發(fā)布時間：2016-12-01 10:31

  本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析 投稿：林慓慔

 

 

DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴?fàn)痡牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱(雙月刊)2005年第6期(總第19期)中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析□李春吉　□孟曉宏(南京財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,江蘇南京　210003)摘要:本文在一個簡單的局部均衡模…

澳門房地產(chǎn)泡沫實證分析[摘 要]近年來，隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化和國家房地產(chǎn)政策的適時調(diào)整，中國大陸房地產(chǎn)市場的火爆，澳門的房地產(chǎn)價格亦節(jié)節(jié)攀升。本文以澳門房地產(chǎn)市場為研究對象，針對澳門房地產(chǎn)是否存在泡沫的問題，，通過指標(biāo)法和主成分分析法進(jìn)行實證分析，基…

“吸煙有害健康”人人皆知。為了人們的身體健康，中國政府將煙草壟斷，減少民間種植，同時提高售價，“旨”在提高價格降低購買需求，較少煙民數(shù)量。結(jié)果是：便宜煙草漸漸消失，戒不掉煙的煙民為此支付更多的成本；戒掉煙的煙民又不是因為貴而戒，即便煙草不提價，他們也…

 

DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴?fàn)痡牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱

(雙月刊)2005年第6期(總第19期)

中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格

影響因素的實證分析

□李春吉　□孟曉宏

(南京財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,江蘇南京　210003)

摘要:本文在一個簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上,利用1999～2003年全國31

個省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格問題。實證

結(jié)果表明:開發(fā)商在房價上漲的時候可能過多的投資于別墅和高檔房,這有可能

帶來風(fēng)險;住宅市場上可能存在較大的投機性購房行為,這有可能形成房地產(chǎn)泡

沫;經(jīng)濟適用房的供給不足使普通居民利益受損。因此對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重

點應(yīng)該調(diào)整開發(fā)商投資方向,減少別墅高檔房的投資,增加低檔房和經(jīng)濟適用房

的投資,采取有效措施限制普通商品住宅市場上的投機行為。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場結(jié)構(gòu);投機;價格

中圖分類號:F293.30　　文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A　　文章編號:16719301(2005)06004809

一、導(dǎo)言

　　自1999年實施住房貨幣化改革以來,房地產(chǎn)市場變得越來越繁榮,事實上

房地產(chǎn)市場的發(fā)展已成為幾年經(jīng)濟低潮之后新一輪經(jīng)濟增長的發(fā)動機。但隨著

房地產(chǎn)市場的繁榮,房地產(chǎn)市場卻似乎在脫離我們的控制。房地產(chǎn)市場的繁榮

一方面帶來經(jīng)濟增長,但另一方面高昂的房價又阻礙了許多百姓實現(xiàn)居者有其

屋的愿望。對房地產(chǎn)市場的學(xué)術(shù)研究也越來越多地見諸于各類學(xué)術(shù)雜志,這些

研究多集中在房地產(chǎn)市場的泡沫、投機、政府和開發(fā)商行為等方面。豐雷等

(2002)通過實證研究認(rèn)為土地投機是中國地產(chǎn)泡沫形成的直接原因,政府干預(yù)

失敗、權(quán)利尋租和法制不健全對地產(chǎn)泡沫形成有推動作用。袁志剛等(2003)通收稿日期:20050910;修回日期:20050922

作者簡介:李春吉(1971—　),男,江西東鄉(xiāng)人,南京財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教師;孟曉宏(1968—　),

男,江蘇海安人,南京財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教師,南京大學(xué)商學(xué)院博士研究生。

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過一個簡單的動態(tài)一般均衡模型解釋了家庭和開發(fā)商對價格的預(yù)期是如何形成房地產(chǎn)市場理性泡沫的機制。楊建榮等(2004)用一個政府、開發(fā)商和家庭三方不完全信息動態(tài)博弈模型來說明開發(fā)商樂觀供給預(yù)期過度與家庭樂觀消費預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡的內(nèi)在原因。平新橋等(2004)運用35個大城市的面板數(shù)據(jù),就政府(地方政府)控制的地價、信貸與經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策3個變量對中國房地產(chǎn)業(yè)的投資、銷售價、銷量與土地購置價所產(chǎn)生的效應(yīng)做了經(jīng)驗分析,他們的分析結(jié)果顯示,房地產(chǎn)開發(fā)商通過經(jīng)濟適用房開發(fā)與土地截留從政府手中獲取了低廉地價,進(jìn)而賺取了較高利潤;他們的經(jīng)驗結(jié)果還表明政府支持的銀行信貸對房地產(chǎn)投資、房價、地價及房地產(chǎn)銷量具有正向推動作用。武康平等(2004)研究了房地產(chǎn)市場是如何與金融市場共生的問題,他們的結(jié)論是制度缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)市場與金融市場的風(fēng)險相互正向累積。李春吉(2004)給出一個貨幣經(jīng)濟動態(tài)一般均衡模型及實證分析來解釋貨幣供應(yīng)波動與房地產(chǎn)投資波動的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

