深圳留用地入市流轉(zhuǎn)運(yùn)作模式與政策創(chuàng)新研究
發(fā)布時(shí)間：2024-06-02 00:33
城鄉(xiāng)二元土地制度背景下,政府征地時(shí)返還給集體的留用地長(zhǎng)期處于粗放利用狀態(tài)。農(nóng)地入市為該問題提供了解決途徑,但入市過程中缺乏對(duì)土地增值收益分配的整體統(tǒng)籌,出現(xiàn)了利益尋租、過度開發(fā)、利益失衡等問題。構(gòu)建公平有效的利益分配機(jī)制是推動(dòng)留用地入市的關(guān)鍵,探索與城市轉(zhuǎn)型發(fā)展相適應(yīng)的入市模式與政策,對(duì)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和城市高質(zhì)量發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。研究首先從土地產(chǎn)權(quán)角度分析留用地低效利用的本質(zhì)原因和解決途徑,并梳理農(nóng)地入市政策嘗試和當(dāng)前實(shí)施困境,認(rèn)識(shí)到政策難點(diǎn)在于土地增值收益分配。然后從土地收益分配視角出發(fā),解讀深圳的留用地劃定歷程和土地遺留問題,說明農(nóng)地入市的實(shí)質(zhì)是政府在征地過程中讓渡一定土地發(fā)展權(quán),允許農(nóng)村集體參與土地非農(nóng)化開發(fā)過程。其次,在解釋城市轉(zhuǎn)型發(fā)展運(yùn)作機(jī)制和行動(dòng)原則的基礎(chǔ)上,提出評(píng)價(jià)留用地入市的標(biāo)準(zhǔn):“擴(kuò)大現(xiàn)金流收益”和“推進(jìn)人的城市化”。針對(duì)該標(biāo)準(zhǔn),選取深圳城市更新和整村統(tǒng)籌兩種留用地入市模式作為評(píng)價(jià)案例,以利益博弈為切入點(diǎn),分析入市過程中政府、集體、村民三方的利益訴求、博弈策略和博弈狀態(tài),并依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)入市的空間發(fā)展成效,發(fā)現(xiàn)兩種入市途徑分別存在市場(chǎng)失靈和低效治理的困境�；诎咐治龅�...
【文章頁數(shù)】：105 頁
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【文章目錄】：
摘要
Abstract
第一章 緒論
1.1. 研究背景
1.2. 研究意義
1.2.1. 理論意義
1.2.2. 實(shí)踐意義
1.3. 概念界定
1.4. 研究綜述
1.4.1. 留用地的國(guó)內(nèi)相關(guān)研究
1.4.2. 農(nóng)地入市相關(guān)研究
1.4.3. 國(guó)(境)外研究動(dòng)態(tài)
1.4.4. 既有研究不足方面
1.5. 研究思路與框架
1.6. 研究方法與技術(shù)路線
1.6.1. 研究方法
1.6.2. 技術(shù)路線
第二章 留用地的現(xiàn)狀問題及入市政策
2.1. 留地安置概念及土地開發(fā)模式
2.1.1. 留地安置制度演化歷程
2.1.2. 留用地的開發(fā)模式
2.2. 留用地的現(xiàn)狀問題及本質(zhì)原因
2.2.1. 留用土地的相關(guān)問題
2.2.2. 問題本質(zhì): 產(chǎn)權(quán)殘缺導(dǎo)致資源低效配置
2.3. 解決途徑: 推動(dòng)留用地流轉(zhuǎn)優(yōu)化土地資源配置
2.3.1. 基本思路: 明確產(chǎn)權(quán)邊界,降低交易成本
2.3.2. 政策嘗試: 經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)入市流轉(zhuǎn)
2.4. 實(shí)施困境: 難以實(shí)現(xiàn)增值收益公平分配
第三章 存量發(fā)展要求及深圳留用地入市背景
3.1. 轉(zhuǎn)型發(fā)展: 存量規(guī)劃的核心內(nèi)涵與發(fā)展機(jī)制
3.1.1. 轉(zhuǎn)型的理論解釋: 城市化兩階段模型
3.1.2. 發(fā)展的機(jī)制轉(zhuǎn)變: 資本性支出減少,經(jīng)營(yíng)性成本上升
3.2. 存量規(guī)劃的要素配置原則
3.2.1. 降低城市化風(fēng)險(xiǎn)
3.2.2. 擴(kuò)大現(xiàn)金流收益
3.2.3. 推進(jìn)人的城市化
3.3. 深圳市留用地的構(gòu)成及特征
3.3.1. 第一階段(1980-1989): 貨幣補(bǔ)償為主,留地安置萌芽
3.3.2. 第二階段(1989-2004): 用地需求激增,城市化統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)
3.3.3. 第三階段(2005-至今): 征地留用地歷史遺留問題修正階段
3.4. 流轉(zhuǎn)困境: 土地歷史遺留問題加劇空間資源約束
3.4.1. 留用土地現(xiàn)狀: 規(guī)劃實(shí)施薄弱,經(jīng)濟(jì)效益低下
3.4.2. 土地歷史遺留問題突出
3.4.3. 可供開發(fā)空間飽和,存量挖潛需求強(qiáng)烈
第四章 利益博弈: 深圳留用地入市開發(fā)案例分析
4.1. 深圳“農(nóng)地入市”政策實(shí)踐與利益共享機(jī)制探索
