本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

武漢大學(xué) 碩士學(xué)位論文 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱研究 姓名：李博 申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士 專業(yè)：情報(bào)學(xué) 指導(dǎo)教師：李綱 20050501

摘

要

我國的房地產(chǎn)業(yè)自９０年代以來得到了蓬勃的發(fā)展，它增長強(qiáng)勁，規(guī)模宏大，份額 可觀，作用突出，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的組成部分。然而，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的 繁榮景象同時(shí)出現(xiàn)的，是市場(chǎng)

內(nèi)部存在的一些深層次矛盾的逐漸暴露。 從信息市場(chǎng)角度來看，一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)追求短期、局部利益最大化，滋 生出侵犯消費(fèi)者利益的行為，如刻意隱瞞商品的某些重要信息，從而導(dǎo)致消費(fèi)者的 逆向選擇；甚至在銷售過程中進(jìn)行一些“道德風(fēng)險(xiǎn)”行為，次品驅(qū)逐良品，惡性循 環(huán)。另一方面絕大多數(shù)消費(fèi)者作為非專業(yè)人士，對(duì)房地產(chǎn)這種特殊的商品很難在較 短的時(shí)間內(nèi)充分了解它的品質(zhì)。所以說，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中買賣雙方存在著嚴(yán)重的 信息不對(duì)稱問題。 本文從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概況及發(fā)展前景出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信息不對(duì)稱的 類型、成因、主客體及環(huán)境進(jìn)行了分析，并對(duì)如何改善信息不對(duì)稱現(xiàn)象提出了對(duì)策 和建議。結(jié)合自身專業(yè)及在房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)的親身經(jīng)歷，筆者認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)降低了交易 成本，使銷售透明化。特別是在加強(qiáng)誠信建設(shè)、使政府的管理服務(wù)更高效上，網(wǎng)絡(luò) 發(fā)揮了巨大的作用，從而有效改善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的狀況。 該論文分為五個(gè)部分。第一部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概況。主要闡述了房地產(chǎn)市 場(chǎng)的概念、發(fā)展歷程及存在的主要問題。第二部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息經(jīng)濟(jì)學(xué)框架 分析。引入信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對(duì)信息不對(duì)稱的精要進(jìn)行了剖析。第三部分，房地產(chǎn) 市場(chǎng)的信息不對(duì)稱研究。概括了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的主要類型、原因和導(dǎo) 致的后果。第四部分，網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的改善。介紹了網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的 影響，它可以使銷售透明化，幫助建立信用的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制，以完善我國的房地產(chǎn) 市場(chǎng)。最后，筆者以上海房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)的案例作為結(jié)尾，表現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)的 巨大作用，也完成了本文對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的探索。

關(guān)鍵詞信息不對(duì)稱房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)

ＨＩ

Ａｂｓｔｒａｃｔ
Ｆｒｏｍ ｔｈｅ １９９０ｓ，ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｈａｓ ｗｅｌｌ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ ａｎｄ ｂｅｃｏｍｅ
ｏｎｅ

ｏｆ ｔｈｅ ｑｕｉｔｅ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｂｒａｎｃｈｅｓ ｉｎ ｔｈｅ ｎａｔｉｏｎａｌ ｅｃｏｎｏｍｙ，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ｆｅａｔｕｒｅｄ ｉｎ ｐｏｗｅｒｆｕｌ ｉｎｃｒｅａｓｅ、ｌａｒｇｅ

ｓｃａｌｅ、ｃｏｎｓｉｄｅｒａｂｌｅ ｓｈａｒｅ ａｎｄ ｏｕｔｓｔａｎｄｉｎｇ ｆｕｎｃｔｉｏｎ．Ａｔ ｔｈｅ ｓａｍｅ ｔｉｍｅ，ｍａｎｙ
ｃｏｕｒｓｅ

ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｅｍｅｒｇｅｄ ｉｎ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ，ｏｎ ｔｈｅ
ｏｎｅ

ｏｆ ｉｔｓ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｉｎ ｔｈｅ ｒｅｓｐｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ
ｔｏ

ｈａｎｄ，ｉｎ ｏｒｄｅｒ

ｍａｘｉｍｉｚｅ ｓｈｏｒｔ－ｔｅｒｍ ａｎｄ ｐａｒｔｉａｌ ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ，ｓｏｍｅ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｄｅｓｉｇｎｅｄｌｙ ｋｅｅｐ ｓｏｍｅ

ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅｉｒ ｃｏｍｍｏｄｉｔｉｅｓ ｄａｒｋ，

ｗｈｉｃｈ ｈｕｒｔｓ

ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ’ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ
ｅｖｅｎ

ａｎｄ ｌｅａｄｓ ｔｈｅｍ ｔｏ ｍａｋｅ

ｃｏｎｖｅｒｓｅ

ｃｈｏｉＣＣＳ；ｔｈｅ ｗｏｒｓｅ

ｔｈｉｎｇ ｉｓ ｔｈａｔ ｔｈｅｙ

ｃｏｎｄｕｃｔ ｓｏｍｅ“ｍｏｒａｌ ｒｉｓｋ”ａｃｔｉｖｉｔｉｅｓ ｉｎ ｔｈｅｉｒ ｓａｌｅｓ，ｔｈｅ ｓｕｂｓｔａｎｄａｒｄ

ｐｒｏｄｕｃｔｓ ｅｘｐｅｌｓ ｔｈｅ ｇｏｏｄ ｐｒｏｄｕｃｔｓ，ｗｈｉｃｈ ｐｒｏｄｕｃｅｓ ｖｉｃｉｏｕｓ ｃｉｒｃｌｅ．Ｏｎ ｔｈｅ ｏｔｈｅｒ ｈａｎｄ，ｍｏｓｔ
ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ ａｒｅ ｎｏｔ ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ

ｅｎｏＥＩ曲ｔｏ

ｋｎｏｗ ｔｈｅ ｑｕａｌｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｕｌｌｙ．

Ｃｏｎｓｅｑｕｅｎｔｌｙ ａＵ ｏｆ ｔｈｅｓｅ ｆａｃｔｏｒｓ ｈａｖｅ ｌｅｄ ｔｏ ｔｈｅ ｓｅｒｉｏｕｓ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｉｓ ｍａｒｋｅｔ．
Ｂａｓｅｄ
ｏｎ

ａｓｙｍｍｅ田ｐｒｏｂｌｅｍｓ

ｔｈｅ ｇｅｎｅｒａｌ ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ

ａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

ｐｒｏｓｐｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ，

ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｔｙｐｅ、ｃａｕｓｅｏｆｆｏｒｍａｔｉｏｎ、ｍａｉｎｂｏｄｙ、ｏｂｊｅｃｔａｎｄ ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆｔｈｅ
ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ
ｔｏ

ｔｈｅ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ．Ｃｏｍｂｉｎｅｄ ｗｉｔｈ ｍｙ

ｍａｊｏｒ ａｎｄ

ｗｏｒｋｉｎｇ
ａ

ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ

ｉｎ

ａ

ｐｒｏｐｅｒｔｙ ａｇｅｎｔ

ｃｏｍｐａｎｙ，Ｉ ｔｈｉｎｋ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｔｈｅ

Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｐｌａｙｓ

ｂｉｇ ｒｏｌｅ ｉｎ ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｉｎｇ ｓｉｎｃｅｒｉｔｙ ａｎｄ ｉｍｐｒｏｖｉｎｇ ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ’ｓ

ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ
ｅｓｔａｔｅ

ｓｅｒｖｉｃｅ

ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ，ｉｔ ｉｓ ｃｈａｎｇｉｎｇ ｔｈｅ
ｂｙ ｓｔｅｐ．

ｓｔａｔｅ

ｏｆ ｔｈｅ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ

ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｏｆ ｒｅａｌ

ｍａｒｋｅｔ ｓｔｅｐ

Ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｉｓ ｄｉｖｉｄｅｄ ｉｎｔｏ ｆｉｖｅ ｐａｒｔｓ．

Ｔｈｅ
ｂａｓｉｃ

ｆｉｒｓｔ ｐａｒｔ ｔｅｌｌｓ ｔｈｅ ｏｖｅｒｖｉｅＷ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ，ｗｈｉｃｈ ｍａｉｎｌｙ ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

ｃｏｎｃｅｐｔｓ、ｔｈｅ

ａｎｄ

ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｅｘｉｓｔｉｎｇ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｐｒｏｐｅｒｔｙ

ｍａｒｋｅｔ．

Ｔｈｅ ｓｅｃｏｎｄ ｐａｒｔ ｉｓ ａｂｏｕｔ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ
Ｔｈｒｏｕｇｌｌ
ｔｈｅ ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ｔｈｅｏｒｙ，ｔｈｉｓ ｐａｒｔ

ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ．
ｔｈｅ

ａｎａｌｙｚｅｓ

ｅｓｓｅｎｔｉａｌｓ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｔｈｅｏｒｙ．

Ｔｈｅ

ｔｈｉｒｄ ｐａｒｔ ｅｘｐｏｕｎｄｓ ｔｈｅ ｓｔｕｄｙ

ｏｎ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｉｎ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｒｋｅｔ，

ｗｈｉｃｈ ｓｕｍｍａｒｉｚｅｓ ｔｈｅ ｍａｉｎ

ｔｙｐｅ、ｃａｕｓｅ ａｎｄ ａｆｔｅｒｍａｔｈ ｏｆ ｔｈｅ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ

ａｓｙｍｍｅｔｒｙ

Ⅳ

ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ．
ｏｎ

Ｔｈｅ ｆｏｒｔｈ ｐａｒｔ ｃｏｎｃｅｒｎｓ ｔｈｅ ｆｕｎｃｔｉｏｎ ｏｆ Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｉｎｄｉｃａｔｅｓ ｉｔｓ ｅｆｆｅｃｔ
Ｏｎ

ｐｅｒｆｅｃｔｉｎｇ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ．Ｉｔ

ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ，ａｎｄ ｉｔ ｗｉｌｌ ｍａｋｅ ｔｈｅ ｓａｌｅｓ ｔｒａｎｓｐａｒｅｎｔ，ｈｅｌｐ ｂｕｉｌｄ

ｔｈｅ ｃｒｅｄｅｎｃｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ． Ａｔ ｌａｓｔ．ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｅｎｄｓ ｉｎ ｔｈｅ
ｃａｓｅ

ｔｈａｔ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｒａｄｅ

ｏｎ

ｒｅｃｏｒｄ ｓｙｓｔｅｍ

ｏｎ

Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｉｎ

ＳｈａｎｇＨａｉ，ｗｈｉｃｈ ｅｍｂｏｄｉｅｓ ｔｈｅ ｌａｒｇｅ ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ ｏｆ Ｉｎｔｅｍｅｔ，ａｎｄ ｆｉｎｉｓｈｅｓ ｔｈｅ ｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎ ｏｆ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｒｋｅｔ ｏｆ
ｏｕｒ

ｃｏｕｎｔｒｙ．

Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：

Ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ，Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ，Ｉｎｔｅｒｎｅｔ

Ｖ

鄭重聲明

本人的學(xué)位論文是在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨(dú)立撰寫并完成的，學(xué)位論文沒有剽竊、抄襲、 造假等違反學(xué)術(shù)道德、學(xué)術(shù)規(guī)范和侵權(quán)行為，否則本人愿意承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律 責(zé)任和法律后果，特此鄭重聲明。

學(xué)位論文作者（簽名）
２００５年５月５日

Ｈ

０

引言

０．１論文選題與研究意義
信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是當(dāng)前比較熱門的研究課題。之所以涉及這 一研究領(lǐng)域，是由于本人研究方向及興趣所致。在房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)的這段時(shí)間，

時(shí)常接觸房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)主要主體——開發(fā)商和購房者，對(duì)由于信息不對(duì)稱導(dǎo)
致的房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明操作、經(jīng)營商道德風(fēng)險(xiǎn)、購房者逆向選擇、消費(fèi)投訴居高 不下等情況深有感觸。 從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，“信息不對(duì)稱”現(xiàn)象的存在是導(dǎo)致消費(fèi)糾紛產(chǎn)生的 主要原因。因此，筆者從房地產(chǎn)市場(chǎng)“信息不對(duì)稱”現(xiàn)象著眼，深入剖析，并提 出了相應(yīng)的解決辦法，希望這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有所裨益。 當(dāng)今社會(huì)已經(jīng)步入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，信息對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用越來越大，信息經(jīng)濟(jì)學(xué) 的發(fā)展至今己有４０余年的歷史，在這個(gè)期間它取得了長足的進(jìn)步，而房墟產(chǎn)業(yè) 的信息經(jīng)濟(jì)卻仍然是一個(gè)亟待開發(fā)的新領(lǐng)域。改革開放以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā) 展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其交易對(duì)象的不動(dòng)性、復(fù)雜性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著 嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱也導(dǎo)致了市場(chǎng)的不規(guī)范、市場(chǎng) 資源的嚴(yán)重浪費(fèi)、消費(fèi)者利益受損害、觸發(fā)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)等等問題。因此 對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的信息不對(duì)稱現(xiàn)象及其帶來的問題進(jìn)行研究具有極其深
遠(yuǎn)的意義。

０．２主要研究方法
本文以信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中的信息不對(duì)稱理論和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)理論為依據(jù)， 采取理論分析與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，首先收集國內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)資料，進(jìn)行 理論分析整合，再結(jié)合典型案例進(jìn)行評(píng)述，最后得出一些有益的建議及結(jié)論。案 例分析中涉及到的數(shù)據(jù)、背景材料，都是在各類媒體（網(wǎng)站、報(bào)紙、雜志）報(bào)道的
基礎(chǔ)上總結(jié)整理而成的。

０．３研究內(nèi)容與創(chuàng)新之處
本文通過６個(gè)章節(jié)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問題進(jìn)行研究和論述： 引言部分，首先在總結(jié)已有的研究成果的基礎(chǔ)上，提出了本文需要研究的問 題，并論述了本文的研究目的和意義。 在第一部分，首先介紹了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，論述了房地產(chǎn)市場(chǎng)在 國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用及存在的問題。 在第二部分，從信息經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)，對(duì)信息不對(duì)稱理論進(jìn)行詳細(xì)的闡述和 分析，指出信息不對(duì)稱的危害。 在第三部分，研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問題，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析房 地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀及成因。并在此基礎(chǔ)上，針對(duì)其現(xiàn)存問題，提出了完 善房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議和對(duì)策，并強(qiáng)調(diào)由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自 身的缺陷，政府必須對(duì)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控與監(jiān)督。 在第四部分，就網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與發(fā)展進(jìn)行了展望，提出了利 用網(wǎng)絡(luò)來改善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的幾點(diǎn)思路。 在第五部分，通過對(duì)典型案例的分析，強(qiáng)調(diào)了網(wǎng)絡(luò)在減少房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不 對(duì)稱的巨大作用。

２

１
１．１

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及發(fā)展前景
房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念及特征
作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近年來被視為啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

的導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅建設(shè)更是被政府列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。作為關(guān)系國計(jì) 民生的房地產(chǎn)商品，由于其蘊(yùn)含的價(jià)值量大，潛在的回報(bào)量豐厚，使得越來越多 的開發(fā)商投入到房地產(chǎn)的行業(yè)中來。

１．１．１房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵界定
所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)：從狹義上說，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等 交易活動(dòng)的場(chǎng)所；從廣義上說，它是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的，帶有房地產(chǎn)特征 的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。它包括房地產(chǎn)資金市場(chǎng)、 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)在內(nèi)的市場(chǎng)體系，是有關(guān)房 地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營、流通和消費(fèi)的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的樞紐， 是社會(huì)主義市場(chǎng)體系中的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立并且具有明顯特征的專門化市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上分為三級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)的主體是代表國家的房地產(chǎn)經(jīng) 營管理部門，按照城市規(guī)劃和土地管理法有關(guān)規(guī)定征用土地，將土地使用權(quán)出讓 給承擔(dān)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開 發(fā)公司，經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行再次開發(fā)。三 級(jí)市場(chǎng)包括私房租賃、已購公房租賃和公房轉(zhuǎn)讓三個(gè)內(nèi)容，三級(jí)市場(chǎng)的放開有利
于激活和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心功能是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。一個(gè)完善而靈活的房地 產(chǎn)市場(chǎng)必須具備下述條件： １．有一個(gè)穩(wěn)定、明確及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； ２．有一個(gè)完善的法制基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)管理均有
法可依：

３．一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作體系； ４．有一個(gè)統(tǒng)一、簡(jiǎn)明、靈活有效的房地產(chǎn)現(xiàn)代化管理制度。

３

本文所研究的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是狹義概念，即指房屋本身的交易。而交易的主 體，是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，和涉及到的政府、銀行與中介企業(yè)。

１．１．２房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征
房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如價(jià)值 規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和供求規(guī)律的作用和要求。但也有不同于一般商品市場(chǎng)的特點(diǎn)，
具有自己特有的一些屬性。

１．供求關(guān)系的特殊性 房地產(chǎn)與其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然資源。從總體上看， 房地產(chǎn)的自然供給基本上沒有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給由于自然供給的限制，彈性也有 限。因此，房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)需求。需求增加，地價(jià)或地租上漲；需求 減少，地價(jià)或地租下跌。正是由于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格一般是由單一的需求價(jià)格決 定，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的投機(jī)性。在這種特殊情況下，地價(jià)變動(dòng)和市 場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)異�，F(xiàn)象，這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循特殊的供求規(guī)律。 ２．價(jià)值量大，使用期限長 房地產(chǎn)的價(jià)值量大，這一點(diǎn)大家都有清楚的認(rèn)識(shí)。以住宅為例，購買一套普 通商品住宅，往往要花掉不少居民大半輩子甚至一生的積蓄。同時(shí)，房地產(chǎn)的使
用期限很長。房屋一旦建造完成，它的使用壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。土

地具有不可毀滅性，具有永恒的使用價(jià)值。雖然我國房地產(chǎn)的長期使用性受到有 限期的土地使用權(quán)的制約，如居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為７０年，土地 使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得， 但土地使用權(quán)出讓的年限對(duì)于個(gè)人有限的生命來說，也是很漫長的。 ３．銀行及中介機(jī)構(gòu)的參與性 由于房地產(chǎn)交易額巨大，小則幾萬、幾十萬，大則幾億、幾十億，因而無論 是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營投資者都較難承擔(dān)，往往需要有銀行參與資金融 通才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性和相對(duì)較小的 風(fēng)險(xiǎn)性等特征，使得銀行也愿意開拓房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，國內(nèi)外的多數(shù)金融機(jī) 構(gòu)都參與了房地產(chǎn)的投資和信貸業(yè)務(wù)。 同時(shí)，房地產(chǎn)交易復(fù)雜，專業(yè)性很強(qiáng)，而房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者往往不熟悉交
４

易的過程，并且對(duì)市場(chǎng)信息的掌握度不高，缺乏經(jīng)驗(yàn)值。因而房地產(chǎn)交易通常需 要中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人參與，提供技術(shù)咨詢、價(jià)格評(píng)估、業(yè)務(wù)代理、法律仲裁等服 務(wù)，使得房地產(chǎn)交易能夠更加暢通的進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)交
易的一種“潤滑劑”，已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分。

