【摘要】 隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭日益激烈。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)前期策劃方案將在很大程度上影響到房產(chǎn)投資收益。本文以大量房地產(chǎn)開發(fā)和前期策劃經(jīng)驗和數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)，采用多元回歸分析方法對相關(guān)數(shù)據(jù)的時間序列以及空間特征進(jìn)行了數(shù)理統(tǒng)計分析，并用GIS空間統(tǒng)計分析方法，建立基于GIS的房地產(chǎn)前期策劃模型，使得GIS的應(yīng)用領(lǐng)域得到了更大范圍的擴(kuò)充。本論文研究的內(nèi)容為：（1）首先探討了房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，提出區(qū)域房地產(chǎn)策劃的研究思路、方法及框架。以GIS為操作平臺，研究房地產(chǎn)前期策劃相關(guān)數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析處理，提出了基于GIS空間分析為基礎(chǔ)的區(qū)域房地產(chǎn)項目策劃模型。并對此模型展開綜合分析和評價，證明模型具有實用性和可信度。（2）建立了區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃的相關(guān)理論模型。在此基礎(chǔ)上開展了空間統(tǒng)計分析，合理選擇了樣本以及建模變量，同時還包括變量的集中化和均衡度分析。將區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計分析模型與GIS相結(jié)合，利用GIS空間分析功能、交互功能與可視化功能，實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分布利用模型。從多角度進(jìn)行分析，為區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計分析及區(qū)域房地產(chǎn)投資決策提供了有效的方法。（3）進(jìn)行了房地產(chǎn)選定策劃區(qū)域區(qū)劃研究。根據(jù)策劃空間的區(qū)劃、空間統(tǒng)計方法、GIS選址方法分析出的結(jié)果以及模型選取等一系列研究，從而選取可策劃空間最大的常州清水灣項目作為策劃與模擬案例進(jìn)行分析研究。依托GIS的空間分析和處理能力，對宏觀環(huán)境、項目情況調(diào)查分析，最后通過科學(xué)的預(yù)測方法得出結(jié)論：項目所處地理環(huán)境位置內(nèi)房地產(chǎn)需求有上升趨勢、該項目具有獲利空間。（4）提出基于Web Services的前期策劃輔助系統(tǒng)平臺的架構(gòu)。以微軟公司的MicrosoftVisualStudio2010軟件作為開發(fā)工具，采用WebGIS體系結(jié)構(gòu)、Web Services模型和協(xié)議棧（Protocol Stack）等數(shù)據(jù)技術(shù)，結(jié)合常州市案例，將信息共享、發(fā)布等功能在ArcGISServer GIS應(yīng)用的平臺上得到了充分實現(xiàn)。同時利用ArcGIS for Desktop軟件實現(xiàn)了空間數(shù)據(jù)采集和處理、數(shù)據(jù)存儲、空間統(tǒng)計分析等功能，運用C#語言進(jìn)行ArcGIS Engine9.3二次開發(fā)組件庫的開發(fā)和設(shè)計，最終實現(xiàn)了房地產(chǎn)信息的實時對外動態(tài)發(fā)布與共享。 

1  緒論 

1．1 研究背景和意義 

1.1.1 研究背景 

自20世紀(jì)80年代以來，我國開始對住宅制度以及土地制度進(jìn)行改革，正是在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在我國大城市中發(fā)展迅速，并逐漸在國民經(jīng)濟(jì)中突顯地位，成為推動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，對于 GDP 的拉動產(chǎn)生重要影響。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。根據(jù)國土資源部發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國2010年居民住宅的價格上升了25.1%，是近十年來的最高水平，其中一線城市中的住宅價格上漲幅度十分顯著。為推動我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，需要構(gòu)建合適的模擬模型和區(qū)域房地產(chǎn)策劃方案，預(yù)測并模擬未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展作出進(jìn)一步貢獻(xiàn)。

（1）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下項目約束增強(qiáng) 

我國房地產(chǎn)市場在 2009 年發(fā)展超出預(yù)期，過熱的房地產(chǎn)行業(yè)使得越來越多的人開始加入炒房大軍。進(jìn)入2011年，政府為進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，相繼出合限購政策以遏制房地產(chǎn)過熱局勢，但效果并不明顯。至 2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（簡稱國五條），要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。“國五條”不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。自 2009 年 12 月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是 2010 年 1 月的“國十一條”、4 月的“國十條”、9 月的“9.29 新政”，2011 年 1 月的“新國八條”，2013 年 2月 20 日出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加劇，房地產(chǎn)投資不再完全依靠市場調(diào)節(jié)，開發(fā)項目受市場、政府雙重調(diào)控約束。