4.1.1. 深圳留用地的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ): 完整的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)
4.1.2. 深圳留用地入市流轉(zhuǎn)相關(guān)政策
4.2. 市場(chǎng)運(yùn)作下的農(nóng)地入市: 城市更新拆除重建模式
4.2.1. 運(yùn)作機(jī)制——共享土地增值收益
4.2.2. 項(xiàng)目案例
4.2.3. 利益博弈及市場(chǎng)失靈風(fēng)險(xiǎn)
4.3. 政府主導(dǎo)下的農(nóng)地入市: 整村統(tǒng)籌模式
4.3.1. 運(yùn)作機(jī)制——利益共享責(zé)任共擔(dān)
4.3.2. 項(xiàng)目案例
4.3.3. 利益博弈及低效治理困境
4.4. 深圳留用地入市流轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式績(jī)效對(duì)比
4.4.1. 城市更新綜合績(jī)效評(píng)價(jià)
4.4.2. 整村統(tǒng)籌綜合績(jī)效評(píng)價(jià)
4.4.3. 模式綜合對(duì)比與反思
第五章 留用地入市政策的局限與創(chuàng)新
5.1. 留用地入市的政策局限
5.1.1. 市場(chǎng)需求不足: 留用地進(jìn)入工業(yè)和商業(yè)用地市場(chǎng)作用有限
5.1.2. 用途變更風(fēng)險(xiǎn): 貿(mào)然進(jìn)入商品房市場(chǎng)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)
5.2. 突破局限的潛在途徑: 引導(dǎo)集體從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)
5.2.1. 城市需求角度: 解決流動(dòng)人口居住問題,擴(kuò)大公共服務(wù)收費(fèi)來源
5.2.2. 集體需求角度: 轉(zhuǎn)向物業(yè)經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造持續(xù)收入
5.2.3. 城鄉(xiāng)供需匹配
5.3. 留用地入市方式: 引導(dǎo)留用地進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)
5.3.1. 基本思路: 構(gòu)建面向流動(dòng)人口的住房供給渠道
5.3.2. 入市模式建議: 引導(dǎo)留用地進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)
5.3.3. 創(chuàng)新機(jī)制設(shè)計(jì)
5.3.4. 模式效果預(yù)測(cè)
5.4. 相關(guān)配套制度
5.4.1. 留用地歷史欠賬納入計(jì)算
5.4.2. 制定政策剛性底線和彈性空間
5.4.3. 建立公開透明的物業(yè)管理信息平臺(tái)
5.4.4. 農(nóng)民轉(zhuǎn)股民:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股份制改革
第六章 結(jié)論與展望
6.1. 研究總結(jié)
6.1.1. 留用地入市的本質(zhì)解讀和要求
6.1.2. 現(xiàn)有政策對(duì)留用地收益增長(zhǎng)的作用有限,建議留用地進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)
6.1.3. 留用地入市模式對(duì)比
6.2. 研究的創(chuàng)新點(diǎn)
6.3. 研究的不足之處與改進(jìn)方向
參考文獻(xiàn)
致謝
在學(xué)期間主要科研成果
本文編號(hào)：3986597
【文章頁數(shù)】：105 頁
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【文章目錄】：
摘要
Abstract
第一章 緒論
1.1. 研究背景
1.2. 研究意義
1.2.1. 理論意義
1.2.2. 實(shí)踐意義
1.3. 概念界定
1.4. 研究綜述
1.4.1. 留用地的國(guó)內(nèi)相關(guān)研究
1.4.2. 農(nóng)地入市相關(guān)研究
1.4.3. 國(guó)(境)外研究動(dòng)態(tài)
1.4.4. 既有研究不足方面
1.5. 研究思路與框架
1.6. 研究方法與技術(shù)路線
1.6.1. 研究方法
1.6.2. 技術(shù)路線
第二章 留用地的現(xiàn)狀問題及入市政策
2.1. 留地安置概念及土地開發(fā)模式
2.1.1. 留地安置制度演化歷程
2.1.2. 留用地的開發(fā)模式
2.2. 留用地的現(xiàn)狀問題及本質(zhì)原因
2.2.1. 留用土地的相關(guān)問題
2.2.2. 問題本質(zhì): 產(chǎn)權(quán)殘缺導(dǎo)致資源低效配置
2.3. 解決途徑: 推動(dòng)留用地流轉(zhuǎn)優(yōu)化土地資源配置
2.3.1. 基本思路: 明確產(chǎn)權(quán)邊界,降低交易成本
2.3.2. 政策嘗試: 經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)入市流轉(zhuǎn)
2.4. 實(shí)施困境: 難以實(shí)現(xiàn)增值收益公平分配
第三章 存量發(fā)展要求及深圳留用地入市背景