上述研究都沒有涉及房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)問題,房地產(chǎn)市場的整體問題必須通過解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)問題來求解。本文試圖就房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)問題做一分析。為此,先從家庭和開發(fā)商的決策行為出發(fā)導(dǎo)出了房地產(chǎn)需求和供給函數(shù)及房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)銷售決定方程,然后用1999～2003年全國31個省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)對這些方程進(jìn)行檢驗,進(jìn)而揭示出房地產(chǎn)市場存在的某些結(jié)構(gòu)問題和影響房地產(chǎn)價格的因素。

二、房地產(chǎn)市場的基本情況

　　根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)各期數(shù)據(jù)整理,就整體而言,2000～2003年商品房銷售面積平均每年增長31%,波動為19.5%(標(biāo)準(zhǔn)差為0.195),但在2000年增長率達(dá)到56%后就急劇下降,到2003年的銷售增長率為10%,2000年的高增長率主要是1999年貨幣化房改政策出臺后帶來的大量商品房交易。就商品房銷售結(jié)構(gòu)而言,除辦公樓和商業(yè)用房外,其他各類房地產(chǎn)銷售面積增長率在2000年都很大,經(jīng)濟適用房在2000年后銷售面積增長率仍然較高,而別墅和高檔房及辦公樓在2003年的銷售增長率急劇下跌(2003年這二者的增長率分別為-15%,-14%)。各類房地產(chǎn)中經(jīng)濟適用房的銷售增長率最大。從房地產(chǎn)投資來看,總體而言各年房地產(chǎn)投資增長率較為平穩(wěn)(年均增長26.3%,標(biāo)準(zhǔn)差0.099)。從投資結(jié)構(gòu)來看,盡管這四年中經(jīng)濟適用房投資平均增長率最大,但增長率波動也比較大(平均增長92.3%、標(biāo)準(zhǔn)差1.403),事實上除了2000年經(jīng)濟適用房增長率很大以外,之后的年份經(jīng)濟適用房的投資增長率在不斷下降,2003年經(jīng)濟適用房的投資增長率甚至為-1%,而2003年高檔房和別墅、辦公樓和商業(yè)用房的投資平均增長率很高(18%、38%和39%)。從房地產(chǎn)平均銷售價格來看,總的商品房平均售價增長率略為下降。從結(jié)構(gòu)來看,別墅和高檔房平均售價增長率下降最多(平均增長率下降了10.5%),而經(jīng)濟適用房和其他房地產(chǎn)平均售價增長率卻增加較快(平均增長率分別為3.8%和6.5%)。從房地產(chǎn)新開工面積來看,經(jīng)濟適用房新開工面積增長率2002和2003年都在下降,其他各類房地產(chǎn)新開工面積的增長率都為正,其中非住宅類的房地產(chǎn)新開工面積增長率較高。

綜上所述,2000～2003年房地產(chǎn)市場的主要特征如下:總體上商品房銷售在經(jīng)歷2000年的大幅增長后增速逐漸下落,商品房地產(chǎn)平均售價增長率基本平穩(wěn)并略有下降,商品房投資增長率基本穩(wěn)定在20%～30%之間;在結(jié)構(gòu)上,盡管經(jīng)濟適用房的需求逐年加大,但由于其價格較之于其他房地產(chǎn)價格偏低,開發(fā)商不愿進(jìn)行投資,這又反過來導(dǎo)致經(jīng)濟適用房平均售價增長率的攀升,使經(jīng)濟適用房變得不經(jīng)濟,事實上大多數(shù)經(jīng)濟適用房的售價對中底收入家庭而言仍然是難以承受的;另一方面盡管由于較高價格導(dǎo)致別墅、高檔房和其他非住宅類房地產(chǎn)的需求下降,但由于這類房地產(chǎn)給開發(fā)商帶來的利潤較高,所以這類房地產(chǎn)投資增長率較高。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析

三、一個簡單的理論模型

　　我們從家庭和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為來導(dǎo)出房地產(chǎn)的需求和供給函數(shù),進(jìn)而給出房地產(chǎn)市場均衡價格和均衡交易量決定方程。為簡化分析,只考慮行為主體的靜態(tài)決策問題而不去考慮動態(tài)問題。假定在房地產(chǎn)市場上只有兩類行為主體:房地產(chǎn)需求者(典型地為家庭)及房地產(chǎn)開發(fā)商,這里沒有考慮政府這一行為主體,盡管政府行為對房地產(chǎn)市場有重大影響。

