發(fā)布時間：2016-08-20 06:14

第 1 章   緒論 

1.1   研究背景和意義 
2013 年，習近平總書記在哈薩克斯坦納扎爾巴耶夫大學發(fā)表演講時首次提到” 一帶一路“戰(zhàn)略，“一帶一路”戰(zhàn)略充分體現了中國愿與世界各國共同開發(fā)建設絲綢之路和海上絲綢之路的愿景，有利于推動各國區(qū)域間合作，促進亞洲經濟發(fā)展。[1]“一帶一路”戰(zhàn)略一度被認為是“中國版馬歇爾計劃”的戰(zhàn)略載體�！币粠б宦贰苯柚�既有的、行之有效的區(qū)域合作平臺，充分依靠中國與有關國家既有的雙多邊機制，將中國自身在產能上、技術與資金上、經驗與模式上的優(yōu)勢轉化為市場優(yōu)勢和合作優(yōu)勢，實行全方位開放的創(chuàng)新發(fā)展思路。[2]通過“一帶一路”，中國與“一帶一路”沿線國家建立更加平等的、平衡的新型全球戰(zhàn)略發(fā)展伙伴關系，進一步加深溝通與合作，強化世界經濟穩(wěn)定發(fā)展的根本�！耙粠б宦贰睔w根結底來講是為內陸和沿海地區(qū)開拓國際市場，培育國際市場空間，激發(fā)國際市場潛力，完善國際市場規(guī)則，力求將開放腹地變?yōu)榍把亍�[3]“一帶一路”的東西兩端分別是經濟發(fā)展活力強的東亞地區(qū)和經濟發(fā)達的歐洲經濟圈，中間連接著中亞、西亞、東南亞、南亞等主要以發(fā)展中國家為主的新興經濟體。[4]在目前的”一帶一路“規(guī)劃中，該戰(zhàn)略是以吉林省的琿春市為東部結點，向東通過俄羅斯扎魯比諾港和朝鮮羅津港進入日本海，構建東北亞地區(qū)的海上絲綢之路，向西則與蒙古和俄羅斯以鐵路相連，形成新的亞歐大陸橋，建設東北亞地區(qū)的陸路“絲綢之路”。由此，吉林省作為被納入國家“一帶一路”戰(zhàn)略的成員，目前面臨的既是機遇也是挑戰(zhàn)，而延邊州作為省內中俄朝三國交界點，更是東北亞開發(fā)開放及國際合作的核心區(qū)域。鑒于延邊州獨特的地域特點和發(fā)展優(yōu)勢，其在國家“一帶一路”建設中具有一定的戰(zhàn)略地位，可以承擔擔負特定責任和任務，在促進實現國家“一帶一路”整齊戰(zhàn)略過程中可以起到特定的作用。 
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1.2   相關研究綜述 
義烏國際商貿城作為小商品國際貿易的典范，國內有很多針對義烏國際商貿城的研究論文，如分析商貿城的成功模式、研究商貿城發(fā)展中遇到的問題及以后的發(fā)展方向等，而針對以義烏商貿城經營模式為范本的地方商貿城的研究較少。本文中的延邊義烏商貿城因其獨具特色的地域位置及發(fā)展前景，具有一定的研究意義，因此本文從經濟評價的角度對延邊義烏國際商貿城進行研究，通過市場分析、主要經濟參數分析和主要經濟指標分析等對被研究項目方案評價既定目標的可行性，分析經濟效益的優(yōu)劣，從而有針對性地提出意見和建議。 
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第 2 章   項目概況及市場分析 

