對我國開征物業(yè)稅的相關問題思考
一、物業(yè)稅的概念及特點
物業(yè)稅具有以下特點:第一、征稅范圍確定。除少數(shù)國家對大宗折舊資產(chǎn)征稅外,大多數(shù)國家只對土地和房屋征稅,具有較強的確定性。第二、稅種地位明確。財產(chǎn)稅是實行分稅制國家的主體稅種。據(jù)OEeD組織1990年的資料,在地方稅中,美國財產(chǎn)稅占80%,加拿大占84.5%,澳大利亞占99.8%,而在財產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動產(chǎn)稅。第三、配套制度完善。房屋評估價值符合"量能納稅"原則,而且具有"交易證據(jù)多、便于誠信納稅、收入富有彈性"的特點,世界各國尤其是市場經(jīng)濟比較發(fā)達,稅制比較完善的國家普遍建立了嚴密的房地產(chǎn)評估制度,形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系,以配合物業(yè)稅的征收管理。
二、物業(yè)稅的稅制設計
1.物業(yè)稅的納稅義務人、課稅對象
(1)物業(yè)稅的納稅義務人根據(jù)我國土地公有制經(jīng)濟制度,土地屬于國家所有。法人、自然人及其他組織對土地只擁有土地使用權而不擁有土地所有權。所以物業(yè)稅中房地產(chǎn)權利應包含土地使用權。
(2)物業(yè)稅的征稅對象
關于農(nóng)村是否應該被包括在物業(yè)稅的征稅范圍之中,學術界還未形成統(tǒng)一觀點。本文認為應將農(nóng)村劃入到征稅范圍之中。如果農(nóng)村不被包括在課稅范圍內(nèi),就會給偷逃物業(yè)稅的行為留有一定的空間(如富人在農(nóng)村利用耕地修建別墅等),這樣物業(yè)稅的稅源不僅得不到保證,物業(yè)稅的調(diào)節(jié)社會公平的目標無法充分實現(xiàn),還會使物業(yè)稅的征管成本增加。在將農(nóng)村劃入征稅范圍的同時應根據(jù)農(nóng)村房地產(chǎn)存在的用途決定征免。
2.物業(yè)稅的計稅依據(jù)、稅率
(1)計稅依據(jù)的設計
、購膬r計征和從量計征的選擇
在稅收理論中,房地產(chǎn)稅類按稅種的計量標準劃分,可以被分為從量計稅和從價計稅。從量計稅是以課稅對象的數(shù)量、重量、容積、體積、面積等為標準按預先確定的單位稅額確定的稅。從價計稅是根據(jù)課稅對象價值的大小按一定比例征收的稅,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅類中既有從價征收的稅種(如我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅),也有從量征收的稅種(如我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅)。
從量計稅和從價計稅各有優(yōu)劣。本文認為,由于從量計征的方式在物業(yè)稅實際征收過程中會存在不公,不符合物業(yè)稅開征的公平原則。因此我國物業(yè)稅的征收方式應采用從價計稅,而對于計稅依據(jù)的確定,筆耕論文新浪博客,可借鑒國外房地產(chǎn)稅的做法,以房地產(chǎn)的課稅評估價值為計稅依據(jù)。
、谟嫸愐罁(jù)的定價
物業(yè)稅的計稅依據(jù)要通過房地產(chǎn)的價值評估確定。獲得房地產(chǎn)評估價值的方式有兩種,分別是一般性房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)課稅評估。兩種評估方式在對相同的房地產(chǎn)評估時既存在共性也有區(qū)別。共性在于都是通過科學方法對評估對象進行評估,并且房地產(chǎn)課稅評估需借用一般性房地產(chǎn)評估的方法,如成本法,收益法、市場比較法等。
由于物業(yè)稅計稅依據(jù)評估具有量大面廣、周期性評估的特點,所以本文認為在具體征收物業(yè)稅時應采用房地產(chǎn)課稅評估的方式。