４．房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)并且交易成本很高 一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)必須具備三個(gè)條件：商品同質(zhì)，可以互相替換：某一商 品的賣主和賣主人數(shù)眾多，且隨時(shí)自由進(jìn)出市場(chǎng)；信息充分，傳播暢通。但房地
產(chǎn)市場(chǎng)不具備上述三條件。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不完全性和交易活動(dòng)的高技術(shù)性使得交易成本格外高。交 易成本包括法律咨詢費(fèi)、物業(yè)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、中介信息費(fèi)，以及由于交易數(shù)額較大 導(dǎo)致的與之相應(yīng)的不少的按揭費(fèi)、買賣合約、契稅、印花稅和其他交易費(fèi)用等。 ５．房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng) 由于房地產(chǎn)具有位置的固定性、不可移動(dòng)性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)， 人們不能將…個(gè)地方的房地產(chǎn)搬到另一個(gè)地方。正因?yàn)槿绱�，房地產(chǎn)才被稱作不 動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)也是可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的，但只能在其所在地區(qū)使用，產(chǎn)地 和消費(fèi)地合二為一。只不過進(jìn)入市場(chǎng)的，是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，在一系列交易過程中， 發(fā)生變換的，是房地產(chǎn)權(quán)屬的主體，而房地產(chǎn)本身的空間位置卻沒有發(fā)生變化。 一般來說，隨著區(qū)域投資量的增加，區(qū)域開發(fā)逐漸成熟，交通狀況改善，房 地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。但由于其它區(qū)域繁華程度增加，也會(huì)造成該地地價(jià)相對(duì)下降。 一些對(duì)本地環(huán)境不利的建設(shè)項(xiàng)目，如飛機(jī)場(chǎng)、核電站、環(huán)境污染項(xiàng)目等也會(huì)造成 該地地價(jià)下降�？傊貕K是否增值要由多種力量綜合作用而決定，但其畢竟具 有不同于其它工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值上升的趨勢(shì)。因此一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與當(dāng)?shù)氐?經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、開放程度、城市規(guī)劃、城市化程度、外來人口率等有密切的聯(lián)系； 另外不同地區(qū)的收入水平、氣候條件、文化特點(diǎn)、居住習(xí)慣決定了人們對(duì)房屋的
要求也有所不同。

１．２

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程
房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過２０多年的迅速發(fā)展，已取得輝煌的成就：
Ｓ

１．２．１增長強(qiáng)勁
伴隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快和市場(chǎng)需求的迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)發(fā)展異軍突 起。近年，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢(shì)（見表１、圖１）‘。２００４ 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)１３１５８．２５億元，同比增長２８．１％。商品房銷售 量達(dá)到３８２３１．６４萬平方米，比２００３年增加４５１４萬平方米。隨著銷售量的增長， 房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲，２００４年商品房的銷售額達(dá)到１０３７５．７１億元人民幣， 比１９９６年的１０１７億元增長近十倍。
表１：１９９１至２００４年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表

年份
１９９１ １９９２ １９９３ １９９４
１９９５ １９９６

房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）
３４５．３ ７３１．２
１９３７．５ ２５５３．６ ３１４８．６ ３２１４．７ ３１７６．２

增長百分比（％）
Ｏ

１１７．６
１６４．９

３１．８ ２３．３
２．１ —１．２

１９９７ １９９８ １９９９ ２０００ ２００ｌ ２００２ ２００３ ２００４

３６１１．３ ４０９８．８ ４９８０．１ ６２４０．０ ７６０６．６ １０１０６．１ １３１５８．２

１３．７ １３．５ ２１－５ ２５．３
２１．９

３０．５ ２８．１

圖１我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強(qiáng)勁

１

２００３、２００４年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)
６

１．２．２規(guī)模宏大
近年來我國住宅和房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)規(guī)模己居世界的前列，建房的總量居世界
第一位。從１９７９年改革開放開始到１９９９年，僅中國城鎮(zhèn)新建住宅就達(dá)５２億平 方米，是改革開放前３０年累計(jì)６．２億平方米的８．３倍。用國際上通常的參考指

標(biāo)——每千人每年建造住宅的套數(shù)來衡量，１９９９年中國每千人建造住宅的套數(shù)
高達(dá)１６套，而我們有資料可比的世界上其他國家都在１０套以內(nèi)，更不要說中國 人口是世界第一位。因此中國建房總量在全世界已經(jīng)居于第一位。

１．２．３份額可觀
１９９８年以來，隨著商品房建設(shè)的快速發(fā)展，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)保持持 續(xù)高速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資年均增長２０％左右，年增長保持在３０％，直接或間
接拉動(dòng)ＧＤＰ增長在兩個(gè)百分點(diǎn)以上２，如表２。
表２房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)ＧＤＰ增長的貢獻(xiàn)
年份 ４ 險(xiǎn)固房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 烽國ＧＤＰ（億元） 險(xiǎn)國房地產(chǎn)開發(fā)投瓷對(duì)ｏＤＰ增長的責(zé)獻(xiàn)

Ｉ ｌ Ｉ Ｉ

２０００ ４９０１ ８９４８８

１２．嘣

ｌ Ｉ Ｉ Ｉ

２００１ ６２４５ ９７３１４

２００２ ＴＴ３６

２００３ １０１０６

１０４７９０１１１００９ｄ
１９．９“１１９．９“

１７．１描

１．２．４作用突出
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用比較突出，它通過“回顧效應(yīng)”，即房地 產(chǎn)業(yè)作為需求市場(chǎng)，帶動(dòng)鋼鐵、建材、森工、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展；通過“前瞻效應(yīng)”，即通過房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接帶動(dòng)建筑、裝飾、 通訊、電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過“旁側(cè)效應(yīng)”，推動(dòng)社會(huì)文明程度的提高，間接地
帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

１．３中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀
經(jīng)過了改革開放以來十幾年快速持續(xù)的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)緩 慢的增長期，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)更加注重面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)，注重人的因素，注重顧客 逐漸向成熟化發(fā)展。

１．３．１發(fā)展緩慢有序
２建設(shè)部政策研究中心副主任、博導(dǎo)王玨林教授２００５中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)與實(shí)踐高峰會(huì)
７

緩慢有序的發(fā)展不意味著競(jìng)爭(zhēng)的放緩。相反，由于緩慢的增長意味著市場(chǎng)占 有率的減少，從而引起了更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。各房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在品牌的 競(jìng)爭(zhēng)、土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)、融資的競(jìng)爭(zhēng)。國內(nèi)各大地產(chǎn)巨頭如萬科、金地、順弛、 華潤、綠地?cái)y品牌資本瓜分全國版圖，與各城市房地產(chǎn)商的區(qū)域交鋒已經(jīng)勢(shì)不可 擋。另外，土地使用權(quán)獲得方式的透明化，使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)又演變成土 地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)間的土地儲(chǔ)備的較量實(shí)際上就是一種資金和實(shí)力較量。房地 產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資能力的競(jìng)爭(zhēng)也是企業(yè)間良好信譽(yù)與強(qiáng)大實(shí)力的比 較。

１．３．２競(jìng)爭(zhēng)注重成本和服務(wù)
較緩慢的增長加大了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，加上由于消費(fèi)者的消費(fèi)觀念不斷的成 熟，高科技成果的普遍應(yīng)用，使得競(jìng)爭(zhēng)越來越趨向成本導(dǎo)向和服務(wù)導(dǎo)向。目前許 多房地產(chǎn)企業(yè)采取更科學(xué)的項(xiàng)目管理辦法，進(jìn)行有效的成本控制，以達(dá)到最佳的 投資效果。房地產(chǎn)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從概念的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。

１．３．３生產(chǎn)、營銷、分配、銷售及研究方法等要經(jīng)受變化
這些變化是由于市場(chǎng)占有率的加劇競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)的日趨成熟，以及消費(fèi)者的消 費(fèi)理念的成熟所導(dǎo)致的。所以開發(fā)商開始關(guān)注消費(fèi)者的消費(fèi)心理，消費(fèi)需求，不 斷的在產(chǎn)品上追求創(chuàng)新，在營銷手法上標(biāo)新立異，以達(dá)到理想的銷售效果。

１．３．４行業(yè)利潤下降
雖然房屋售價(jià)在上升（據(jù)國家計(jì)委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國３５個(gè)大中城市房地 產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，２００４年全國房屋銷售價(jià)格比上年上漲了９．７ｎ５。，全國土地交易價(jià)格 也比上年上漲了１０．１％），但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了增長的 放緩，競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及所需要的戰(zhàn)略變化等種種狀況。這意味著短期內(nèi)行業(yè)的 利潤將從高速增長期時(shí)的水平上下降。

１．４未來十年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景
站在歷史的高度，著眼現(xiàn)在的實(shí)際，我們可以展望未來十年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)
的發(fā)展前景。

１．４．１內(nèi)需持續(xù)增長
８

未來十年正是互聯(lián)網(wǎng)革命發(fā)生和發(fā)展的重要時(shí)期，在中國來說也正是中國的 住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的時(shí)期，兩者將相互影響、相互促進(jìn)。中國城鎮(zhèn)人均使 用面積已經(jīng)達(dá)到了１４．２平方米，折合建筑面積人均２２平方米，比改革開放之初 提高了兩倍。但是中國居民的住宅條件仍然比很多國家和地區(qū)的居住條件低。從 使用面積比較來看，美國人均６０平方米，歐洲人均４５平方米，新加坡人均使用 面積也達(dá)到了２６平方米。今后，我國城鎮(zhèn)居民仍然還要經(jīng)歷從追求面積的階段 到追求面積和追求質(zhì)量并重的階段，然后才能發(fā)展到注重提高住宅質(zhì)量的階段。

１．４．２政府陸續(xù)到位
近幾年是關(guān)于住宅和房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺(tái)最多的時(shí)期，國務(wù)院發(fā)布的這 些政策有利地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。
１．推進(jìn)房改政策

這罩邊包括停止實(shí)物分配，提租和出售公房，以及實(shí)行住房補(bǔ)貼政策。
２．完善住房供應(yīng)體系

包括把中國的城鎮(zhèn)住房體系分為三部分，商品房、為中低收入者準(zhǔn)備的經(jīng)濟(jì) 適用房和為貧困戶準(zhǔn)備的廉租房，由于這兩方面政策的出臺(tái)，大大促進(jìn)了城市房
改，也促進(jìn)了住房的銷售。

１９９９年中國大陸城市居民的收入房價(jià)比例是５．８倍，根據(jù)房改政策，收入 房價(jià)比在４倍以上的城市都要給予居民貨幣補(bǔ)貼，中國還有不少城市本來的收入 房價(jià)比低于４倍，由于房改政策落實(shí)，和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)所提供的價(jià)格相對(duì)低廉 房屋，將使中國居民的收入房價(jià)比進(jìn)一步下降，我預(yù)計(jì)將降到３倍左右。即與其 他國家相比居民收入房價(jià)比例比較低的水平。
３．發(fā)展住房金融
●

這幾年住房金融發(fā)展比較快，有多項(xiàng)金融工具開始用于住房市場(chǎng)。但目前住 房金融的發(fā)展還是不很令人滿意，還遠(yuǎn)不如西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力強(qiáng) 和應(yīng)用廣泛。目前中國各商業(yè)銀行已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到發(fā)展個(gè)人住房信貸是最安全的 信貸，居民個(gè)人貸款積極性也很高，借貸雙方都有積極性，因此可以預(yù)期，中國 房地產(chǎn)的金融將在政策指引下進(jìn)一步繁榮。 除此之外，近幾年出臺(tái)的政策還有放開住房二級(jí)市場(chǎng)的政策；減免過高稅費(fèi) 的政策；推行住宅產(chǎn)業(yè)ｔｋＯ‘Ｊ政策等。

９

１．４．３國際環(huán)境看好
一方面，中國加入ＷＴＯ后，將對(duì)中國的住宅和房地產(chǎn)業(yè)提供新的需求，特別 是開放服務(wù)貿(mào)易后，國外的金融業(yè)，包括銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、旅游業(yè)、 法律服務(wù)等行業(yè)，都將允許進(jìn)入中國，這將對(duì)中國城市寫字樓和商業(yè)用房形成巨 大的需求。因此中國加入ＷＴＯ，將給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。 另一方面要關(guān)注資本回流對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的影響，從１９９７年開始的東南亞 金融風(fēng)暴造成亞洲資金外流，流到美國的資金有約３０００億美元左右。因?yàn)槊绹?確實(shí)存在著新經(jīng)濟(jì)，不少資金就流到了美國股票市場(chǎng)，造成了美國那斯達(dá)克股市 的火爆。美國的經(jīng)濟(jì)繁榮在對(duì)股市拉動(dòng)的同時(shí)也拉動(dòng)了美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有些 美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，從房市上漲獲益的美國家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從股市上收益的家庭。 最近，已經(jīng)出現(xiàn)了三個(gè)明顯的跡象：一是最近的寫字樓熱租：二是美國住房 部和中國建設(shè)部簽訂協(xié)議，要求在中國大規(guī)模的開發(fā)住宅；三是最近香港房地產(chǎn) 股在上揚(yáng)。不少投資人看好中國的房地產(chǎn)業(yè)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既加劇了 國際競(jìng)爭(zhēng)，又提供了抓住機(jī)遇，擴(kuò)張和改制的機(jī)會(huì)。所以有理由相信，今后十年， 中國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入又一個(gè)發(fā)展期，這將是以國內(nèi)外的真實(shí)需求為市場(chǎng) 基礎(chǔ)、以國際化競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)為特點(diǎn)的新的發(fā)展時(shí)期。

１．５當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題
房地產(chǎn)投資的大幅提高使房地產(chǎn)業(yè)成為了國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長點(diǎn)。然 而，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象同時(shí)出現(xiàn)的，是市場(chǎng)內(nèi)部存在的一些深層次矛盾的 逐漸暴露。

１．５．１市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，大量商品房空置
我國房地產(chǎn)經(jīng)過１９９３年下半年以來的調(diào)控，逐步走上平穩(wěn)發(fā)展的軌道。近 幾年來，國家一直把房地產(chǎn)業(yè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、支撐國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重點(diǎn)積極 加以培養(yǎng)，特別是著力于把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。受整體經(jīng)濟(jì)的影響和 政府政策的拉動(dòng)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮起來。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng) 計(jì)局調(diào)查顯示，２００５年一季度，伴隨著房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長，３５個(gè)大 中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。房屋銷售價(jià)格上漲９．８％，其中，商品住宅銷

售價(jià)格上漲１０．５％，土地交易價(jià)格上漲７．８％。 盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，房地產(chǎn)企業(yè)加快了成長的步伐，越來越多的 開發(fā)商開始注重品牌經(jīng)營，但市場(chǎng)的需求并沒有得到真正的滿足，也就是說房地 產(chǎn)企業(yè)的供給并不是十分有效，人們熱切期待的好房子時(shí)代遠(yuǎn)未到來。一些房產(chǎn) 商開發(fā)住房前沒有經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)查研究，隨意開發(fā)。其表現(xiàn)在：一是住房風(fēng) 格趕時(shí)髦，這種住房的整體款式往往是流行式和時(shí)尚式，房價(jià)高但不實(shí)用。北京 市場(chǎng)上前幾年熱銷的“非常男女”小戶型時(shí)尚公寓，引起了很多房地產(chǎn)商盲目跟 風(fēng)，結(jié)果小戶型演變成了集體宿舍，住戶反應(yīng)十分不好，從而造成現(xiàn)有市面上同 等戶型的滯銷。二是住房結(jié)構(gòu)單一。這種住房既沒有新意又沒有特點(diǎn)，更沒有特 有的品牌形象，戶型落后不合理。三是住房居住環(huán)境不合要求。如居住區(qū)內(nèi)的容 積率、日照間距、公共服務(wù)及綠地指標(biāo)等均沒有達(dá)到起碼要求，缺少售后服務(wù)和 物業(yè)管理。這些問題導(dǎo)致了市面上許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品積壓現(xiàn)象十分普 遍，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房空置率居高不下。

１．５．２房地產(chǎn)企業(yè)交易行為不規(guī)范，市場(chǎng)糾紛多
據(jù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，近年來，購房者對(duì)開發(fā)商的投訴數(shù)量一直屆高不下，買 賣雙方糾紛增多，如廣州市國土房管局公布的材料顯示，近幾年來，廣州地區(qū)被 投訴的樓盤已達(dá)到４００多個(gè)，被投訴的開發(fā)公司超過了２００家。 從全國情況來看，現(xiàn)在有許多地方的房產(chǎn)交易一級(jí)市場(chǎng)還不夠健全和完善， 更不用說有利于住房流動(dòng)、調(diào)節(jié)和消費(fèi)者買賣的二級(jí)市場(chǎng)。因此，更多的消費(fèi)者 要買住房往往是直接找房產(chǎn)商，作為房產(chǎn)商既是開發(fā)商又是供應(yīng)商，這樣就勢(shì)必 造成在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)交易行為不規(guī)范和操作透明度不高的現(xiàn)象。主要表現(xiàn) 為：一是現(xiàn)在許多消費(fèi)者在花費(fèi)大量資金購置住房前往往對(duì)商品房的知識(shí)不甚了 解，但又很不放心房產(chǎn)商的獨(dú)家之言，就是處在這種矛盾的心情下糊里糊涂地買 下了住房；房產(chǎn)商由于急于銷售房屋，在回答消費(fèi)者的提問時(shí)往往是含糊其辭， 夸大賣點(diǎn)，做出許多無法兌現(xiàn)的承諾，這就給買賣雙方日后產(chǎn)生糾紛埋下了隱患。 二是由于開發(fā)商缺少資金，就采取預(yù)售“樓花”的辦法把購房人變成了投資人， 將開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)一部分轉(zhuǎn)嫁到購房人身上，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往帶來許多令人煩惱的 問題，如開發(fā)商不守信譽(yù)，逾期交房、改變?cè)O(shè)計(jì)甚至出現(xiàn)“爛尾樓”，等等這些 在期房銷售中讓老百姓頭痛的事情屢見不鮮。三是一些開發(fā)公司利用消費(fèi)者商品

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房知識(shí)的匱乏，在購銷合同中設(shè)置陷阱，強(qiáng)加給消費(fèi)者顯失公平的條款，惡意造 成房地產(chǎn)糾紛。

１．５．３片面宣傳策劃的作用，虛假廣告和炒作之風(fēng)盛行
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過分迷信市場(chǎng)炒作的現(xiàn)象，某些開發(fā)公司認(rèn)為再差的 樓盤只要通過有效的營銷推廣都能銷售一空，而忽視了產(chǎn)品本身品質(zhì)的挖掘。在 廣告宣傳．匕，業(yè)內(nèi)有一個(gè)具共性的做法，即開發(fā)商在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上投入的宣 傳廣告費(fèi)用通常占銷售總額的３—５％。近年，對(duì)房地產(chǎn)概念的炒作之風(fēng)甚烈。以 住宅而言，從最初的名稱炒作，如山莊、廣場(chǎng)、花園等，發(fā)展到房型概念的炒作， 如ＳＯＨＯ、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、ＬＯＦＴ等，再發(fā)展到綜合和功能概念的炒作，如智能化、ｅ 住宅、數(shù)碼城、體育社區(qū)等，再發(fā)展到環(huán)境概念的炒作，就是利用人們對(duì)改善居 住條件的某些美好追求，制造賣點(diǎn)，提高銷售業(yè)績。但既是炒作，總有不實(shí)之處， 甚至出現(xiàn)虛假廣告，購房者對(duì)于花園無花、廣場(chǎng)不敞，早已司空見慣。 如今的消費(fèi)者日趨理性，對(duì)待開發(fā)產(chǎn)品的選擇也有了更多的專業(yè)知識(shí)和法律 意識(shí)，不切實(shí)際的炒作不但不能彌補(bǔ)盲目開發(fā)形成的損失，還將失去消費(fèi)者的基 本信任甚至觸犯法律。

