摘要：保障房的出現(xiàn)是為了解決國(guó)家收入低的人群買不起住房所做出的新舉措。不僅是對(duì)生活在底層人民的關(guān)懷，更是對(duì)社會(huì)的財(cái)富的再次分配。保障房的重大意義在于，它的實(shí)施標(biāo)明了社會(huì)文明的進(jìn)步。這幾年下來(lái)，加快推進(jìn)快速建設(shè)保障房的同時(shí)，出現(xiàn)了一些不可忽視的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：保障性住房；經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)比；戶型與面積；結(jié)構(gòu)造價(jià)

一、保障性住房建設(shè)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革后的狀況而言,在保障房的起步比其它國(guó)家較晚,由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，各種規(guī)劃和相關(guān)體制也不夠完善。保障房的發(fā)展著實(shí)緩慢,還是處在探索的期間，因?yàn)槲覈?guó)并沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn),所以不論從保障房布局,建設(shè),質(zhì)量監(jiān)管，后期配置和管理都存在不合理的問(wèn)題。

（一）法制不健全

處在經(jīng)濟(jì)條件下的大市場(chǎng)中,保障房卻沒(méi)有相關(guān)法律和管理制度。但是在其他方面法律仍是神圣不可侵犯的，唯獨(dú)在保障房方面經(jīng)驗(yàn)較少,所以住房保障方面的法律并不完善,從保障房建設(shè)之初到現(xiàn)在,保障房方面時(shí)有問(wèn)題發(fā)生。據(jù)有關(guān)問(wèn)題國(guó)務(wù)院、建設(shè)部均立即印發(fā)相關(guān)“規(guī)定”、“通知”、“決定”解決問(wèn)題辦法,出臺(tái)的政策并沒(méi)有得到足夠的重視,因?yàn)檫@些政策沒(méi)有一個(gè)完善的框架,很多問(wèn)題的解答只是局限于當(dāng)時(shí)的情況而言。政策和實(shí)際不能非常好地銜接在一起。而且這些都是由國(guó)務(wù)院,建設(shè)部,地方政府等印發(fā)的,沒(méi)有一個(gè)是全國(guó)人大或者全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)頒布的法律。由此可以看出,關(guān)于保障性住房的政策都是較低層次的立法,印發(fā)時(shí)間間隔近,政策和政策之間缺乏法律的統(tǒng)一性和權(quán)威性。所以就不能有效的解決問(wèn)題，并且對(duì)違規(guī)行為并沒(méi)有規(guī)定明確的懲治辦法,在實(shí)踐中并沒(méi)有形成法律的強(qiáng)制約束力。所以,我國(guó)保障性住房制度還需要進(jìn)一步靜觀其變而制定。

（二）資金籌措和征地拆遷壓力的分析

保障性住房制度推行之時(shí)起,政府承就備受來(lái)自各方面的壓力。因?yàn)檎�府作為保障性住房的建設(shè)投資主體,在保障性過(guò)程中起到非常重要的作用。從保障性住房的提地劃分,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投標(biāo),還是住房建成后對(duì)居民的保障補(bǔ)給都需府從中支持、協(xié)調(diào)、投資到都需要認(rèn)真處理。在建設(shè)保障性住房的過(guò)程中需要經(jīng)受征地強(qiáng)拆的壓力，但可以參考有關(guān)法律：《憲法》,下至《土地法》《物權(quán)法》中都明確的規(guī)定,政府在為了公共利益的前提下,可以征用土地。真正存在壓力的一部分是資金的籌集、財(cái)政投資方面。雖然我國(guó)政府可以征用土地，但是還要付一筆拆遷費(fèi)作為賠償。而征來(lái)的地是為保障性住房做建筑用地的,但我國(guó)明確規(guī)定了,保障性住房的土地只能是政府政策性的劃撥給用地單位,近乎免費(fèi)的劃撥。作為拆遷的資金缺口是需要政府自己填補(bǔ)的。而且我國(guó)實(shí)行的是國(guó)家土地出讓制度,這使得土地招標(biāo)時(shí)價(jià)格會(huì)越來(lái)越高。政府的財(cái)政收入中的大部分是由土地招標(biāo)得來(lái)的。至于那些財(cái)政收入缺乏的政府,每年土地的出讓金就可以達(dá)到當(dāng)年總財(cái)政收入的大多數(shù)，就要為保障性住房無(wú)償劃撥所選定的土地。導(dǎo)致政府的財(cái)政會(huì)變得非常緊張,財(cái)政赤字也會(huì)大大增加。所以說(shuō)，即便是保障房已經(jīng)順利建成完畢,地方政府必須要為保障房的住戶繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)助或者實(shí)物上的補(bǔ)給。

