發(fā)布時(shí)間：2016-10-24 08:06

  本文關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特征及其影響因素的實(shí)證研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

《吉林大學(xué)》 2012年

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特征及其影響因素的實(shí)證研究

李玉梅  

【摘要】：1998年住房改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速的發(fā)展，這對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平做出了突出的貢獻(xiàn)。然而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中暴露出來(lái)的一系列問(wèn)題，不僅不利于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，而且可能對(duì)整個(gè)社會(huì)的安定和諧產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是價(jià)格問(wèn)題一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是學(xué)者們致力研究的重要課題。 在2007年美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，我國(guó)在保持房地產(chǎn)業(yè)自身快速穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，積極采取了各種相應(yīng)措施以應(yīng)對(duì)這場(chǎng)全球性金融危機(jī)的沖擊。例如我國(guó)房地產(chǎn)的深度改革也不斷提上日程，政府逐步加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，央行逐漸提高銀行貸款利率以減少投機(jī)性貸款買房，實(shí)行一系列限售政策如提高首套和二套房首付款的支付比例等等。這些舉措一方面反映了我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控逐步加深并趨于多元化，但另一方面也反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不完善，存在的問(wèn)題多且復(fù)雜，客觀上加大了宏觀調(diào)控的難度且對(duì)調(diào)控效果提出了更高的要求。因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的特征，探尋影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的各主要因素，不僅有助于進(jìn)一步理解我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的運(yùn)行規(guī)律，而且對(duì)于提高我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果、保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。 為了深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)特征及其影響因素，本文首先對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特征及其影響因素分析的文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧和梳理。在已有研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，通過(guò)綜合運(yùn)用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型、譜分析、誤差修正模型、向量自回歸、面板數(shù)據(jù)模型和離散選擇模型等多種且收縮階段要遠(yuǎn)快于擴(kuò)張階段；相比于GDP增長(zhǎng)率周期波動(dòng)，房屋價(jià)格指數(shù)具有2個(gè)季經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和時(shí)間序列方法，重點(diǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)特征、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素以及貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果三方面問(wèn)題進(jìn)行深入研究，以其作為現(xiàn)有研究工作的有益補(bǔ)充，并為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革發(fā)展提供有用的經(jīng)驗(yàn)依據(jù)和政策建議。 在第3章和第4章中，本文依次采用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型和譜分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的周期性和非對(duì)稱性等特征進(jìn)行了檢驗(yàn)和分析。研究發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過(guò)程中存在著7.4個(gè)季度和13.3個(gè)季度的周期，并且有滯后特征。而從頻域序列的角度可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期不僅僅具有協(xié)動(dòng)性，而且協(xié)動(dòng)性體現(xiàn)在長(zhǎng)期及它們的主要周期上。 第5章中，本文運(yùn)用協(xié)整理論和誤差修正模型，依次對(duì)日本和我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期和短期影響因素進(jìn)行了分析。研究的結(jié)果表明：長(zhǎng)期而言，1994~2010年間我國(guó)住房?jī)r(jià)格與家庭平均可支配收入和實(shí)際建筑成本之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即需求和供給方因素共同影響了我國(guó)住房?jī)r(jià)格的漲跌，我國(guó)住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期收入彈性為0.58，長(zhǎng)期建筑成本彈性為0.55。相比而言，日本住宅地價(jià)的長(zhǎng)期收入彈性更高。短期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的滯后一期序列、實(shí)際家庭收入增長(zhǎng)以及實(shí)際家庭財(cái)富等因素對(duì)中日兩國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)具有不同的影響。另外，我國(guó)住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)性比日本1960年以來(lái)的任何時(shí)期都要高。因此在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定過(guò)程中應(yīng)尤其注重控制我國(guó)住房?jī)r(jià)格的短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 本文第6章就我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果進(jìn)行了系列分析和評(píng)價(jià)。首先，通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)，，驗(yàn)證了當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，央行能夠?qū)Υ俗鞒稣�確的反應(yīng)，即實(shí)施從緊的貨幣政策。但是無(wú)論從貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的響應(yīng)還是從貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起效兩個(gè)方面來(lái)看，都存在一定的時(shí)滯性。其次，利用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)我國(guó)貨幣政策對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果進(jìn)行了比較分析，結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素是人均可支配收入水平和貨幣政策，二者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響是同向且顯著的。相比之下，地區(qū)人口數(shù)目雖然反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求群體，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不顯著。另外，本年商品房竣工面積作為表現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況的因素對(duì)房地產(chǎn)的影響也不穩(wěn)定，這是因?yàn)槲覈?guó)居民購(gòu)買房產(chǎn)考慮更多的是自身的承受能力，而非市場(chǎng)的供求狀況。最后，通過(guò)二元離散選擇模型對(duì)貨幣供應(yīng)量與金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)率這兩個(gè)政策工具的調(diào)控效果進(jìn)行了比較。結(jié)果表明，緊縮型貨幣政策能夠有效抑制高漲的房地產(chǎn)價(jià)格，但不同政策工具的運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生的效果存在顯著性差異，具體而言，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款的調(diào)整相對(duì)于貨幣供應(yīng)量而言，能夠直接影響居民的購(gòu)房需求，起到更好的調(diào)控效果。 最后，本文就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控實(shí)踐進(jìn)行了回顧和評(píng)價(jià)，從財(cái)政政策和貨幣政策兩方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控實(shí)踐進(jìn)行分析，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控提出政策建議。盡管我國(guó)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控實(shí)踐并不十分理想，但貨幣政策和財(cái)政政策作為我國(guó)宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然起到了至關(guān)重要的作用，有助于為我國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 盡管本文的研究?jī)H僅考察了影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要經(jīng)濟(jì)因素，對(duì)于社會(huì)因素等問(wèn)題并未進(jìn)行相關(guān)討論，但本文得到的研究結(jié)果仍然有助于進(jìn)一步理解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)特征及其影響因素，對(duì)于正確把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要的借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】：
【學(xué)位授予單位】：吉林大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F224;F293.3
【目錄】：

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  本文關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特征及其影響因素的實(shí)證研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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