從房地產(chǎn)價值評估的實踐看,房地產(chǎn)升值因素的部分主要是土地,房地產(chǎn)減值因素的部分主要是建筑物。從長期看,土地作為稀缺資源,市場價格將會不斷上漲。而土地上的建筑物會因為使用而產(chǎn)生累計折舊,同時還會因為建筑物本身的質量、戶型、年代、周遍交通情況等因素的變化發(fā)生減值,所以房屋的凈值呈不斷下降的趨勢。
(2)稅豐的設計①稅率設計思想
物業(yè)稅作為房地產(chǎn)稅制改革中被推出的一個新稅種,在其被開征后,能獲取到的財政收入應以不低于現(xiàn)行稅制條件下能夠獲取到的財政收入。同時,物業(yè)稅的稅負也不能超過現(xiàn)有納稅人的稅負水平。在現(xiàn)實情況中,現(xiàn)有納稅人可以被分為兩部分:普通居民和營利性單位或個人。前者擁有的房地產(chǎn)作為個人財產(chǎn)在現(xiàn)行稅制條件下幾乎不承擔稅負(對個人居住生活用房的土地使用稅由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局決定減免)。后者是現(xiàn)行稅負的主要承擔者。而由物業(yè)稅納稅義務人的設計可知,在其開征以后,普通居民也會成為稅負承擔者。因此,開征物業(yè)稅不僅在政策上要廣泛宣傳,讓正確的納稅觀深入人心,同時在稅率設計上更應兼顧普通居民的利益,充分考慮普通居民的承受能力,稅負水平應以不影響普通居民正常生活為原則。
、诙惵市问降倪x擇
開征物業(yè)稅是政府的一項長效工程。
因此,在稅率形式的確定問題上,應既實現(xiàn)效率又實現(xiàn)公平。但是單一的稅率形式選擇并不能讓公平和效率很好的統(tǒng)一。如從實現(xiàn)效率的角度出發(fā),稅率形式應選擇定額稅率和比例稅率。由于物業(yè)稅是以房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù),所以定額稅率因不符合稅率形式選擇要求可以排除在外,剩下的就是比例稅率形式。從實現(xiàn)公平的角度出發(fā),稅率形式應選擇累進稅率。累進稅率雖然具有較好的縱向公平性,但累進級距不容易把握,計算比較復雜,征稅成本相對較高,且累進級距若過高過猛,容易打擊納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。那么物業(yè)稅的稅率究竟應該選取哪種形式,按照"簡稅制,寬稅基、低稅率"的原則和物業(yè)稅的稅源特點,國務院發(fā)展研究中心不動產(chǎn)稅制改革課題組在《不動產(chǎn)稅的稅種、稅率設計和稅收歸屬的探討與建議》一文中指出稅率形式應采用比例稅率。
3.開征物業(yè)班的前期準備工作
在物業(yè)稅開征前,政府相關部門應該做好廣泛的納稅宣傳和政策解釋工作,要讓納稅人轉變傳統(tǒng)觀念中對個人財產(chǎn)無須納稅的思維,最大限度的消除納稅人繳納物業(yè)稅的抵觸情緒。要讓納稅人深刻理解到,稅收是"取之于民,用之于民"。這項工作對物業(yè)稅改革的有效實施具有至關重要的作用。在完成這項工作的同時,還需要健全相關的社會保障體系,在保證物業(yè)稅改革目標得以有效實現(xiàn)的同時,讓普通居民的生活不受到較大的影響。
在物業(yè)稅開征前還需要完善相關制度和體系。如:財產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)產(chǎn)權關系和征管服務體系等。稅務機關通過建立稅法公告制度,確保納稅人能夠及時準確的了解到物業(yè)稅法變動的信息,通過增設地區(qū)稅務所和發(fā)展稅務代理中介服務,為納稅人營造良好的納稅渠道。通過財產(chǎn)備案制度能夠讓稅務機關了解到納稅人房地產(chǎn)的狀況,以便稅務機關在征稅過程中更好的為納稅人服務。
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