（2）區(qū)域房地產(chǎn)需要統(tǒng)籌 

2013 年 2 月 20 日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】），隨后中央及各部委密集表態(tài)，堅決落實國五條調(diào)控精神。而國家發(fā)改委為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，早在2008年7月24日批準(zhǔn)并頒布了《城市房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》等一系列的技術(shù)規(guī)范和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)；通過互聯(lián)網(wǎng)建立了廣域 VPN 數(shù)據(jù)專網(wǎng)，其范圍覆蓋了 40 個城市節(jié)點；并建立了一系列的數(shù)據(jù)庫，其范圍至少涵蓋四十個城市；建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫整合系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)等一系列應(yīng)用系統(tǒng)；建立健全一系列信息安全保障體系。我國發(fā)布并付諸實踐的一系列從國家到地方的有關(guān)房地產(chǎn)政策表明：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展策劃模型，對房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展和短期變化進(jìn)行理性分析，建立科學(xué)的房地產(chǎn)管理體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理工作的計算機(jī)信息查詢服務(wù)和技術(shù)性支持的問題就日趨凸顯，采用先進(jìn)的GIS及Internet網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)策劃與模擬模型勢在必行。 

1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀與進(jìn)展 

1.2.1 國外研究現(xiàn)狀 

房地產(chǎn)行業(yè)的實踐活動促使其理論研究得到發(fā)展，歷經(jīng)一段時期的發(fā)展和摸索，房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究一直都是在實踐的基礎(chǔ)上進(jìn)行著并指引著行業(yè)的發(fā)展。 

國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于許多發(fā)達(dá)國家。不但如此，關(guān)于該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)制度相對落后，關(guān)于相關(guān)行業(yè)的理論形成也比國外稚嫩，發(fā)達(dá)國家在其特有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實施的基礎(chǔ)上，早已建成了一套非常完整流暢的理論觀點和制度。 

發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的理論形成也是在其土地城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。通常情況下，西方國家應(yīng)該已較快的度過了城鎮(zhèn)化階段，在這方面已經(jīng)具備了大量的理論基礎(chǔ)。雖然城鎮(zhèn)化建設(shè)離不開各自國家的社會環(huán)境和政治影響，但是我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展環(huán)境與他們差距很大，值得一提的是兩者的一部分共性現(xiàn)象的理論研究。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點來分析，市場上供求關(guān)系的變化可以直接影響和確定城市周邊土地形式的變更現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)后形成的項目市場銷售情況，一定程度上決定著企業(yè)的利潤和承擔(dān)土地價值的能力，決定著項目的開發(fā)位置，進(jìn)而決定著城市周邊地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制度變更。在市場競爭環(huán)境下，流轉(zhuǎn)土地的價值和應(yīng)用跟隨市場環(huán)境的變化而變化，當(dāng)市場發(fā)生變化是會影響企業(yè)的位置選擇，還影響土地流轉(zhuǎn)(Lery J.Hushak， 1975)。在有關(guān)農(nóng)用地價值方面的研究上，一些專家指出影響價值變化的原因在于：環(huán)境影響、土地性質(zhì)、土地所有者類型、投資者來源和對土地的價值預(yù)期(Richard W.Dunford，1985)。有關(guān)專家把耕地專做他用的價值變化因素分為：一般因素和變化因素，而且變化因素對土地流轉(zhuǎn)的影響較大，或者城鎮(zhèn)化對土地流轉(zhuǎn)價值的影響較大。(Andrew J.Plantinga，Douglas J.Miller， 2001；Clonts Howard A.Jr.，1970；Yue Jin Shi，Timothy T. Phipps，Dale Colyer， 1997)。對農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格的分析和計算模型的研究。主要有漢斯和馬克提出的空間-時間地塊模式，Andrew J. Plantinga等(2001)的綜合農(nóng)地地價計算模式，TSA在城鄉(xiāng)土地市場中的應(yīng)用(Jerry Hembd等，1981)，以及 Hedonic 價格模式在城市邊緣土地價格分析中的應(yīng)用(Wiler Shonk 等，1986)。有關(guān)城市周邊地區(qū)土地流轉(zhuǎn)和土地價值研究。主要形成以下內(nèi)容：城鎮(zhèn)對周邊地區(qū)土地的需求模式(Leroy J. Hushak，1975) ，研究農(nóng)用地價值和土地未來開發(fā)權(quán)價值(Andrew J.Plantigna，Douglas J.Miller，2001）和包含客戶的額外期望的城市周邊農(nóng)用地價對城市周邊土地供給的影響等(Richard W.Dunford等，1985)。 

