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進一步完善安徽省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度

發(fā)布時間:2014-07-14 18:22

  一、安徽農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀安徽農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)始于上世紀八十年代中期,但一直存在規(guī)模小、流轉(zhuǎn)效率低等問題。直到9O年代以后,安徽省人民政府開始在部分農(nóng)村地區(qū)開展土地流轉(zhuǎn)的試點工作,并在此后又相繼出臺了一系列與土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律、法規(guī),再加上農(nóng)村稅費改革的推行與城市化進程深入的外部環(huán)境的影響,近年來,安徽省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體上呈現(xiàn)發(fā)展勢頭較快的局面。但在流轉(zhuǎn)環(huán)境、流轉(zhuǎn)機制等方面也出現(xiàn)了一些新的特點,具體而言,主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

 

  (一)土地流轉(zhuǎn)總體規(guī)模較小目前安徽省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要形式為:轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃與人股等,雖然安徽近幾年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈快速發(fā)展趨勢。但是,土地流轉(zhuǎn)面積僅僅占全省土地總面積5.5%。具體來說,安徽省農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)面積為810.84萬畝,約占我省農(nóng)村土地承包總面積的13.1%,其中耕地流轉(zhuǎn)面積537萬畝,約占全省耕地總面積的8.7%。這個規(guī)模相對于蘇、浙、滬等發(fā)達地區(qū)來說要小很多,在中部省份中也處于落后水平,如浙江省2008年底的土地流轉(zhuǎn)面積占耕地面積達28.9%。

 

  (二)土地流轉(zhuǎn)模式由單一模式向多元化發(fā)展安徽農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雖然發(fā)端較早,但在初期階段由于缺乏有效政策的引導(dǎo),農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式比較單一,主要集中于出租、出讓兩種基本形式,且絕大多數(shù)是以代耕為主;Q、租賃與人股等其它土地流轉(zhuǎn)方式雖然能夠適應(yīng)經(jīng)營大戶的生產(chǎn)經(jīng)營需要,但由于多種因素的影響,推進的難度很大,實際發(fā)生的非常少且流轉(zhuǎn)關(guān)系極不穩(wěn)定。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點工作的推進以及相關(guān)配套政策的實施,我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式開始呈多樣化發(fā)展。不僅如此,近年來安徽農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對象從早期農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn),逐步流向工商企業(yè)、合作組織、種養(yǎng)殖大戶和城鎮(zhèn)居民等。

 

  (三)土地流轉(zhuǎn)“非糧化”趨勢明顯目前我省農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)前土地的主要用途以種植糧食為主,但在流轉(zhuǎn)之后,由于受種植糧食效益低下、土地流轉(zhuǎn)費用高,再加上當前的糧食補貼政策中“補貼隨戶走”的模式,不能體現(xiàn)“誰種糧、誰受益”,致使補貼不能落到真正種植糧食作物的大戶頭上,因而,土地流轉(zhuǎn)后普遍出現(xiàn)將本來用于種植糧食作物的土地,轉(zhuǎn)變?yōu)榉N植經(jīng)濟作物、油料作物或搞起畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖等,土地用途“非糧化”的趨勢非常明顯。

 

  二、安徽農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面臨的問題

 

  (一)土地流轉(zhuǎn)市場機制不健全穩(wěn)定的交易載體、明確規(guī)范的交易規(guī)則和完善的價格形成機制是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場有序發(fā)展的基本要求,也是土地高效流轉(zhuǎn)的必備條件。土地使用權(quán)交易往往涉及多方面,如:產(chǎn)權(quán)主體的界定問題、利益分配與運作問題等。因而,土地使用權(quán)交易就比一般商品交易要復(fù)雜和專業(yè),產(chǎn)生的爭議也較多。目前,安徽農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),的市場化趨勢已顯現(xiàn),但尚處于培育階段,存在土地流轉(zhuǎn)市場機制不健全、流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范及專業(yè)的中介機構(gòu)的缺失等諸多問題。且在流轉(zhuǎn)過程中各交易主體基本上得不到來自政府和專業(yè)組織的引導(dǎo)和服務(wù),實踐中農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)處于無人引導(dǎo)、無人監(jiān)管的無序狀態(tài)。這種無序狀態(tài),使得我省大規(guī)模、高效的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)難以實現(xiàn),造成土地使用權(quán)交易成本高,當流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛時,農(nóng)戶的合法權(quán)益往往也得不到有效保障。

