【摘要】 相關研究表明從1994年分稅制改革以來,財力逐漸向中央政府集中,而地方財政的壓力加重,地方政府相對比中央政府來說財力在逐漸下降,然而其支出責任卻有所上升,并且中央對地方的財政轉移支付無法滿足地方財政的收支缺口,出現了地方政府財權和事權的不對稱,從而地方政府將不得不想方設法利用自有資源來擴大財政收入。近幾年,我國房地產業(yè)發(fā)展迅速,其在我國地方經濟中的地位日趨顯著,已成為我國的支柱性產業(yè)。房地產業(yè)相關的稅收和土地出讓金占地方財政中的比例越來越高。此時房地產業(yè)也出現了很多問題：投機性比例過高、房價上漲的速度過快等。在這樣的環(huán)境背景下,中央從2003年開始陸續(xù)出臺相關政策,借此希望能夠抑制房價過快增長。但相關數據卻顯示中央調控房價收效甚微。學術界有很多觀點認為,地方政府為了緩解地方債務和在唯“GDP”論的政績考核的標準下,出于增加地方財政收入的考慮,地方政府介入房地產市場,地方政府的這種行為為房價的上漲提供了可能。但是,中央調控房價對地方財政是否具有明顯的影響?地方政府應該如何理性的面對房地產業(yè)的發(fā)展?為了進一步使地方財政收入的結構更加合理化和加強規(guī)范房地產市場,對這些問題進一步的研究是有必要的。本文的主要研究內容是：首先,本文在提出問題、研究意義的基礎上,回顧并梳理國內外學者在房地產、地方財政相關方面的研究,在此基礎上提出本文的研究思路、方法、內容、結論及技術路線、創(chuàng)新點與不足之處。其次,對房價、房地產和地方財政收入等概念進行界定；房地產業(yè)和地方財政收入之間關聯性分析；同時回顧梳理中央出臺調控房價的相關政策。再次,分析中央調控房價對地方財政收入影響。首先研究分析中央調控房價對房地產業(yè)的影響,然后研究分析房地產業(yè)對地方財政收入的影響,從而遞推出中央調控房價對地方財政收入的影響。從而從理論上理清中央調控房價是如何影響到地方財政收入。同時提出研究假設。然后,選取了全國30個省、市、自治區(qū)作為本文的參考研究對象。在較為詳細的分析全國的地方財政收入特點和房地產市場現狀之后,運用Stata12.0軟件分別從整體性和區(qū)域性兩個角度進行應用研究。驗證研究假設在整體性和區(qū)域性兩個方面是否都成立。最后,結論及建議。本文在相關的文獻以及影響分析的基礎上,通過實證分析,得出以下結論：一、房價對房地產及其關聯產業(yè)稅收是正向的影響。二、房價對土地出讓金是正向的影響。并且同房地產及其關聯產業(yè)稅收相比,房價對土地出讓金的影響更高。 

第1章緒論

1.1問題提出和研究意義

1.1.1問題提出

隨著我國城市土地使用體制的改革，逐步的加快推進城鎮(zhèn)化住房制度改革和城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國的房地產市場得到了大力的發(fā)展，由于房地產業(yè)的關聯度高，拉動性強，該產業(yè)已經成為了我國國民經濟的基礎性、支柱性的產業(yè)。進入21世紀以來，伴隨著房地產市場出現了房地產投資過熱，房價呈現顯著的過快上漲的態(tài)勢等一系列的問題，也出現了相應的經濟和社會問題。為了經濟的穩(wěn)定發(fā)展和社會的和諧，中央政府自年以來就從土地政策，金融政策，稅收政策等方面對房地產市場釆取了嚴厲的調控措施打壓過快上漲的房價，除了2008在嚴厲調控措施和全球經濟危機的雙重的沖擊下房價有所下降，別的時間段房價不僅不降反而有連續(xù)多年快速上漲的狀態(tài)。這讓房地產市場的運行出現了謎團。

