發(fā)布時(shí)間：2015-01-09 11:20

 

【摘要】 在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛也隨之上升。比較典型的是業(yè)主由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在各種瑕疵而拒絕繳付物業(yè)服務(wù)費(fèi)而引發(fā)的與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛訴訟至法院，占用了大量的司法資源。物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛不僅嚴(yán)重危害廣大業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身利益，也在一定程度上影響社會(huì)的安定，因此研究如何減少、解決此類糾紛對(duì)已節(jié)省司法資源、提高廣大業(yè)主的生活質(zhì)量、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展乃至和諧社會(huì)的構(gòu)建都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和定量分析的方法，對(duì)煙臺(tái)市某區(qū)人民法院的案卷進(jìn)行調(diào)查，力圖更為客觀地分析和把握目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的實(shí)際狀況，總結(jié)出此類糾紛特點(diǎn)、多發(fā)的原因，在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛的相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，理論聯(lián)系實(shí)際提出完善相關(guān)制度的幾點(diǎn)建議，包括加強(qiáng)立法的協(xié)調(diào)性，物業(yè)服務(wù)合同有名化；行政權(quán)合理介入；大力推行調(diào)判結(jié)合及小額訴訟制度等。以期既能在源頭減少此類糾紛也能對(duì)司法審判工作起到一定的幫助作用。真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。 

引 言

由于此類糾紛與人民群眾的日常生活息息相關(guān)，關(guān)系到千家萬(wàn)戶人民群眾的切身利益,如果處理不當(dāng),就會(huì)容易引發(fā)上訪或群體性事件，對(duì)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)和正常秩序造成功能不良影響,因此,各地政府和社會(huì)各界對(duì)此類糾紛的關(guān)注度不斷提升，并將其作為當(dāng)下社會(huì)管理工作的重點(diǎn)�？v觀當(dāng)下發(fā)展趨勢(shì)，,如果不能盡快地出臺(tái)相關(guān)的預(yù)防措施和解決途徑,物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛將會(huì)衍變?yōu)樾聲r(shí)期構(gòu)建和諧社會(huì)的“攔路虎”因此，如何準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)并更好地探索物業(yè)服務(wù)糾紛產(chǎn)生、發(fā)展的規(guī)律,如何完善現(xiàn)有的法律、審判等相關(guān)制度，達(dá)到減少此類糾紛的產(chǎn)生并能迅速妥善化解已經(jīng)出現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)糾紛,實(shí)現(xiàn)社會(huì)的安定有序、和諧穩(wěn)定,成為一個(gè)亟待破解的難題。鑒于此，本文以煙臺(tái)市芝罘區(qū)人民法院近年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件進(jìn)行了初步調(diào)研，在此基礎(chǔ)上分析了此類糾紛的特點(diǎn)、多發(fā)原因并提出完善相關(guān)制度的幾點(diǎn)建議。
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，它的覆蓋面也逐步擴(kuò)大，在為居民提供便利的同時(shí)，也為社會(huì)創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)肩負(fù)著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、擴(kuò)大居民消費(fèi)、增加就業(yè)崗位、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等多項(xiàng)重任，在推動(dòng)城市化發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。然而廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度卻不甚理想，不滿意的比例高達(dá) 74%，主要集中在服務(wù)不到位，管理混亂；公用設(shè)施、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)使用和收益不透明；公共維修基金使用不透明；物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支不合理；服務(wù)人員態(tài)度不好，素質(zhì)差等方面。①由此引發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛在大中城市呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢(shì)，演變成了現(xiàn)代社會(huì)特有的糾紛類型。隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)糾紛訴訟到法院的數(shù)量也在逐年上升。其中，業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)進(jìn)而拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的糾紛占據(jù)大多數(shù)。
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第一章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛現(xiàn)狀分析