2 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)分析 

2.1 研究區(qū)房地產(chǎn)市場概況 

江蘇省常州市位居長江之南、太湖之濱，處于長三角中心地帶，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫常都市圈。常州是一座有著 3200 多年左右歷史的文化古城。曾有過延陵、毗陵、毗壇、晉陵、長春、嘗州、武進(jìn)等名稱，隋文帝開皇九年（589年）始有常州之稱。處長江下游南岸，位于江蘇省南部，長江三角洲中心地帶，北攜長江，南銜太湖，東望東海，與上海、南京、杭州皆等距相鄰，扼江南地理要沖，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片�，F(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，37 個鎮(zhèn)、21 個街道辦事處，807個行政村、323個居委會，總面積4385km2。常住人口為459萬。常州老城區(qū)南接武進(jìn)區(qū)。武進(jìn)區(qū)環(huán)抱常州老城區(qū)，南瀕太湖，銜滆湖（西太湖），南接宜興，東鄰無錫、江陰，西毗金壇銜長蕩湖（洮湖）、丹陽，西南毗溧陽。常州新北區(qū)北接長江。常州是中國唯一城區(qū)被東經(jīng)120度經(jīng)線穿越的較大的城市，為此，常州市把東經(jīng)120度經(jīng)線確定為城市東部的主要景觀軸線。 

2.1.1 常州房地產(chǎn)發(fā)展階段 

根據(jù)常州市房地產(chǎn)市場的具體情況，將常州市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況劃分為三個階段： 

a.發(fā)展和完善階段（2003～2007）：房地產(chǎn)飛速發(fā)展，國家開始宏觀調(diào)控。此階段之前屬啟蒙階段（1998～2003）：房地產(chǎn)市場化機(jī)制剛剛形成，房地產(chǎn)市場化還不完善，故不在本研究范圍內(nèi)。 

b.調(diào)控奏效階段（2007～2008.9）：市場第一次出現(xiàn)價量齊跌，調(diào)控奏效，房產(chǎn)投資總體較為平穩(wěn)。 

c.市場急劇回升再打壓階段（2008.9～今）：次貸危機(jī)后，國家為穩(wěn)定市場信心，雙率齊降，并五次降息；在樓市過熱的情況下，再出重拳打壓。

（1）房屋施工情況 

圖 2-1 表明，2003 年—2012 年期間，常州市每年房屋施工面積呈線性遞增趨勢，年平均增量 420.64×104m2，年平均遞增率 22.92%。其中，新開工面積呈波動趨勢，總體上呈增加趨勢，年平均增量81.38×104m2，年平均遞增率20.44%。但是，房屋施工面積遞增比率總體上呈下降趨勢，表明市場容量有限，逐漸趨于飽和狀態(tài)，這同常州市房價遞增減緩趨勢相吻合。 

2.2 數(shù)據(jù)來源與分析 

數(shù)據(jù)是研究的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)是開發(fā)商、銀行和政府采取下一步行動的重要參考信息，因此要將它規(guī)范化、客觀化、科學(xué)化、全面化。通過嚴(yán)格的行業(yè)監(jiān)管，做好房地產(chǎn)市場預(yù)測，避免資源浪費，揭露房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)中尤其重要。 

根據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國自房地產(chǎn)市場開始發(fā)展起來目前一直處于房價快遞上漲趨勢。盡管目前政府為壓制房價而采取了一系列的適當(dāng)調(diào)控政策以保證經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和保障民生，但是，從目前來看，幾乎都是失敗的。這是因為我國的房地產(chǎn)調(diào)查體系有兩個不相統(tǒng)屬的系統(tǒng)，一是由國家統(tǒng)計局主導(dǎo)、各省市統(tǒng)計局及其調(diào)查總隊為主要力量的政府類綜合統(tǒng)計機(jī)構(gòu)，它由政府出面去調(diào)查房地產(chǎn)的投資開發(fā)、經(jīng)營狀況，根據(jù)人們的收入水平來判斷房產(chǎn)價格是否合理等。二是由建設(shè)部主導(dǎo)、地方政府房地產(chǎn)主管部門為基本機(jī)構(gòu)的部門類統(tǒng)計機(jī)構(gòu)，由相關(guān)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)計房產(chǎn)交易及物業(yè)中介等，并及時傳播房地產(chǎn)方面的有關(guān)信息資料等。而這兩大調(diào)查系統(tǒng)所得出的數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出來的房價差異又很明顯。因此，在本文中涉及到的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源與處理尤其重要。實證研究的空間樣本為江蘇省常州市，原始數(shù)據(jù)均來源于 2003-2012 年常州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。因此本章以常州市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為樣本，詳細(xì)分析其數(shù)據(jù)信息，并以此為基礎(chǔ)得出結(jié)果。 