１．５．４物業(yè)管理滯后，營銷管理虎頭蛇尾
當(dāng)前，隨著物業(yè)管理有償服務(wù)的普及，許多物業(yè)問題逐漸暴露出來，消費(fèi)者 為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，對(duì)物業(yè)的收費(fèi)、管理和配套服務(wù)等提出了許多疑問。 事實(shí)上有些消費(fèi)者除在購房環(huán)節(jié)中碰到的問題外，更多的是在居住過程中面對(duì)的 物業(yè)管理的弱化問題。如對(duì)住房業(yè)主家中出現(xiàn)的上下水管堵塞、滲漏和電氣故障， 有很多物業(yè)管理公司就缺乏對(duì)業(yè)主的負(fù)責(zé)精神，尋找各種理由搪塞，或不及時(shí)處 理和解決，造成消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)在特別是有些房地產(chǎn)開發(fā)公司或?qū)I(yè)的物 業(yè)公司還沒有做好利用社區(qū)管理形成服務(wù)優(yōu)勢(shì)的這篇文章。這種不負(fù)責(zé)任的做 法，與開發(fā)商轟轟烈烈的銷售推廣形成強(qiáng)烈反差，給人虎頭蛇尾的感覺，而給消 費(fèi)者導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)性損失則是巨大的。

１．５．５住房三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡
全國二手房市場(chǎng)發(fā)展很不平衡，一些城市例如上海和南京二手房交易在房地 產(chǎn)交易中占相當(dāng)大的比重，其中南京二手房交易量已經(jīng)超過５０９６，成為市場(chǎng)主體。

但總體看來二手房市場(chǎng)發(fā)展仍然比較滯后，大多數(shù)城市的二手房交易量在 １０％－３０％之間，二手房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求，與一、二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不相 協(xié)調(diào)，沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)互動(dòng)互利的效果。原因一是部分城市現(xiàn) 行政策的制約，如對(duì)己賄公房上市出售，按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)審批制度， 實(shí)際操作中卻成了…道人為的障礙，不利予三級(jí)市場(chǎng)的活躍和繁榮；二是目前我 國有資質(zhì)從事二手房交易的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)大多規(guī)模小，信譽(yù)不高，從業(yè)人 員素質(zhì)較低，許多未經(jīng)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，中介服務(wù)過程中操作不規(guī)范，甚至 誤導(dǎo)、坑害住戶，使房地產(chǎn)中介服務(wù)的市場(chǎng)認(rèn)可程度很低，難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 快速發(fā)展和老百姓對(duì)房地產(chǎn)信息的需求；三是二手房的交易稅費(fèi)過高，制約了二 手房市場(chǎng)的發(fā)展。這些問題使得我國相當(dāng)多城市的二手房交易市場(chǎng)開而不活，導(dǎo) 致三級(jí)市場(chǎng)的作用和潛力尚未充分發(fā)揮。

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２信息不對(duì)稱理論框架分析
２．１信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論概述 ２．１．１信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究內(nèi)容
信息經(jīng)濟(jì)學(xué)（Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ
ｏｆ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ）一詞，起源于１９５９年雅各布?馬爾薩

克發(fā)表的《信息經(jīng)濟(jì)學(xué)評(píng)論》。１９６１年，斯蒂格勒發(fā)表了題為《信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》的 論文，使信息經(jīng)濟(jì)學(xué)作為新興的學(xué)科進(jìn)入了科學(xué)的殿堂。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)成為經(jīng) 濟(jì)科學(xué)中重要的學(xué)科之一。 馬費(fèi)成教授認(rèn)為信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的體系結(jié)構(gòu)由３個(gè)分支構(gòu)成：１．微觀信息經(jīng)濟(jì) 學(xué)：研究信息在一般行為過程中的規(guī)律，包括信息分析的經(jīng)濟(jì)研究，信息與市場(chǎng)分 析研究及信息系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)分析等；２．中觀信息經(jīng)濟(jì)學(xué)：研究信息產(chǎn)業(yè)，包括信息 部門的識(shí)別分類與鑒定、信息職業(yè)、信息市場(chǎng)研究及信息經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系； ３．宏觀信息經(jīng)濟(jì)學(xué)：研究信息經(jīng)濟(jì)與信息社會(huì)的關(guān)系及人們的信息價(jià)值觀。 本文按照研究的側(cè)重點(diǎn)不同，把信息經(jīng)濟(jì)劃分為微觀和宏觀兩個(gè)部分。其中 宏觀部分重點(diǎn)討論信息中的經(jīng)濟(jì)問題，即關(guān)于信息產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)品、信息資源、 信息經(jīng)濟(jì)等等一些由于信息帶動(dòng)的新經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象；微觀部分重點(diǎn)討論經(jīng)濟(jì)中的信息

問題，即對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的完全信息這個(gè)假設(shè)的深層探討。由此看出，信息經(jīng)濟(jì)
學(xué)中的宏觀和微觀兩個(gè)部分之間存在著較大的區(qū)別，宏觀部分側(cè)重于實(shí)際應(yīng)用，

而微觀部分側(cè)重于理論研究。文中主要介紹的是微觀信息經(jīng)濟(jì)學(xué)。

２．１．２微觀信息經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論
微觀信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生是對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的否定。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論架構(gòu)中， 具有一條重要的假設(shè)：信息是完全的。即信息如同空氣、陽光一樣是充分的，有 用而不需要經(jīng)濟(jì)成本。同樣，廠商、消費(fèi)者、投資者和政府等經(jīng)濟(jì)行為者具有“完 全信息”，且具有完善的信息接收和信息處理能力，所以經(jīng)濟(jì)行為者的選擇是確定 的，信息被排斥在經(jīng)濟(jì)學(xué)之外。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)濟(jì)行為者不僅不具備完全 信息，而且處理信息的能力十分有限，這與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的完全信息假設(shè)發(fā)生了矛

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盾與沖突。經(jīng)濟(jì)學(xué)家從信息的研究中認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)是有缺陷的，也會(huì)失靈。信息經(jīng) 濟(jì)學(xué)正是在否定傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的完全信息假定的基礎(chǔ)上建立起來的。按照張維迎教 授的說法，從本質(zhì)上講，信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是非對(duì)稱信息博弈論在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的應(yīng)用。

２．１．３微觀信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法
信息經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展至今，已經(jīng)在現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)理論中占據(jù)了重要的地位，其根 本原因在于信息經(jīng)濟(jì)學(xué)所使用的方法為經(jīng)濟(jì)學(xué)提供了新的分析工具和思想。與信 息經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展有直接關(guān)系的方法有兩個(gè)：一個(gè)是不確定條件下的選擇理論，即現(xiàn) 代決策理論。現(xiàn)代決策理論注重分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)中個(gè)體實(shí)際的決策過程和信息存取 計(jì)算能力，并以此為基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)的特性。該理論的主要特征是強(qiáng)調(diào)對(duì)在有 限信息或特定信息條件下決策過程的分析。另外一個(gè)是對(duì)策論。對(duì)策理論強(qiáng)調(diào)利
益關(guān)系具有沖突和一致性質(zhì)的個(gè)體之間決策的相互作用和影響，在對(duì)策理論中，

非對(duì)稱信息是重要的分析對(duì)象，因此對(duì)策論也是分析非對(duì)稱信息有關(guān)問題的基本 方法。這兩種分析方法分別從個(gè)體和集體兩個(gè)方面分析了信息對(duì)于人們最終選擇
的影響。

２．２信息不對(duì)稱理論概述
所謂信息不對(duì)稱（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ａｓｙｍｍｅｔｒｙ），指的就是在市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)關(guān)系 各方對(duì)與標(biāo)的物相關(guān)的信息一方知情（私有信息）而另一方不知情。在此非對(duì)稱 信息環(huán)境中，占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)的一方（稱為代理人）可能會(huì)以此謀求在交易中獲取 最大收益，而信息劣勢(shì)方（稱為委托人）則可能因此受損。對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間 信息呈現(xiàn)出不均勻、不對(duì)稱的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。 信息不對(duì)稱理論（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ａｓｙｍｍｅｔｒｙ）是英國劍橋大學(xué)教授詹姆斯?莫 里斯和美國哥倫比亞大學(xué)教授威廉?維克瑞提出的重要理論。他們分別在２０世 紀(jì)６０年代和７０年代，揭示了信息不對(duì)稱對(duì)交易所帶來的影響，并提出了相應(yīng)對(duì) 策。此后３０多年來，不對(duì)稱信息理論在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用越來越大，由此而產(chǎn)生
的對(duì)策理論為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了強(qiáng)有力的工具。這兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家于１９９６年獲得了

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。２００１年，三位美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家又一次因?yàn)樵凇白哌M(jìn)現(xiàn)實(shí)生活的信 息經(jīng)濟(jì)學(xué)”研究方面做出的卓越貢獻(xiàn)，分享了這一年的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。他們是

加州大學(xué)伯克利分校的喬治?阿克洛夫、斯坦福大學(xué)的麥克爾?斯彭斯和哥倫比 亞大學(xué)的約瑟夫?斯蒂格利茨。阿克洛夫提出了舊汽車市場(chǎng)模型，在這個(gè)模型中， 由于買車人不熟悉舊車的具體質(zhì)量情況，只能平均出價(jià)，結(jié)果導(dǎo)致低質(zhì)量的舊車 淘汰高質(zhì)量的舊車，以至于引起市場(chǎng)上無高質(zhì)量汽車交易的失靈。這個(gè)模型深刻 地揭示了信息不對(duì)稱可以導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，從而引出了信息不對(duì)稱這個(gè)普遍存在又 不為人們所重視的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。斯彭斯和施蒂格利茨分別從信息優(yōu)勢(shì)一方和信息劣 勢(shì)一方探討如果解決這個(gè)信息不對(duì)稱的問題。斯彭斯提出了信號(hào)傳遞模型，指出 了信息優(yōu)勢(shì)的一方可以通過發(fā)送信號(hào)來改善信息劣勢(shì)一方的地位，使雙方信息對(duì) 稱；施蒂格利茨提出信息甄別模型，指出了信息劣勢(shì)的一方可以通過合同、考試 等多種方式設(shè)計(jì)一個(gè)甄別機(jī)制，從而得到一些信息，使雙方信息對(duì)稱。這三位經(jīng)濟(jì) 學(xué)家在交易雙方信息不對(duì)稱的假設(shè)之上，建立了一整套經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，解釋廠商、工
人和消費(fèi)者的行為。

總之，信息不對(duì)稱理論增進(jìn)了人們對(duì)市場(chǎng)行為與市場(chǎng)參與者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系等一 系列問題的理解，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生了十分重要的推動(dòng)作用。

２．２．１信息不對(duì)稱理論的基本內(nèi)容
信息不對(duì)稱理論的基本內(nèi)容，可以概括為兩點(diǎn)：（１）有關(guān)交易的信息在交易 雙方之間的分布是不對(duì)稱的，即一方比另一方占有較多的相關(guān)信息。（２）交易雙 方對(duì)于各自在信息占有方面的相對(duì)地位是清楚的；這種相關(guān)信息占有的不對(duì)稱狀 況導(dǎo)致在交易完成前后分別發(fā)生逆向選擇和敗德行為。 信息不對(duì)稱的產(chǎn)生既有主觀方面的原因，也有客觀方面的原因。主觀方面由

于不同的經(jīng)濟(jì)個(gè)體獲得的信息不同所致，而不同信息的獲取又與他們各自獲取信
息的能力有關(guān)，即信息不對(duì)稱產(chǎn)生的主觀原因是不同的經(jīng)濟(jì)個(gè)體獲取信息能力的 不對(duì)稱性�？陀^方面，經(jīng)濟(jì)個(gè)體獲取信息的多少與多種社會(huì)因素有關(guān)，其中社會(huì) 勞動(dòng)分工和專業(yè)化是最為重要的社會(huì)因素，隨著社會(huì)分工的發(fā)展和專業(yè)化程度的 提高，行業(yè)專業(yè)人員與非專業(yè)人員之間的信息差別越來越大，社會(huì)成員之間的信
息分布將越來越不對(duì)稱。因此，信息不對(duì)稱是客觀存在的。

信息的不對(duì)稱性可以從兩個(gè)角度進(jìn)行研究：一是信息不對(duì)稱發(fā)生的時(shí)間，二 是信息不對(duì)稱信息的內(nèi)容。從不對(duì)稱發(fā)生的時(shí)間看，不對(duì)稱性可能發(fā)生在當(dāng)事人

簽約之前，也可能發(fā)生在當(dāng)事人簽約之后，分別稱為事前不對(duì)稱和事后不對(duì)稱。 研究事前不對(duì)稱的信息對(duì)策模型稱為逆向選擇模型（Ｍｏｄｅｌ
ｏｆ Ａｄｖｅｒｓｅ ｏｆ

Ｓｅ］ｅｃｔｉｏｎ），而研究事后不對(duì)稱的信息對(duì)策模型稱為道德風(fēng)險(xiǎn)模型（Ｍｏｄｅｌ
Ｍｏｒａｌ

Ｈａｚａｒｄ）。事前信息不對(duì)稱產(chǎn)生的原因是占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)的一方隱藏了信息

（或知識(shí)），事后信息不對(duì)稱產(chǎn)生的原因是占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)的一方隱藏了行動(dòng)，而這 兩種形式的隱藏對(duì)另一方都是不利的。 逆向選擇模型和道德風(fēng)險(xiǎn)模型是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中研究的基本模型。值得一提的 是，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的委托一代理關(guān)系泛指任何一種涉及非對(duì)稱信息的交易，但我們習(xí)

慣上卻將委托人一代理人理論作為“道德風(fēng)險(xiǎn)”模型的別稱３。

２．２．２信息不對(duì)稱的形式
信息不對(duì)稱的形式可以隨著非對(duì)稱信息形勢(shì)和種類的不同而具有非常不同 的形式，但是根據(jù)其特征我們可以將其分為三個(gè)典型的形式： １．買方與賣方之間的信息差別產(chǎn)生的信息不對(duì)稱，這類信息不對(duì)稱存在三 種具體形式：買主具有完全信息而賣主卻處于無知時(shí)產(chǎn)生的信息不對(duì)稱；當(dāng)買賣 雙方都僅擁有不完全信息，或者賣主具有更多的私人信息，或者買主具有更多的 私人信息時(shí)，產(chǎn)生的信息不對(duì)稱；當(dāng)賣主具有完全信息而買主處于無知時(shí)產(chǎn)生的
信息不對(duì)稱。

２．買主與買主之間的信息差別產(chǎn)生的信息不對(duì)稱。 ３．賣主與賣主之間的信息差別產(chǎn)生的信息不對(duì)稱。 其中，賣主比買主擁有更多的私人信息的不完全信息條件下產(chǎn)生的信息不對(duì)
稱是作為常見的信息不對(duì)稱。

２．３逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)
信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中非對(duì)稱信息的問題可以在委托人一代理人的框架下分析，不同
模型的基本特征可以簡(jiǎn)單概括如表３示：

３馬費(fèi)成．信息經(jīng)濟(jì)學(xué)（七）．情報(bào)理論與實(shí)踐．２００３（１）
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表３信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本模型

隱藏行動(dòng)
（Ｈ１ＤＤＥＮＡＣｌｌＯＮ）

隱藏信息 （ＨＩＤＤＥＮ ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ） 逆向選擇模型

事前
（ｅｘａｎｔｅ）

信息傳遞模型 信息甄別模型 隱藏行動(dòng)的道德風(fēng)險(xiǎn)模型 隱藏信息的道德風(fēng)險(xiǎn)模型

事后
（ｅｘｐｏｓｔ）

我們?cè)诒竟?jié)主要分析一下信息不對(duì)稱導(dǎo)致的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題。

２．３．１逆向選擇（Ａｄｖｅｒｓｅ Ｓｅｌｅｃｔｉｏｎ）
在信息不對(duì)稱普遍存在的情況下，會(huì)引起“逆向選擇”現(xiàn)象。逆向選擇是指 在合同簽訂之前，進(jìn)行市場(chǎng)交易的一方已擁有了另一方所不具有的某些信息，而 這些信息有可能影響后者的利益，于是占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)的一方就很可能利用這種信 息優(yōu)勢(shì)做出對(duì)自己有利，而對(duì)另一方不利的事情，市場(chǎng)效率和經(jīng)濟(jì)效率會(huì)因此而
降低４。

人們進(jìn)行交易時(shí)，產(chǎn)品質(zhì)量是重要特征，在許多情況下買主不了解產(chǎn)品質(zhì)量， 真正了解產(chǎn)品質(zhì)量的是賣主。不同的賣主提供的產(chǎn)品質(zhì)量不同，那些質(zhì)量差的產(chǎn) 品的賣主為了自己的利益將質(zhì)量特征的信息“隱藏”了起來。所有的賣主都說自 己的產(chǎn)品好，而買主無法區(qū)分誰在說真話，誰在說假話，他只能根據(jù)對(duì)整個(gè)市場(chǎng) 的估計(jì)決定購買數(shù)量及決定支付價(jià)格。在好產(chǎn)品與次品被顧客以同樣方式對(duì)待 時(shí)，次品在成本上具有優(yōu)勢(shì)，從而可能在銷售上占有優(yōu)勢(shì)。當(dāng)買主發(fā)現(xiàn)所購產(chǎn)品 并非自己估計(jì)的那樣好時(shí)，他們會(huì)進(jìn)一步降低對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的估計(jì)水平，降低顧客 支付的價(jià)格。此時(shí)，則可能將成本高的好產(chǎn)品淘汰出市場(chǎng)，使好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失 敗，而次品卻留在市場(chǎng)中，從而違背市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰的選擇原則。根據(jù)信息 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，發(fā)生在當(dāng)事人簽約之前的信息不對(duì)稱行為稱為事前不對(duì)稱，研究事 前不對(duì)稱信息對(duì)策的模型稱為逆向選擇模型。逆向選擇說明了假冒偽劣產(chǎn)品對(duì)市 場(chǎng)的破壞作用。一方面，它有可能將好產(chǎn)品擠出市場(chǎng)，并最終摧毀消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng) 的信任，導(dǎo)致市場(chǎng)的“萎縮”。另外一方面，盡管顧客知道有一些賣主是好的， 但是由于他們無法區(qū)分誰好誰壞，寧可不買也不愿意冒風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)將
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿。＿＿－＿●＿＿＿＿●＿－＿－。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。－。，＾＿●“＿ｎ＿ｎ＿＿�！�。＿＿＿＿＿＿一‘一‘
４辛琳．信息不對(duì)稱理論研究．嘉興學(xué)院學(xué)報(bào)．２００１，（３）
１８