 

  (二)土地流轉(zhuǎn)風險防范機制不健全市場經(jīng)濟的發(fā)展必然帶來市場化風險的提高。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民作為土地出讓方,其在出讓土地承包權(quán)的同時也將更多的面臨來自受讓方的風險。農(nóng)村土地集中流轉(zhuǎn)后其經(jīng)營主體如果一旦經(jīng)營不善,遭受經(jīng)營虧損,對出讓土地農(nóng)民的反向補償將受比較大的沖擊,農(nóng)民合法的土地出讓利益將無法得到保障。其次,目前我省好多農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)都是無序、私自的進行流轉(zhuǎn),為H后的糾紛埋下隱患,由于缺乏健全的糾紛解決機制,一旦發(fā)生糾紛,農(nóng)民的合法權(quán)益也得不到有效的保護。再次,在當前我省農(nóng)村社會保障制度還不健全的情況下,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后,農(nóng)民在醫(yī)療、養(yǎng)老等方面將會受到影響,而土地是農(nóng)民賴以生存的最后依靠,因而也會在一定程度上影響了農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)積極性。

 

  (三)流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)不健全健康有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建立也離不開健全的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)提供的專業(yè)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)。目前全省各地規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)還遠未建立起來,人員和經(jīng)費保障缺乏,土地測量評級、土地信用、土地交易、土地合同管理等制度體系也未真正建立,不能提供規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)。實踐中,目前我省普遍存在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格形成機制不完善,沒有專業(yè)的土地價值評價機構(gòu),土地轉(zhuǎn)包費、租金的確定也未經(jīng)市場競爭形成,缺乏科學(xué)依據(jù),導(dǎo)致客觀上出現(xiàn)變相壓低租金和漫天要價兩種現(xiàn)象,再加上我省土地流轉(zhuǎn)風險防范機制尚未建立,沒有土地流轉(zhuǎn)的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構(gòu),導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)的價格和價值相背離。

 

  三、完善安徽省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的對策與建議

 

  (一)健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制,促進土地有序流轉(zhuǎn)應(yīng)當進一步完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序,建立規(guī)范的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易平臺,加強制度保障、防范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險的發(fā)生。開放農(nóng)村集體土地一級市場,改變現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)過程中政府過度干預(yù)甚至濫用征地權(quán)的現(xiàn)象。構(gòu)建“雙軌制”的土地流轉(zhuǎn)一級市場。一方面凡是涉及純公共利益用地的,應(yīng)當堅持通過政府征收、征用的形式保障公益事業(yè)用地需求;另一方面建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織,除公共利益用地之外的建設(shè)用地采用土地流轉(zhuǎn)委托管理,及時登記土地流轉(zhuǎn)的數(shù)量、價格、區(qū)位等信息,通過中介服務(wù)組織定期公開發(fā)布待流轉(zhuǎn)土地的資料信息,在遵循國家土地利用總體規(guī)劃和辦理相關(guān)的審批手續(xù)之后,供需雙方平等協(xié)商土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費用,簽訂集體用地合同。

 

  引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)供需雙方建立合理有序的土地流轉(zhuǎn)機制。

 

  (二)建立土地流轉(zhuǎn)登記制度,實現(xiàn)農(nóng)村土地高效流轉(zhuǎn)土地登記是國家對土地進行有效管理、保證土地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要保證。具體是指國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、等級、價值等情況登記于專門薄冊的一種管理制度。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)從其法律屬性來看是一種不動產(chǎn)物權(quán)變動的形式,筆耕論文,依照我國物權(quán)法的規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當適用依法登記的原則。這不僅是土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)利屬性的需要,更是維護農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中各方當事人合法權(quán)利的必然要求。一方面土地登記可以避免出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)的不確定以及利益補償關(guān)系難以協(xié)調(diào)等問題;另一方面土地登記能穩(wěn)定土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系,確定經(jīng)營期限;最后,土地登記還可以避免耕地改變用途,防止農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)中變更用途、難以復(fù)耕,影響農(nóng)民長期利益。

 

  (三)構(gòu)建風險防范機制,保證農(nóng)民合法權(quán)益

 



本文編號:4073

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