè)調(diào)整，房價很可能出現(xiàn)起伏。這迫使房企必須調(diào)整投資策略，摒棄粗放的投資模式，加強成本控制。拿地價格是開發(fā)成本中一項重要的組成部分，是一項數(shù)額比重巨大的前期投入，對后續(xù)開發(fā)影響深遠，因此研究開發(fā)用地報價的確定方法是十分有意義的。本文分成開發(fā)方案明晰和不明晰兩種情況來研究開發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價格確定模型。在開發(fā)方案明晰的情況下，構(gòu)造了一個新的報價確定模型，此模型建立在Hanssman-Rivett投標(biāo)報價模型的基礎(chǔ)上，并在計算模型參數(shù)的過程中引入價格指數(shù)，使不同時期的項目具備價格上的可比性，降低了樣本的選取難度。在開發(fā)方案不明晰的情況下，采用和現(xiàn)行開發(fā)方案相同的定價模型，創(chuàng)新之處是在方案比選過程中使用了最小最大后悔值法。然后通過本模型同現(xiàn)行開發(fā)用地報價方法的比對，提出本模型的優(yōu)勢和不足。最后，將兩種情況下的模型應(yīng)用到一宗長春市的土地出讓案例上，以顯示該模型的應(yīng)用價值。本文希望通過提出一種新的投標(biāo)定價方法，為房企提供更科學(xué)的拿地決策工具，提高投資決策的準(zhǔn)確性和合理性，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 

第 1 章 緒論

 

1.1 選題背景

受到安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念影響，中國人非�？粗刈》浚�這造就了中國潛力巨大的房地產(chǎn)市場，在供需兩旺的市場刺激下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了輝煌的十年。

房地產(chǎn)行業(yè)作為基礎(chǔ)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈牽連鋼鐵、水泥、建筑等 30 余個行業(yè)，觸及國民經(jīng)濟的根本，其發(fā)展帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，解決了大量就業(yè)。同時，土地出讓收入又是地方財政收入的主要來源，地方財政對房地產(chǎn)的依存度也非常高。

土地是有限資源，供應(yīng)量在日益減少，而房地產(chǎn)發(fā)展過熱，市場需求量不減，供需緊張致使房價不斷攀高，泡沫越吹越大，威脅國民經(jīng)濟健康和可持續(xù)發(fā)展。一項調(diào)查報告指出，2013年我國城鎮(zhèn)房價收入比達到 12.07，一線城市更是高達25.25，遠大于國際正常水平 6 到 8，普通民眾已經(jīng)不堪房價的重負，社會上呼吁政府調(diào)控房價使之回歸合理水平的聲音不絕于耳。

為了抑制房地產(chǎn)過熱，政府和銀行業(yè)相繼出臺了一系列調(diào)控政策和手段：比如規(guī)定個人購買第二套房首付款需占總購房款的 70%，比如銀行收緊對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，降低甚至取消購房者的房屋貸款利率優(yōu)惠等等。更深層的調(diào)控手段也在醞釀中，比如全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的籌備上線，要求公民登記個人房產(chǎn)信息，為下一步房地產(chǎn)稅的實行提供基礎(chǔ)，最終目的是釋放更多房源，盤活市場存量，緩和購房矛盾，降低住房資源浪費和社會不均。

 

1.2 選題意義

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢迫使房企摒棄粗放的投資模式，加強成本控制。開發(fā)用地的拿地成本正是其中一項重要的成本構(gòu)成，對后續(xù)開發(fā)影響深遠，拿地成本的投入又是通過土地招標(biāo)等出讓方式實現(xiàn)的，因此，研究確定開發(fā)用地投標(biāo)報價的方法對于房企加強成本控制是非常有價值的。現(xiàn)行的投標(biāo)報價方法僅能夠得到最高投標(biāo)報價，也就是報價的上限，而本文創(chuàng)建的模型能夠計算出合理的而非最高的投標(biāo)價格，且同時得到相應(yīng)的中標(biāo)概率，能夠幫助房企獲取更為全面的報價參考信息，這也正是本文選題的意義所在。

 

第 2 章 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價格確定方法

 

2.1 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價格確定方法介紹

2.1.1 基于假設(shè)開發(fā)法的定價思路

地價理論講，“房價決定土地價格”，現(xiàn)行的土地評估方法是根據(jù)未來宗地上的房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)期價格來確定該宗地的價格，該類方法中最常見的是假設(shè)開發(fā)法，一般流程如下：

房企先要調(diào)查待售地塊的內(nèi)外部環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境包括地塊的地理位置、占地面積、容積率、綠地率和建筑密度等因素，外部環(huán)境包括影響地塊發(fā)展的城市（區(qū)域）規(guī)劃、區(qū)域市場狀況、類似項目銷售狀況、周邊土地出讓情況等因素。

然后在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊規(guī)劃指標(biāo)的限制條件，進行項目產(chǎn)品類型（別墅、多層、小高層、高層等）的初步定位和規(guī)劃，并測算出未來相關(guān)產(chǎn)品類型的價格，預(yù)測總銷售收入。