會(huì)變得“冷清”，甚至?xí)兊貌淮嬖凇?在傳統(tǒng)的完全競(jìng)爭(zhēng)理論中，市場(chǎng)中的所有產(chǎn)品被假設(shè)具有相同的質(zhì)量。因此，

能以更低價(jià)格出售產(chǎn)品的賣主（質(zhì)量不變）必然意味著生產(chǎn)效率的提高，它能以 更低的成本生產(chǎn)出質(zhì)量相同的產(chǎn)品。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，它們通過價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)擊敗對(duì)手， 贏得市場(chǎng)。這種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)行為不會(huì)使市場(chǎng)冷清，只會(huì)使市場(chǎng)繁榮。這種競(jìng)爭(zhēng)有利 于資源的最優(yōu)配置，并且有利于社會(huì)福利。但是，當(dāng)質(zhì)量的信息可以被隱藏起來 時(shí)，一些企業(yè)就可以采取非價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)手段。它們并不是通過提高生產(chǎn)效率、降 低成本、進(jìn)而降低價(jià)格來進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，而是利用消費(fèi)者無法將它們的產(chǎn)品同其他企 業(yè)的好產(chǎn)品區(qū)分開來，通過降低產(chǎn)品質(zhì)量來降低成本，從而在價(jià)格上占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)。由于這種交易如果達(dá)成則對(duì)一方有利而另一方受損，從而不能滿足帕雷托效 率使交易雙方共同得到剩余的條件。所以這并不是真正的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，這種行為對(duì)
市場(chǎng)是有害的。

２．３．２道德風(fēng)險(xiǎn)（Ｍｏｒａｌ Ｈａｚａｒｄ）
道德風(fēng)險(xiǎn)通常是指交易合同達(dá)成以后，從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一方在最大限度地增 進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于另一方的活動(dòng)。由于不對(duì)稱信息和不完全合同使負(fù) 有責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為者不能承擔(dān)全部損失（或利益），因而他們不承擔(dān)其行動(dòng)的全 部后果，這會(huì)引起市場(chǎng)交易各方的效用沖突，導(dǎo)致市場(chǎng)的低效率。 在交易雙方簽約后，當(dāng)委托人的利益還要取決于代理人的行動(dòng)時(shí)，委托人的 利益實(shí)現(xiàn)就有可能面臨著道德風(fēng)險(xiǎn)，委托人不能肯定代理人是否愿意或有積極性 去實(shí)現(xiàn)委托人的利益。委托人利益的實(shí)現(xiàn)要取決于其他社會(huì)成員（代理人）的積 極性，當(dāng)代理人是自利的人時(shí)，委托人需要激勵(lì)代理人做出恰當(dāng)?shù)男袆?dòng)。在經(jīng)濟(jì) 學(xué)中，道德風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到無法在契約中明確規(guī)定的代理人的行動(dòng)選擇。對(duì)于這 些行的選擇，代理人相對(duì)于委托人具有私人信息，具有隱藏性，委托人無法觀測(cè) 到這些行動(dòng)。代理人對(duì)這些行動(dòng)的選擇將影響到委托人的利益。 正如對(duì)事前人們隱藏信息的行為的擔(dān)心可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的冷清甚至不存在 一樣，對(duì)事后人們隱藏行動(dòng)的道德風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心也會(huì)影響人們的交易活動(dòng)。如果這 種問題的存在是嚴(yán)重的，也會(huì)嚴(yán)重破壞經(jīng)濟(jì)社會(huì)的運(yùn)行。 簽訂合約后，合約每一方都有可能利用信息的優(yōu)勢(shì)而不遵守約定。道德風(fēng)險(xiǎn)

指委托人和代理人在簽訂合同后，代理人在使自身利益最大化的同時(shí)損害了委托 人的利益，而且并不承擔(dān)由此造成的全部后果，道德風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因主要有代理 人的隱藏行動(dòng)、代理人和委托人的目標(biāo)差異以及信息不對(duì)稱等。

２．４信息傳遞
道德風(fēng)險(xiǎn)與逆向選擇等信息問題會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的失靈或?qū)е率袌?chǎng)運(yùn)行的低效 率，但也有針對(duì)這些失效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)方法。市場(chǎng)參加者不得不借助其他方式來提
高市場(chǎng)效率。

２．４．１市場(chǎng)信號(hào)
如果市場(chǎng)中擁有信息優(yōu)勢(shì)的一方能夠（最好是愿意）將信號(hào)傳遞給缺乏信息 的另一方，或者處于信息劣勢(shì)的一方能購誘使對(duì)方提供信息，那么，逆向選擇問 題也許可以緩解。正的市場(chǎng)信號(hào)是對(duì)信息的不完備、非對(duì)稱狀況的補(bǔ)充，“名牌”
和“文憑”就是兩種典型的市場(chǎng)信號(hào)。

如果擁有私人信息的一方（如房地產(chǎn)市場(chǎng)上的賣者開發(fā)商）有辦法將其私人 信號(hào)傳遞給沒有信息的一方（如購房者），或者是后者能誘使前者揭示其私人信 息，交易的帕雷托改進(jìn)就可以實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)實(shí)中，這樣的辦法確實(shí)存在。比如說，高 質(zhì)量產(chǎn)品的賣主通過向消費(fèi)者提供一系列保證：質(zhì)量保證書、包退、包換、包修 等等，向消費(fèi)者發(fā)出產(chǎn)品質(zhì)量信號(hào)。因?yàn)閷?duì)賣主來說，產(chǎn)品質(zhì)量越高，他提供保 證的預(yù)期成本就越低，所以他提供質(zhì)量保證的積極性顯然高于低質(zhì)量產(chǎn)品的賣
主，買主將這一系列保證看作高質(zhì)量產(chǎn)品的信號(hào)，從而愿意支付較高的價(jià)格。這

就是所謂的信息傳遞，在信息傳遞中，擁有私人信息的一方先行動(dòng)。此外，產(chǎn)品 長期形成的優(yōu)質(zhì)名牌、著名商標(biāo)等，也是生產(chǎn)者努力向消費(fèi)者發(fā)出的市場(chǎng)信號(hào)。 高質(zhì)量產(chǎn)品通過市場(chǎng)信號(hào)，使其與低質(zhì)量產(chǎn)品以及偽造產(chǎn)品相區(qū)別。名牌廠商或 高質(zhì)量產(chǎn)品生產(chǎn)者制造信息增加的成本，最終將加入商品價(jià)格而由消費(fèi)者承擔(dān)。 從消費(fèi)者角度看，由于信息不對(duì)稱，消費(fèi)者難以確定商品的具體質(zhì)量，但他們知 道名牌產(chǎn)品的平均質(zhì)量高于非名牌產(chǎn)品，高于仿造產(chǎn)品。消費(fèi)者購買非名牌產(chǎn)品 遇到低質(zhì)量產(chǎn)品的概率，大大高于購買名牌產(chǎn)品時(shí)遇到低質(zhì)量產(chǎn)品的概率，而且 購買低質(zhì)量產(chǎn)品的效用損失可能高于名牌產(chǎn)品與非名牌產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格之差。由
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于消費(fèi)者處于信息非對(duì)稱的不利選擇地位，消費(fèi)者在非名牌產(chǎn)品中搜尋高質(zhì)量產(chǎn) 品的成本通常是比較高的，在這種情況下，消費(fèi)者自然愿意購買高價(jià)格的名牌商 品（不否認(rèn)消費(fèi)者購買名牌商品還有社會(huì)心理因素）。同樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí) 力強(qiáng)、信譽(yù)高的房地產(chǎn)開發(fā)商一般通過向消費(fèi)者提供更好的包修服務(wù)、物業(yè)管理、 組織大型的房地產(chǎn)交易會(huì)和擁有較高檔次的營業(yè)場(chǎng)所等來向消費(fèi)者傳遞其產(chǎn)品 的高質(zhì)量信號(hào)。 在產(chǎn)品質(zhì)量不確定的市場(chǎng)上，中間商或經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)，也使不對(duì)稱信息導(dǎo)致 市場(chǎng)失靈狀況得到一定程度的改善。中間商或經(jīng)紀(jì)人能使市場(chǎng)信號(hào)強(qiáng)化或具體 化，他們利用其專業(yè)知識(shí)鑒定或識(shí)別產(chǎn)品質(zhì)量，他們的商業(yè)信譽(yù)一旦建立，就能 使買賣雙方由于信息非對(duì)稱產(chǎn)生的市場(chǎng)不利狀況得到改善。 上述兩種是產(chǎn)品品牌作為信號(hào)的分析。文憑（接受教育的水平）是勞動(dòng)者生 產(chǎn)率信號(hào)的特征，這種信號(hào)傳遞是勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)生的行為，在本文中就不再累述。

２．４．２激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)
激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)是一類特殊的不完全信息對(duì)策。激勵(lì)機(jī)制表現(xiàn)為使得擁有私人 信息的一方（代理人）有積極性說實(shí)話。合適的激勵(lì)是解決道德風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑 之一。在這種對(duì)策中，委托人的支付函數(shù)是人所共知的，而代理人的支付函數(shù)只 有代理人自己知道，委托人和其他代理人不知道。委托人可以直接要求代理人報(bào) 告自己的類型，但代理人可能不會(huì)說實(shí)話，除非委托人能給代理人提供足夠的激 勵(lì)。由于提供激勵(lì)是有成本的，因此委托人面臨著成本與收益的交替問題：如果 不提供激勵(lì)或激勵(lì)不足，會(huì)受到信息不準(zhǔn)確而帶來的損失；如果激勵(lì)過渡，則會(huì) 以過高的代價(jià)獲得價(jià)值不夠高的信息。這兩種損失都有可能發(fā)生，委托人的理智 選擇應(yīng)是在其中尋找最佳平衡點(diǎn)。 激勵(lì)的含義是機(jī)制設(shè)計(jì)者（委托人）誘使具有私人信息的代理人從自身利益 出發(fā)做出的行動(dòng)符合委托人的目標(biāo)。委托人設(shè)計(jì)機(jī)制的目的是最大化自己的期望 效用，但他這樣做時(shí)面臨著兩個(gè)約束（限制條件）：第一個(gè)約束是，如果讓一個(gè) 理性的代理人有任何興趣接受委托人設(shè)計(jì)的機(jī)制從而參與對(duì)策的話，代理人在該 機(jī)制下得到的期望效用必須不小于他在不接受這個(gè)機(jī)制時(shí)得到的最大期望效用。 這個(gè)約束被稱為參與約束或個(gè)人理性約束（限）。代理人在對(duì)策之外能得到的最

大期望效用稱為代理人的保留效用，因?yàn)椋?dāng)代理人參與對(duì)策時(shí)他就失去了對(duì)策 之外的機(jī)會(huì)，因而保留效用又稱為機(jī)會(huì)成本。參與約束要求機(jī)制所針對(duì)的個(gè)體愿 意參與，而不采取規(guī)避行為。第二個(gè)約束是，在委托人不知道代理人類型的情況 下，代理人在所設(shè)計(jì)的機(jī)制下必須有積極性去選擇委托人希望他選擇的行動(dòng)。顯 然，只有當(dāng)代理人選擇委托人所希望的行動(dòng)能夠得到的期望效用不小于他選擇其 他行動(dòng)所得到的期望效用時(shí)，代理人才會(huì)積極地選擇委托人所希望的行動(dòng)。這個(gè) 約束稱為激勵(lì)相容約束（ＩＣ）。滿足參與約束的機(jī)制稱為可行機(jī)制，滿足激勵(lì)相 容約束的機(jī)制稱為可實(shí)施機(jī)制。如果一個(gè)機(jī)制同時(shí)滿足參與約束和激勵(lì)相容約 束，我們稱這個(gè)機(jī)制是可行的可實(shí)施機(jī)制。 典型的機(jī)制設(shè)計(jì)有一個(gè)三階段的不完全信息對(duì)策：在第一階段，委托人設(shè)計(jì) 一個(gè)“機(jī)制”（或合同、激勵(lì)方案）。這里，機(jī)制是一個(gè)對(duì)策規(guī)則，根據(jù)這個(gè)規(guī)則， 代理人發(fā)出信號(hào)。在第二階段，代理人同時(shí)選擇接受或不接受委托人設(shè)計(jì)的機(jī)制。 如果代理人不接受，他得到外生的保留效用。在第三階段，接受機(jī)制的代理人根 據(jù)機(jī)制的規(guī)定進(jìn)行對(duì)策。 信息傳遞和信息甄別可以理解為激勵(lì)機(jī)制的一個(gè)特例。激勵(lì)是一個(gè)信息問 題，如果消費(fèi)者總是能夠分辨他們所要購買的商品的質(zhì)量，那么生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的 廠商就總是可以所取高價(jià)，從而沒有一家廠商會(huì)向消費(fèi)者出售他們生產(chǎn)的劣等 品。如果商品質(zhì)量開始下降，很明顯，就是在激勵(lì)方面出現(xiàn)了問題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 中，廠商的信譽(yù)在提供激勵(lì)方面發(fā)揮著特別重要的作用。信譽(yù)是一種保證。即使

消費(fèi)者可能知道自己并不能從這些保證中得到什么——它不是“退款”保證，但
是消費(fèi)者知道如果廠商表現(xiàn)不佳的話，其信譽(yù)會(huì)受到影響，因此，維持信譽(yù)向廠 商提供了生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的激勵(lì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商和消費(fèi)者之間通過簽訂較 完備的購房合同可以有效地解決消費(fèi)者的信息劣勢(shì)問題。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商為 了自身長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益，也會(huì)通過各種形式激勵(lì)維護(hù)其信譽(yù)，否則，如果開發(fā)商 提供的產(chǎn)品質(zhì)量低下或服務(wù)不到位，就會(huì)影響其信譽(yù)，隨之就必然遭受利潤損失。

３房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱研究
正如前文所論及的，完全競(jìng)爭(zhēng)模型的一個(gè)重要假定是完全信息，即市場(chǎng)的供 求雙方對(duì)于所交換的商品具有充分的信息，但這只是一種理想化模型，在現(xiàn)實(shí)經(jīng) 濟(jì)中，信息常常是不對(duì)稱的。我國經(jīng)濟(jì)中的許多問題都與信息不對(duì)稱有關(guān)，如資
本市場(chǎng)的不規(guī)范、就業(yè)問題、環(huán)境保護(hù)和社會(huì)福利等。引申到房地產(chǎn)業(yè)，信息不

對(duì)稱現(xiàn)象同樣存在。與其他商品市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市 場(chǎng)的信息不對(duì)稱尤為明顯。 ３．１

房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱類型
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品房的成本和質(zhì)量等信息在買賣雙方的分布是不對(duì)稱

的，即買主和賣主對(duì)商品房情況的了解和掌握程度不同，賣主比買主占有更多的 有關(guān)商品房的質(zhì)量、成本、權(quán)屬關(guān)系等方面的信息。這就導(dǎo)致了賣主對(duì)價(jià)格的壟 斷和絕對(duì)的信息優(yōu)勢(shì)，而買主由于缺乏足夠的信息被迫地接受價(jià)格和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 以下將不對(duì)稱信息歸納為三類：即權(quán)屬關(guān)系信息不對(duì)稱；價(jià)格信息不對(duì)稱；質(zhì)量信息
不對(duì)稱。

３．１．１權(quán)屬關(guān)系信息不對(duì)稱
房地產(chǎn)具有空間固定性的特點(diǎn)，所謂房產(chǎn)買賣只是附著其上的各種權(quán)利的買 賣，ｌ司此明晰產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)買賣的重要前提之一。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，特別是在舊的住房福利體制被打破，公房紛紛入市的背 景下，住宅產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化迅速，產(chǎn)權(quán)類型日趨復(fù)雜多樣。在理論上，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán) 可分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩方面。單從所有權(quán)利來看，又可分為完全所有權(quán) 利和不完全所有權(quán)，后者包括福利性產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)６。 具有什么樣的產(chǎn)權(quán)才能上市流通，不同省份和地區(qū)出臺(tái)不同的規(guī)定。此外，附屬 于所有權(quán)之上的限制性物權(quán)也紛繁復(fù)雜，如是否已被所有者典當(dāng)、抵押、留置。 作為一個(gè)外行的購買者，不可能輕易了解到房產(chǎn)所具備的產(chǎn)權(quán)信息，這為房地產(chǎn) 開發(fā)商或所有者的欺詐行為埋下了伏筆。

５林增杰等．公房入市政策研究．１９９９，北京：中國人民大學(xué)出版社
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３．１．２價(jià)格信息不對(duì)稱
房地產(chǎn)價(jià)格不僅僅取決于征地成本、土建成本、地理位置，還取決于環(huán)境、 區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，從而在不同的區(qū)域和地段，同等使用功能、 同等規(guī)模、同樣結(jié)構(gòu)的房屋價(jià)格差異巨大。即使在同一個(gè)供給圈內(nèi)，由于地理位 置、建筑設(shè)計(jì)、建筑工藝、地質(zhì)狀況不同，差異化仍是最主要的特征。一般而言， 購買者對(duì)所欲購買的房產(chǎn)成本及其同類物業(yè)的價(jià)格都不甚了解，使得房地產(chǎn)商哄 抬房價(jià)牟取暴利的可能性有所增加。

３．１．３質(zhì)量信息不對(duì)稱
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，交易雙方信息不對(duì)稱性很大程度與交易產(chǎn)品的特點(diǎn)有關(guān)。產(chǎn) 業(yè)組織理論中，將產(chǎn)品從信息角度分為“搜尋”商品、“經(jīng)驗(yàn)”商品、“信任’＇（ｃｒｅｄｅｎｃｅ） 商品６。如果消費(fèi)者能在購買之前檢查并確定產(chǎn)品質(zhì)量，則該產(chǎn)品具有搜尋質(zhì)量， 如家具、服裝（確定式樣）以及其他主要性質(zhì)可以通過視覺或觸覺檢查而確定的 產(chǎn)品：如果消費(fèi)者必須通過消費(fèi)該產(chǎn)品以確定它的質(zhì)量，該產(chǎn)品被稱為具有經(jīng)驗(yàn) 質(zhì)量，如食品、娛樂服務(wù)、教育服務(wù)、軟件等�！八褜ぁ碑a(chǎn)品交易時(shí)信息不對(duì)稱 性小，而“經(jīng)驗(yàn)”產(chǎn)品交易時(shí)信息不對(duì)稱性大；還有一些商品的質(zhì)量即使在消費(fèi) 后也不能斷定，達(dá)比和卡尼７稱之為“信任”商品，消費(fèi)者對(duì)此類商品的判斷必 然依賴于商品提供者做出的保證。 房地產(chǎn)作為特殊商品同時(shí)具備以上三種特征。在購買階段的查房過程中，隔 音效果、地面平整性、設(shè)計(jì)工藝、門窗密實(shí)度等初級(jí)質(zhì)量問題可以通過目測(cè)顯現(xiàn) 出來；而滲漏、房屋沉降引起的諸多中級(jí)質(zhì)量問題只有消費(fèi)過程中才能發(fā)現(xiàn)；在 特殊事故場(chǎng)合，如火災(zāi)、地震中，建筑設(shè)計(jì)合理性、防火防震要求、混凝土標(biāo)號(hào) 是否符合設(shè)計(jì)要求等高級(jí)質(zhì)量問題才會(huì)露出馬腳。購買者只是根據(jù)初級(jí)質(zhì)量做出 購買與否的決定，不免給地產(chǎn)商偷工減料提供了機(jī)會(huì)。 目前，在市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)的信息是不完備、不對(duì)稱的。雖然存在不少對(duì)房 地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，但是評(píng)估信息并不為社會(huì)獲知。