現在我們簡要的梳理下從2011年到2013年主要的中央陸續(xù)出臺的針對房地產的嚴厲的調控措施。如表1-1所示。

不少學術界的人認為“唯GDP”論的政績考核標準下，地方政府介入了房地產市場更多的是出于增加地方財政收入的目的，該行為有助于哄抬了房價，致使房價出現了不跌反升的現象。中央調控房價對地方財政是否具有明顯的影響？地方政府應當如何客觀理性的面對房地產業(yè)的發(fā)展？對于這方面的研究當前的學術界是有限的。

1.1.2研究意義

1.理論意義

目前，我國大多數的學者都是研究分析房地產與我國宏觀經濟之間的關系，甚少從微觀的角度來進行分析研究。雖然有專門研究房價對地方財政收入的影響文獻，但是對這類問題研究的文獻也是近幾年才開始，而且大多數文獻均是將一線城市（例如上海、北京等）或直轄市作為研究對象，僅僅是研究房價和地方財政收入之間的關系，使得研究不僅在深度上而且在層面上略顯不足。本文在相關理論的研究基礎上，將30個省、市、自治區(qū)作為研究樣本，加入虛擬變量，研究中央調控房價對地方財政收入的影響，并且具體將房價對地方財政收入的影響分解為研究房價對房地產及其關聯產業(yè)稅收，房價對土地出讓金的影響。期望本文的研究將不斷的充實和完善大眾對于房價的理性的認知以及城市的可持續(xù)經濟發(fā)展的理論。

1.2文獻綜述

1.2.1國內外研究回顧

在國外，許多國家的房地產業(yè)已經是十分成熟的產業(yè)，所以對房地產業(yè)的地位作用已經有了明確的認知。從國外的相關文獻中可以看出，大部分的學者主要從在傳統(tǒng)的回歸分析模型的基礎上，運用數量經濟模型等利用有關數據對房價和宏觀經濟之間、房價和國家的相關調控政策之間等的關系進行了實證研究。與此同時不同于國外的狀況，我國的房地產業(yè)是從2000年開始處于快速發(fā)展的時期，相較于國外的房地產市場，我國的房地產市場其實還是處于市場化程度較低、起步晚的狀態(tài)，我國的房地產市場不論是在土地使用的制度方面還是在住房商品化時間方面都還是處于較短的階段。所以，我國相關的研究文獻和國外的文獻有相比，有相似之處，但同時其研究的側重點仍然是有差異的，以下本章從個方面對國內外的文獻進行總結回顧。

1.房地產和宏觀經濟的關聯研究

從供求平衡的角度分析美國在年期間內的個城市，研究結果表明美國的經濟基本面可以解釋美國房價的變化。通過分析得出日本各地區(qū)的住宅價格和日本的經濟的基本面有著較強的關聯性。和對個發(fā)達國家進行研究，在采用模型的基礎上研究發(fā)現房屋相比較于股票對于消費，產出等經濟有更顯著的作用。和選取全球房地產市場11年數據，實證表明經濟增長和房地產生產要素對房地產價格有重要的稚動作屈。通過分析1980-2005年期間對5個發(fā)達國家（美、英、日、荷蘭和瑞士）進行從宏觀的角度研究房地產價格和經濟之間的關系，研究結果表明：房地產價格會在很長的時間內偏離其支撐價格，在此之后，房價又會回歸到基本經濟面水平的狀態(tài)。采用檢驗方法，對美國年住宅投資、非住宅投資與的季度數據進行了分析，得出住宅投資是的成因，但反之不成立住宅投資拉動的增長。采用模型，對香港年住宅市場的角度交易數據進行了分析研究，研究結果表明相關城市內部不同地區(qū)房地產價格存在差異，并且地區(qū)間房價的差異程度與不同地區(qū)的宏觀經濟狀況存在密切聯系。

第2章相關概念界定

2.1房價的基本概念

2.1.1房價的定義

依據經濟學理論，價格是商品價值的貨幣表現，是供求雙方相互作用的結果。同理，房價的基礎也是其價值，房價是房地產價值的貨幣表現。房價的產生同樣也是房地產市場上的供給與有效需求雙方之間相互作用的結果。