接下來要從預(yù)測的銷售收入中分別扣除全部建設(shè)成本、預(yù)期最低利潤和相關(guān)稅費，得到的剩余部分便是房企能夠承擔(dān)的最高土地價格，將這一價格作為房企投標(biāo)報價參考的上限。由于每個房企有著不同的開發(fā)規(guī)劃、預(yù)期房價、假設(shè)成本和預(yù)期利潤，因此各自的投標(biāo)報價參考的上限一般是不同的。

投標(biāo)過程中每個房企僅有一次報價機會，在價高者得為主要中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)則下，只有盡量給出較高的價格才能提高中標(biāo)的概率，從上述土地價格測算的過程中可以看出，預(yù)期銷售收入較高，承擔(dān)風(fēng)險能力較強，或者愿意犧牲更多預(yù)期利潤的房企更可能中標(biāo)。

2.1.2 現(xiàn)行價格確定方法的步驟

確定開發(fā)用地內(nèi)控價格的步驟可以分成三個階段，見圖2.1

（1）項目調(diào)研階段

1）地塊特征分析

待出讓地塊的特征分為地理特征和經(jīng)濟特征，其中，地理特征包括：

地塊區(qū)位情況，包括地塊所處的城市、行政區(qū)域或非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）。

地塊特征，包括四至范圍、地勢平坦?fàn)顩r、現(xiàn)有居民情況、土地完整情況、地質(zhì)情況等。

規(guī)劃控制要點，包括地塊用途、總占地面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、控高、綠化率等。

經(jīng)濟特征包括：地塊周邊的商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療、文體等社區(qū)配套以及市政配套。

 

2.2 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價格確定方法缺陷

現(xiàn)行拿地價格制定方法基于假設(shè)開發(fā)法，從預(yù)測房價到估計成本，最后得到利潤和地價之和是某個常數(shù)的關(guān)系。該思路相當(dāng)于在項目前期評估階段對開發(fā)過程進行模擬分析，幫助房企提前了解項目將要面臨的風(fēng)險，有利于房企提高風(fēng)險防范能力，一定程度上保障了項目順利開發(fā)，也挖掘出了土地的最大價值。

假設(shè)開發(fā)法揭示了預(yù)期利潤和地價之間的數(shù)量關(guān)系，房企可以通過調(diào)整預(yù)期利潤收益來控制報價，進而提高中標(biāo)幾率。但這個過程中，沒有深入研究利潤、報價和中標(biāo)概率三者之間的數(shù)量關(guān)系，僅憑經(jīng)驗就得出“報價越高，中標(biāo)幾率就越高”的結(jié)論顯然是不可靠的。在實際操作中，投標(biāo)人使用該辦法也不能在確定報價的同時，給出一個中標(biāo)概率可能的范圍。由于缺乏數(shù)據(jù)支持，決策者在做報價決策時不得不依靠主觀判斷，難以做到以微弱優(yōu)勢取勝。

另外，房企拿地的目的是為了獲得利潤，無利可圖的話不會選擇拿地的，反之，想要獲取利潤又必須取得土地使用權(quán)，因此拿地和獲取利潤是互為前提條件的，兩者必須兼顧，傳統(tǒng)的土地定價方法僅僅揭示了拿地成本支出和獲利此消彼長的簡單關(guān)系，這讓很多房企決策者陷入兩難境地，降低報價還是犧牲利潤都存在風(fēng)險，且不易比較。過去十多年里，中國的房地產(chǎn)市場屬于賣方市場，擁有極強的市場購買力和購買欲望，產(chǎn)品供不應(yīng)求，在市場一片大好的環(huán)境下，很多房企毫無忌憚地高價拿地，滯銷風(fēng)險被暫時遺忘。然而，時至 2013 年，房地產(chǎn)過熱發(fā)展引發(fā)的問題開始暴漏出來，以溫州和鄂爾多斯為代表的二三線城市房源已經(jīng)過剩，這迫使房企不得不以價換量，購房者開始產(chǎn)生觀望情緒，購房需求被抑制，房企輕松賺錢的時代成為歷史。當(dāng)下，房企必須摒棄以往不計后果盲目抬高報價的做法，必須運用更為科學(xué)的方法在利潤和報價之間尋找均衡點，以順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤時代到來的歷史潮流。

 

第3 章 房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價格模型.......... 21

3.1開發(fā)方案明晰情況下的內(nèi)控價格模型......... 21

3.1.1 投標(biāo)內(nèi)控價格原型模型........ 21

3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)特點......... 22

第4 章 房地產(chǎn)開發(fā)方案明晰情況下的內(nèi)控價格模型案例應(yīng)用.......29

4.1 地塊分析 ..........29

4.1.1 特征分析 ...........29

第5 章 房地產(chǎn)開發(fā)方案不明晰情況下的內(nèi)控價格模型案例應(yīng)用......... 53

5.1 備選方案擬定 ..........53

5.2 市場情景假定 ..........56

 

第 5 章 房地產(chǎn)開發(fā)方案不明晰情況下的內(nèi)控價格模型案例應(yīng)用

 

