[摘要]本文從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成的主要方式及其利弊進(jìn)行分析，并深入剖析集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成的主要因素和作用機(jī)理，為加強(qiáng)我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格管理提供參考和建議。

　　[關(guān)鍵詞]流轉(zhuǎn)；價(jià)格管理；集體建設(shè)用地

　　中圖分類號(hào)：F031.4 文獻(xiàn)標(biāo)示號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2014）S1-

　　隨著城市的擴(kuò)展，土地區(qū)位條件的變化以及帶來的土地區(qū)位價(jià)值的變化，會(huì)使城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生巨大的價(jià)格增值，不論是農(nóng)地征收流轉(zhuǎn)、還是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其價(jià)格都將發(fā)生增值變化。在使農(nóng)地不斷轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的同時(shí)，也使土地的區(qū)位條件發(fā)生相對(duì)變化，相應(yīng)地使土地的價(jià)格也發(fā)生變化。這種變化使集體土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的構(gòu)成除了原有的地價(jià)組成部分以外，也應(yīng)該反映區(qū)位變化造成的價(jià)值的增加。這樣集體土地流轉(zhuǎn)價(jià)格就由農(nóng)地地價(jià)、區(qū)位地價(jià)和未來區(qū)位變化地價(jià)三個(gè)部分組成。
　　1.當(dāng)前集體建設(shè)用地多種流轉(zhuǎn)形式下價(jià)格形成的主要方式及利弊
　　1.1國(guó)家征收土地價(jià)格形成方式
　　國(guó)家根據(jù)公共利益的需要，可以依法征收集體建設(shè)用地。一旦農(nóng)民集體所有的農(nóng)地經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地就必須辦理征用手續(xù)，同時(shí)對(duì)失去土地的農(nóng)民集體和農(nóng)民個(gè)人進(jìn)行補(bǔ)償——這種補(bǔ)償本身即是構(gòu)成農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格的要素之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，征地中要求體現(xiàn)土地質(zhì)量及區(qū)位差異，體現(xiàn)土地市價(jià)行情的呼聲高漲，硬性地、缺乏靈活性的政府定價(jià)逐漸轉(zhuǎn)向有一定靈活性的政府指導(dǎo)價(jià)。
　　1.2“灰色交易”下流轉(zhuǎn)價(jià)格的形成方式
　　在我國(guó)由于發(fā)展的需要和地方政府的默許，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取的其他手段，我們統(tǒng)稱為隱形市場(chǎng)，存在的交易一般稱之為“灰色交易”。 “灰色交易”作為規(guī)避法規(guī)“隱形流轉(zhuǎn)”形成的集體建設(shè)用地價(jià)格得不到法律的保護(hù)，是一種嚴(yán)格扭曲的價(jià)格，價(jià)格形成沒有一個(gè)規(guī)范，隨意性很強(qiáng)，價(jià)格混亂。部分地方出現(xiàn)所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格混同的現(xiàn)象。
　　1.3“合法市場(chǎng)”流轉(zhuǎn)價(jià)格的形成方式
　　集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)，符合一定條件的集體建設(shè)用地可以合法流轉(zhuǎn)。從全國(guó)來看，安徽蕪湖、浙江湖州等地在放開集體建設(shè)用地價(jià)格時(shí)，通過制定基準(zhǔn)地價(jià)和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等措施，以穩(wěn)定集體建設(shè)用地地價(jià)，在價(jià)格形成中，政府公布的價(jià)格發(fā)揮著指導(dǎo)作用。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格明顯低于政府備案的價(jià)格，政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
　　1.4不同價(jià)格形成方式的利弊分析
　　隨著我國(guó)改革的不斷深入和市場(chǎng)化程度的提高，征地價(jià)格形成機(jī)制的弊端也不斷顯現(xiàn)：首先，以征地價(jià)格為代表的計(jì)劃形成機(jī)制補(bǔ)償價(jià)格偏低，農(nóng)民的利益受到損失；其次，在實(shí)踐中農(nóng)地質(zhì)量?jī)r(jià)格由土地原有使用途徑的收益確定，不符合土地估價(jià)中最有效使用原則，應(yīng)就過去、現(xiàn)在以至將來做長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮后予以確定；第三，征地價(jià)格由被征收農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格構(gòu)成。社會(huì)保障價(jià)格包括到征地價(jià)格中，使價(jià)格的形成基礎(chǔ)偏離了地租和利息率。集體建設(shè)用地價(jià)格體現(xiàn)的應(yīng)該是土地生產(chǎn)要素的價(jià)格，是土地生產(chǎn)要素參與剩余價(jià)值分配，價(jià)格的形成基礎(chǔ)是地租和利息率，在征地中把社會(huì)福利補(bǔ)償包括進(jìn)價(jià)格作為征地價(jià)格的形成基礎(chǔ)，這實(shí)際是一種混淆。
　　2.影響集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成的主要因素和作用機(jī)理
　　2.1集體建設(shè)用地的客體特征
　　（1）土地用途的限制。地方性的法規(guī)對(duì)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的用途進(jìn)行限制性規(guī)定，如：江蘇省海門市在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中嚴(yán)禁利用集體建設(shè)用地進(jìn)行商品房的開發(fā)，出讓土地主要用于工業(yè)項(xiàng)目。（2）法律保障的缺乏。盡管集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作開展了多年，但是一直沒有取得突破性進(jìn)展，主要原因是國(guó)家一直沒有出臺(tái)配套的政策，集體建設(shè)用地的權(quán)利保障程度不足，購(gòu)買集體建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)因?yàn)楸Ｕ铣潭炔蛔闶艿嚼�擾。（3）基礎(chǔ)配套設(shè)施不足。集體建設(shè)用地一般位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)，基礎(chǔ)配套設(shè)置不夠完善，或者完全沒有配套，，這些直接影響到集體建設(shè)用地的出讓價(jià)格低于國(guó)有建設(shè)用地的出讓價(jià)格。