1.房地產(chǎn)需求者———代表性家庭行為分析

假設(shè)代表性家庭最大化如下效用函數(shù):μ=CtΔHt。這里字母的含義分別為Ct:一般消費品消費和其他的資產(chǎn)購買的組合,ΔHt:增加的房地產(chǎn)(本文的房地產(chǎn)是指各種商品房屋,沒有包括地產(chǎn),但不限于住宅)。

家庭面臨的預(yù)算約束為CtPct+ΔHtPht+d/T(1+r)≤yt+d。該約束式的含義為在t期家庭用其財富y(包括人力收入和非人力財富)及T期得到的貸款d用于消費品消費、房地產(chǎn)面積增加及償還貸款。家庭分期償還貸款,每期償還一部分本息d/T(1+r),還款期限為T年。求解家庭購買房地產(chǎn)決策問題得到家庭房地產(chǎn)需求函數(shù)為:

(yt+d(1-(1+r)/T))DβΔHtPhtα+β

即家庭在T期對增加住宅的需求ΔHt取決于其收入yt(可以是過去和未來收入的函數(shù)或看作是平均的永久收入)、每年償還的銀行貸款dr、房地產(chǎn)市場價格Pht以及房地產(chǎn)面積增加在家庭效用函

β數(shù)中的份額。α+β

進(jìn)一步,如果我們考慮家庭人口增長帶來的房地產(chǎn)需求和家庭對房地產(chǎn)價格的預(yù)期,上述房地產(chǎn)需求函數(shù)改寫為如下形式:

(yt+d(1-(1+r)/T))cDβHtNPhtα+βPht

這里Ht為t期家庭對房地產(chǎn)的需求,N為t期家庭人口,Pht為家庭對房地產(chǎn)價格的預(yù)期。加入家庭價格預(yù)期后家庭購買行為就變得復(fù)雜起來,如果家庭預(yù)期的房地產(chǎn)價格超過房地產(chǎn)市場價格,家庭會增加房地產(chǎn)的購買,這種購買是一種投機性的購買行為。反之如果家庭預(yù)期房地產(chǎn)價格低于房地產(chǎn)市場價格,家庭會減少房地產(chǎn)購買。對上述家庭房地產(chǎn)需求函數(shù)進(jìn)行加總我們可以得到整個社會的房地產(chǎn)需求函數(shù)。

2.房地產(chǎn)供給者———代表性房地產(chǎn)開發(fā)商行為分析

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)的供給者,房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn)投資It來形成房地產(chǎn)的增量供給Ht,開發(fā)商投資額受制于其所籌集的資金Dt。

代表性房地產(chǎn)開發(fā)商最大化如下利潤函數(shù):

π=PhtHt-f( )2Ht2DeDαβ

s.t　Ht= It

It≤Dt

該利潤函數(shù)的特點是成本函數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)面積的二次函數(shù),該成本函數(shù)體現(xiàn)了邊際成本遞增的性質(zhì)。影響房地產(chǎn)開發(fā)商的成本因素被包含在函數(shù)f( ),這里我們關(guān)注的因素可能是房地產(chǎn)造價ZJ(主要包括土地價格和建筑成本),如果市場不是完全競爭的,那么開發(fā)商的壟斷程度θ也是函數(shù)f( )要考慮的因素。因此可以把f( )表示為f( )=f(ZJ,θ,…)。顯然這些因素都會被開發(fā)商加到成本里轉(zhuǎn)嫁給家庭,因此這些因素對開發(fā)商成本具有正的影響,即有f( )>0,f′( )>0。

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由開發(fā)商決策的一階條件得到開發(fā)商的房地產(chǎn)供給函數(shù)為PhtS=Ht= It= Dt。因此開發(fā)商f( )

房地產(chǎn)投資或所籌資金與房地產(chǎn)市場價格和房地產(chǎn)供應(yīng)量都是正相關(guān)的,此外房地產(chǎn)供給函數(shù)還表明投資也可以在某種程度上看作是開發(fā)商的成本。還有需要說明的是我們沒有在這一供給函數(shù)中加入開發(fā)商對房地產(chǎn)價格的預(yù)期,這是因為開發(fā)商比家庭更了解房地產(chǎn)市場信息及成本信息,開發(fā)商可在相當(dāng)程度上根據(jù)所掌握的信息來決定房地產(chǎn)市場價格,這樣開發(fā)商實際上對預(yù)期的依賴較少。對代表性開發(fā)商房地產(chǎn)供給函數(shù)加總可以得到整個社會的房地產(chǎn)供給函數(shù)。

3.房地產(chǎn)市場均衡

為簡化分析我們假定家庭數(shù)目和房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目一樣多,這樣在t期整個房地產(chǎn)市場的均衡可以由代表性家庭房地產(chǎn)需求和代表性企業(yè)的房地產(chǎn)供給相等來表示,即有Ht=Ht,由此我們得到均衡的房地產(chǎn)價格和均衡的房地產(chǎn)交易量決定方程:

Pht=

Ht=cyt+1-PhtNf( )Tα+(1)DSyt+d(1-(1+r)/T)eβNPhtNα+βf( )

e(2)(1)和(2)式表明,房地產(chǎn)市場均衡價格和均衡交易量是家庭收入yt、房地產(chǎn)信貸d、貸款利率r、還貸期限T、人口狀況N、家庭對房地產(chǎn)價格預(yù)期Pht、房地產(chǎn)開發(fā)商成本結(jié)構(gòu)f( )和家庭房地產(chǎn)投

資偏好β(效用函數(shù)中房地產(chǎn)的份額)的復(fù)雜函數(shù)。α+β

對房地產(chǎn)市場價格和房地產(chǎn)銷售量具有正的影響,而利率對房地產(chǎn)市α+β顯然在上述因素中,家庭收入yt、房地產(chǎn)信貸d、還貸期限T、人口狀況N、家庭對房地產(chǎn)價格預(yù)期Pht和家庭房地產(chǎn)投資偏好e

場價格的影響為負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)商成本f( )對房地產(chǎn)價格有正的影響,但對房地產(chǎn)銷售量具有負(fù)的影響。如果在家庭預(yù)算約束中引入適當(dāng)?shù)慕灰灼醵?那么可導(dǎo)出稅率對房地產(chǎn)價格也有負(fù)影響。

我們可以進(jìn)一步分析一些關(guān)鍵因素。收入、房地產(chǎn)投資偏好和人口的變化更多地是經(jīng)濟因素變化所引起的,而房地產(chǎn)貸款和家庭房地產(chǎn)價格預(yù)期則容易受到政策的影響。對房地產(chǎn)的需求既有真實的為改善房地產(chǎn)居住條件或為用做生產(chǎn)用房的真實需求,也有為投資房地產(chǎn)、通過房地產(chǎn)價格或租金上漲以期獲得收益的投資(投機)需求。自住房制度改革以來,人們在滿足了基本的溫飽后對住宅的消費需求顯然增加了,這部分住房消費需求與居民的收入及城市人口增長密切相關(guān)。在人們滿足了一定時期內(nèi)的住房消費需求后,隨著收入的增長,人們對資產(chǎn)投資的需求也會增加。人們投資資產(chǎn)的形式取決于可得的投資渠道和投資收益,比如當(dāng)股票市場存在且繁榮的時候,人們可以把很多資金投入到股票市場,股票資產(chǎn)占人們的資產(chǎn)投資份額會上升,這也容易導(dǎo)致股票價格的上升甚至是過度的投資和泡沫,而當(dāng)股票市場低迷且沒有賺錢效應(yīng)時,收入增長導(dǎo)致的較多儲蓄在沒有其他更好投資渠道時,人們對房地產(chǎn)投資的偏好也會加強。典型事實是2001年后股市開始進(jìn)入漫漫熊市,但房地產(chǎn)市場開始火爆,這些變化顯然在很大程度上刺激了房地產(chǎn)價格的上升。

政府政策既能直接影響房地產(chǎn)市場價格,又能通過改變家庭房地產(chǎn)價格預(yù)期來間接影響房地產(chǎn)市場價格。比如政府采取緊縮房地產(chǎn)市場的政策(如控制房地產(chǎn)信貸、提高利率和契稅)既可能直接帶來需求的下降和房地產(chǎn)價格的下降,更重要的是緊縮政策改變了家庭預(yù)期,家庭預(yù)期房地產(chǎn)價格下跌,因而持幣觀望的家庭增加,房地產(chǎn)需求下降。

影響開發(fā)商供給成本的因素主要是房地產(chǎn)造價(地價和建筑成本),此外具有相當(dāng)壟斷性的開發(fā)商還會要求較高的利潤加成;如果開發(fā)商具有相當(dāng)?shù)亩▋r力,那么他們在定價時就會加入這些因素。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析

四、實證分析

1.計量方程設(shè)定及變量的選取

為了驗證上述理論分析,我們利用全國31個省市的1999～2003年房地產(chǎn)市場的相關(guān)資料從實證上來檢驗前面的模型,所有的數(shù)據(jù)都來自中國統(tǒng)計年鑒相關(guān)各期。限于篇幅,并且我們主要是對房地產(chǎn)價格進(jìn)行分析,因此我們只檢驗房地產(chǎn)價格決定方程。為此對方程(1)作對數(shù)變換得到:

ln(Pht1β1++lyt+d1-2α+T+lnN+lnf( )+ln(Phte(3)