（三）保障房質(zhì)量問(wèn)題的分析

保障房就是為了解決民生問(wèn)題而生的,在現(xiàn)階段并沒(méi)有制定出專門性的法律,所以道德就成了約束的警戒線。說(shuō)白了，所謂保障房就是良心房、在建設(shè)和監(jiān)制部分需要盡心，但是這些保障房卻很難得到安全。質(zhì)量方面得不到保證，使得民心不安。自從2012年起,“武漢市有關(guān)部門組織了專門小組對(duì)80個(gè)保障房項(xiàng)目進(jìn)行了仔細(xì)檢查,那些已經(jīng)入住使用的保障房質(zhì)量問(wèn)題還是令人擔(dān)憂。在排查的14個(gè)電梯項(xiàng)目中都存在著安全隱患，不僅如此還有墻體開(kāi)裂的問(wèn)題，跟別說(shuō)是滲漏等。而這些項(xiàng)目還是重點(diǎn)監(jiān)督的，安全問(wèn)題還是影人堪憂。比如，在首都，江蘇，廣州等地的保障房也出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題。首都的經(jīng)濟(jì)適用房，出現(xiàn)了樓體下陷，歸根到底就是地基的質(zhì)量不過(guò)關(guān)。同年，海淀區(qū)的用材出現(xiàn)斷裂，鋼筋水泥的用量不達(dá)標(biāo)。明悅灣項(xiàng)目中分為商品房和保障性住房,對(duì)建成的商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查時(shí)發(fā)現(xiàn),作為同期建設(shè)的僅有保障性住房的安全問(wèn)題并沒(méi)有得到落實(shí)。再者，承建單位是同一家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,同樣的建筑單位,又是在同時(shí)建設(shè)的住房,只是因?yàn)槠湫再|(zhì)不一樣,建設(shè)商就建出了完全兩樣的房子。這充分說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，商人謀求的只是同比更多的利潤(rùn)，而保障房得不到利潤(rùn)，所以對(duì)其質(zhì)量方面就不上心。再比如說(shuō)，杭州市某處名苑小區(qū),600多套經(jīng)濟(jì)適用房在客戶入住之后,竟然有多達(dá)400戶業(yè)主要求重新維修。業(yè)界負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)商之后發(fā)表了聲明,是因?yàn)楸Ｕ戏看嬖趬�體走形,,地基下陷，屋頂滲水,保溫層不夠標(biāo)準(zhǔn),電梯線路隱患等十幾處質(zhì)量問(wèn)題。再如2008年建的杭州市丁橋后珠辰秀嘉園的經(jīng)濟(jì)適用房,也是屬于較大型的保障房工程,在3000多套適用房中盡有一半多人拒絕收房。主要原因是門窗密封不嚴(yán)密,墻面有大面積裂縫,粉刷和鋪裝超標(biāo),房頂滲水漏水，隔音效果不好等問(wèn)題。深圳市建立的第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房,地處市區(qū)的桃源村三期樓盤,共占地總面積約9萬(wàn)平方米,總投資計(jì)劃8.2億,房屋數(shù)目總計(jì)近3000套。自2008年年底建成到現(xiàn)在為止,小區(qū)內(nèi)經(jīng)入住的1300多套房屋業(yè)主集體投訴說(shuō)是住房普遍出現(xiàn)了走樣，裂縫等質(zhì)量問(wèn)題。

（四）外部配套建設(shè)問(wèn)題的分析

保障房的建設(shè)旨在解決住房這一大的民生問(wèn)題，這對(duì)低產(chǎn)階級(jí)的群眾是件好事但是隨著整個(gè)房產(chǎn)業(yè)的升溫,保障房的外部配套建反倒出現(xiàn)了大問(wèn)題。由于我國(guó)實(shí)行的是保障房建筑土地近乎無(wú)償?shù)膭潛苤贫?span lang="EN-US">,政府為了緩解財(cái)政壓力,一般會(huì)先將地段較好的區(qū)域考慮給商品房,獲得較多的土地出讓金,而后在稍偏一點(diǎn)的地段建設(shè)保障性住房,尤其是在寸土寸金的大城市,想在市區(qū)內(nèi)建設(shè)保障房,難度十分大,如果有也只是零星幾個(gè)示范項(xiàng)目,在市區(qū)內(nèi)大范圍的建立保障房項(xiàng)目在目前階段不太現(xiàn)實(shí)。這就導(dǎo)致了保障房大都處在稍微偏遠(yuǎn)的地段。而這些地段的外部配套設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有市中心那么方便,比如交通,學(xué)校,商場(chǎng),醫(yī)院等。

二、我保障性住房制度設(shè)計(jì)

（一）完善配套的法律法規(guī)