2.1   項目概況 

延邊義烏國際商貿城建設地點位于延邊州龍井市工業(yè)集中區(qū)內，東至工業(yè)集中區(qū)西緯五路；西至龍井熊樂園及光新村；南至海蘭江堤壩；北至延龍路。場區(qū)占地面積467900m2。本項目建設內容包括批發(fā)市場、民俗商業(yè)街、高檔酒店、高檔公寓、高檔寫字樓及配套公用工程設施等。 總占地面積 467900m2，總建筑面積 1046998m2。建成后可容納商戶 60000 余戶，形成以龍井市為核心，輻射東北地區(qū)和俄羅斯、日本、朝鮮、韓國等國家的義烏商品貿易城。本項目建設符合國家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略，符合吉林省現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合長吉圖開發(fā)開放先導區(qū)的有關政策，能夠有效促進圖們江區(qū)域內商貿行業(yè)發(fā)展。 項目位于龍井市工業(yè)集中區(qū)內，交通十分便利，擁有良好的物流發(fā)展基礎。 工程供水、排水、供電、供暖以及交通運輸等條件依托于龍井市工業(yè)集中區(qū)的基礎設施，可為充分保證項目實施及運營。 

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2.2   市場分析
世界經濟一體化的步伐愈來愈近，對外經濟貿易在國民經濟發(fā)展中的地位越來越突出，已經成為國民經濟的不可缺少的組成部分。為加快發(fā)展外經貿，擴大整體經濟運行的外向度，早在 2009 年國務院批復了《長吉圖規(guī)劃綱要》，規(guī)劃的戰(zhàn)略目標是大力發(fā)展吉林省長春—吉林—圖們江地區(qū)(即延吉、圖們、琿春)，使延邊朝鮮族自治州成為發(fā)展長吉圖地區(qū)的先鋒，從而有效地促進中國東北地區(qū)與朝鮮、俄羅斯、韓國等東北亞鄰國的貿易往來，帶動與其他國家的經貿關系發(fā)展，促進東北亞和環(huán)日本海經濟圈經濟繁榮發(fā)展、維護穩(wěn)定的雙邊或多邊關系。[12] 截至目前，延邊州內貿貨物跨境運輸開通運行，各類工業(yè)集中區(qū)功能更加完善，延邊成為第三批加工貿易梯度轉移重點承接地。2015 年，延邊州生產總值完成 887 億元，同比增長 7%，是 2010 年的 1.6 倍，五年年均增長 9.8%；延邊州舉辦并參與了多項招商活動，全州共簽約 205 個項目，合同投資總額 1441 億元；全州外貿進出口總額預計實現 21 億美元，較 2010 年增長 40%，較 2005 年增長 2 倍。 綜合看來，延邊州對外貿易發(fā)展形勢喜人，這與延邊州政府大力提倡發(fā)展“外向型經濟”的戰(zhàn)略方針是分不開的。一直以來，延邊州采取多項措施支持“外向型經濟”的發(fā)展：一是助推轄區(qū)特色產業(yè)新發(fā)展。落實促外貿穩(wěn)增長的各項措施，建立健全品牌建設機制，幫扶州內特色產品獲批生態(tài)原產地產品保護品種，幫助轄區(qū)特色產品提高國際競爭力；二是提升貿易便利化水平，推進貨物通關單無紙化的開展，助力口岸”大通關“建設，，有效地提升了對外貿易便利化水平，，同時通過新聞媒體等做好外貿宣傳，使企業(yè)及時了解政策，保證進出口企業(yè)通關便捷、成本降低，切實感受到了政策實惠；三是提出服務和保障民生新舉措，增加延吉機場航班數量，創(chuàng)新推出旅檢專用通道，縮短旅客通關時間，提高進出境旅客的舒適感，促進跨境旅游發(fā)展。 可以說政府的引導扶持作用在逐漸增強，主要貿易國的溝通也在不斷強化，這為國內外企業(yè)營造了和諧有序、誠信守法的經濟環(huán)境。延邊州的對外貿易，尤其是旅游購物商品的發(fā)展?jié)摿�很大，具有較大的發(fā)展空間。延邊州也正在利用其地緣優(yōu)勢和工業(yè)產品在國際上的價格優(yōu)勢，逐步打造面對俄遠東地區(qū)和朝鮮的最大商品集散地。
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第 3 章   項目建設投資估算和融資方案 ........ 25 
3.1   建設規(guī)模及投資估算 .... 25 
3.1.1   建設規(guī)模 .......... 25 
3.1.2   投資估算 .......... 27 
3.2   項目融資方案 ........ 35
第 4 章   項目主要經濟指標分析 ........... 37 
4.1   項目財務評價指標計算與分析 ........... 37 
4.1.1   編制依據及相關說明 ..... 37 
4.1.2   建設周期及生產經營年限 ..... 37 
4.1.3   財務評價 .......... 37 
4.2   不確定性分析 ........ 41 
4.2.1   敏感性分析 ...... 41 
4.2.2   盈虧平衡分析 .......... 41 
4.3   項目社會效益分析........ 42 
4.3.1   項目社會效益分析 ......... 42 
4.3.2   項目環(huán)境影響分析 ......... 43 
4.3.3   社會風險分析 .......... 43 
第 5 章   結論與展望 ........ 44 