為檢驗前面分析的各種因素變化對房地產(chǎn)市場價格的影響,我們進(jìn)一步假設(shè)家庭收入和貸款在函數(shù)形式上對數(shù)可分,且影響開發(fā)商成本的因素在函數(shù)形式上也是對數(shù)可分的。這里我們主要考慮影響房地產(chǎn)需求的家庭收入、房地產(chǎn)信貸、人口、家庭對房地產(chǎn)價格的預(yù)期和影響房地產(chǎn)供給的開發(fā)商成本因素(考慮房地產(chǎn)造價、開發(fā)商壟斷情況)的變化對房地產(chǎn)均衡價格和交易量變化的影響。這樣我們把方程(3)改造為如下形式的計量方程:

n

ln(Pht)=γγyit)+γdit)+γ(Nit)+γP0+1ln(2ln(3ln4ln(

n=5,6,…eit-1)+γ )+ε(4)i∑lnf(iti=5

這里p表示房地產(chǎn)平均售價,y表示收入,d表示房地產(chǎn)信貸,N表示城鎮(zhèn)人口,家庭價格預(yù)期取適應(yīng)性預(yù)期的形式,即用前一期的房地產(chǎn)市場價格來表示,f( )代表開發(fā)商成本函數(shù),下標(biāo)i表示地區(qū),t表示時間。

接下來我們考察相關(guān)變量,表1給出了對回歸方程有意義的各個變量代碼及含義。

表1　變量代碼及含義

變量代碼

AP

AP1

AP2

AP3

AP4

AP5

AP6

ZJLY1

ZJLY3

ZJLY4

IV2

IV3

IV5

PDI

POP

ZJ

LRG含　　　義總體商品房平均售價(元/平方米)住宅平均售價(元/平方米)別墅、高檔公寓平均售價(元平方/米)經(jīng)濟適用房平均售價(元/平方米)辦公樓平均售價(元/平方米)商業(yè)用房平均售價(元/平方米)其他商品房平均售價(元/平方米)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源—國內(nèi)貸款(萬元)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源———自籌資金(萬元)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源———利用外資(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成投資額———別墅高檔公寓投資(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成投資額———經(jīng)濟適用房投資(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成投資額———商業(yè)用房投資(萬元)城鎮(zhèn)人均可支配收入(元)市區(qū)人口(人)平均房地產(chǎn)造價(元/平方米)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤增長率

　　選取各地區(qū)房地產(chǎn)平均售價(等于房屋銷售總額/房屋銷售面積)作為房地產(chǎn)市場價格P,這里考察各種房地產(chǎn)平均售價,包括總體上的商品房平均售價和結(jié)構(gòu)上的住宅平均售價、別墅和高檔公寓

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平均售價、經(jīng)濟適用房平均售價、辦公樓平均售價、商業(yè)用房平均售價和其他商品房平均售價。收入Y用各地區(qū)人均可支配收入來表示,人口用市區(qū)人口(等于市區(qū)人口密度乘以市區(qū)建成面積)來表示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壟斷程度并沒有很合適的指標(biāo)來度量,我們用開發(fā)商營業(yè)利潤增長率來表示。開發(fā)商成本用每平方米房地產(chǎn)造價表示。

房地產(chǎn)信貸變量的選取比較復(fù)雜,由于沒有直接的家庭房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù),我們用房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源或開發(fā)商房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)信貸的替代變量。之所以這樣處理,是因為開發(fā)商的大部分資金來源或投資都直接或間接來自于家庭信貸,開發(fā)商銀行直接貸款最終也由房屋需求者償還。

根據(jù)前面的分析,開發(fā)商投資與房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)供給都是正相關(guān)的。但是在回歸方程中引入開發(fā)商投資變量后可能會引起兩個問題:一是房地產(chǎn)造價和房地產(chǎn)開發(fā)投資可能相關(guān),為此我們檢查了這二者的相關(guān)系數(shù),發(fā)現(xiàn)它們的對數(shù)形式的相關(guān)系數(shù)很小,這樣我們就不必?fù)?dān)心房屋投資與房屋造價相關(guān)的問題;另一個問題是可能會存在開發(fā)商房地產(chǎn)投資和開發(fā)商資金來源相關(guān),事實上檢查它們的相關(guān)系數(shù)確實發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資金來源與開發(fā)商投資有較大的相關(guān)度,這樣在回歸分析時我們應(yīng)盡量避免這二者的多重共線問題。盡管房地產(chǎn)投資和開發(fā)商資金來源有重疊之處,但檢查房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和開發(fā)商資金來源結(jié)構(gòu)有助于我們了解是什么資金及什么投資影響什么樣的房地產(chǎn)價格。一般來說資金來源是從需求方面影響房地產(chǎn)市場的,而開發(fā)商投資是從供給方面影響房地產(chǎn)市場的。開發(fā)商資金來源包括國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金來源和利用外資,開發(fā)商房地產(chǎn)投資包括住宅(含別墅、高檔公寓和經(jīng)濟適用房)、辦公樓、商業(yè)用房及其他房地產(chǎn)投資。