６卡爾頓、佩羅夫等．現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織（下冊(cè)）．１９９８．上海：上海三聯(lián)書店 ７Ｄａｒｂｙ ａｎｄ Ｋａｍｉ．Ｆｒｅｅ Ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｏｐｔｉｍＩ ＡⅢｏｕｎｔ ｏｆ Ｆｒａｕｄ．Ｊｏｕｒｎａｌ
１９７３

ｏｆ Ｌａｗ ａｎｄ Ｅｃｃｎｏｍｌｃｓ

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３．２房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的成因 ３．２．１信息的稀缺性
信息嚴(yán)重不對(duì)稱的市場(chǎng)是一個(gè)效率比較低的市場(chǎng)。在房地產(chǎn)的賣方市場(chǎng)情況 下，開發(fā)商掌握的信息比較多，而且也不愿公開這些信息，使得消費(fèi)者信息缺乏， 造成信息的不對(duì)稱。信息是一種稀缺資源，由于信息生產(chǎn)的專業(yè)性、規(guī)模性和信 息產(chǎn)品的外部性原因，導(dǎo)致了信息的供給常常不足。信息的不對(duì)稱，使市場(chǎng)本身 不能夠生產(chǎn)出足夠的信息并有效地配置它們。

３．２．２信息搜尋的機(jī)會(huì)成本高
處于信息劣勢(shì)的消費(fèi)者為了避免信息不對(duì)稱，要付出信息成本。在商品房交 易當(dāng)中，買房人要想獲得與房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)稱的信息量，則要付出巨額的代價(jià)。
從開發(fā)商的角度看，他肯定不愿看到信息嚴(yán)重不對(duì)稱的局面被改變，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)

致房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率的下降，開發(fā)商的利益驅(qū)動(dòng)，加上消費(fèi)者信息搜尋的機(jī) 會(huì)成本較高，加劇了信息的不對(duì)稱。

３．２．３制定合同的意外成本高
從理論上來說，一個(gè)完全的合同應(yīng)該包含在交易過程中所有可能發(fā)生的各種 偶然性以及應(yīng)該采取的措施和條款，這樣，當(dāng)有一方的行動(dòng)與合同條款不相符合 時(shí)，另一方可以依據(jù)合同提出索賠。但是，充分估計(jì)將來可能出現(xiàn)的偶然性事件 以及如何處理的磋商成本是非常高的。與其他交易合同相比，房地產(chǎn)交易合同涉 及的范圍更廣泛，尤其是在期房交易合同中，要想涵蓋所有可能發(fā)生的情況是非
常困難的。

３．２．４合同執(zhí)行的法律成本很高
由于信息不對(duì)稱和人們的有限理性，臺(tái)同絕大多數(shù)是不完全合同，因此。違 反合同是不可避免的。在房地產(chǎn)交易中，往往是開發(fā)商違約的比較多。作為消費(fèi)

者通過法律方式解決矛盾的成本是很高的，如在調(diào)查取證、法庭抗辯、強(qiáng)制執(zhí)行 期間都要花費(fèi)大量的人財(cái)物和時(shí)間。

３．２．５房地產(chǎn)商品的特殊性
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息結(jié)構(gòu)和信息傳導(dǎo)的不完全性、不對(duì) 稱性。房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般的商品市場(chǎng)，主要是房地產(chǎn)商品的特殊性決定的８： １．房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程相當(dāng)復(fù)雜，并涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，使得消費(fèi)者難
以很快確定商品的質(zhì)量；

２．房地產(chǎn)商品在施工中諸如防水、鋼筋等隱蔽工程會(huì)被其后續(xù)工序所覆蓋， 導(dǎo)致建筑物質(zhì)量在竣工后難以確定； ３．房地產(chǎn)的異質(zhì)性和地理位置、設(shè)計(jì)、裝修的差異，使得市場(chǎng)上不存在兩 宗完全相同的房產(chǎn)，決定了產(chǎn)品私有信息豐富，信息在不同產(chǎn)品和不同市場(chǎng)主體
之間分布很不均勻；

４．土地位置的固定性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，缺乏流動(dòng)性， 競(jìng)爭(zhēng)只局限于一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)； ５．土地資源的稀缺性，意味著定期用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)有限。 位置固定和土地稀缺導(dǎo)致了同一區(qū)段不可能同時(shí)有兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，而產(chǎn)品個(gè)體 之間的異質(zhì)性進(jìn)一步強(qiáng)化了競(jìng)爭(zhēng)的不完全狀態(tài)。

３．３房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的各級(jí)市場(chǎng)分析
根據(jù)第一章的理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)的運(yùn)行層次可分為房地產(chǎn)一級(jí)市 場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。所以研究房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱問 題也應(yīng)該從這三個(gè)層次來分別研究。

３．３．１房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱
房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)主要是指國有土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)，即國家把國有土地使 用權(quán)出讓給市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是國家和房地產(chǎn)開發(fā)商。國家把國有土地使用權(quán)出

８李建華、郭曉玲．信息不對(duì)稱與房地產(chǎn)市場(chǎng)效率．經(jīng)濟(jì)與管理．２００３，（２）
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讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對(duì)稱問題。國家基本掌握了要出 讓的國有土地的所有信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)國家出讓的國有土地的信息了解很 不充分，甚至根本不知道國家要出讓什么地方的國有土地。尤其是在國有土地的 出讓實(shí)行協(xié)議方式時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商無法從公共渠道取得政府要出讓的國有土地 的信息，政府也無法把要出讓國有土地的信息及時(shí)傳達(dá)給房地產(chǎn)開發(fā)商，以至于 出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。而房地產(chǎn)開 發(fā)商由于難以通過正常途徑獲得國有土地使用權(quán)，唯有利用各種關(guān)系，千方百計(jì) 與某些政府官員暗中勾結(jié)以非正當(dāng)?shù)氖侄潍@得國有土地使用權(quán)。這樣，一些與政 府關(guān)系好，與政府有著千絲萬縷關(guān)系的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可以較低的價(jià)格 拿到較好的土地，而私營、外資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以拿到合適的土地。國有土 地使用權(quán)的出讓基本上沒有體現(xiàn)出公開、公平、公正的原則。 而作為地方政府而言，日有土地出讓采用協(xié)議方式時(shí)，由于國有土地出讓信 息的不公開，地方政府就可憑借對(duì)國有土地的所有權(quán)的壟斷和出讓權(quán)的壟斷制造 競(jìng)租，從出讓土地中謀取利益。對(duì)農(nóng)村集體土地的征用更是成為地方政府謀取利 益的主要手段。我們經(jīng)�？梢钥吹竭@樣一種現(xiàn)象：從村到鄉(xiāng)，再到縣，地方政府 擅做主張，把集體土地私自出讓、出租給房地產(chǎn)開發(fā)商，既不經(jīng)作為農(nóng)村土地使 用權(quán)所有者的農(nóng)民集體的同意，又不受土地規(guī)劃法律的限制，想給多少就給多少，

只要有開發(fā)商來投資就行。在這個(gè)過程中，下級(jí)政府可能瞞著上級(jí)政府，也可能
幫著房地產(chǎn)開發(fā)商在做上級(jí)政府的工作。鄉(xiāng)村瞞區(qū)縣、區(qū)縣瞞省市、省市瞞中央， 土地資源被極大的浪費(fèi)。

３．３．２房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱
●

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要指一手房的買賣市場(chǎng)，即住房一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商 把新建好的樓盤賣給購房者的市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者。這個(gè) 市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)購房者需求信息掌握不充分； 另一方面更突出地表現(xiàn)為購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信息、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的 樓盤的信息了解不充分。后者極容易帶來房地產(chǎn)開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。 由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購房者往往又不是房地 產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、

配套設(shè)旌等做出～‘個(gè)客觀準(zhǔn)確的判斷。同時(shí)由于目前我國住宅銷售主要還是以期
房銷售為主，購房者難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，這更加大了購房者與房地產(chǎn)

開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱。

３．３．３房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱
房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)主要是指二手房買賣市場(chǎng)，即住房二級(jí)市場(chǎng)。在這一市場(chǎng)中 購房者將自己所購買已入住的房地產(chǎn)通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣給新的購房者。市 場(chǎng)的主體主要有三個(gè)：售房者、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、購房者。這個(gè)市場(chǎng)中也存在著 嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題：一方面，售房者對(duì)自己房產(chǎn)的信息了解比房地產(chǎn)中介機(jī) 構(gòu)對(duì)所售房產(chǎn)的信息掌握更充分；另一方面，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)所售房地產(chǎn)信息 的掌握了解程度要高于購房者對(duì)所購房地產(chǎn)的信息的掌握程度，同時(shí)房地產(chǎn)中介 機(jī)構(gòu)對(duì)中介服務(wù)流程、中介服務(wù)法規(guī)方面的了解程度要高于購房者和售房者的信
息掌握程度。由于在這三個(gè)市場(chǎng)主體對(duì)所售房地產(chǎn)的信息掌握程度不同造成了任

兩個(gè)主體之間都存在著信息不對(duì)稱問題。 綜上所述，在政府與企業(yè)之間、企業(yè)與消費(fèi)者之間、或者政府與消費(fèi)者之間 都不同程度地存在著信息不對(duì)稱問題。信息不對(duì)稱必定導(dǎo)致信息占有方為牟取自 身更大的利益使另一方的利益受到損害，導(dǎo)致低的、劣的商品取代優(yōu)良商品等一
系列問題，影響交易的公正性和造成資源的浪費(fèi)。因信息不對(duì)稱而引發(fā)的房產(chǎn)糾

紛日漸增多，已充分說明了這一問題正成為社會(huì)問題。

３．４房地產(chǎn)業(yè)的主客體及環(huán)境分析
信息在買賣雙方之間傳遞的阻隔和不對(duì)稱是房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍特征。開發(fā)

商、銷售商對(duì)其產(chǎn)品——房地產(chǎn)的真實(shí)狀況有相對(duì)清晰的了解，而購買者對(duì)購買
產(chǎn)品的信息占有是不完全的。下面就其具體的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因，從交易的主、客體，
以及交易環(huán)境等方面來分析。

３．４．１開發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)及行為分析
在房產(chǎn)交易中，開發(fā)商處于絕對(duì)的信息優(yōu)勢(shì)地位。表現(xiàn)為：

１．開發(fā)商對(duì)購房人的信息優(yōu)勢(shì)：購房人只能確定自己購房行為的真實(shí)性， 但對(duì)房屋背后的信息如該房屋是否被開發(fā)商抵押過一無所知； ２．開發(fā)商對(duì)銀行的信息優(yōu)勢(shì)：銀行只能通過對(duì)貸款申請(qǐng)人提供的資料進(jìn)行 審核并發(fā)放貸款，對(duì)購房人的購房行為的真實(shí)性難以把握； ３．開發(fā)商對(duì)房管局的信息優(yōu)勢(shì)：房管局依據(jù)購房合同登記備案，很難把握
被登記的購房人購房行為的真實(shí)性。

３．４．２消費(fèi)者的信息劣勢(shì)及行為分析
從消費(fèi)者的角度來看，首先是先天性的缺乏專業(yè)知識(shí)導(dǎo)致消費(fèi)者理性、消費(fèi) 理念不成熟。很多消費(fèi)者是第一次買房，他們對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、權(quán)證、價(jià)格內(nèi)涵、維 權(quán)途徑等均不了解，甚至以前完全不知，從而在交易談判中處于非常不利的地位； 其次是多數(shù)消費(fèi)者不太愿意委托專業(yè)中介，一方面是因?yàn)楠M隘的成本概念，覺得 增加了交易成本，另一方面中介行業(yè)本身缺乏市場(chǎng)誠信也是問題。但這種缺乏專 業(yè)幫助的交易往往使消費(fèi)者失去最有力的維權(quán)武器，即把不平等拒絕于簽合同之 前，而不是事后被動(dòng)地去維權(quán)。
消費(fèi)者的信息劣勢(shì)表現(xiàn)為：

１－在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的信息劣勢(shì) 處于賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商掌握著房地產(chǎn)產(chǎn)品的大量實(shí)質(zhì)性信 息，具有包括地理位置、地形、交通情況、戶型等在內(nèi)的公共信息；也有包括產(chǎn) 品的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等在內(nèi)的隱蔽信息；還包括物業(yè)管理等后 續(xù)服務(wù)在內(nèi)的不確定信息。這些信息可以基本確定該產(chǎn)品的綜合品質(zhì)以及它在市

場(chǎng)上的狀況。而交易的買方——消費(fèi)者擁有信息只包含一定量的公開信息和諸如
消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等大量的私人信息，這些信息的價(jià)值在于讓消費(fèi)者明確自己

的消費(fèi)定位，確定目標(biāo)產(chǎn)品范圍，但是對(duì)產(chǎn)品本身的影響很小，因而消費(fèi)者處于
信息劣勢(shì)的地位。這些信息劣勢(shì)會(huì)明顯影響到消費(fèi)者的立場(chǎng)，給消費(fèi)者以錯(cuò)覺并
誘使他們偏離自己的真實(shí)需求。

２．合同訂立 房地產(chǎn)商和代理商的信息優(yōu)勢(shì)地位還體現(xiàn)在訂立合同的時(shí)候。由于絕大多數(shù) 消費(fèi)者不是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，專業(yè)知識(shí)相當(dāng)匱乏，以及一些消費(fèi)者法律意識(shí)淡薄，

彳ｉ能很好地利用法律手段保護(hù)自身的利益，這就給了賣方…個(gè)很大的空當(dāng)可鉆。 此外在房地產(chǎn)交易中，一般首先是由賣方提出邀約，再由買方提供承諾，合同文 本和條款是由賣方提前制定好，買方即使持有異議也無法左右條款的改變，因此 雙方并不處在平等地位上，賣方從而可以盡量將條款制定得更有利于自己。房地 產(chǎn)商和代理商往往會(huì)想出各種手法在合同上做文章，最常見的包括訂金和定金的 問題、付款方式問題和物業(yè)管理?xiàng)l款等問題。
３．房屋質(zhì)量

在我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于代理人一方的開發(fā)商為了降低成本、增加效 益，經(jīng)常利用自己的信息優(yōu)勢(shì)地位在產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面做文 章。例如開發(fā)商未經(jīng)買方同意更改設(shè)計(jì)從而達(dá)到縮小使用面積、加大公攤面積的 目的；或者對(duì)工程偷工減料、虛報(bào)建筑材料、占用規(guī)劃綠地以及將房產(chǎn)出售給數(shù) 家買方等等。這些行為增加了開發(fā)商的利益，提高了投資回報(bào)率，但損壞了消費(fèi) 者的應(yīng)得利益。并且，對(duì)于在項(xiàng)目開發(fā)中出現(xiàn)的大量風(fēng)險(xiǎn)和損失，開發(fā)商往往以
不可抗力為借口，將它們轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。 ４．物業(yè)管理

雖然從理論上講物業(yè)管理問題應(yīng)該是物業(yè)公司和業(yè)主之間的問題。但是目前 全國７０％以上的物業(yè)管理項(xiàng)目是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè)和原房 管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)管理，市場(chǎng)還處在物業(yè)管理發(fā)展的初級(jí)階段。近兩年，一些城市 開展的物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，但大部分城市還處于誰開 發(fā)、誰管理，管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的狀況沒有得到根本改變。管理資源沒有 流動(dòng)起來，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)沒有形成，整體管理水平也難以提高。開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè) 計(jì)、施工階段留下的問題，在居民入住后逐步暴露出來，引發(fā)居民對(duì)物業(yè)管理的 不滿。一些開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，追求短期效益，物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承 諾，給后續(xù)的管理造成了很大的困難和壓力。這里有接管制度及管理合同不完善 的原因，但主要還是體制上的問題。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的上下級(jí)關(guān)系不改 變，這些問題就難以從根本上得到解決。

３．４．３市場(chǎng)環(huán)境分析
從市場(chǎng)環(huán)境來說，，中介、媒體、政府管理的不成熟無法為消費(fèi)者切實(shí)創(chuàng)造一

個(gè)公平的消費(fèi)環(huán)境。雖然“官僚式”的市場(chǎng)管理者注意到問題的存在，但控制措

施或管理方法不力，不能真正地從制度上保證信息的真實(shí)性，對(duì)于�！╁e(cuò)誤信息 無法及時(shí)的鑒別和糾正；報(bào)業(yè)、電視等媒體根據(jù)自身發(fā)展需要，采取經(jīng)濟(jì)承包、 版面買斷、效益掛鉤等措施，成為虛假和不規(guī)范的廣告宣傳平臺(tái)，他們無法公正、 客觀地對(duì)廣告的真實(shí)性進(jìn)行審核。而根據(jù)現(xiàn)有的法律和規(guī)定，他們也不承擔(dān)虛假 和不規(guī)范廣告得任何責(zé)任，客觀上成為了傳遞不對(duì)稱信息的工具。

３．５房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱導(dǎo)致的后果
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著質(zhì)量、成本信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，一方面，甚至還有 可能出現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房質(zhì)量由優(yōu)走向劣，質(zhì)量好的商品房逐步被質(zhì)量 差的所淘汰出局，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從繁榮走向衰落甚至消亡的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)市場(chǎng) 的逆向選擇；另一方面，購房者很有可能因此而為普通的、甚至低質(zhì)量的商品房 支付很高的價(jià)格，而開發(fā)商則會(huì)從中牟取超正常水平的高額利潤，即房地產(chǎn)市場(chǎng) 的道德風(fēng)險(xiǎn)。這兩種危害性，政府、開發(fā)商和廣大購房者們都是不愿意看到的， 但是由于質(zhì)量、成本信息的不對(duì)稱使得這種趨勢(shì)成為可能，并且這種現(xiàn)象已經(jīng)在
局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中顯現(xiàn)。

３．５．１房地產(chǎn)市場(chǎng)上的逆向選擇
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱，首先會(huì)引起“逆向選擇”問題。逆向選擇會(huì)導(dǎo) 致市場(chǎng)運(yùn)行的低效率，從而不能滿足帕雷托最優(yōu)而使得交易雙方共同得到剩余。 房地產(chǎn)商品，尤其是住宅，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來說，可能一生就購買一次或兩次， 所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不存在多次博弈的情況，這就為開發(fā)商利用其信息優(yōu)勢(shì) 牟利而損壞消費(fèi)者利益提供了機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“劣質(zhì)產(chǎn)品”的情況下，