根據不同的分類標準，房價可以劃分為不同的類型。其中按照房價形成的方式的不同，可以將房價劃分為：理論價格、實際價格和評估價格。為了進行區(qū)別研究，本文所指的房價是指商品房的平均價格。

2.1.2房價的影響因素

商品房是特殊的消費品所以其價格具有特殊性，其價格與其他不同的商品價格明顯的區(qū)另開來，雖然價格的影響因素有很多方面，但主要的還是體現在以下4個方面：1.供需因素：商品房房價是受供給和需求的影響，供需因素是最基本的影響因素；2.行政因素：所謂的行政因素主要是通過利用與商品房價格相關的制度、政策、法律法規(guī)等方面進行影響從而來影響商品房的房價。主要采用的政策體現在土地政策、稅收政策、信貸政策、利率政策等；3.社會因素：社會因素中包含了，例如政治安定的狀況、社會治安以及整個社會大的經濟環(huán)境等；4.心理因素：心理因素中包含了例如個人對商品房價格的預期、個人偏好等。

2.2地方財政收入的基本概念

2.2.1地方財政收入的定義及其構成

地方財政收入是與中央財政收入相對稱的，包括�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）、縣或市（自治州、自治縣）的財政收入組成。地方財政收入是指在一個預算年度內，為了滿足地方政府履行其職能，保障地方財政支出各方面的需要，通過多種途徑依法取得的各種收入。雖然不同層次的地方政府會有不同的地方財政收入的具體構成體系，但是地方財政收入的規(guī)模和結構直接影響到了該地方政府的地方財政支出，從而會進一步影響到該地方的經濟發(fā)展狀況。

由于中央政府和地方政府在整個體系中所發(fā)揮的只能各有側重點，所以中央政府和地方政府的財政收入不論是在結構上還是規(guī)模上是有所差別的，根據地方財政收入的經濟性質來劃分地方財政收入的構成，在一般情況下包括稅收收入和非稅收入兩個部分。如表2-1可以看出2012年全國31個省、市、自治區(qū)地方財政收入中稅收收入占的比重平均值為75.2%，而非稅收收入所占的比重平均值為24.8%。

本文中的地方財政收入的構成來自于：稅收收入和非稅收入。

1.稅收收入稅收收入是國家憑借其政治權利，按照國家預定的法定標準，向經濟組織和居民無償取得的帶有強制性的一種財政收入。稅收收入有三種特征：強制性、無償性和固定性。在我國的稅收收入結構中，其中流轉稅和所得稅是占主導地位的。財政收入的主要來源于稅收收入。

2.非稅收入非稅收入是指除了稅收以外，各級政府、國家機關、事業(yè)單位、代行政府職能的社會團體及其他組織依法利用政府的相關權利、政府信譽、國家資源、國有資產或提供特定公共服務、準公共服務取得的財政性資金。非稅收收入具有價格補償性、征收靈活性、征收界限性、征收主體多頭性和支出指向性的特點。非稅收入是地方財政收入的重要組成部分。

第3章全國地方財政收入的特點與房地產市場現狀分析...........19

3.1全國地方財政收入的特點分析.......19

3.2全國房地產市場的特點分析.........19

3.2.1土地成交面積和成交價款的特點分析.........19

3.2.2全國商品房市場的現狀分析.......20

第4章中央調控房價對地方財政收入的影響分析及研究假設........23

4.1中央調控房價對房地產業(yè)的影響分析........23

4.1.1土地政策對房地產業(yè)的影響........23

4.1.2金融政策對房地產業(yè)的影響........24

4.1.3稅收政策對房地產業(yè)的影響........25

第5章中央調控房價對地方財政收入影響的實證研究...........33

5.1樣本選取與數據來源...........33

5.2房價對房地產及其關聯產業(yè)稅收影響的實證分析.........33

5.2.1整體性實證研究...........33

5.2.2區(qū)域性實證分析.......38

第5章中央調控房價對地方財政收入影響的實證研究

在第3章筆者詳細分析中央調控房價是如何對地方財政收入產生影響的。首先，中央調控房價政策對房地產業(yè)產生影響。具體為，相關政策會改變房地產市場上的供求關系，最終影響房價。其次，房地產業(yè)會對地方財政收入產生影響。具體為，房價會對地方財政收入中最主要的來源房地產及其關聯產業(yè)稅收和土地出讓金產生影響。最后，通過以上分析可以看出，中央調控房價對地方財政收入的影響最終都是要歸結于房價，房價在其中充當了及其重要的角色。故本文的實證研究部分分別從整體上（全國30個省、市、自治區(qū)）和區(qū)域性（東、中、西部）建立面板數據模型，研究分析在2004年至2012年期間房價對房地產及其關聯產業(yè)稅收的影響，房價對土地出讓金的影響。