2.計量結(jié)果的分析

由于房地產(chǎn)價格每年都有不同的特征,各地也有不同的政策,因此我們采用二維虛變量面板數(shù)據(jù)最小二乘回歸分析方法對上述資料進(jìn)行實證分析,表2給出了房地產(chǎn)平均售價計量結(jié)果。

(1)商品房平均售價:影響(這里是指自變量的相對變化對應(yīng)變量的相對變化的影響,下同)整個商品房平均售價增長的主要因素是人均可支配收入增長、房地產(chǎn)造價上漲和具有部分預(yù)期性質(zhì)的前一期商品房價格上漲(這三者的彈性分別達(dá)到0.419、0.215和0.286)。人均可支配收入增長帶來的房價上升既有可能是居民對住房的實際需求增加的反映,也有可能帶來一部分的投機需求;房地產(chǎn)造價中的主要部分應(yīng)該是地價和建筑成本,這兩者上升是房地產(chǎn)造價上漲的主要因素,因此商品房平均售價的上升有很大一部分來自地價和建筑成本的上升。前一期商品房價格的變化對當(dāng)期商品房價格的變化具有正的影響,這表明總體上商品房價格的變化有部分是有預(yù)期價格變化引起的,這就說明在商品房市場上可能存在投機性的購房行為。別墅和高檔公寓的投資變化與商品房平均售價的變化正相關(guān)(彈性為0.02),顯然投資價格較高的別墅和高檔房可以為開發(fā)商帶來較高的利潤,正是別墅和高檔房的較高價格抬升了整體的商品房價格。相反經(jīng)濟適用房的投資的增長卻與整體商品房平均售價增長負(fù)相關(guān)(其彈性為-0.045),這是因為經(jīng)濟適用房價格低于普通商品房價格而使開發(fā)商不愿投資經(jīng)濟適用房。

(2)住宅平均售價:住宅市場是房地產(chǎn)最主要的市場,別墅和高檔公寓的投資的增長與住宅平均售價增長正相關(guān)(別墅和高檔公寓的投資彈性為0.02),這一原因解釋如前。前一期住宅平均售價相對變化對本期住宅平均價格的相對變化具有較大的正向影響(彈性為0.411)這說明住宅市場上可能存在較為嚴(yán)重的投機性購房行為。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每年營業(yè)利潤增長率與住宅平均售價負(fù)相關(guān),這意味著盡管房價在上升,但開發(fā)商的營業(yè)利潤增長率卻在下降,反映了在住宅市場上開發(fā)商的競爭程度逐年增加。事實上由于住宅包括普通住宅、別墅、高檔公寓和經(jīng)濟適用房,別墅、高檔公寓以及普通住宅的較高價格吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)的建設(shè)中來,這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭的加劇,這主要表現(xiàn)在一方面是很高的住宅價格,但另一方面是較高的住宅面積空置率。

(3)別墅、高檔公寓平均售價:別墅、高檔公寓平均售價與別墅、高檔公寓投資正相關(guān)(彈性為0.045),其他因素與別墅價格增長相關(guān)性不大。較高的別墅和高檔房價格吸引了一部分投資。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析

(4)經(jīng)濟適用房平均售價:別墅、高檔公寓投資的彈性為0.025,前一期的經(jīng)濟適用房平均售價與當(dāng)期經(jīng)濟適用房平均售價負(fù)相關(guān)(彈性為-0.35),這表明在經(jīng)濟適用房市場上投機的可能性不大,這里的原因在于經(jīng)濟適用房的售價在很大程度上由政府控制,即使有人騙購經(jīng)濟適用房,但這種行為與投機性購房行為顯然不一樣。

表2　房地產(chǎn)平均售價計量結(jié)果

應(yīng)變量

自變量

log(ap)

常數(shù)項

log(pdi)

log(zjly1)

log(zjly3)

log(zjly4)

log(iv2)

log(iv3)

log(iv5)

log(ap(-1))

log(ap1(-1))

log(ap3(-1))

log(ap4(-1))

log(ap5(-1))

log(ap6(-1))

log(pop)

log(zj)