依然選取長春市國土局于 2013 年 4 月 18 日出讓的某地塊（2013 年 3 月 15日發(fā)布的〔2013〕24 號公告）作為案例，地塊信息如第 4 章所述。假設(shè)此時，尚不確定采取何種開發(fā)方案，也不確定未來 3 年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)何種情景及其出現(xiàn)的概率。

 

5.1 備選方案擬定

根據(jù)第 4 章中的地塊分析，給出項目的產(chǎn)品定位，擬定將要開發(fā)的產(chǎn)品類型為每棟平均建筑面積 17,000m2左右的33層高層、每棟平均面積 5,000 m2左右的6 層洋房以及面積共計 24,000 m2的商業(yè)產(chǎn)品，在此規(guī)劃范圍內(nèi)考察 3 種開發(fā)方案。

（1）開發(fā)方案 1  

1）開發(fā)計劃

高層 13 棟，總建筑面積 217,940 平方米，共 2020 戶；洋房 9 棟，總建筑面積46,090 平方米，共 276戶；硅谷、蔚山、創(chuàng)新路 3處商業(yè)產(chǎn)品，共計建面 24,000平方米；配套服務(wù)設(shè)施共計建面 1,612 平方米；幼兒園共計建面 2,400 平方米；車位共計建面40,904平方米；人防共計建面146,048平方米。開發(fā)計劃見表5.1。

根據(jù)以往經(jīng)驗和相關(guān)定額完成各種物業(yè)類型建安成本的估算，結(jié)果如下：高層 2650 元/㎡，洋房 3300 元/㎡，商業(yè) 2800 元/㎡，配套服務(wù)設(shè)施 3000 元/㎡，幼兒園3000 元/㎡，車位 3100 元/㎡，人防 3300 元/㎡。由于建安成本屬于較穩(wěn)定的成本支出，本案假定建安成本不隨時間變化。

 

第 6 章 總結(jié)與展望

 

6.1 全文總結(jié)

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天正面臨調(diào)整，房價未來走勢尚未可知，但從目前情況來看，形勢不容樂觀，房企急需調(diào)整以往粗放的投資策略，加強成本控制。本文分開發(fā)方案明晰和開發(fā)方案不明晰兩種情況來研究開發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價格確定模型。在開發(fā)方案明晰的情況下，構(gòu)造了一個新的價格確定模型，該模型建立在Hanssman-Rivett 投標(biāo)報價模型的基礎(chǔ)上，并在計算模型參數(shù)的過程中引入價格指數(shù)，使不同時期的項目具備價格上的可比性，降低了樣本的選取難度。在開發(fā)方案不明晰的情況下，依然采用了和現(xiàn)行開發(fā)方案相同的定價模型，并采用最小最大后悔值法對方案進行比選。最后，將兩種情況下的模型應(yīng)用到了一宗土地出讓案例上，以顯示該模型的應(yīng)用價值。

 

6.2 研究展望

本文希望通過提出一種新的投標(biāo)內(nèi)控價格確定方法，為房企提供更科學(xué)的拿地決策工具，提高決策的準(zhǔn)確性和投資的合理性，但研究深度還遠遠不夠，今后的研究可以從以下四個方面入手：

（1）競標(biāo)人數(shù)

現(xiàn)實中，競標(biāo)人數(shù)受到很多因素的影響，諸如房價、房企的開發(fā)實力等等，這也是投標(biāo)報價領(lǐng)域的研究熱點之一，但多年來始終沒有得到統(tǒng)一的結(jié)論。不妨大膽假設(shè)競標(biāo)人數(shù)可以作為房價的因變量，可以通過統(tǒng)計分析找到競標(biāo)人數(shù)和房價之間的數(shù)量關(guān)系，那么本文模型就可以省掉競標(biāo)人數(shù)這一參數(shù)。

（2）目標(biāo)函數(shù)

在更加關(guān)注社會效益而并非單一的經(jīng)濟效益的情況下，嘗試用期望效用代替期望利潤。

（3）時間價值

為簡化問題，在計算銷售收入和建安成本時未考慮時間價值的影響，可在以后的研究中加以討論。

（4）應(yīng)用范圍

本文創(chuàng)建的房地產(chǎn)開發(fā)方案明晰情況下的投標(biāo)內(nèi)控價格確定模型的應(yīng)用范圍是有局限性的。一方面，此模型建立在Hanssman-Rivett投標(biāo)報價模型的基礎(chǔ)上，同樣受制于原型模型假設(shè)條件的約束，這在應(yīng)用時應(yīng)特別注意；另一方面，篇幅所限，本文僅選取了一宗商住用途的開發(fā)用地案例來應(yīng)用此模型，未能就此模型在其他用途房地產(chǎn)項目——比如純商業(yè)項目的應(yīng)用實踐進行研究，因此作者在此提醒準(zhǔn)備應(yīng)用此模型的企業(yè)或個人，請謹慎將該模型應(yīng)用于非商住用途的項目。

希望今后在房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)報價領(lǐng)域能夠有更多更好的研究成果問世，幫助房企進行科學(xué)理性的投資，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展下去。

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本文編號：10219