本文關(guān)鍵詞：論我國(guó)房地產(chǎn)整體無(wú)泡沫，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

論我｛剝房地產(chǎn)整體無(wú)泡淋；市民改善居住條件的愿望；由于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)過(guò)程在存在的腐敗和尋租現(xiàn)象，經(jīng)；建設(shè)中低價(jià)商品房在土地供應(yīng)時(shí)應(yīng)加以考慮，要壓縮高；（六）鼓勵(lì)消化空置商品房；在適度控制開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度、嚴(yán)格監(jiān)控新增空置商品房的；（七）抑制房地產(chǎn)投機(jī)；針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)中存在的投機(jī)性消費(fèi)比例增大的問(wèn)題，；７７；論我｛剝房地產(chǎn)整體無(wú)泡淋；試行多套購(gòu)房抵押貸款遞減制度；

論我｛剝房地產(chǎn)整體無(wú)泡淋

市民改善居住條件的愿望。但對(duì)于問(wèn)題的解決應(yīng)著眼于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，政策應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制起作用，而不能完全依賴(lài)行政手段來(lái)干預(yù)。

由于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)過(guò)程在存在的腐敗和尋租現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房政策需要實(shí)行修正，應(yīng)從“補(bǔ)貼磚頭”向“補(bǔ)貼人頭”轉(zhuǎn)變，政府可拿出土地集中建設(shè)中低價(jià)商品房，使低收入階層真正能得到實(shí)惠。這方面上海的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，上海已不再實(shí)行經(jīng)濟(jì)實(shí)用房政策，未來(lái)幾年上海將每年建設(shè)１００萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房，滿(mǎn)足重大工程建設(shè)和動(dòng)遷居民的需要，可以抑制因?yàn)槿狈?dòng)遷房而導(dǎo)致的二手房過(guò)度炒作。

建設(shè)中低價(jià)商品房在土地供應(yīng)時(shí)應(yīng)加以考慮，要壓縮高檔項(xiàng)目的用地供給，嚴(yán)格審批，增加高檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、交易和炒作成本。國(guó)土資源部于２００３年２月１８日下發(fā)的緊急通知：停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)；清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，就集中體現(xiàn)了這一思想。

（六）鼓勵(lì)消化空置商品房

在適度控制開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度、嚴(yán)格監(jiān)控新增空置商品房的同時(shí)，政府應(yīng)鼓威消化現(xiàn)有的空置商品房。政府可以將海南處理空置商品房的經(jīng)驗(yàn)經(jīng)改進(jìn)后在全國(guó)推廣，也可以將空置年限長(zhǎng)的改為經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)爛尾樓的處理，政府也可以出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資源接盤(pán)開(kāi)發(fā)。

（七）抑制房地產(chǎn)投機(jī)

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)中存在的投機(jī)性消費(fèi)比例增大的問(wèn)題，要采取措施抑制房地產(chǎn)投機(jī)，主要有兩種辦法：提高稅負(fù)和交易成本。政府可以通過(guò)加重稅收，提高囤積土地成本，限制以投機(jī)為目的的土地交易；此外，為了限制炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)，也可限制同一宗房地產(chǎn)在一定期限內(nèi)的交易次數(shù)。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理抑制投機(jī)，嚴(yán)格規(guī)定金融部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件。針對(duì)目前居民多套購(gòu)房用于投資投機(jī)的情況，可以

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論我｛剝房地產(chǎn)整體無(wú)泡淋

試行多套購(gòu)房抵押貸款遞減制度。從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者的管理，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)者數(shù)量。

另外，從根本上來(lái)說(shuō)，要抑制房地產(chǎn)投機(jī)，還是要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，從資金源頭上來(lái)分流投機(jī)資金。

（八）監(jiān)控和發(fā)展房地產(chǎn)金融

本次景氣周期中，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快，這與銀行資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)有比較緊密的關(guān)系。另外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還存在著自有資金不足和對(duì)銀行依賴(lài)較大的問(wèn)題，直接和間接來(lái)自銀行的資金高達(dá)７０％以上，孕育著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)低利率、鼓勵(lì)個(gè)人住房信貸、增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸等支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)貨幣政策不宜改變，因?yàn)殂y行資金的流入不是房地持。但對(duì)房地產(chǎn)可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格監(jiān)控。一是不對(duì)“四證”不齊備的房地不能違反《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，如零首付、降低首付款比例或其它變?nèi)种囊�，才能發(fā)放個(gè)人房貸政策，不能擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率；三是個(gè)人商業(yè)用房貸款借貸比不得超過(guò)６０％，貸期不得超過(guò)１０年，并且商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房；四是商業(yè)銀行分行不得逃避總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動(dòng)資