lrg

樣本范圍

樣本數(shù)目

R平方

調(diào)整的R平方

F統(tǒng)計量

時間\個體固定

效應(yīng)檢驗統(tǒng)計

量F和概率1440.9800.973132.1082.737(0.000)0.215(0.072)-0.0013(0.0005)1999～20031481450.9670.8110.9560.75086.44413.3662.323(0.0005)7.725(0.000)0.249(0.069)0.286(0.084)0.411(0.084)-0.346(0.105)-0.212(0.093)-0.431(0.084)0.020(0.008)-0.045(0.013)0.020(0.010)0.045*(0.028)0.025(0.011)0.447*(1.603)log(ap1)4.(0.0.(0.134608)419188)log(ap2)7.448(0.298)log(ap3)9.233(0.743)log(ap4)-1.115*(1.797)log(ap5)7.032(1.163)log(ap6)4.131(0.904)0.503(0.120)0.400(0.147)-0.102(0.031)0.268(0.084)-0.048(0.021)0.131(0.073)1440.9560.93759.3576.941(0.000)2000～20031151200.9140.8990.8740.85323.04519.6575.207(0.000)6.256(0.000)1999～20031500.630.5165.5355.564(0.000)

注:除最后一行括號內(nèi)數(shù)字為概率外,其余括號內(nèi)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)差,除打*號的變量顯著性水平在0.10以上之外,　　

其余變量顯著性水平在0.10以下,空格表示相應(yīng)的自變量不顯著(顯著性水平在15%以上)或為了避免多重共線而未進(jìn)入,冗余時間\個體固定效應(yīng)檢驗統(tǒng)計量表明所有方程都應(yīng)該接受時間\個體固定效應(yīng)模型。

INDUSTRIALECONOMICSRESEARCH　

(5)辦公樓平均售價:主要與各種資金來源有關(guān)。國內(nèi)貸款和開發(fā)商自我籌資的增長與辦公樓平均售價增長正相關(guān)(兩者的彈性分別為0.503與0.4),而外資來源的增長與辦公樓平均售價增長負(fù)相關(guān)(彈性為-0.102),前一期的辦公樓平均售價與當(dāng)期辦公樓平均售價負(fù)相關(guān)(彈性為-0.212)。在這里我們也沒有看到對辦公樓售價的部分預(yù)期產(chǎn)生的價格正反饋機制,顯然是因為辦公樓的總體售價的高昂和特殊用途不會吸引投機性的購買行為。

(6)商業(yè)用房平均售價:國內(nèi)貸款的增長對商業(yè)用房平均售價有正的影響(彈性為0.268),在各類房地產(chǎn)中,商業(yè)用房平均售價增長唯一地與別墅和高檔房投資增長負(fù)相關(guān)(彈性為-0.048),商業(yè)用房投資與商業(yè)用房平均售價正相關(guān)(彈性為0.131),前一期商業(yè)用房平均售價與當(dāng)期商業(yè)用房平均售價負(fù)相關(guān)(彈性為-0.431)。

(7)其他商品房地產(chǎn)平均售價:這是唯一與人口增長有關(guān)的房地產(chǎn)價格增長,市區(qū)人口對該類房地產(chǎn)平均售價的彈性為0.25。

還有一點要說明的是利率與房價和房地產(chǎn)交易量間的關(guān)系。在前面的模型分析中,我們看到利率與房價和房地產(chǎn)交易量反方向變動。但在實證分析中,由于利率不顯著,因此沒有進(jìn)入各個回歸方程中,但檢查實際利率(名義利率-消費價格衡量的通漲率)與各種房地產(chǎn)平均售價的相關(guān)系數(shù)仍然看出他們之間是負(fù)相關(guān)的(最大的相關(guān)系數(shù)不超過-0.2),這也部分地支持了前面的理論分析。