3.1. 轉(zhuǎn)型發(fā)展: 存量規(guī)劃的核心內(nèi)涵與發(fā)展機(jī)制
3.1.1. 轉(zhuǎn)型的理論解釋: 城市化兩階段模型
3.1.2. 發(fā)展的機(jī)制轉(zhuǎn)變: 資本性支出減少,經(jīng)營(yíng)性成本上升
3.2. 存量規(guī)劃的要素配置原則
3.2.1. 降低城市化風(fēng)險(xiǎn)
3.2.2. 擴(kuò)大現(xiàn)金流收益
3.2.3. 推進(jìn)人的城市化
3.3. 深圳市留用地的構(gòu)成及特征
3.3.1. 第一階段(1980-1989): 貨幣補(bǔ)償為主,留地安置萌芽
3.3.2. 第二階段(1989-2004): 用地需求激增,城市化統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)
3.3.3. 第三階段(2005-至今): 征地留用地歷史遺留問題修正階段
3.4. 流轉(zhuǎn)困境: 土地歷史遺留問題加劇空間資源約束
3.4.1. 留用土地現(xiàn)狀: 規(guī)劃實(shí)施薄弱,經(jīng)濟(jì)效益低下
3.4.2. 土地歷史遺留問題突出
3.4.3. 可供開發(fā)空間飽和,存量挖潛需求強(qiáng)烈
第四章 利益博弈: 深圳留用地入市開發(fā)案例分析
4.1. 深圳“農(nóng)地入市”政策實(shí)踐與利益共享機(jī)制探索
4.1.1. 深圳留用地的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ): 完整的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)
4.1.2. 深圳留用地入市流轉(zhuǎn)相關(guān)政策
4.2. 市場(chǎng)運(yùn)作下的農(nóng)地入市: 城市更新拆除重建模式
4.2.1. 運(yùn)作機(jī)制——共享土地增值收益
4.2.2. 項(xiàng)目案例
4.2.3. 利益博弈及市場(chǎng)失靈風(fēng)險(xiǎn)
4.3. 政府主導(dǎo)下的農(nóng)地入市: 整村統(tǒng)籌模式
4.3.1. 運(yùn)作機(jī)制——利益共享責(zé)任共擔(dān)
4.3.2. 項(xiàng)目案例
4.3.3. 利益博弈及低效治理困境
4.4. 深圳留用地入市流轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式績(jī)效對(duì)比
4.4.1. 城市更新綜合績(jī)效評(píng)價(jià)
4.4.2. 整村統(tǒng)籌綜合績(jī)效評(píng)價(jià)
4.4.3. 模式綜合對(duì)比與反思
第五章 留用地入市政策的局限與創(chuàng)新
5.1. 留用地入市的政策局限
5.1.1. 市場(chǎng)需求不足: 留用地進(jìn)入工業(yè)和商業(yè)用地市場(chǎng)作用有限
5.1.2. 用途變更風(fēng)險(xiǎn): 貿(mào)然進(jìn)入商品房市場(chǎng)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)
5.2. 突破局限的潛在途徑: 引導(dǎo)集體從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)
5.2.1. 城市需求角度: 解決流動(dòng)人口居住問題,擴(kuò)大公共服務(wù)收費(fèi)來源
5.2.2. 集體需求角度: 轉(zhuǎn)向物業(yè)經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造持續(xù)收入
5.2.3. 城鄉(xiāng)供需匹配
5.3. 留用地入市方式: 引導(dǎo)留用地進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)
5.3.1. 基本思路: 構(gòu)建面向流動(dòng)人口的住房供給渠道
5.3.2. 入市模式建議: 引導(dǎo)留用地進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)
5.3.3. 創(chuàng)新機(jī)制設(shè)計(jì)
5.3.4. 模式效果預(yù)測(cè)
5.4. 相關(guān)配套制度
5.4.1. 留用地歷史欠賬納入計(jì)算
5.4.2. 制定政策剛性底線和彈性空間
5.4.3. 建立公開透明的物業(yè)管理信息平臺(tái)
5.4.4. 農(nóng)民轉(zhuǎn)股民:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股份制改革
第六章 結(jié)論與展望
6.1. 研究總結(jié)
6.1.1. 留用地入市的本質(zhì)解讀和要求
6.1.2. 現(xiàn)有政策對(duì)留用地收益增長(zhǎng)的作用有限,建議留用地進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)
6.1.3. 留用地入市模式對(duì)比
6.2. 研究的創(chuàng)新點(diǎn)
6.3. 研究的不足之處與改進(jìn)方向
參考文獻(xiàn)
致謝
在學(xué)期間主要科研成果
本文編號(hào)：3986597
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