　　2.2參與主體的行為選擇對(duì)價(jià)格的影響
　�。�1）政府部門。中央政府在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中主要考慮：一方面，提高集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格，可能會(huì)刺激農(nóng)用地向建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、威脅到18億畝耕地紅線，進(jìn)而威脅到糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定；另一方面，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格過高會(huì)給土地征收帶來壓力。（2）集體經(jīng)濟(jì)組織�，F(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定農(nóng)民集體作為土地所有權(quán)主體的構(gòu)成要素和運(yùn)行原則，沒有明確產(chǎn)權(quán)代表和執(zhí)行主體的權(quán)限與地位。如此所有權(quán)主體懸空，歸屬不清晰的情況會(huì)影響到成交價(jià)格。（3）農(nóng)民。農(nóng)民是集體建設(shè)用地的使用者，他們一方面不希望失去土地，另一方面希望通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)獲取較高的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益達(dá)到農(nóng)民的期望值時(shí)，流轉(zhuǎn)得以進(jìn)行，但是依據(jù)土地集體所有的性質(zhì)，收益補(bǔ)償需要在多主體間分配，分?jǐn)偟絺�(gè)人的數(shù)量十分有限，加之農(nóng)民個(gè)體缺乏談判地位，其維護(hù)個(gè)人權(quán)利的積極性受到限制，對(duì)出讓土地的價(jià)格維護(hù)不足，影響到成交價(jià)格偏低。
　　2.3市場(chǎng)環(huán)境對(duì)價(jià)格的影響
　　與國(guó)有土地市場(chǎng)對(duì)應(yīng)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還處于初級(jí)階段，僅在部分試點(diǎn)地區(qū)允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的數(shù)量有限，并且用地限制比較嚴(yán)格。價(jià)格的形成主要基于協(xié)議，沒有招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，交易受到政府行為制約嚴(yán)重，尚未形成市場(chǎng)機(jī)制。另一方面，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏制度和法律保障，交易的合同效力不足，流轉(zhuǎn)土地的財(cái)產(chǎn)性價(jià)值不能充分體現(xiàn)，再流轉(zhuǎn)困難，不能為用地企業(yè)和個(gè)人提供融資變現(xiàn)等便利。這些都影響到集體建設(shè)用地的價(jià)格。
　　3.加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格管理的對(duì)策建議
　　3.1加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)
　　造成集體建設(shè)用地價(jià)格低廉的根本原因是存在城鄉(xiāng)二元土地制度，國(guó)有土地與集體建設(shè)用地地位不等，所以，加快集體建設(shè)用地使用制度改革步伐，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)發(fā)展，消除地價(jià)不平等的根源，使得集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地在同一個(gè)平臺(tái)上，做到同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、劣質(zhì)劣價(jià)， 充分實(shí)現(xiàn)土地的應(yīng)有價(jià)值，優(yōu)化土地資源的配置，逐步改善集體建設(shè)用地與國(guó)有土地使用價(jià)格相差懸殊的局面，最終引導(dǎo)集體建設(shè)用地進(jìn)入土地市場(chǎng)，價(jià)格市場(chǎng)決定。
　　3.2構(gòu)建科學(xué)的農(nóng)地價(jià)格體系，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)土地合理定價(jià)
　　建議構(gòu)建科學(xué)的農(nóng)村土地價(jià)格體系，引導(dǎo)土地合理定價(jià)。如：制定集體建設(shè)用地的分等定級(jí)規(guī)程、估價(jià)規(guī)程，指導(dǎo)全國(guó)集體所有建設(shè)用地分等、定級(jí)和價(jià)格評(píng)估。 另外，為了完善農(nóng)村土地價(jià)格體系，可以建立農(nóng)地市場(chǎng)服務(wù)機(jī)制， 大力發(fā)展土地交易中介組織，包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地融資服務(wù)機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等；要建立集體建設(shè)用地交易信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以土地管理部門為依托，通過交易信息網(wǎng)及時(shí)登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價(jià)格等信息，溝通供需雙方的聯(lián)系，及時(shí)將土地出租信息、地價(jià)信息等向社會(huì)公布，解決土地交易中的信息不公開、信息不對(duì)稱等問題。
　　3.3加強(qiáng)地價(jià)評(píng)估研究，為流轉(zhuǎn)價(jià)格形成提供技術(shù)支持
　　集體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估方法常用的有購(gòu)買年限法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)扣除法和收益還原法。為了使結(jié)果更加的合理，最終的價(jià)格往往取以上幾種評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均值。上面幾種評(píng)估方法是基于城市土地的評(píng)估方法，沒有考慮農(nóng)村的具體情況。在目前的國(guó)有建設(shè)用地評(píng)估中，完整的地價(jià)定義應(yīng)包含有用途、使用年限、容積率、開發(fā)程度、價(jià)格基準(zhǔn)日、使用權(quán)性質(zhì)等內(nèi)容，而目前的農(nóng)民集體建設(shè)用地估價(jià)中，沒有合理的規(guī)劃用途，沒有容積率、建筑密度等強(qiáng)度指標(biāo)，也沒有準(zhǔn)確的流轉(zhuǎn)年限，這些因素對(duì)于地價(jià)的影響是很大的。在評(píng)估中，很容易出現(xiàn)各地區(qū)為了自身利益而故意壓低土地價(jià)格的情況。所以，必須加強(qiáng)地價(jià)評(píng)估研究，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格提供技術(shù)支持。