5.1樣本選取與數據來源

本文選取全國30個省、市、自治區(qū)年年省際面板數據作為研究樣本，在樣板篩選過程中，考慮到研究樣本的實效性和數據的可獲得性，副除西藏省。區(qū)域性（東、中、西部）的劃分標準參照梁云芳、高鐵梅將各省市按人均GDP最大值進行排序，大于2萬的省市劃為東部（其中海南省的人均雖未大于2萬，但是由于房價較高，劃入東部），在1.2萬至2萬之間劃入中部，小于萬劃入西部。

通過篩選，獲取2004年至2012年270個面板數據。以上數據來源于《中國統(tǒng)計年鑒》以及全球統(tǒng)計數據分析平臺數據庫經過蹄選整理得到，所有數據均采用Stata2.0計算分析，本文采用面板數據進行實證分析。

結論及建議

本文在相關的文獻研究基礎上，歸納并總結中央調控房價通過對房價產生影響進而影響地方財政收入。同時由于房地產及其關聯產業(yè)稅收和土地出讓金是地方財政的主要來源。故本文分別具體分析房價對房地產及其關聯產業(yè)稅收和對土地出讓金的影響。本文選擇30個省、市、自治區(qū)作為研究樣本，分別從整體性和區(qū)域性的角度研究2004-2012年房價對房地產及其關聯產業(yè)的影響以及房價對土地出讓金的影響。得出以下結論：房價對房地產及關聯產業(yè)稅收是正向的影響；房價對土地出讓金是正向的影響，并且相較于房地產及其關聯產業(yè)稅收，房價對土地出讓金的影響更高。針對以上結論，筆者提出以下建議：

1.改革并建立新型的財稅體制

1994年分稅制改革后，地方政府財權和事權的不對等，導致地方政府不得不想法設法增加財政來源來支撐應有的事權。地方政府不得不通過買賣土地獲取高額的利潤。長此以往將不利于經濟的健康發(fā)展。在此背景下，要改革并建立新型的財稅體制，統(tǒng)一財權與事權，進一步明確政府的職責。

2.合理調整產業(yè)結構

實證結果表明房價對地方財政收入的影響是顯著的并且是較大的，但是地方政府對不能為了增加地方財政收入而一味的依賴房地產業(yè)。若長此以往將不利于經濟的發(fā)展，會使得產業(yè)結構發(fā)展失衡。因此，地方政府應該兼顧平衡發(fā)展三大產業(yè)，合理調整產業(yè)結構，而并非一味依賴房地產業(yè)。

3.進一步強化完善調控房價政策

實證研究得出，實證結果表明房價同房地產及其關聯產業(yè)的稅收和土地出讓金的影響雖均呈正向關系，并且房價對土地出讓金的影響更高。因此，要建立科學的考核機制，制定嚴格的懲獎機制對于保障調控房價政策的有效實施。并且在制定政策時要注意房價和土地出讓金的影響機理，既要利用房價的主導地位，也同時不能忽視土地出讓金的作用。

4.地方政府要更加客觀理性的對待房地產業(yè)的發(fā)展。

雖然房價對同房地產及其關聯產業(yè)稅收和土地出讓金是正向關系，但是地方政府卻不能只是依賴通過期盼高房價從而帶來高地價和相關稅收的增加來增加地方財政收入的方式，這樣將會形成惡性循環(huán)。地方政府一味的依賴房地產業(yè)會使產業(yè)結構的失衡，致使經濟的基本面和房價脫軌，以致可能會對地方經濟產生巨大的沖擊。
 

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