處于信息劣勢(shì)的消費(fèi)者就會(huì)做出逆向選擇——不輕易購買房地產(chǎn)商品或持幣觀
望。但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有固定性、異質(zhì)性、長期消費(fèi)性、高值性、開發(fā)周期長 的特征，且房地產(chǎn)業(yè)資金需求大、土地供應(yīng)剛性及房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)性強(qiáng)等原因， 進(jìn)入和退出壁壘都很高，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)輕易形成“檸檬市場(chǎng)”，但信息的不對(duì) 稱會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)低效的情況下運(yùn)行，增加交易雙方的交易成本。
，、

逆向選擇的問題在房地產(chǎn)市場(chǎng)上同樣存在。國際上發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)購買力的
３１

平均水平，一般是一個(gè)人６年收入的總和可以購買一套中等價(jià)位的房產(chǎn)，而在中
國一般為８～１ ０年，甚至更長時(shí)間，所以購買房產(chǎn)成為購買者一生中的大事。

購房者都希望能夠選擇到環(huán)境舒適、交通便利、房型結(jié)構(gòu)合理、社區(qū)配套設(shè)施齊 全的房產(chǎn)，但由于購買力的原因，對(duì)價(jià)格的要求總是越低越好。而作為開發(fā)商， 對(duì)房產(chǎn)的定價(jià)是通過對(duì)以上各要素綜合評(píng)價(jià)后，再結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買能力進(jìn) 行定價(jià)。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收益高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，開發(fā)商在進(jìn)行 投資前必定會(huì)做出詳細(xì)的調(diào)查研究，在信息占有上就占了很大優(yōu)勢(shì)，可以利用信 息優(yōu)勢(shì)來獲取高額利潤。例如：上海某開發(fā)商在房產(chǎn)銷售中隱瞞了開發(fā)土地原來

的用途——上海菜公墓，由于地理位置、環(huán)境等其他條件優(yōu)越，而獲得了很大成
功：但對(duì)一些客戶傳統(tǒng)意識(shí)產(chǎn)生了沖擊，使一些不知情的購買者了解真相后在心 理上精神上產(chǎn)生了埋怨和陰影。而由于開發(fā)商對(duì)信息的掌握不太準(zhǔn)確造成投資失 誤的事情也不少。例如：上海某開發(fā)商在對(duì)某處房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，忽略了區(qū)位在 飛機(jī)航道之下，并曾經(jīng)在２ ０世紀(jì)６ ０年代和９ ０年代先后在該地區(qū)發(fā)生過兩起 飛機(jī)墜落事件，結(jié)果樓盤難賣，造成了投資失誤。同樣，由于消費(fèi)者過多地考慮 了價(jià)格因素，往往去選擇價(jià)格較低的房產(chǎn)，結(jié)果使一些綜合條件優(yōu)越但成本較高 的房產(chǎn)無人問津；而房產(chǎn)商為了適應(yīng)市場(chǎng)的需求，會(huì)以犧牲建筑質(zhì)量來降低成本， 造成房產(chǎn)市場(chǎng)上種種糾紛發(fā)生。

３．５．２房地產(chǎn)市場(chǎng)上的道德風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)交易完成后，同樣也存在著道德風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)交易中，處于代理 人地位的開發(fā)商為了降低成本、增加效益，經(jīng)常利用其信息優(yōu)勢(shì)地位在產(chǎn)品質(zhì)量、 配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面違背合同，使得消費(fèi)者蒙受損失。一方面他們可以利 用包括報(bào)紙、電視和電臺(tái)在內(nèi)的各種公眾媒體，發(fā)布廣告和－些誘導(dǎo)性信息，如 戶型走向、居住潮流，從而達(dá)到炒作和誤導(dǎo)的目的；另一方面，由于我國房地產(chǎn) 市場(chǎng)上期房交易仍然占據(jù)較大比例，消費(fèi)者在進(jìn)行此類交易時(shí)看到的僅僅是渲染 圖、三維模型和樣板房，不能看到真實(shí)的商品房本身，因此代理方可以利用電腦 和其他手段制作出不存在的景觀和設(shè)施，粉飾房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的環(huán)境。這些虛 假信息明顯會(huì)影響到消費(fèi)者的立場(chǎng)，給消費(fèi)者以錯(cuò)覺并誘使他們以偏高的價(jià)格購 買名不符實(shí)的商品房。據(jù)有關(guān)資料顯示，在房地產(chǎn)交易行為完成之后，有七成以

上的購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問題，問題牽涉到從房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境到物業(yè) 管理的方方面面，房地產(chǎn)投訴和糾紛也因此成為近年來我國消費(fèi)者投訴的持續(xù)熱 點(diǎn)。在房產(chǎn)銷售中也存在故意炒作現(xiàn)象，如許多樓盤尚未開盤就己經(jīng)掛出幾幢樓 房已售磬的大幅標(biāo)語，在銷售時(shí)，又故意讓自己人混入購買者的隊(duì)伍（俗稱“房 托”），來造成銷售火爆的局面，繼而利用“眼球經(jīng)濟(jì)”原理來吸引那些具有從 眾心理的消費(fèi)者；房地產(chǎn)市場(chǎng)上的道德風(fēng)險(xiǎn)反過來又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)潛在消費(fèi)者的 逆向選擇，進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)效率進(jìn)一步降低，交易成本的進(jìn)一步增加。 近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長足進(jìn)展，商品房交易額一次又一次地 刷新歷史記錄，但另一方面，由于資源本身的供不應(yīng)求，以及因信息不對(duì)稱造成 的消費(fèi)者弱勢(shì)，在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為突出，矛盾尤為激烈，信息不對(duì)稱引 發(fā)的各類房產(chǎn)糾紛問題也日益突出。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)透露的信息顯示：２００３
年全國商品房投訴達(dá)２０２９０件，比２００２年增長１８．６％。其中，房屋質(zhì)量、虛假

廣告、合同違約占據(jù)投訴前三位。商品房消費(fèi)已成為消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)中的難點(diǎn)問
題。

３．５．３小結(jié)
上述兩種危害，政府、開發(fā)商和廣大購房者們都是不愿意看到的，但是由于 質(zhì)量、成本信息的不對(duì)稱使得這種趨勢(shì)成為可能，并且這種現(xiàn)象已經(jīng)在局部地區(qū) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)中顯現(xiàn)。而且，我們還可以看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的情況 下，商品房的質(zhì)量將嚴(yán)重依賴于價(jià)格，這跟傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的商品的價(jià)格取決
于質(zhì)量是相悖的。

簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱所導(dǎo)致的后果： 對(duì)購房者而言，由于信息不完全而導(dǎo)致逆向選擇。即沒有選擇到高質(zhì)量的房 屋，而是購買了同一市場(chǎng)上質(zhì)量較差或是不符合自己偏好的房屋； 對(duì)房地產(chǎn)商而言，由于一部分開發(fā)商隱藏信息等敗德行為引發(fā)不公平競(jìng)爭(zhēng)， 從而導(dǎo)致另一部分開發(fā)商高質(zhì)量以致高成本高價(jià)格的房屋賣不出去，次品驅(qū)逐良
品，惡性循環(huán)；

對(duì)市場(chǎng)而言，信息不透明使得房地產(chǎn)市場(chǎng)效率低下，糾紛增多。使各個(gè)參與 方的權(quán)利得不到保障。

３．６完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策研究
為了有效地解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問題，保障購房者合法利益， 并保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，筆者認(rèn)為需要從開發(fā)商、購房者、中介和政府 等多個(gè)方面分別著手，綜合考慮多方面的因素來提出建議和對(duì)策。

３．６．１開發(fā)商的品牌經(jīng)營
我們已經(jīng)知道，在商品房質(zhì)量優(yōu)劣混雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，信息的不對(duì)稱導(dǎo)致 市場(chǎng)失靈或者市場(chǎng)的低效率，質(zhì)量好的商品房有時(shí)候會(huì)被迫推出市場(chǎng)。但是優(yōu)質(zhì) 商品房的開發(fā)商不應(yīng)該輕易放棄，他們可以通過信號(hào)顯示（Ｓｉｇｎａｌｉｎｇ）的方法 來標(biāo)明自己的商品房質(zhì)量一流，改善市場(chǎng)上信息不完備、不對(duì)稱的狀況，讓廣大 消費(fèi)者了解自己并相信自己提供的是優(yōu)質(zhì)品。通常來講，提供優(yōu)質(zhì)品的房地產(chǎn)開 發(fā)商可以采用創(chuàng)品牌的方式向市場(chǎng)和購房者們傳遞正向的信號(hào)。例如人們提到房 地產(chǎn)開發(fā)商，萬科的質(zhì)量是公認(rèn)的。如今萬科的品牌架構(gòu)已初現(xiàn)雛形，即在企業(yè) 品牌（萬科）之下，塑造了系列產(chǎn)品品牌。據(jù)萬科稱，萬科旗下已有“萬科城市 花園”、“萬科四季花城”、“萬科花園新城”等系列項(xiàng)目品牌。 因此，開發(fā)商應(yīng)該具有長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，在商品房 生產(chǎn)過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)力求保證質(zhì)量，同時(shí)通過向購房者提供一系列的質(zhì) 量保證和售后服務(wù)（如限期退房、換房以及保修等）向他們發(fā)送優(yōu)質(zhì)品的質(zhì)量信 號(hào)，長期過硬的質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)自然而然就會(huì)使縟這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成 為名牌企業(yè)，并在優(yōu)劣混雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)上脫穎而出。因?yàn)榈唾|(zhì)量商品房的開發(fā) 商們?nèi)绻蚕氚l(fā)送同樣的信號(hào)，那么需要付出的成本將是他們所無法承受的，所 以他們不愿、也不能提供。當(dāng)然，開發(fā)商發(fā)送信號(hào)的成本會(huì)加入到商品房價(jià)格中， 最終將由購房者來承擔(dān)。然而對(duì)于購房者來說，信息的不對(duì)稱使得他們很難在市 場(chǎng)上確定具體商品房的質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)商品房的開發(fā)商發(fā)送信號(hào)后，他們就能很容易 地從市場(chǎng)中找到質(zhì)量好的商品房（盡管優(yōu)質(zhì)品也并非百分之百的高質(zhì)量，但畢竟 優(yōu)質(zhì)品的平均質(zhì)量要高于普通的商品），而且購買有品牌商品房時(shí)遇到劣質(zhì)品的 風(fēng)險(xiǎn)要大大低于購買普通商品房，所以相當(dāng)一部分的購房者會(huì)愿意為購買名牌而 支付相對(duì)的高價(jià)，而不會(huì)像購買普通商品房時(shí)一樣將價(jià)格市場(chǎng)平均水平。這樣，

開發(fā)商就能夠賺取合適的利潤，高質(zhì)量的商品房也不會(huì)被淘汰出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而
市場(chǎng)也不再衰退。

３．６．２購房者自身利益的保護(hù)
一般講來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買賣雙方之間信息對(duì)稱程度越高，買方越有利。 而在前面的分析中，我們已經(jīng)清楚地看到，產(chǎn)生信息不對(duì)稱的根本原因就是購房 者相對(duì)于開發(fā)商和銷售代理商來說掌握的有用信息太少了。因此，為了提高信息 對(duì)稱的程度，最大程度保護(hù)自己的利益，購房者應(yīng)該通過一切可能的途徑去收集 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)及具體商品房的信息。但是我們還要考慮到，在市場(chǎng)中搜尋信息 也是需要付出一定代價(jià)的，也就是說還有個(gè)成本的問題。
所以，購房者為了提高信息對(duì)稱程度、獲取最大利潤，一方面應(yīng)該大量收集

信息，同時(shí)又不能追求完全的信息對(duì)稱。這實(shí)際上是比較難以把握的，但考慮到 目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，暫時(shí)不存在過度追求信息對(duì)稱的問題，所以購房者 現(xiàn)在的主要任務(wù)就是收集信息提高信息對(duì)稱程度。 同時(shí)我們還應(yīng)該看到，由于在目前房地產(chǎn)這樣的信息不對(duì)稱市場(chǎng)中，大量的 信號(hào)是從開發(fā)商和銷售代理商那里出來的，帶有明顯的主觀性，不能公正、客觀 地反映市場(chǎng)和項(xiàng)目本身，而且大多數(shù)購房者并不具備專業(yè)知識(shí)，所以購房者很可 能不能辨白真?zhèn)味冻龀杀緭Q取了大量此類信息，而得不到應(yīng)有的收益。 因此，應(yīng)該另外制造和傳播大量正的市場(chǎng)信號(hào)以便有利于市場(chǎng)參與者更準(zhǔn)確地認(rèn) 清市場(chǎng)。信息制造和傳播的主體最好是能夠保證信號(hào)公正、準(zhǔn)確、科學(xué)并具有權(quán) 威性的行政部門或行業(yè)協(xié)會(huì)，也可以是愿意并能夠在市場(chǎng)中為處在信息劣勢(shì)地位 的委托人服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。但考慮到在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，政府不應(yīng)該過多地干預(yù)市場(chǎng) 行為，所以筆者建議采取后者，即引入中介機(jī)構(gòu)，這一點(diǎn)在下面會(huì)進(jìn)行詳細(xì)論述。

３．６．３中介作用的發(fā)揮
只有培育發(fā)達(dá)的中介行業(yè)，才能建立起使信息達(dá)到對(duì)稱的機(jī)制。我們這里所 談及的中介，它只能為房地產(chǎn)購買者單方服務(wù)，不能承攬任何面向賣方（開發(fā)商 或者為開發(fā)商服務(wù)的銷售代理機(jī)構(gòu)）的服務(wù)業(yè)務(wù)。同時(shí)，代理商必須保證對(duì)委托 人持有百分百的忠誠并嚴(yán)守委托人的秘密。這樣，購房者的利益在交易中就會(huì)得

到最好的維護(hù)。買方代理是一種明晰、嚴(yán)謹(jǐn)、合理的代理關(guān)系。在這種代理關(guān)系 中，消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)了其身份由顧客向雇主的轉(zhuǎn)變。這時(shí)的中介只有為消費(fèi)者提供優(yōu) 質(zhì)的服務(wù)才能贏得市場(chǎng)和利潤，中介的利益與買方的利益有著高度的一致性。所 以，在交易中中介很自然的站在消費(fèi)者一邊，全心全意的維護(hù)消費(fèi)者的利益。購 房者的利益將充分得到保護(hù)。其實(shí)這種中介方式和近幾年在美國房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)

展起來的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)——專向購買代理（Ｅｘｃｌｕｓｉｖｅ

Ｂｕｙｅｒ

Ａｇｅｎｔ）十分相似。

購房者聘請(qǐng)中介，當(dāng)然會(huì)付出一定成本，但正如前所說，購房者由此也會(huì)獲取超 過成本的收益。因?yàn)橹薪榭梢赃\(yùn)用自己的專業(yè)所長，為購房者收集到大量真實(shí)的 有用信息，為購房者找到質(zhì)價(jià)比較高的房地產(chǎn)。所以購房者總會(huì)從中獲利的。這 樣，不僅購房者的利益得到保障，而且由于中介能夠?qū)I(yè)地區(qū)分市場(chǎng)中各種檔次 的商品房，所以購房者的期望價(jià)格不再是所有商品的平均價(jià)格，這樣高低質(zhì)量的 商品房都能找到自己的買家，市場(chǎng)也同樣不再衰退。信息不對(duì)稱所帶來的兩大問 題都因此而得到了很好的解決。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很多，這在一定程 度上有利于解決信息不對(duì)稱問題。但目前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)非�；靵y，從業(yè)者平 均業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，誠信度不高。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有一大批信譽(yù)好的公正的專職經(jīng) 紀(jì)人來做中介工作，獲得賣家的“私有信息”，并把它變成買家的共享信息，以 解決“消費(fèi)信息饑渴”的問題，實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱。 上海市的二手房網(wǎng)上公示系統(tǒng)，使二手房合同上網(wǎng)、交易公示，并且交易中 心免費(fèi)提供二手房房源掛牌服務(wù)，并通過網(wǎng)上公示系統(tǒng)對(duì)外公開發(fā)布被掛牌房源 的信息。有關(guān)人士認(rèn)為，這無疑將使市民放寬心去參與二手房買賣，并有望大為 減少因信息不對(duì)稱、交易不規(guī)范而滋生的民事糾紛或經(jīng)濟(jì)詐騙。社會(huì)的進(jìn)步在于 社會(huì)分工的細(xì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步與成熟，亦在于行業(yè)內(nèi)部社會(huì)分工的細(xì)化。 中介行業(yè)的異軍突起就是行業(yè)內(nèi)部分工細(xì)化的集中體現(xiàn)。

３．６．４政府對(duì)信息不對(duì)稱的規(guī)制
由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自身的缺陷，因此，政府有必要采 取一定的措施以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。與市場(chǎng)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的合同 和信譽(yù)方法不同，政府規(guī)制具有強(qiáng)制性，它直接命令市場(chǎng)交易方（特別是開發(fā)商）

必須披露某些重要信息，采取措施防止意外事件的發(fā)生，否則會(huì)受到相應(yīng)的處罰。 房地產(chǎn)商品質(zhì)量和物業(yè)管理規(guī)則、規(guī)范的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 的執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定制度等都是政府為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題可以采取的 措施。與市場(chǎng)解決辦法相比，政府規(guī)制作為減少信息不對(duì)稱的一種必要手段，具
有以下優(yōu)勢(shì)：

１．節(jié)約交易費(fèi)用 交易費(fèi)用是人們的利益矛盾造成的，是人們相互協(xié)調(diào)彼此之間矛盾的利益所 付出的成本。一項(xiàng)制度的選擇總是按照交易成本最低的原則進(jìn)行的。政府參與制 定的規(guī)則具有強(qiáng)制性，在實(shí)施中必然會(huì)減少交易費(fèi)用的發(fā)生。這是由于政府借助 于其本身的權(quán)威性，可以比較容易地解決各種利益爭(zhēng)端。 ２．通過職業(yè)許可證減少信息成本 在我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很多，這 在一定程度上有利于解決信息不對(duì)稱問題。但當(dāng)前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)非常混亂， 從業(yè)者平均業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，誠信度不高，妨礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。政府 通過對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員和房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)制，即進(jìn) 入者必須滿足一定的條件，在獲得許可證以后方可進(jìn)行營業(yè)，這在一定程度上雖 然限制了競(jìng)爭(zhēng)，但是控制從業(yè)人員數(shù)量對(duì)于保證服務(wù)質(zhì)量，保護(hù)處于信息劣勢(shì)的 消費(fèi)者是有利的。許可證為消費(fèi)者提供了服務(wù)者專有信息，消費(fèi)者不必再自行搜 集信息，從而降低了信息成本。 ３．商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)使市場(chǎng)交易更易達(dá)成 政府對(duì)房地產(chǎn)商品根據(jù)類型制定相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)于沒有達(dá) 到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品不允許進(jìn)入市場(chǎng)，從一定程度上提高了市場(chǎng)的達(dá)成更為便利。 而且，當(dāng)商品存在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，消費(fèi)者不必對(duì)市場(chǎng)上的商品平均質(zhì)量的分布進(jìn)行 估測(cè)和計(jì)算，他可以根據(jù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)判斷產(chǎn)品質(zhì)量的高低，使愿意支付的購買價(jià)格 與賣主的保留價(jià)格較為接近，這樣雙方可以減少交易的成本。政府還有其他方法 來解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱問題，如成立專門的資信調(diào)查局，調(diào)查房地產(chǎn)開 發(fā)商的信用，以減少需要該種信息的交易方的信息成本；由專門的政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé) 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)、分析、研究等。 故而，我們對(duì)政府主管部門提出如下幾點(diǎn)建議：

