論文摘要 房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，但主要的法律風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)，行政上的法律風(fēng)險(xiǎn)，商品房銷(xiāo)售中的法律風(fēng)險(xiǎn)等。防范這些法律風(fēng)險(xiǎn)需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，自覺(jué)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來(lái)自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)不強(qiáng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險(xiǎn)與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

　�。ㄒ唬� 房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)
　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿(mǎn)足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級(jí)的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，你不知道政府下一步會(huì)出臺(tái)什么限制性政策，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有什么市場(chǎng)規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中的法律風(fēng)險(xiǎn)
　　我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷(xiāo)售管理制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷(xiāo)售商品房。近些年，國(guó)務(wù)院及建設(shè)主管部門(mén)連續(xù)出臺(tái)商品房銷(xiāo)售限制政策與措施，如果違規(guī)銷(xiāo)售，逾越紅線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷(xiāo)售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時(shí)，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購(gòu)房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買(mǎi)受人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，此時(shí)收取費(fèi)用法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門(mén)可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

　　二、 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險(xiǎn)，這需要必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段和措施。
　�。ㄒ唬� 加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺(jué)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
　　樹(shù)立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢。”預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)比處理風(fēng)險(xiǎn)所花代價(jià)要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹(shù)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺(jué)學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，樹(shù)立誠(chéng)信守法、依法經(jīng)營(yíng)的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷(xiāo)售、租賃、工程管理、客戶(hù)服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險(xiǎn)防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。
　�。ǘ� 高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時(shí)要學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)合同可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?shū)，應(yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭(zhēng)議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒(méi)有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款，商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同直接關(guān)系到房屋買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行，有的開(kāi)發(fā)商不經(jīng)過(guò)律師審查隨意起草合同，或者簡(jiǎn)單使用主管部門(mén)提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在合同履行過(guò)程中極為被動(dòng)，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對(duì)重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對(duì)方牽著走的風(fēng)險(xiǎn)。
　�。ㄈ� 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制
　　只有不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高管理水平，才能贏得社會(huì)的認(rèn)可和客戶(hù)的信賴(lài)，從而贏得市場(chǎng)，這是市場(chǎng)的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理和服務(wù)是相輔相成的，只有規(guī)范的管理才能不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)服務(wù)意識(shí)的提高又有利于管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)企業(yè)品質(zhì)控制，，品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)商品房所必須的優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工和細(xì)致的服務(wù)等一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)要建立專(zhuān)門(mén)的品質(zhì)控制機(jī)構(gòu)，制訂嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收交付、客戶(hù)服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理，嚴(yán)肅建筑物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不斷提高客戶(hù)服務(wù)質(zhì)量。