為了降低銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，需要加速推進(jìn)抵押貸款證券化，鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)基輕銀行風(fēng)險(xiǎn)，也解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金不足和對(duì)銀行依賴(lài)較大的問(wèn)題。產(chǎn)存在的問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因，我國(guó)房地產(chǎn)的良好發(fā)展勢(shì)頭離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的支產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款或放寬貸款條件，在開(kāi)發(fā)商自有資金沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資３０％的情況下發(fā)放不開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)防開(kāi)發(fā)企業(yè)假按揭；二是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款相違規(guī)行為。購(gòu)買(mǎi)期房的，必須滿(mǎn)足多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資金貸款替代住房開(kāi)發(fā)貸款，向開(kāi)發(fā)商放貸的行為。五是規(guī)范和完善房地產(chǎn)金融中介服務(wù)，如房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房屋買(mǎi)賣(mài)和貸款咨詢(xún)、個(gè)人信用評(píng)定、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和行業(yè)收購(gòu)兼并，建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，減

論我｛剝房地產(chǎn)整體無(wú)泡淋

（九）提高產(chǎn)業(yè)集中度

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中一個(gè)重大問(wèn)題是，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小，規(guī)模最大的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還不到市場(chǎng)分額的１％，與香港前十家房地產(chǎn)企業(yè)壟占絕大多數(shù)市場(chǎng)分額相成了鮮明地對(duì)比，產(chǎn)業(yè)集中度低。產(chǎn)業(yè)集中度低是市場(chǎng)化程度低的表現(xiàn)，容易導(dǎo)致市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，提高產(chǎn)業(yè)集中度有利于防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和收購(gòu)兼并，培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。積極組建房地產(chǎn)上市公司，發(fā)展房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，降低行業(yè)負(fù)債水平，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。應(yīng)該將那些不合格的或較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商排除在開(kāi)發(fā)之外，適當(dāng)限制開(kāi)發(fā)商的貸款成數(shù)，淘汰實(shí)力較小、水平較低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目要從外形設(shè)計(jì)、材料使用、環(huán)境協(xié)調(diào)、質(zhì)量安全等方面進(jìn)行調(diào)控，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在這方面的投入，擠掉它們的壟斷利潤(rùn)，在房?jī)r(jià)不斷上升的過(guò)程產(chǎn)生真正好的精品房。

（十）鼓勵(lì)中小城市房地產(chǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)有鮮明的地域性特點(diǎn)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，因而我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平很不平衡。東部沿海地區(qū)和大型城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，但由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)機(jī)制和政策環(huán)境等多種因素影響，中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛啟動(dòng)，潛力很大。因此，國(guó)家可以結(jié)合城市化和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，出臺(tái)政策鼓勵(lì)中小城市房地產(chǎn)發(fā)展，一方面促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高我國(guó)的城市化水平；另一方面引導(dǎo)社會(huì)資源由房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)向這些地方轉(zhuǎn)移配置，達(dá)到促進(jìn)全國(guó)房地產(chǎn)平衡發(fā)展的目的，吸收我國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前在局部地區(qū)的問(wèn)題。

（十一）加強(qiáng)市場(chǎng)信息和政府政策的透明度

投機(jī)性資產(chǎn)泡沫是由伴隨著過(guò)度預(yù)期的投機(jī)行為導(dǎo)致的，因此預(yù)防市場(chǎng)過(guò)度預(yù)期就是預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)關(guān)鍵。加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集和整理，完善政務(wù)公開(kāi)制度，有利于減少人們對(duì)市場(chǎng)的過(guò)度預(yù)期，從而有助于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走

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論我Ｎ房地產(chǎn)整體無(wú)地沸

勢(shì)形成合理的預(yù)期，從而降低不確定性，減少房地產(chǎn)泡沫。受其肩發(fā)，Ｈｌｉｉ『正在建立的全國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警指數(shù)系統(tǒng)就是根據(jù)這一思想而創(chuàng)立的。

四、房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的國(guó)際借鑒

借鑒國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀，對(duì)于研究我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題有非常重要的意義。借鑒的主要意義在于：一、國(guó)家在經(jīng)濟(jì)起飛階段房地產(chǎn)的快速發(fā)展和膨脹是必然的，因此我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱在某種意義卜－是必然的；二、要防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)整體性泡沫，危害宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，防止房地產(chǎn)泡沫引起的泡沫經(jīng)濟(jì)；三、在新的形勢(shì)下，社會(huì)財(cái)富不斷膨脹，證券市場(chǎng)不景氣，更多的資源已開(kāi)始轉(zhuǎn)移配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，這幾乎成為全球的一個(gè)趨勢(shì)。因此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)熱有一定合理性；對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題不應(yīng)以擠壓手段為主，而是應(yīng)以吸收和轉(zhuǎn)化手段為主。