１．推行土地出讓的招標(biāo)拍賣制度，體現(xiàn)土地供給的公開、公平、公正原則。 制度和法規(guī)是市場(chǎng)正常運(yùn)行的保障。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史短而速度 快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度和法規(guī)建設(shè)始終跟不上市場(chǎng)的需要，這也是目前很多發(fā)房 地產(chǎn)交易糾紛無法解決的原因之一。行政部門和立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加快這方面的步 伐。只有這樣，才能在市場(chǎng)中強(qiáng)烈地顯示出公開、公平、公正原則。同時(shí)我國土 地出讓制度中長期使用的協(xié)議方式帶來了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的政府官員與房地產(chǎn) 開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱，很容易在兩者之間產(chǎn)生尋租行為，國有土地資源也難 以實(shí)現(xiàn)其優(yōu)化配置。而采用招標(biāo)尤其是拍賣方式后，國有土地出讓的信息公開， 各房地產(chǎn)開發(fā)商公平競(jìng)?cè)型恋厥褂脵?quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府之間的信息 基本達(dá)到對(duì)稱，解決了采用協(xié)議方式出讓帶來的弊端。所以為解決房地產(chǎn)一級(jí)市 場(chǎng)中的信息不對(duì)稱問題，在國有土地出讓方式上，應(yīng)改革原先的協(xié)議出讓方式， 采用招標(biāo)和拍賣方式。上海自２００１年８月１日起，開始推行土地使用權(quán)出讓的 招標(biāo)、拍賣制度，規(guī)定除經(jīng)認(rèn)定的舊區(qū)改造地塊可以采取協(xié)議出讓方式供地外， 用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目用地，必須通過招標(biāo)、拍 賣出讓方式供地。實(shí)行出讓地塊的申報(bào)、公告制度，由境內(nèi)外企業(yè)、組織和個(gè)人 進(jìn)行競(jìng)標(biāo)、競(jìng)買。這實(shí)際上為解決房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱，實(shí)現(xiàn)土地出讓 的公開、公平、公正，推進(jìn)土地出讓制度改革邁出了重要的一步。 ２．政府要提高房地產(chǎn)預(yù)售、上市標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范購房流程，切實(shí)維護(hù)購房者的 合法權(quán)益：開發(fā)商也應(yīng)向購房者充分展示樓盤信息。 政府應(yīng)嚴(yán)格控制預(yù)售許可證的發(fā)放，提高期房的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)令禁止不符合 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的“空中樓閣”進(jìn)入市場(chǎng)。而購房者也要注意在簽定合同時(shí)要把開發(fā)商 的口頭承諾寫入合同中，以防止開發(fā)商的欺詐蒙騙行為。
Ｉ

目前在有些地方市場(chǎng)炒作力度大于運(yùn)作力度，對(duì)概念的瘋狂炒作等于向市場(chǎng) 散布真假混淆的信息，降低了消費(fèi)者的鑒別能力，從而達(dá)到增加賣點(diǎn)、甚至渾水 摸魚的目的。但這樣做的直接后果就是擾亂了市場(chǎng)的秩序并且降低消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng) 的信心。因此，必須由行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)的研究機(jī)構(gòu)組織建立并審 定有關(guān)的一系列評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新出現(xiàn)的概念進(jìn)行客觀、詳盡的描述和界定，并進(jìn) 行評(píng)級(jí)。只有這樣，才能避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢(shì)，增加市場(chǎng)的透明度。 作為開發(fā)商而言，也應(yīng)盡量將自己開發(fā)樓盤的信息詳盡地傳遞給購房者，因

為購房者只有真正了解了樓盤的信息才會(huì)決定去購房，理性購房者的購房行為往 往是建立在對(duì)房產(chǎn)信息的充分了解的基礎(chǔ)上的。目前有些開發(fā)商推出了“先租后 售”的營銷方式，開發(fā)商將已開發(fā)好的商品房公開出租，欲購房者同開發(fā)商先簽 訂一份先租后售合同，合同規(guī)定房屋起租時(shí)問、租賃時(shí)限、租金定額、房屋售價(jià) 等。租約期滿后，租房者若對(duì)該房滿意并欲購買可轉(zhuǎn)為房屋出售合同，原先所付 租金可沖抵部分購房款，待租戶付足余款后，即獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)。通過這種 方式，開發(fā)商可以消除購房者對(duì)所欲購房產(chǎn)信息的不充分了解的顧慮，使得購房 者在購房之前通過租住房屋即可對(duì)房產(chǎn)信息有充分、完全的了解，購房者也避免 了在購房中可能出現(xiàn)的廣告誤導(dǎo)和質(zhì)量欺詐所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從根本上解決了兩者 之間的信息不對(duì)稱問題。 ３、規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)中介坑騙瞞害消費(fèi)者的經(jīng)紀(jì)行為。 國內(nèi)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)目前有２萬多家，數(shù)量過多，規(guī)模過小。政府應(yīng)清理、 撤銷一批無證經(jīng)營、違規(guī)操作的規(guī)模偏小的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。同時(shí)也要進(jìn)一步完 善房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)，打擊房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營中的坑害蒙騙消費(fèi) 者的經(jīng)營行為，使房地產(chǎn)中介服務(wù)目趨正規(guī)化、透明化，使普通老百姓也能清楚 了解房地產(chǎn)中介服務(wù)的流程，消除房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與購房者（承租方）之間的信息 不對(duì)稱問題，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

４網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的改善
４．１

網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
隨著網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，我國有一定實(shí)力的房地產(chǎn)公司紛紛建立了自己的互聯(lián)

網(wǎng)站，希望借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)來實(shí)現(xiàn)“鼠標(biāo)＋水泥”的晟佳結(jié)合，增強(qiáng)企業(yè)的 競(jìng)爭(zhēng)力。可以肯定地說，在新的競(jìng)爭(zhēng)中，失去了網(wǎng)絡(luò)將難以取勝，網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn) 業(yè)的影響是劃時(shí)代的。

４．１．１網(wǎng)絡(luò)加速了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)的進(jìn)步
網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生于信息技術(shù)創(chuàng)新的蜂聚時(shí)期。摩爾定律表明了網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng) 與信息技術(shù)的飛速進(jìn)步密不可分。與以往技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所不同的是，網(wǎng) 絡(luò)技術(shù)的進(jìn)步是蜂聚式的創(chuàng)新，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新成果的普及。房 地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新成果廣泛深入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的方方面面，從而是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)的技術(shù)實(shí)力獲得了巨大的提高。 在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術(shù)進(jìn)步一方面體現(xiàn)在更現(xiàn)代化的先進(jìn)建 筑設(shè)備、先進(jìn)建筑材料與工藝之中，計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)工具、人工智能工具在房地產(chǎn) 領(lǐng)域中得以使用和推廣；另一方面，網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展帶來的技術(shù)進(jìn)步體現(xiàn)為勞動(dòng)力質(zhì) 量的改善和提升。借助信息技術(shù)的輔助，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的個(gè)人能力得到了極大的 拓展，從而使其勞動(dòng)效率提高。

４．１．２網(wǎng)絡(luò)引發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)營方式的變革
網(wǎng)絡(luò)的最大貢獻(xiàn)在于它以新的銷售手段影響消費(fèi)方式，促使企業(yè)經(jīng)營管理方 式變革，再進(jìn)一步引發(fā)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的格局性演變。電子商務(wù)（Ｅ－－Ｃｏｍｍｅｒｃｅ）將引致 開發(fā)企業(yè)信息化經(jīng)營變革（Ｅ－－Ｂｕｓｉｎｅｓｓ）。開發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)研階段可大規(guī)模收集
潛在購房者信息，在前期策劃階段可根據(jù)潛在購房者對(duì)產(chǎn)品和價(jià)值的認(rèn)知有針對(duì)

性的為項(xiàng)目定位；通過網(wǎng)上虛擬社區(qū)收集個(gè)性化項(xiàng)目設(shè)計(jì)，把購房者前期請(qǐng)入， 有利于與之形成一定的利益共生關(guān)系，進(jìn)而促成后期的購買決策。 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理層面也要進(jìn)行調(diào)整。競(jìng)爭(zhēng)公平的同時(shí)也更

加殘酷，優(yōu)勢(shì)組合戰(zhàn)略伙伴的互補(bǔ)性優(yōu)勢(shì)達(dá)到１＋ｉ＞２的整合效果是新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 模式，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是大勢(shì)所趨。它要求企業(yè)通過業(yè)務(wù)流程再造（ＢＰＲ）、虛擬整合來 凸現(xiàn)信息流的作用，達(dá)到最優(yōu)的各生產(chǎn)要素匹配效果。 互聯(lián)網(wǎng)正在改變企業(yè)運(yùn)營的模式，與此同時(shí)，新的經(jīng)營模式也打破了原來壁 壘分明的行業(yè)界限，跨行業(yè)的互動(dòng)甚至跨行業(yè)的兼并重組是必然趨勢(shì)。風(fēng)險(xiǎn)投資 的目光已經(jīng)聚集在中國的房地產(chǎn)類專業(yè)網(wǎng)站。從１９９６年起，ＩＤＧ公司（國際數(shù) 字集團(tuán)）已經(jīng)注資北京的搜房網(wǎng)（ｗＷＷ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ），直接參與國內(nèi)的房地產(chǎn)網(wǎng) 站建設(shè)。隨著市場(chǎng)前景Ｒ趨明朗，更多的投資紛紛涉足其問，又將催生了一大批 新的房地產(chǎn)網(wǎng)站。目前這些房地產(chǎn)網(wǎng)站走的還是門戶站點(diǎn)的路線，即便偶爾有在
線房地產(chǎn)拍賣、網(wǎng)上房展之類的活動(dòng)，主要目的也并非盈利，而以擴(kuò)大知名度為

主。但是幾乎所有的房產(chǎn)網(wǎng)站都建立了信息庫，由此可見，房地產(chǎn)電子商務(wù)將是
其重要發(fā)展目標(biāo)。

４．１．３網(wǎng)絡(luò)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的完善
網(wǎng)絡(luò)的顯著特點(diǎn)是廣泛運(yùn)用建立了電子商務(wù)這一新型交易形式，從而為房地 產(chǎn)企業(yè)提供了網(wǎng)絡(luò)交易的平臺(tái)，大大減少了房地產(chǎn)交易中的“信息不完全”和“信 息不對(duì)稱”的情況，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的進(jìn)一步完善。一方面，網(wǎng)上電 子商務(wù)交易模式提供了一種信號(hào)的自我顯示機(jī)制，使房地產(chǎn)價(jià)格、質(zhì)量等信號(hào)會(huì) 由當(dāng)事人自己提供到房地產(chǎn)市場(chǎng)上來。另一方面，通過互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎的強(qiáng)大功 能，顧客進(jìn)行網(wǎng)上購買房地產(chǎn)時(shí)的搜索成本大大降低，從而使購買者可能獲得關(guān) 于房地產(chǎn)價(jià)格分布的準(zhǔn)確信息，減少了房地產(chǎn)信息的不完全。房地產(chǎn)機(jī)制的“摩

擦”減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)配置資源的效率更高，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也趨于完善。

４．２網(wǎng)絡(luò)改善信息不對(duì)稱的理論分析
經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，信息不對(duì)稱會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)交易效率的低下，減少信息不對(duì)稱意 味著減少用于搜尋信息的時(shí)間、精力和財(cái)力，意味著社會(huì)運(yùn)行成本的降低和社會(huì) 凈剩余的增加。而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)在提高經(jīng)濟(jì)效率、降低成本尤其是交易成本方面的作 用似乎是毋庸置疑的，甚至是革命性的：

首先，網(wǎng)絡(luò)降低了企業(yè)的市場(chǎng)受易費(fèi)用，并逐漸將其內(nèi)化到企業(yè)中。如電子
４１

商務(wù)能夠極大地提高供應(yīng)鏈管理和客戶關(guān)系管理的效能和效率，減少中間環(huán)節(jié)， 降低交易成本，擴(kuò)大利潤空間。 其次，網(wǎng)絡(luò)極大地突破了現(xiàn)實(shí)世界的時(shí)空限制，由于信息在網(wǎng)上傳播的快捷 性，使理性預(yù)期大大增強(qiáng)，時(shí)空差距不再是網(wǎng)絡(luò)世界的障礙，網(wǎng)絡(luò)極大地降低了 時(shí)空成本。 另外，對(duì)交易雙方而言，網(wǎng)上信息基本上是完全的，能夠減少交易雙方的信 息不對(duì)稱、不完全狀況，從而使市場(chǎng)配置機(jī)制更有效率，減少了因信息不對(duì)稱而
帶來的市場(chǎng)失靈。

最后，在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，企業(yè)可以以很低的成本，廣泛收集用戶信息，制定并實(shí) 施針對(duì)性的營銷策略，低成本地為更多的消費(fèi)者服務(wù)。 用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)看，網(wǎng)絡(luò)主要是通過縮小信息不對(duì)稱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)和成本 來降低交易成本的。信息不對(duì)稱有兩種情況，一是事先的信息不對(duì)稱造成的逆向

選擇和事后信息不對(duì)稱造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)絡(luò)可以通過廉價(jià)的搜尋和更廣泛的信
息渠道減少事先的信息不對(duì)稱，在有典型逆向選擇現(xiàn)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在可以 通過網(wǎng)絡(luò)便宜快速地與專家、其他市場(chǎng)、有經(jīng)驗(yàn)的消費(fèi)者交流，大大減少事先的

信息不對(duì)稱。在事后，人們可以通過網(wǎng)絡(luò)方便地進(jìn)行實(shí)時(shí)的交流，了解各方面情
況，減少信息不對(duì)稱。 總之，網(wǎng)絡(luò)改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的信息不對(duì)稱狀況，互動(dòng)式的交流更 容易實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的雙贏。

４．３

網(wǎng)絡(luò)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的策略

４．３．１信息搜尋機(jī)制
信息的獲取可以減少市場(chǎng)的不確定性，是克服信息不完備、不對(duì)稱的重要手 段。由于房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商只有收集到十分詳盡的信息才能夠降低 風(fēng)險(xiǎn)。在投資前，開發(fā)商必須對(duì)開發(fā)地塊以前的用途、周邊環(huán)境、交通情況、周 邊的文化氛圍以及近期和遠(yuǎn)期政府規(guī)劃等因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行 充分調(diào)研和預(yù)測(cè)，才可能做出正確的投資決策。對(duì)于消費(fèi)者，能否購買到性價(jià)比 合理的房產(chǎn)十分關(guān)鍵，信息的收集也同樣十分重要。目前信息收集的渠道和方法

已經(jīng)多元化，可以通過網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)查詢等手段減少信息的不對(duì)稱。

４．３．２規(guī)范銷售市場(chǎng)
銷售商和消費(fèi)者之間良好的信息溝通是解決信息不對(duì)稱性的根本，而網(wǎng)絡(luò)能 使消費(fèi)者在購房時(shí)享有充分的知情權(quán)，使銷售進(jìn)一步透明化。銷售商可以通過網(wǎng) 絡(luò)，將商品房的信息及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確地反饋給消費(fèi)者，盡量使消費(fèi)者心中有數(shù)。 建立商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)是一種陽光下的銷售方式。改變主動(dòng)權(quán)完全由房開 企業(yè)一手掌握的傳統(tǒng)銷售模式，為雙方具有平等地位的公開銷售模式，成為一種 必然趨勢(shì)。在過去幾年中，銷售控制，曾被許多開發(fā)商、代理商視為銷售秘訣。

銷售控制的具體做法是通過認(rèn)購客戶積累、分批推盤、價(jià)格不斷拉升等人為手段，
造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創(chuàng)造購房沖動(dòng)，從而帶動(dòng) 樓盤快速銷售。銷售控制的威力不斷增加，登峰造極之時(shí)曾經(jīng)屢屢刷新銷售速度， 并創(chuàng)下了不少業(yè)界“奇跡”。房地產(chǎn)企業(yè)的銷控行為，使并不在乎樓盤實(shí)際居住 價(jià)值，只在乎盡快賺取差價(jià)的投資性行為越來越多，擠壓了自住型購房者的需求， 造成供求關(guān)系的進(jìn)一步緊張。而網(wǎng)上交易系統(tǒng)的使用，將極大的改變這一狀況。

４．３．３建立社會(huì)信用評(píng)價(jià)機(jī)制
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是建立在信用體系基礎(chǔ)之上的。信用是連結(jié)不同經(jīng)濟(jì)主體之問關(guān)系 的紐帶，信用程度越高越有益于其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展；相反，則影響并制約經(jīng)濟(jì)成 長，嚴(yán)重的信用危機(jī)甚至將產(chǎn)生一系列社會(huì)問題乃至影響到整個(gè)社會(huì)的安定。只 有加強(qiáng)誠信建設(shè)，才能夠在房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間建立起一種相互信賴、相 互認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可以降低逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，進(jìn)而可以建立一 個(gè)誠信的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以必須為所有進(jìn)入市場(chǎng)的主體建立信用記錄，有了信用 記錄，社會(huì)可以很便捷地獲得數(shù)據(jù)。在交易過程中，一方有失信行為，就會(huì)進(jìn)入 信用記錄系統(tǒng)，公眾通過網(wǎng)絡(luò)可以便捷地查到此不良記錄。因此，建立誠信體系， 可以有效地解決信息不對(duì)稱的問題。它通過無限放大信用缺失的成本，給失信方 畈沉重打擊。相反，守信方則通過不斷積累自己的守信、記錄可以增值，別人跟他 交易，可以擴(kuò)大他的信用額度。 因此，建立健全社會(huì)誠信體系，是進(jìn)一步完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要保障，也

是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治本之策。筆者認(rèn)為，利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)可以采取以下措施： １．建立“企業(yè)法人誠信數(shù)據(jù)庫”，即全面加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信體系檔案 建設(shè)，建立“企業(yè)法人誠信數(shù)據(jù)庫”。要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營過程中 產(chǎn)生的與工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、金融、環(huán)保等有關(guān)信息全部收錄，通過網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn) 全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)信息資源共享，定期向社會(huì)公布。 ２．建立企業(yè)“誠信系數(shù)”，即在“企業(yè)法人誠信數(shù)據(jù)庫”的基礎(chǔ)上，建立和 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)誠信評(píng)價(jià)體系，完善對(duì)企業(yè)“誠信系數(shù)”的評(píng)價(jià)、披露和 監(jiān)督機(jī)制。 ３．建立“個(gè)人信用檔案”，即建立房地產(chǎn)開發(fā)商、高級(jí)管理人員的“個(gè)人信 用檔案”并作為可供公眾查尋的數(shù)據(jù)化的信用資料。同時(shí)也應(yīng)該注意對(duì)開發(fā)商和 銷售人員個(gè)人隱私的保護(hù)。