建立完善保障性住房的法律制度,提高立法層次。保障房制度的完善用了很久的時(shí)間，所以發(fā)展較晚，而現(xiàn)在推行的政策很多都是當(dāng)保障房遭遇問(wèn)題是開(kāi)始研究的。頒布的眾多政策之間間隔時(shí)間短,目的不同,所以政策十分混亂,且都是一些《決定》《意見(jiàn)》,并且它們都是層次較低的政策，并不能很好地解決問(wèn)題。正是因?yàn)槲覈?guó)在這方面沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),那些政策只是理想化的,表面上看來(lái)好像可以解決問(wèn)題,可是在實(shí)踐執(zhí)行中才會(huì)感覺(jué)不符合實(shí)際情況。在我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)基本法律來(lái)規(guī)范這個(gè)制度，所以才會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題層出不群。若是從保障性住房產(chǎn)生的社會(huì)背景來(lái)看,那是是政府為了解決民生問(wèn)題而展開(kāi)的惠民政策,只是社會(huì)保障體系中的一部分,所以在相關(guān)法律方面沒(méi)有惠民政策的賞罰。至于那些政策內(nèi)容沒(méi)有穩(wěn)定性,只是依照實(shí)際過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題而進(jìn)行規(guī)定的,所以它絲毫沒(méi)有法律的權(quán)威性。當(dāng)出現(xiàn)的問(wèn)題特別嚴(yán)重的時(shí)候,政府立馬著手制度，頒布解決這個(gè)問(wèn)題的規(guī)章制度。在問(wèn)題稍有緩和時(shí),政府也就將注意力放到了別處。在我看來(lái),只有將保障性住房制度變成了明文規(guī)定的法律才會(huì)真正是一項(xiàng)惠民措施。這樣說(shuō)來(lái)，同時(shí)也對(duì)政府也可以進(jìn)行強(qiáng)制約束,低產(chǎn)階級(jí)才可以滿足“居有其所”的夢(mèng)想。為了讓保障房能夠真正的落到實(shí)處,為百姓謀福利，目前就應(yīng)該盡快的出臺(tái)專門的法律來(lái)解決住房保障的問(wèn)題。畢竟,住房保障是生活安定不可或缺的物質(zhì)保證,況且己經(jīng)有了這些年的經(jīng)驗(yàn)積累,我國(guó)也已經(jīng)有了制定《住房保障法》的能力。所以在基本法律的框架中,相對(duì)完善法律法規(guī),對(duì)保障房進(jìn)行嚴(yán)格的整治和規(guī)范。

（二）建立動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制

保障房在實(shí)際的分配、準(zhǔn)入退出過(guò)程中,騙租騙購(gòu)的情況時(shí)有發(fā)生。除去懲處騙購(gòu)者方面,在政府這個(gè)層面,應(yīng)該建立確實(shí)可行的保障制度。應(yīng)用人保,稅務(wù),房管,銀行相關(guān)部門的全面的住房保障監(jiān)管系統(tǒng)。就拿上海市民政局構(gòu)建的“居民收入核對(duì)系統(tǒng)”來(lái)說(shuō)，它起到了一個(gè)非常正面而積極的作用。據(jù)報(bào)紙上說(shuō),“上海市在保障房分配過(guò)程中,在民政、政券、房產(chǎn)、勞動(dòng)等幾個(gè)部門建立了信息交換的制度,在個(gè)人同意,保護(hù)私人隱私的原則性前提下,對(duì)保障房申請(qǐng)人的各種信息進(jìn)行比對(duì),掌握,最后匯總出申請(qǐng)人家庭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況”。其中這些措施包括載入信息，管理房產(chǎn)方面的狀況，申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)數(shù)量，有無(wú)車貸等信息都恰到好處的解決了這一問(wèn)題。由于保障房本身就是為低產(chǎn)階級(jí)而設(shè)立的，所以在申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)方面必須要嚴(yán)格審核，決不能讓有些人投機(jī)取巧，為自己謀福利。據(jù)悉,上海已經(jīng)對(duì)廉租房試點(diǎn)進(jìn)行了這項(xiàng)核對(duì)系統(tǒng),期間查處了近2000家申報(bào)人的經(jīng)濟(jì)狀況和實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況有較大出入的廉租房家庭。通過(guò)該系統(tǒng)，我們對(duì)于申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)擁有較為清晰了，這樣才可以偷民公開(kāi)的進(jìn)行合理分配。上海市這個(gè)對(duì)居民收入核對(duì)方式是相當(dāng)成功的，可以在全國(guó)大的范圍開(kāi)展,這樣就可以加大對(duì)騙購(gòu)騙租者的查處力度了。由此而來(lái)，我們就可以在申請(qǐng)人信息源頭就把騙購(gòu)的伎倆掐沒(méi)了。