（1）數(shù)據(jù)來源和區(qū)間選取 

當(dāng)前，除了政府定期發(fā)布房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)信息外，一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介公司也有類似相關(guān)信息發(fā)布。本文中這方面的數(shù)據(jù)來源是由 2003-2012 年常州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報提供的 2007-2012 年常州市 GDP 概況、2007-2012 常州市人民生活基本情況、2003-2012 年常州市人均可支配收入情況、2003-2012 年常州房地產(chǎn)行業(yè)狀況，根據(jù)市場影響力的大小進(jìn)行數(shù)據(jù)采樣工作，共計有中房地產(chǎn)研究中心、常房地產(chǎn)顧問公司兩家機(jī)構(gòu)的房價數(shù)據(jù)被采用，將這兩家機(jī)構(gòu)的房價數(shù)據(jù)與統(tǒng)計局的銷售指數(shù)、常州市國土管理部門的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)、常州市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向比較。時間段為2003 年到 2012 年，這一階段常州市的房價變化比較明顯，經(jīng)歷了從跌到漲的過程，具有較高的研究價值。 

3 房地產(chǎn)區(qū)域投資策劃模型選擇與分析 ............37 

3.1 房地產(chǎn)區(qū)域投資策劃理論模型構(gòu)建 ..............37 

3.1.1 房地產(chǎn)區(qū)域投資策劃模型選擇與構(gòu)建 .............37 

3.1.2 樣本和建模變量的選擇 ..........45 

3.2 房地產(chǎn)區(qū)域投資影響因素空間自相關(guān)分析 ...........47 

3.3 房地產(chǎn)區(qū)域投資影響因素相關(guān)性分析 ................53 

4.1  房地產(chǎn)項目區(qū)域定位 ..............68 

4.1.1  項目區(qū)域單元劃分 ................69 

4.1.2 項目投資分區(qū)指標(biāo)的選取 ............ 70 

4.1.3 項目投資區(qū)類型與定位選擇 ......... 71 

5 基于 GIS 的區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃及實現(xiàn) .............. 96 

5.1 GIS 應(yīng)用模型 ........... 96 

5.1.2 GIS 應(yīng)用模型的構(gòu)建 .................98 

5.2  區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃空間數(shù)據(jù)庫 ........... 99 

5.2.1  空間數(shù)據(jù)庫概述 ....... 99 

5.2.2  房地產(chǎn)前期策劃空間數(shù)據(jù)庫基本結(jié)構(gòu) ...........100 

5.3 基于 GIS 的項目策劃信息實時發(fā)布 .................105 

5.4 本章小結(jié) ......110 

5 基于 GIS 的區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃及實現(xiàn) 

通過深入研究房地產(chǎn)價格波動的成因及各地區(qū)房價變化成因的空間差異性，在建立區(qū)域房地產(chǎn)策劃傳統(tǒng)回歸理論模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合 GIS分析原理，進(jìn)一步建立選定區(qū)域內(nèi)的空間回歸模型，最終目的是要實現(xiàn)房地產(chǎn)策劃信息的實時發(fā)布，這個過程主要依托 WebGIS數(shù)據(jù)發(fā)布平臺實現(xiàn)。在本章中，將會遵循上述思路進(jìn)行分析，將區(qū)域房地產(chǎn)模型建立在GIS基礎(chǔ)上，并對該模型進(jìn)行案例分析。 

5.1 GIS 應(yīng)用模型 

GIS 應(yīng)用模型的建立是為了將領(lǐng)域問題完全解決，在其應(yīng)用領(lǐng)域內(nèi)建立 GIS 未提供的領(lǐng)域?qū)Ｓ心Ｐ停▍切闱俚龋?007），該模型是利用抽象的操作步驟和分析方法來解決實際的應(yīng)用問題，能夠完全體現(xiàn)要素之間的客觀規(guī)律和相互關(guān)系，并且用數(shù)學(xué)的、語言的或者另外的方式進(jìn)行表達(dá)，這種方法能夠在 GIS 領(lǐng)域內(nèi)的發(fā)展過程及結(jié)果中反映出來，也可以演變?yōu)槎喾N形式，例如仿真模型，結(jié)構(gòu)模型以及數(shù)學(xué)模型等，因此，GIS 模型也被稱為在該領(lǐng)域的專題模型。對于 GIS 應(yīng)用模型庫的設(shè)計、組織管理以及模型集成而言，對這些模型進(jìn)行分類并對其進(jìn)行復(fù)雜性評價具有十分重要的意義。 