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的基本現(xiàn)狀
一、煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展概況
自 1981 年 3 月深圳市物業(yè)管理公司成立以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)大陸已經(jīng)走過(guò)了近 30 年的發(fā)展歷程�，F(xiàn)在，物業(yè)管理服務(wù)已成為一個(gè)新興而飛速發(fā)展的行業(yè)，在提供就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、方便居民生活等方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。據(jù)了解，近年來(lái)基礎(chǔ)性和等級(jí)性物業(yè)服務(wù)管理模式在煙臺(tái)市備受推崇,物業(yè)服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展。物業(yè)管理覆蓋率不斷擴(kuò)大, 其中新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率達(dá) 100%,老住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率約達(dá) 83%左右；管理領(lǐng)域不斷拓寬，由單一的住宅小區(qū),逐步向高檔別墅、辦公寫(xiě)字樓、娛樂(lè)場(chǎng)所、商場(chǎng)超市、以及醫(yī)院、學(xué)校等項(xiàng)目領(lǐng)域拓展；與此同時(shí)，煙臺(tái)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)先后吸引了龍湖、萬(wàn)科、中海等國(guó)內(nèi)一大批實(shí)力雄厚的物業(yè)服務(wù)入駐，物業(yè)服務(wù)的水平和檔次也得到了很大提升。目前在煙臺(tái)市場(chǎng)有500 多家物業(yè)服務(wù)企業(yè),其中有 3 家獲得國(guó)家一級(jí)資質(zhì), 20 家獲得二級(jí)資質(zhì)企業(yè)，另有 5 家企業(yè)入圍全國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力前 150 強(qiáng)。①全行業(yè)共擁有約 4 萬(wàn)專職從業(yè)人員，2500 多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理面積超過(guò) 1.3 億平方米。
二、煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛現(xiàn)狀
物業(yè)服務(wù)從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)除了傳統(tǒng)意義上的管理外，還需要對(duì)附屬配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)境綠化、道路建設(shè)、和專業(yè)化的管理，并提供物業(yè)委托合同中約定的其他服務(wù)，以便更好地整合整體功能和綜合效益。但是我們不難看到在物業(yè)服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)產(chǎn)生了一系列為問(wèn)題：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾、物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以收齊物業(yè)管理費(fèi)及有名無(wú)實(shí)的業(yè)主委員會(huì)等等，由此造成物業(yè)服務(wù)糾紛呈不斷上升趨勢(shì)，其中，業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)進(jìn)而拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的糾紛占據(jù)大多數(shù)。從下面關(guān)于 2008 年來(lái)芝罘區(qū)人民法院審理相關(guān)案件情況統(tǒng)計(jì)表格可以看出近年來(lái)煙臺(tái)市芝罘區(qū)物業(yè)糾紛的嚴(yán)峻程度。
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第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的特點(diǎn)
物業(yè)服務(wù)合同糾紛與一般民事糾紛相比，司法實(shí)踐中呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：
一、數(shù)量多且呈逐年上升趨勢(shì)
物業(yè)辦事條約糾紛（2008 年曩昔稱物業(yè)辦理糾紛）作為新范例案件是近來(lái)幾年才出現(xiàn)的，從法院開(kāi)始受理后現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，在民事案件中所占據(jù)的比例漸漸加大，2012 年 1-8 月民一庭共收案 619 件，此中有 257 件是物業(yè)辦事條約糾紛案件，占總收案數(shù)的 41.5%。這些糾紛大部門都是一個(gè)物業(yè)公司告狀多個(gè)業(yè)主，但此類糾紛很少接納配合訴訟的情勢(shì)辦理，造成法院短期內(nèi)受案數(shù)目激增。從表格二可以看出，2009 年受案增收率有所降落，2010 年以后都連結(jié)了高增長(zhǎng)率，2010 年增長(zhǎng)率更是到達(dá)了 206%。
二、標(biāo)的額普遍較小但雙方矛盾比較深
通過(guò)對(duì) 2012 年受案情況的統(tǒng)計(jì)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件的訴訟標(biāo)的額普遍較小。具體來(lái)講，訴訟標(biāo)的額在 5000 元以下的共 511 件，占案件總數(shù) 91%以上；5000 元以上 10000 元以下共 32 件；10000 元以上 20000 元以下共 12 件；20000 元以上共 1 件。標(biāo)的額雖然較少但雙方矛盾持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，且對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面存在較大的爭(zhēng)議，往往是多次溝通協(xié)商不能達(dá)成一致才會(huì)尋求司法救濟(jì)。庭審過(guò)程中雙方當(dāng)事人互不相讓，均表示自己不存在過(guò)錯(cuò)，收取費(fèi)用或者拒絕支付服用都理由充分，即使法官耐心進(jìn)行調(diào)解，也無(wú)法消除雙方的對(duì)立抵觸情緒，很多業(yè)主表示，不是承受不起幾千塊錢的物業(yè)費(fèi)，只是覺(jué)得物業(yè)服務(wù)公司服
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第二章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛多發(fā)的原因 ....................17-25 
第一節(jié) 法律制度層面的原因 ................17-20 
一、 物業(yè)服務(wù)糾紛案件可適用的法律依據(jù) ..................17-18 
（一） 法律 ..............................17 
（二） 行政法規(guī)、規(guī)章 ....................17-18 
（三） 地方性法規(guī) .........................................18 
（四） 司法解釋 ..............................18 
二、 現(xiàn)行法律規(guī)范存在的問(wèn)題............................. 18-20 
（一） 法律規(guī)定含糊不清，缺乏可操作性.................... 19 
（二） 現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)法律體系不協(xié)調(diào) .....................19-20 
第二節(jié) 業(yè)主層面的原因 ...................20-22 
一、 業(yè)主委員會(huì)成立難 .................20-21 
二、 業(yè)主自治權(quán)缺位.......................... 21-22 
第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范..................... 22-25 
一、 我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)體制不完善............................ 22-23 
二、 主體雙方重權(quán)利、輕義務(wù) ........................23 
三、 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“父與子關(guān)系” ............23-25 
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛審理的傳統(tǒng)做法與挑戰(zhàn) ...................25-28 
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件審理的傳統(tǒng)做法 .....................25-26 
一、 處理原則 .................25 
二、 具體做法.................. 25-26 
（一） 調(diào)解先行........................... 25-26 
（二） 調(diào)解不成時(shí)的判決 ......................26 
第二節(jié) 基層法院審理物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛面臨的挑戰(zhàn)................ 26-28 
一、 事實(shí)認(rèn)定方面 ...............26-27 
二、 法律適用方面 ......................27 
三、 糾紛徹底解決方面 .....................27-28 