（一）經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)高速發(fā)展和泡沫的形成

東南亞國(guó)家和地區(qū)在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期都有房地產(chǎn)的高速發(fā)展和房?jī)r(jià)的暴漲。日本在上世紀(jì)六十年代經(jīng)濟(jì)起飛，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，由于失去控制，直接造成了后來(lái)的經(jīng)濟(jì)泡沫。再以香港為例，二戰(zhàn)結(jié)束特別是５０年代以后，香港人口急劇膨脹，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入起飛階段，房產(chǎn)供應(yīng)出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求。一些新型的地產(chǎn)公司采取了“分層出售，分期付款“的售樓方式，地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)方式由置業(yè)收租轉(zhuǎn)向地產(chǎn)發(fā)展，大大地推動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。７０年代初，香港證券市場(chǎng)的牛市所帶來(lái)的“股地拉扯”讓一批新型的地產(chǎn)公司在短期內(nèi)利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張。這一時(shí)期由于人口持續(xù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和中國(guó)內(nèi)地實(shí)行改革開(kāi)放政策的影響，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一派繁榮景象，房地產(chǎn)價(jià)格成倍上漲，在８０年初達(dá)到階段性頂峰。

因此，房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展既相互促進(jìn)，又相互依存。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展要求也必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有相應(yīng)的發(fā)展。我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)出現(xiàn)局部過(guò)熱現(xiàn)象也是必然的，關(guān)鍵是要避免整體性的泡沫。

論我｛剝房地，“整體無(wú)泡淋

（二）房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟(jì)泡沫具有很大危害性

日本房地產(chǎn)泡沫引起經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重萎縮至今令國(guó)人記憶猶新。在上世紀(jì)８０年代的ｌＯ年間，日本六大城市的地價(jià)指數(shù)上漲了５倍，地價(jià)市值總額高達(dá)４０００萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的４倍，土地單價(jià)為美國(guó)的１００倍。１９９１年以后地價(jià)暴跌，截至２００１年３月末，全日本平均城市地價(jià)指數(shù)及東京市區(qū)地價(jià)指數(shù)，分別從各自歷史最高點(diǎn)縮減３６．６％、７４．０％。泡沫破滅后，至今日本經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅（其它東南亞國(guó)家和地區(qū)情況也基本相似）的教訓(xùn)也值得借鑒。從１９８４年到１９９７年，特別是１９９３年到１９９７年，隨著香港前途的明朗化和香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，香港房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪大的牛市，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十年之久，隨著地價(jià)和樓價(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)和金融相互依賴(lài)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體泡沫，過(guò)度的房地產(chǎn)投資（投機(jī)）給以后的金融危機(jī)埋下了定時(shí)炸彈。１９９７年亞洲金融風(fēng)暴后，香港地產(chǎn)業(yè)受到重創(chuàng)，房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)幅度高達(dá)５０％，造成有房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆、壞帳，銀行體系運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入困境，出現(xiàn)了近十萬(wàn)的負(fù)資產(chǎn)者，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)、金融和社會(huì)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

綜上所述，房產(chǎn)泡沫如果超出良性的范疇，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)和社會(huì)發(fā)展都將產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的泡沫問(wèn)題不能掉以輕心，要提前做好泡沫的擠壓、吸收和轉(zhuǎn)化工作，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)整體性泡沫和經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

（三）資產(chǎn)配置模式轉(zhuǎn)變使房地產(chǎn)價(jià)格上漲成為全球趨勢(shì)

據(jù)最英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》報(bào)道，所有發(fā)達(dá)國(guó)家中，目前個(gè)人持有（包括直接持有和通過(guò)互助基金、養(yǎng)老基金間接持有）股票資產(chǎn)價(jià)值為２３萬(wàn)億美元，而擁有房地產(chǎn)價(jià)值約為４０萬(wàn)億美元：在美國(guó)，個(gè)人擁有的股票價(jià)值為１１萬(wàn)億美元，而擁有房地產(chǎn)的價(jià)值約１４萬(wàn)億美元。這家雜志根據(jù)１９８０年以來(lái)１３個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況編制的”全球房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)”顯示，除日本房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)１１年下跌，德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自１９９２年以來(lái)一直比較平穩(wěn)外，，其余國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格都在不斷膨

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