目前階段，阻礙 GIS 實用化的原因之一就是應(yīng)用模型種類比較少，隨著越來越多的應(yīng)用模型的出現(xiàn)，模型的開發(fā)也受到了重視，其中以下幾種模型比較突出：將數(shù)學(xué)中的系統(tǒng)分析方法和空間化的統(tǒng)計理論引入進(jìn)來；通過土地評價、水土流失、地貌分析、森林火災(zāi)預(yù)警、環(huán)境污染評價、旅游資源分析等實際研究，建立相關(guān)的專有模型，并且將這些模型提供給用戶使用。在GIS 應(yīng)用過程中，作為常規(guī)專業(yè)研究和GIS 應(yīng)用系統(tǒng)的連接紐帶，應(yīng)用模型不能僅依靠技術(shù)性和數(shù)學(xué)來建立，它不是單純的數(shù)學(xué)問題，需要以專業(yè)知識為基礎(chǔ)，將常規(guī)專業(yè)和應(yīng)用系統(tǒng)緊緊聯(lián)系到一起。因此，今后的重點研究方向和發(fā)展重點就是應(yīng)用模型。 

6  結(jié)論與展望 

6.1 結(jié)論 

在房地產(chǎn)前期策劃研究中應(yīng)用GIS技術(shù)是一種比較新穎的嘗試和探索，本章對全文的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，提出了今后進(jìn)行相關(guān)研究和應(yīng)用的具體方向。 

本文通過查閱大量的房地產(chǎn)開發(fā)以及前期策劃方面的資料，并建立在對房地產(chǎn)前期策劃進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，將GIS應(yīng)用到房地產(chǎn)前期策劃工作之中。通過研究傳統(tǒng)的GIS 空間統(tǒng)計分析理論和傳統(tǒng)統(tǒng)計分析理論，并從傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的地理空間分布的差異性方面展開研究，得到了如下的研究結(jié)論： 

（1）本文基于對房地產(chǎn)前期策劃的相關(guān)分析，提出區(qū)域房地產(chǎn)策劃的研究思路、方法及框架。并將GIS應(yīng)用到房地產(chǎn)前期策劃中，以GIS為操作平臺研究房地產(chǎn)前期策劃相關(guān)數(shù)據(jù)并對數(shù)據(jù)進(jìn)行分類處理設(shè)計結(jié)構(gòu)模型。 

（2）在前期策劃的過程中，考慮到房地產(chǎn)項目投資組合以及投資的風(fēng)險，本文結(jié)合中國房地產(chǎn)特有狀況，建立城市住宅價格 logistic 預(yù)測模型，并與傳統(tǒng)線性回歸模型進(jìn)行對比。即在預(yù)測研究中，建立了logistic和Lorenz兩種投資模型，在分析研究的基礎(chǔ)上，得出了 Logistic 回歸模型在房****幅預(yù)測的判定準(zhǔn)確性更好的結(jié)論。因此，選擇了Logistic 投資模型作為房地產(chǎn)價格預(yù)測模型。同時，選取了地理加權(quán)回歸模型（GWR）作為投資定位模型，并選用最小二乘估計（OLS）作為對比模型，采用空間計量的分析方法，反映相對較長時間內(nèi)房地產(chǎn)價格的變化情況，以便于通過GWR分析房地產(chǎn)前期策劃中各地區(qū)房價影響因素的地理空間差異，以確定房地產(chǎn)投資定位問題。 

（3）建立了區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃理論模型，進(jìn)行空間統(tǒng)計分析以及模型樣本和建模變量的選擇，以及變量的集中化和均衡度分析將區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計分析模型與 GIS 相結(jié)合，利用 GIS 空間分析功能、交互功能與可視化功能，實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分布利用模型。從多角度進(jìn)行分析，對于區(qū)域房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計分析而言，創(chuàng)造了科學(xué)的方法。 

（4）構(gòu)建了以 GIS 空間統(tǒng)計分析為基礎(chǔ)的區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃空間回歸模型。通過GIS 空間分析技術(shù)在處理時間與空間特征變化上的優(yōu)勢，使其成為房地產(chǎn)前期策劃研究中不可缺少的工具。借助基于GIS的空間分析技術(shù)，對空間區(qū)劃進(jìn)行了系統(tǒng)研究，建立了以GIS 空間為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)前期策劃模型，并借助空間相關(guān)性以及空間聚類等方法對具備一定區(qū)域特征的數(shù)據(jù)實施了定量的分析，以便構(gòu)建了以 GIS 為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)前期策劃模型。 
 

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