第四章 減少、化解物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛相關(guān)制度之完善

第一節(jié) 我國(guó)對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)行為采取的措施
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“業(yè)主委員督促逾期不交費(fèi)的業(yè)主限期交納所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主逾期仍不交納的，物業(yè)管理公司可以向人民法院提起訴訟。”實(shí)踐中芝罘區(qū)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)業(yè)主延期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為主要就是依照該條規(guī)定采取兩種路徑：先行的催繳程序與催繳不成后的訴訟程序。
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的催繳程序
物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會(huì)對(duì)延期付費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行區(qū)分。根據(jù)其欠費(fèi)程度的不同采取相應(yīng)的措施。針對(duì)信用較好或者是欠費(fèi)較少的業(yè)主一般采取寄發(fā)、張貼催繳通知單或者使用電話催繳，這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最常用的追繳方式。按照煙臺(tái)市的傳統(tǒng)，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每月月初繳納上個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，筆耕文化傳播，如果到月末仍沒(méi)有繳納相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)在下個(gè)月初收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)在未交費(fèi)的業(yè)主家門口、樓道口或者小區(qū)展欄里張貼催繳通知單，要求業(yè)主交齊兩個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如果月底業(yè)主仍然未主動(dòng)交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將在下月月初以相同的方式再次發(fā)出催繳通知，要求在限期內(nèi)繳清三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。以此類推，直至物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照法律和管理規(guī)約規(guī)定采取其他措施。
針對(duì)一些欠費(fèi)較多的業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會(huì)采取讓工作人員親自上門催繳的方式，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行溝通和規(guī)勸，爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持；對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)上確有困難的業(yè)主則會(huì)給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。
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結(jié)論

隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的深入，部分小區(qū)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系高度緊張，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的隱患。這反映出我國(guó)物業(yè)服務(wù)方面的法律法規(guī)相對(duì)滯后、行政管理權(quán)缺失、欠缺方便有效的糾紛解決途徑等不足。
本文從頻發(fā)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛入手，對(duì)此類糾紛的概念、特點(diǎn)進(jìn)行了較為細(xì)致的分析，闡述了現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛多發(fā)的原因并提出了幾點(diǎn)完善建議，以期能夠提高解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛工作的社會(huì)化與專業(yè)化水平，為推動(dòng)我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化進(jìn)程做一點(diǎn)微薄的努力。但在行文過(guò)程中筆者深切感受自己學(xué)識(shí)有限，很多方面的論述較為單薄，有待今后繼續(xù)學(xué)習(xí)研究。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛雖小但是與我們每個(gè)人的生活息息相關(guān)。預(yù)防和妥善化解此類需要各方群策群力。政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主都應(yīng)當(dāng)從樹(shù)立正確的物業(yè)管理、服務(wù)理念，認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)質(zhì)，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民生活的“長(zhǎng)治久安”貢獻(xiàn)一份力量。
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本文編號(hào)：11047