五、結(jié)論

　　總的來看,1999～2003年商品房地產(chǎn)的平均售價與人均可支配收入和房地產(chǎn)造價之間的關(guān)系顯著,但從結(jié)構(gòu)上來看人均可支配收入和房屋造價對各類房地產(chǎn)的平均售價的影響并不顯著。對別墅和高檔房的投資增長與商品房、住宅、別墅與高檔房、經(jīng)濟適用房的平均售價增長都是正相關(guān),這說明住宅類的房地產(chǎn)平均售價增長有很大一部分是由別墅高檔房的價格來維持的,而別墅和高檔公寓的需求并不是當(dāng)前老百姓住宅需求的主流,而且這類別墅和高檔房銷售面積和平均售價都在下降,如果開發(fā)商盲目過多地投資于這類高檔房地產(chǎn),有可能帶來較大的投資風(fēng)險,因此應(yīng)該限制該類房地產(chǎn)的投資。市區(qū)人口除對其他房地產(chǎn)平均售價增長有影響外,在總體上和結(jié)構(gòu)上對房地產(chǎn)價格影響都不顯著,因此城市化進(jìn)程還沒有顯著影響到房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)市場上可能存在投機性的購房行為,尤其是在住宅市場上可能存在較大的投機,但在經(jīng)濟適用房、別墅和高檔房、辦公樓和商業(yè)用房中沒有發(fā)現(xiàn)明顯的投機性購房行為。對這種現(xiàn)象的解釋是經(jīng)濟適用房受政策影響,難有很多的投機購買行為,而別墅和高檔房、辦公樓和商業(yè)用房由于價格較高,購買人群較少,也難有很多的投機行為。經(jīng)濟適用房平均售價增長與經(jīng)濟適用房投資增長負(fù)相關(guān),這表明經(jīng)濟適用房投資失血,這將導(dǎo)致經(jīng)濟適用房供給減少,并進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟適用房價格上升,這會傷害購買經(jīng)濟適用房的中低收入者利益。而且經(jīng)濟適用房供給不足也會使更多買不到經(jīng)濟適用房的居民不得不到較多的投機行為的普通商品住宅市場上購買房地產(chǎn),這將使他們利益受損,最后獲益的是投機者和住宅開發(fā)商。這樣看來房地產(chǎn)市場主要存在三大問題:一是開發(fā)商為了攫取高額利潤,在房價上漲的時候可能過多的投資于別墅和高檔房,這有可能帶來投資風(fēng)險,并進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)市場風(fēng)險和銀行資本風(fēng)險。第二個問題是在住宅市場上可能存在較大的投機性購房行為,投機性購買行為會推動房價不正常地上漲,進(jìn)而可能形成房地產(chǎn)泡沫。第三個問題是經(jīng)濟適用房的供給不足使普通居民利益受損。因此對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點應(yīng)該調(diào)整開發(fā)商投資方向,減少別墅高檔房的投資,增加低檔房和經(jīng)濟適用房的投資,采取有效措施來限制普通商品住宅市場上的投機行為。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析

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2004,(4).(責(zé)任編輯:雨　珊)

AnAnalysisofRealEstateMarketStructureandPrice

LIChunji,MENGXiaohong

(NanjingUniversityofFinanceandEconomics,Nanjing210003,China)

Abstract:Thispaperanalysischina'srealestatemarketstructureproblemswiththepaneldatafrom1999to2003basingonapartialequilibriummode.lTheresultssuggesttherearethreeproblemswhichlieintherealestatemarketstructure.Thefirstisthattherealestatedevelopermayinvesttoomuchonvillasandluxuryapartmentsatthetimeofhousingpricerising,andthiswouldresultinrisks.Thesecondisthatthereliessomespeculationsofbuyinghousinginthehousingmarketswhichmayformbubblesofhousingmarkets.Thethirdproblemisthatthelackofeconomichousingsupplywouldhurthousingbuyer'sbenefits.Sotheadjustmentsofrealestatemarketsshouldfocusontherealestateinvestments.Thatistodecreasetheinvestmentsonvillasandluxuryapartmentsandtoincreasetheinvestmentsoneconomichousing,andthegovernmentshouldadoptsomemeasurestorestrictthespeculationsinthehousingmarkets.

Keywords:realestate;marketstructure;speculation;price

(上接第10頁)

IntegratingtheSeparatedControlRights:AnAnalysisoftheChange

oftheState-OwnedAssetAdministrationSystem

XIEZhibin,ZHENGJianghuai12

(1.PekingUniversity,Beijing100871,China;2.NanjingUniversity,Nanjing210093,China)

Abstract:Inthispaperwebuildatwo-stagegamemodeltoshowthattheintegrationofcontrolrightswillimprovetheef-ficiencyofstate-ownedenterprises.Weconsiderthecontrolrightsofstate-ownedenterprisesastransferablepropertyrights.Themanagersofstate-ownedenterpriseswill“purchase”thecontrolrightsfromtheofficialsbyprovidingthemwithsomekindofbenefits.Thiskindoftransactionsleadstoamonopolymarketofcontrolrightssincetheofficialsholdthecontrolrightsex-clusively.Whenthecontrolrightsareseparatedamongmorethanoneofficial,thesecomplementarycontrolrightswillbesoldbyindependentmonopolists.Themanagerwillhavetopaymoretopurchaseallkindsofcontrolrights.Thiswillresultinthewithdrawalofeffortbythemanagerandinturnwillworsentheperformanceofstate-ownedenterprises.Thatiswhyweholdthattheseparationofcontrolrightsleadstotheinefficiencyofstate-ownedenterprises.

Keywords:state-ownedassetadministrationsystem;state-ownedenterprise;structureofcontrolrights;marketforcon-trolrights

 

DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴?fàn)痡牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱(雙月刊)2005年第6期(總第19期)中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析□李春吉　□孟曉宏(南京財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,江蘇南京　210003)摘要:本文在一個簡單的局部均衡模…

DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴?fàn)痡牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱(雙月刊)2005年第6期(總第19期)中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析□李春吉　□孟曉宏(南京財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,江蘇南京　210003)摘要:本文在一個簡單的局部均衡模…

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本文編號：183008