楊盈盈 廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

摘要：對(duì)抵押房地產(chǎn)所選用的價(jià)格評(píng)估方法，會(huì)對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生巨大的影響。然而，評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)格的過(guò)程中卻會(huì)面對(duì)潛藏著的多樣風(fēng)險(xiǎn)。為減小評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)好金融機(jī)構(gòu)及關(guān)聯(lián)評(píng)估機(jī)構(gòu)的總體利益，就應(yīng)摸索適宜的管控路徑，以助推抵押貸款的總發(fā)展。本文通過(guò)采納委托代理等理論，辨識(shí)各類別風(fēng)險(xiǎn)的特有誘因，從而設(shè)定出可用的管控途徑。

伴隨價(jià)格評(píng)估這一業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，人們?cè)鎏砹诉@樣的認(rèn)知：抵押房地產(chǎn)所涉及的價(jià)格評(píng)估過(guò)程，會(huì)面臨多樣的風(fēng)險(xiǎn)，而評(píng)估機(jī)構(gòu)往往會(huì)忽視掉自身潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)由脫鉤改制，這些評(píng)估屬性的機(jī)構(gòu)，仍舊面對(duì)著嚴(yán)峻形勢(shì)。在評(píng)估既有的抵押房產(chǎn)時(shí)，若未能選用凸顯實(shí)效的評(píng)估路徑，就會(huì)增加評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要解析評(píng)估流程的合理性，以減小現(xiàn)存風(fēng)險(xiǎn)為目的，設(shè)計(jì)出相應(yīng)的管控措施。

一、總括的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

從既有的研究成果看，涉及到風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，有以下幾種主要觀點(diǎn)：F.H奈特（1983年）認(rèn)為：風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)指不愿發(fā)生的那些事件所涵蓋的不確定屬性；威雷特（1990年）認(rèn)為：風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)指預(yù)設(shè)的環(huán)境內(nèi)，以及特有的時(shí)段以內(nèi)，現(xiàn)有的多樣狀態(tài)，所造成的總括損失；

由此可見(jiàn)，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的程序中所涉及到的損失，，應(yīng)指不確定的屬性，可分為客觀及主觀層級(jí)內(nèi)的不確定屬性。其中，客觀層級(jí)內(nèi)的不確定屬性，指測(cè)定得來(lái)的結(jié)果，與預(yù)期結(jié)果間的差值；主觀層級(jí)內(nèi)的不確定屬性，指?jìng)�(gè)體對(duì)特定風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)能力，它因個(gè)體的認(rèn)知、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等因素的不同而不同。

歸結(jié)可得：抵押房地產(chǎn)評(píng)估所涵蓋著的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)指既有的評(píng)估人員受到主客觀多樣要素的干擾做出了背離性的行為而造成的各類損失。這樣的損失，既會(huì)損害到評(píng)估企業(yè)現(xiàn)有的聲譽(yù)等，也會(huì)帶來(lái)其他相關(guān)的責(zé)任。

二、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的類別

評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的類別，可歸結(jié)成外界屬性的風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)自帶的風(fēng)險(xiǎn)，以及專業(yè)層級(jí)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。外部屬性的風(fēng)險(xiǎn)，較難被評(píng)估人員所管控，其結(jié)果可能導(dǎo)致現(xiàn)有評(píng)估結(jié)果偏差的擴(kuò)大。外部屬性風(fēng)險(xiǎn)的大小決定于房地產(chǎn)含有的經(jīng)濟(jì)特性、現(xiàn)有的規(guī)模等。

同時(shí)，外部屬性的風(fēng)險(xiǎn)，還包括特有機(jī)構(gòu)的干涉、合作層級(jí)內(nèi)的工作質(zhì)量等。而機(jī)構(gòu)自身帶有的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)決定主體職業(yè)素質(zhì)，它包含著內(nèi)部人員的專業(yè)構(gòu)架、工作經(jīng)驗(yàn)、道德素養(yǎng)、法律法規(guī)認(rèn)知等。這些要素若缺失，評(píng)估結(jié)果將會(huì)產(chǎn)生較大偏差，也使評(píng)估企業(yè)面臨較高的賠償或法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，評(píng)估過(guò)程所含風(fēng)險(xiǎn)主要可以分為以下幾類：

（一）外部屬性的風(fēng)險(xiǎn)