第 4 章   項目主要經濟指標分析 

4.1   項目財務評價指標計算與分析 
本項目計算期 20 年，通過對比總投資額和年度投資額，確定建設周期 5 年，從總體規(guī)模考慮，建成一部分投入使用一部分，項目從第 2 年開始有收益，至第 8 年(全部建成后的第 3 年)開始以后各年收入按設計收入規(guī)模的 100％計算。 根據項目的整體定位，參考東北三省范圍內在區(qū)域環(huán)境、項目功能、檔次定位等方面相似度較高、具有可比性且已運營的市場價格以及延吉市內具有相似功能的大型商城或批發(fā)市場的價格為參考： 商鋪攤位出租：目前延吉西市場的商鋪攤位出租價格普遍為 120 元/(m2·月)，根據規(guī)模差異，估算本項目商鋪攤位出租價格為 150 元/(m2·月)，出租面積 718000m2，得出正常年可收入約 129240 萬元； 倉庫出租：根據延吉信息港出租出售信息，了解延吉市內倉庫出租價格在 0.39-0.6元/(m2·d)，綜合比較本項目的條件，倉庫出租費估算為 0.5 元/(m2·d)，出租面積90000m2，年收入約 1642.50 萬元； 辦公房間 816 套，平均出租率按 70％估算。據了解，與商貿城性質相似的延吉時尚廣場內 80 平方米的寫字間每月租金為 1800 元，按照面積差異，本項目寫字間每套按 2000 元/月估算，年收入約 1370.88 萬元； 公寓及酒店客房 1400 套，平均入住率按 60％計算。據統計，目前延吉市四星級賓館平均價為 350-450 元/套/日，考慮到該項目酒店位置位于龍井地區(qū)而不是延吉市中心，按日收入按 300 元/套計算，得出年收入約 9224.28 萬元； 停車位 8180 個，日均停車率按 50％計算，日停車系數按 5 考慮，收入按 5 元/(次·d)計算，年收入約 3732.13 萬元。 
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結論

延邊義烏國家商貿城的規(guī)劃建設符合吉林省延邊地區(qū)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略布局，進一步強化了長吉圖一體化發(fā)展勢頭，同時也順應了龍井市政府重點發(fā)展的現代服務業(yè)的政策走勢，對龍井市乃至延、龍、圖的服務業(yè)發(fā)展起到帶動與表率作用。該項目在經濟上實行部分貸款和自有資金建設的融資計劃是完全可行的。從工程投資估算和財務評價結果看，本工程的各項經濟指標較好，在一定年限內可以收回投資并獲得較好的經濟效益，具有較好的還款能力以及抗風險能力。針對項目建設特點，提出建議如下： 
1．項目投資額巨大，需在下階段根據市場需求情況進一步確定項目采用全租、租售結合還是全售的運營方式，從而確保空間資源的合理利用性，保證商貿城的收益性； 
2．因建設資金大部分為貸款，建設單位在落實建設資金的籌措準備工作中應穩(wěn)步推進，簽好貸款方意向書，保證項目具有最基本的建設條件； 
3．由于工程量巨大，應按照工程建設要求，合理施工，節(jié)省投資，同時制定可行有效的回款計劃，盡可能的提高項目的經濟實用性。 
4．項目定位為義烏的商品對外集散和國外的商品對內集散，兩個集散均需通過口岸。因此，建議地方政府能夠制定相應的邊貿政策，對該項目的運營給予必要的政策支持和幫助。 
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參考文獻(略)

本文編號：98605