（三）完善保障房的后期政策

保障房質(zhì)量方面實(shí)行主體終身負(fù)責(zé)制。現(xiàn)階段保障房的建設(shè)并沒(méi)有形成完整的法律體系可供去約束,可以說(shuō)它的出現(xiàn)就是為了維護(hù)廣大群眾的利益。解決了人民生活中的大事，同時(shí)也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)治久安有了一定的保障。但并不能說(shuō)保障房的存在和發(fā)展沒(méi)有任何問(wèn)題，就目前階段看來(lái)它是有著積極的意義，作為關(guān)鍵的還是對(duì)它的質(zhì)量方面的檢測(cè)，這是個(gè)不可忽視的大問(wèn)題。目前保障房的問(wèn)題之中,很多都是政府管理的、鑒于社會(huì)公平正義方面的問(wèn)題還是需要社會(huì)大眾的監(jiān)督。在我看來(lái)呢，質(zhì)量還是民生的關(guān)鍵，如果連安身立命的住所都存在質(zhì)量問(wèn)題還拿什么來(lái)保障民心的安定。所以，政府的管理必須要從根本抓起，不然就會(huì)把把建立保障房的初衷給打破的。目前社會(huì)對(duì)保障房的意見(jiàn)很大，但都是站在自己的角度上去考慮問(wèn)題的，很少人看到保障房的現(xiàn)實(shí)意義究竟有多大。那些生活居無(wú)定所的底層人民的苦正常人是無(wú)法理解的，所以我們一定要把保障房的管理，監(jiān)制，分配做到位。切實(shí)把質(zhì)量問(wèn)題落到實(shí)處，再次考慮合理分配的問(wèn)題。同時(shí)還要喚醒廣大民眾，一起來(lái)監(jiān)督保障房的質(zhì)量問(wèn)題。政府是主體負(fù)責(zé)人，，而承建單位就負(fù)責(zé)質(zhì)量部分。我們要認(rèn)真考慮政府和施工單位都沒(méi)有顧及到的地方，以便建立合理完善的保障房管理?xiàng)l例或者是相關(guān)法律�，F(xiàn)下關(guān)于這方面的法律還不夠完善，即便是媒體記者披露了保障房存在的安全隱患，卻還是不能得到合理的解釋，難以安定民心。所以，建立我認(rèn)為對(duì)保障房質(zhì)量的問(wèn)題必須配備配套的政策。那些存在于質(zhì)量方面存在的問(wèn)題必須建立起政府、開(kāi)商的終身主體負(fù)責(zé)制。在政府方面,建立起官員主體負(fù)責(zé)制,有時(shí)候,政府的不作為,監(jiān)督管理的不到位,也會(huì)讓施工單位對(duì)質(zhì)量問(wèn)題掉以輕心。負(fù)責(zé)保障房建設(shè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的官員和保障房質(zhì)量綁定在一起,若是他期間保障房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,該負(fù)責(zé)官員也要承擔(dān)一定的責(zé)任。鑒于多方面的考慮，我認(rèn)為,也要建立開(kāi)發(fā)商的主體負(fù)責(zé)制,在立法中加大對(duì)開(kāi)放商開(kāi)發(fā)樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)的懲罰力度。

三、結(jié)語(yǔ)

住房問(wèn)題涉及到民生安康問(wèn)題，是人民生計(jì)的物質(zhì)保障。特別是最近經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，導(dǎo)致房?jī)r(jià)彪升，越來(lái)越多的居民買不起房。那些涌入城市的人口不斷增加，買房問(wèn)題與微薄的收入之間的矛盾日益變得突出，處于社會(huì)底層的人民根本無(wú)法憑借自己的收入為自己買到安身之處。而跟他們相對(duì)的是，有些不良開(kāi)發(fā)商囤積居奇,有錢人名下的則擁有數(shù)套產(chǎn)業(yè)。社會(huì)矛盾不斷在累積,住房問(wèn)題已經(jīng)阻擋了社會(huì)發(fā)展,影響到了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。若要解決這種情況，那么收入人群起碼的居住問(wèn)題已經(jīng)變成了重中之重，當(dāng)務(wù)之急是保障性安居工程是必須要提上日程。

參考文獻(xiàn):

[1]焦建國(guó),郎人鵬.住房社會(huì)保障制度:由米.問(wèn)題.借鑒與改進(jìn)建設(shè)[J],經(jīng)濟(jì)研究參考,2012（1）

[2]馮宗容.房改攻堅(jiān):住房保障制度的構(gòu)建[J].四川大學(xué)學(xué)報(bào)(哲社版),2011（3）

[3]劉龍軍.保障性住房建設(shè)與融資渠道[J].中國(guó)建設(shè)信息,2010 （11）