    外部屬性風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)設(shè)評(píng)估流程內(nèi)應(yīng)予以考慮，它會(huì)帶來(lái)未能被管控的多種風(fēng)險(xiǎn)，如委托機(jī)構(gòu)未能提供評(píng)估所必須的真實(shí)的文件，既有的委托方可能帶有欺詐的意圖；評(píng)估所依循的外在環(huán)境，可能會(huì)發(fā)生變動(dòng)；不可抗力所帶來(lái)的損害，可能會(huì)使評(píng)估過(guò)程中斷甚至終止。

（二）操作潛藏的風(fēng)險(xiǎn)

操作潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，指沒(méi)有依循預(yù)設(shè)的評(píng)估流程，或缺乏必要的專業(yè)指引，因而沒(méi)有找到足夠的評(píng)估信息等。評(píng)估依據(jù)的鑒定欠缺精準(zhǔn)性、計(jì)算所依賴的證據(jù)不充分、預(yù)設(shè)的評(píng)估步驟未能足夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)�，均�?huì)給評(píng)估結(jié)果造成偏差，給評(píng)估企業(yè)帶來(lái)操作性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）專業(yè)層級(jí)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)

專業(yè)層級(jí)內(nèi)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，指復(fù)雜程度較高的評(píng)估程序內(nèi)，鑒別得來(lái)的抵押價(jià)格與抵押標(biāo)的物的真實(shí)價(jià)格之間的偏差；評(píng)估所用語(yǔ)言不夠準(zhǔn)確、沒(méi)有遵循預(yù)設(shè)的流程出具報(bào)告、擬出具的報(bào)告中沒(méi)有向報(bào)告使用者說(shuō)明評(píng)估中固有的風(fēng)險(xiǎn)。上述種種做法不僅會(huì)損害到評(píng)估信譽(yù)，也會(huì)增加訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

三、可用的管控路徑

    針對(duì)上文所提到的評(píng)估過(guò)程可能面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)，我們必須要設(shè)定可行的控制方式對(duì)此加以規(guī)避或控制�？捎玫墓芸芈窂饺缦拢�

（一）預(yù)設(shè)適宜的業(yè)務(wù)承接程序

要測(cè)得很精確的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)定出適宜的業(yè)務(wù)承接辦法，就應(yīng)搜集各類別的信息，并予以整理。評(píng)估主體，要審慎對(duì)待多樣的委托。本源層級(jí)內(nèi)的業(yè)務(wù)，不接受既有的直接委托；即便予以接受，也應(yīng)配合有關(guān)機(jī)構(gòu)，去證明現(xiàn)有貸款的真實(shí)性。這樣的做法，可以明晰信息的來(lái)源，以及有關(guān)的接洽人。

然而，從現(xiàn)狀看，評(píng)估屬性的機(jī)構(gòu)雖然擴(kuò)大了規(guī)模，但還是無(wú)法承接所有類型的業(yè)務(wù)，因此，對(duì)于業(yè)務(wù)的承接應(yīng)當(dāng)設(shè)定出鑒別流程。首先測(cè)算出項(xiàng)目含有的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)好評(píng)估水準(zhǔn)，同時(shí)兼顧評(píng)估必備的成效及有效的培訓(xùn)路徑，以便選取出最適宜主體；最后要測(cè)定出項(xiàng)目的任務(wù)量，根據(jù)任務(wù)量確定收費(fèi)水準(zhǔn)。

若企業(yè)搭配著規(guī)范的會(huì)計(jì)機(jī)制，那么可選用特有的注冊(cè)評(píng)估類主體；否則，應(yīng)分出評(píng)估必備的管控點(diǎn)，以便選用帶有足量經(jīng)驗(yàn)的特有評(píng)估主體。

（二）預(yù)設(shè)適宜的流程

預(yù)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管控應(yīng)規(guī)范好機(jī)構(gòu)配有的操作流程，查驗(yàn)評(píng)估主體，完善復(fù)核報(bào)告機(jī)制，并把設(shè)定的機(jī)制融進(jìn)工資考核機(jī)制以內(nèi)，以便創(chuàng)設(shè)出高綜合層級(jí)的管控。同時(shí)，要提高復(fù)核及現(xiàn)有的管控力度等，制定必備的評(píng)估模板，統(tǒng)一評(píng)估語(yǔ)言，定義出一致框架下的價(jià)格，把評(píng)估用到的程序，涵蓋進(jìn)法律架構(gòu)中。

四、結(jié)束語(yǔ)