４．３．４提高政府管理服務(wù)效率
由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化建設(shè)起步較晚，相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，經(jīng)濟(jì)的快 速增長要求房地產(chǎn)立法更完善、執(zhí)法更透明。電子政務(wù)的實(shí)施使得政府可以通過 網(wǎng)絡(luò)及時(shí)發(fā)布各種法律法規(guī)及房地產(chǎn)管理信息和政務(wù)信息，政府還可以通過網(wǎng)絡(luò) 進(jìn)行房地產(chǎn)執(zhí)照的網(wǎng)上審批和年檢。商品房銷售動(dòng)態(tài)管理網(wǎng)絡(luò)等一系列服務(wù)網(wǎng)站 的建立大大方便了消費(fèi)者，消費(fèi)者提供的反饋信息使得政府的監(jiān)管更有針對(duì)性。 由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自身的缺陷，因此有必要采取一定 的措施以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。與建立信用的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制的方法不同，政府規(guī) 制具有強(qiáng)制性。房地產(chǎn)商品質(zhì)量和物業(yè)管理規(guī)制、規(guī)范的合同文本、房地產(chǎn)中介 和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格認(rèn)定制度等，都是政府為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱 問題可以采取的措施。政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行政策調(diào)整。

４．４小結(jié)
總之，網(wǎng)上交易模式的形成有利于消除消費(fèi)者在房地產(chǎn)交易中的不平等地 位。從總體上說，網(wǎng)上公示樓盤信息，觸動(dòng)了房地產(chǎn)交易中的利益格局，使消費(fèi) 者以最低的成本獲得了足夠的買房信息。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，正一步步改變房地產(chǎn)市場(chǎng) 信息不對(duì)稱的狀況。

５案例：上海房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)
５．１

背景分析
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，諸多問題也接踵而來，開發(fā)商網(wǎng)上阻撓市場(chǎng)信

息公開，非官方房地產(chǎn)網(wǎng)站信息的有限，政府性房地產(chǎn)網(wǎng)站的功能有欠缺，因此
網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)可以說是大勢(shì)所趨。 開發(fā)商網(wǎng)上阻撓市場(chǎng)信息公開的方法主要表現(xiàn)在四個(gè)方面： 一是虛報(bào)樓盤“參考價(jià)”。開盤時(shí)，開發(fā)商故意在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上公 示虛高的“參考價(jià)”，變相拒絕銷售，想人為抬高房價(jià)。 二是虛構(gòu)成交信息。商品房網(wǎng)上交易制度規(guī)定，每成交一套房子，均要在網(wǎng) 上進(jìn)行合同備案登記，以制約開發(fā)商囤積惜售房子的行為。但一些樓盤預(yù)、銷售 合同的撤銷率竟然高達(dá)５０％，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)商在自簽合同，阻止消費(fèi)者買房， 以制造一種市場(chǎng)上買不到房的“熱銷”假象。 三是提交虛假信息或拒不提供相關(guān)信息。譬如有些開發(fā)商不在網(wǎng)上公布售樓 地址、電話，造成網(wǎng)上信息殘缺，交易難成等情況。

四是半開盤銷售，或到了公示開盤的時(shí)聞不開盤，處心積慮地阻止消費(fèi)者公
開買房，行內(nèi)部銷售之實(shí)。 目前，各種房地產(chǎn)信息網(wǎng)站都在風(fēng)風(fēng)火火地開辦，但是它們都不可避免地存

在著各種各樣的問題：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站由于信息規(guī)模極為有限，難以滿足客戶對(duì)
大規(guī)模信息的需求；門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道與專業(yè)性的房地產(chǎn)網(wǎng)站雖然有強(qiáng)大的

信息資訊，但存在網(wǎng)站交易功能的欠缺，且充斥著大量虛假或早已過時(shí)的信息， 無法滿足交易功能的實(shí)現(xiàn)，只能作為一個(gè)信息資訊的渠道，無法與客戶形成互動(dòng)；
政府性房地產(chǎn)網(wǎng)站主要是以政策法規(guī)及地方規(guī)章制度為主，信息的偏重性較強(qiáng)， 難以滿足客戶多方面的需求。

５．２上海房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)概述
商品房銷售合同網(wǎng)上備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證或 房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后銷售（預(yù)售）房屋簽訂合同的，應(yīng)登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站

的合同備案欄目，在網(wǎng)上進(jìn)行合同確認(rèn)和打印的行為。 為規(guī)范商品房預(yù)售行為，維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易 信息的透明度，使管理部門及時(shí)了解準(zhǔn)確、全面的銷售狀況，加強(qiáng)政府對(duì)商品房 交易市場(chǎng)全過程的監(jiān)管，為房地產(chǎn)健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)信息依據(jù)。 上海市房地產(chǎn)交易中心于２００４年主持建設(shè)開發(fā)了“上海市房地產(chǎn)交易中心房地 產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)”（以下簡(jiǎn)稱“網(wǎng)上備案系統(tǒng)”）。

圖２網(wǎng)上各案系統(tǒng)圖示

２００４年３月，上海市房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)正式向社會(huì) 開通服務(wù)（網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站ｈｔｔｐ－．／／ｗｗｗ．ｆａｎｇｄｉ．ｃｏｍ．ｃｎ），如圖２示。該系統(tǒng)與 《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》互相配合，有效扭轉(zhuǎn)了購房者和 房產(chǎn)商之間信息嚴(yán)重不對(duì)稱的局面。

Ｓ．２．１系統(tǒng)解決信息不對(duì)稱的方案
房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)，覆蓋了商品房銷售方方面面的業(yè)務(wù)流程和管理審 批。通過部署該系統(tǒng)，房地產(chǎn)主管部門不僅可以為房地產(chǎn)交易提供方便、安全、

快捷的服務(wù)，吏主要的是，通過運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)信息
發(fā)布、查詢、交易、結(jié)算等功能，從而使得房地產(chǎn)交易更加公開、公正和公平，

防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度炒作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康、有序的長期穩(wěn)定的發(fā)展。 上海市新建商品房的預(yù)售和現(xiàn)售，包括開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后與
購房人達(dá)成的定金合同或以訂立商品房預(yù)訂、預(yù)約協(xié)議等方式確定商品房買賣意 向的，均應(yīng)進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記；未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂或 者以預(yù)約、認(rèn)購、定購等其他方式變相預(yù)售商品房的，均屬違法預(yù)售行為。購房 者通過登陸上海市房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)，不僅可以輕松得知

開發(fā)商資質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證等宏觀信息，還能得知欲購買的房屋是
否已售、是否抵押給銀行、是否被法院凍結(jié)、是否出租等等重要信息，從而能夠 更加從容、更加放心地購房。 網(wǎng)上備案系統(tǒng)完善了商品房預(yù)售信息公示、預(yù)售信息查詢和分析、銷售經(jīng)營 信用信息公示等制度： １．商品房預(yù)售信息公示制度 開發(fā)商必須要在網(wǎng)上就面積、公攤、均價(jià)、樓盤銷售狀況等５大類內(nèi)容進(jìn)行 公示，如圖３示。 第一類商品房預(yù)售許可證的相關(guān)信息，包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱：預(yù)售 許可證編號(hào)、發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期；預(yù)售商品房項(xiàng)目名稱、坐落位置、批準(zhǔn)預(yù)售

部位、面積；預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；土地用途和使用期限。
第二類預(yù)售商品房的樓盤表信息，包括樓棟的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積、 分?jǐn)偳闆r、竣工日期等；每“套”住宅的房號(hào)、用途、戶型、建筑面積、套內(nèi)建

筑面積等；商業(yè)、辦公等房屋的最小銷售“單元”房號(hào)、用途、建筑面積等。
第三類開發(fā)企業(yè)選擇使用的商品房預(yù)售合同和商品房認(rèn)購書的示范文本。 第四類樓盤表內(nèi)網(wǎng)上已預(yù)訂和已簽約房屋的標(biāo)識(shí)： 第五類商品房按樓棟預(yù)售的參考均價(jià)；預(yù)售項(xiàng)目已簽約合同的成交均價(jià)。

稍ｔ控裹ｉ：疆旦蘊(yùn)ｉ土；；置蕉塑豆；：盒凰丞疆童連：；埋盎蠼面田；；壓皇醴
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頂目搞粵：
所在區(qū)縣： 壘業(yè)名稱： 售褸電ｊ舌：
００１００５

璜目ｇ稱：
開盤時(shí)悶： 項(xiàng)目地址： 售攫處：

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２００４一Ｔｒ２２

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控讓陸１０２９＂弄 控遼路１０２９彝ｌ樓∞ｌ

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，總套數(shù)： 當(dāng)前可售套數(shù)： ∞套

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５６萬水

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５０套， ｏ套

１３套當(dāng)前珥售惠面積：
７０套景計(jì)臺(tái)同均價(jià)： ｌ薯 ９套

１７萬一己瑣訂霉歉：
２５０４元

己售房囊套數(shù)： 、黑計(jì)搬銪次數(shù)：
ｌ墨記馨敬： ：魯注：

景汁住宅臺(tái)同均債：４２００元

曩計(jì)含葡搟商均倚：：１０∞元
累計(jì)均價(jià)：
柏∞元

基、十往宅臺(tái)詞秣黼價(jià)：

寬

墨計(jì)住宅姆價(jià)：４２００元＋

圖３房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)匕信息公開

樓盤表（表４）是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、

４＂７

用途）而形成的…一個(gè)二維變化的直觀表格。隨著房屋銷售、權(quán)屬登記、抵押、查

封等業(yè)務(wù)的變化，樓盤表可以通過顯示不同顏色和標(biāo)記反映每套房屋的狀態(tài)，管
理部門可對(duì)每套房屋物理狀況、銷售情況、權(quán)屬變動(dòng)及價(jià)格變化進(jìn)行時(shí)時(shí)的跟蹤 管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋總體情況的全面掌握。隨著電子樓盤表的逐步完善，開發(fā)

商通過虛報(bào)銷售數(shù)字蒙騙消費(fèi)者的手段將會(huì)失靈，買房人有了更可靠的信息源，
大大減少了信息的不對(duì)稱。
表４網(wǎng)上電子樓盤表

２．開發(fā)商信用信息公示制度 通過網(wǎng)絡(luò)規(guī)范開發(fā)商行為：一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)在銷售活動(dòng)中發(fā)生下述８類違規(guī)行 為并經(jīng)查實(shí)的，即在其信用系統(tǒng)上進(jìn)行公示。如此，諸如一房多售、抵押已售商 品房、在公攤面積上做文章等讓買房人頭疼的問題將得到有效遏止：

第一類未取得預(yù)售許可證，擅自收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用、發(fā)布預(yù)售廣告、
參加房地產(chǎn)交易展示活動(dòng)。

第二類預(yù)售商品房時(shí)，未按預(yù)售許可內(nèi)容預(yù)售商品房。 第三類預(yù)售商品房時(shí)，未公示商品房預(yù)測(cè)面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和共用建筑 面積的分?jǐn)偳闆r。 第四類商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約后，未在規(guī)定期限內(nèi)按規(guī)定程序進(jìn)行預(yù)售
登記。 第五類開發(fā)企業(yè)與一方買受人未依法解除預(yù)售合同前，又與他人簽訂同一 商品房合同（即一房多售）。

第六類預(yù)售已抵押商品房，未通知抵押權(quán)人或未將抵押情況告知買受人。 第七類開發(fā)企業(yè)將已預(yù)售商品房又抵押。
第八類預(yù)售商品住宅未按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
４８

任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果被投訴３次以上，上海市房地產(chǎn)交易中心將在“網(wǎng) 上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上公示其企業(yè)名稱和法定代表入名稱，并按被投訴的次數(shù)進(jìn)行排 名。投訴內(nèi)容如經(jīng)查實(shí)，將在網(wǎng)上公示投訴內(nèi)容的全文。同時(shí)，上海市房地產(chǎn)交 易中心還將組織律師團(tuán)對(duì)開發(fā)商的種種劣行進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

５．２．２系統(tǒng)主要功能
●商品房銷售、中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)登記和審核
●房屋權(quán)屬的網(wǎng)上查詢 ●支持多種合同格式的示范文本

●網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售合同的填寫與備案 ●與市、區(qū)房地產(chǎn)登記系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同 ●支持收費(fèi)項(xiàng)目的網(wǎng)上支付和結(jié)算 ●支持與銀行、銀聯(lián)中心的相應(yīng)接口 ●支持合同狀態(tài)的網(wǎng)上查詢、更改和撤消 ●支持房地產(chǎn)信息的網(wǎng)上查詢 ●支持多種客戶終端方式，包括：Ｗｅｂ瀏覽器用戶、Ｓｍａｒｔ
Ｃ１

ｉｅｎｔ用戶等

●支持與各房地產(chǎn)開發(fā)、銷售公司現(xiàn)有ＥＩＳ應(yīng)用系統(tǒng)的集成 ●支持系統(tǒng)權(quán)限的分級(jí)管理 ●支持包括ＨＴＴＰｓ在內(nèi)的各種網(wǎng)上安全標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議

５．２－３系統(tǒng)的特點(diǎn)

圖孽系統(tǒng)粱構(gòu)圖

基于Ｊ２ＥＥ和ＷＥＢ服務(wù)和信息交換中間件的企業(yè)級(jí)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái) ●建立在分布式多層應(yīng)用模型架構(gòu)之上，如圖譯示 ●采用信息交換中間平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程的協(xié)同處理

●支持異步消息傳輸機(jī)制，大大提高交易系統(tǒng)的可用性
●高度完全模塊化的設(shè)計(jì)開發(fā)原則 ●支持廣泛的客戶種類，Ｂｒｏｗｅｒ，Ｊａｖａ ｃｌｉｅｎｔ，ＶＢ，．ＮＥＴ用戶，手機(jī)／ＰＤＡ

●采用最新的模型一視圖一控制器（ＭＶＣ）的應(yīng)用開發(fā)框架
●非常好的可移植性和高可用性

●支持多種后臺(tái)數(shù)據(jù)庫應(yīng)用系統(tǒng)，包括Ｏｒａｃｌｅ，ＩＢＭ ＤＢ２，和ＳＱＬ

Ｓｅｒｖｅｒ

●融合現(xiàn)有的企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)，無論是基于ＶＢ，．ＮＥＴ應(yīng)用系統(tǒng)，還是傳統(tǒng)的基于
Ｃ／Ｃ＋＋應(yīng)用系統(tǒng) ●支持ＸＭＬ的信息交換標(biāo)準(zhǔn) ●支持基于ＳＯＡＰ協(xié)議的ＷＥＢ服務(wù)

５．３網(wǎng)上備案系統(tǒng)改善信息不對(duì)稱的啟示與借鑒
通過此系統(tǒng)，充分發(fā)揮了政府在市場(chǎng)交易管理上的作用，同時(shí)便于政府和市 場(chǎng)參與各方進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀和微觀層面

的各種信息，從而規(guī)范市場(chǎng)交易主體和銷售行為，建立房地產(chǎn)要素市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)信 息流、實(shí)物流、資金流的三流合一功能。 １．消費(fèi)者信息可獲得性 系統(tǒng)在網(wǎng)上及時(shí)公布納入合同各案的樓盤的可售部位、類型、面積和已售房 屋的套數(shù)、面積和平均價(jià)格。購房人可以通過網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站查詢所購樓盤房屋 的銷售情況，提高了信息的透明度。 ２．減少信息不對(duì)稱 網(wǎng)上備案系統(tǒng)實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)制度的改革，而不能將它僅僅理解為一種措施。 它給消費(fèi)者帶來的，除了種種便利和好處，更重要的是觀念的進(jìn)步，即從信息弱 勢(shì)到信息平等的轉(zhuǎn)變。網(wǎng)上完整準(zhǔn)確的信息為購房者正確判斷樓市提供了可靠的 資料保障。 ３．規(guī)范市場(chǎng)行為 由于銷售信息公開化，商品房銷售的一舉一動(dòng)都在“陽光”下進(jìn)行，遏制了 丌發(fā)商通過各種炒作手段制造稀缺、哄抬房價(jià)等銷控手段，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ４．規(guī)范交易行為 納入合同備案的樓盤簽署的合同文本，統(tǒng)一使用由市房地資源局和市工商局 聯(lián)合制訂的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要自制合同格式條款的，應(yīng)向市工商行 政管理局備案后，提交市房地產(chǎn)交易中心，經(jīng)變更后在網(wǎng)上公布。從而杜絕了可 能出現(xiàn)的開發(fā)商擅自修改合同內(nèi)容的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，合同即是買賣雙方的一種 契約。而規(guī)范化的合同文本在一定程度上有助于彌補(bǔ)契約不完善和信息不對(duì)稱的 缺陷，緩解由于契約雙方的信息不對(duì)稱導(dǎo)致的道德風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題。 繼上海市房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)之后，北京市從２００５年 ３月１５日起也開通了類似的系統(tǒng)，商品房買賣雙方均須在北京市房地產(chǎn)交易管 理系統(tǒng)（ｗｗｗ．ｂｊｆｄｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）上進(jìn)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記。廈門、深圳、武漢、合 肥等城市的網(wǎng)上備案系統(tǒng)也陸續(xù)即將開通。

５．４小結(jié)
從案例可以看出，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行的時(shí)候，在強(qiáng)調(diào)減少政府直接參 與的同時(shí)，政府需要運(yùn)用多重手段加強(qiáng)宏觀調(diào)控。而通過網(wǎng)絡(luò)來完善房地產(chǎn)市場(chǎng)
５１

法律法規(guī)、樹立市場(chǎng)誠信體制、健全市場(chǎng)信息披露渠道，是十分有效的途徑。 有了網(wǎng)絡(luò)的支持，使很多政策法規(guī)能夠得到真正的執(zhí)行。此前，政府有很多 規(guī)章、政策，因?yàn)闆]有技術(shù)支持，執(zhí)行不力的情況時(shí)有發(fā)生。比如，規(guī)定沒有預(yù) 售許可證不能預(yù)售，但在執(zhí)行沒有保障的情況下，很多企業(yè)在取得預(yù)售證前就進(jìn) 行預(yù)訂、預(yù)約等變相銷售。 政府已經(jīng)著手推進(jìn)信息透明化，以解決信息不對(duì)稱的問題。但在房地產(chǎn)市場(chǎng) 結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，政府目前的工作內(nèi)容還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，速度也還須加快。當(dāng)前，政府 首先應(yīng)該將土地供量的規(guī)劃按季或月提前公布。同時(shí)，應(yīng)該將各類房產(chǎn)、各熱點(diǎn) 區(qū)域的一、二手房的交易數(shù)據(jù)及時(shí)加以公開，以使決策機(jī)構(gòu)、海內(nèi)外的投融資者、 開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)對(duì)今后的市場(chǎng)走向有比較準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)也使消費(fèi)者能夠 享有知情權(quán)，減少信息的不對(duì)稱，明明白白地購房。 當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，僅靠網(wǎng)上備案這一個(gè)制度是不能解 決所有的問題的，最根本的還要靠市場(chǎng)的成熟和完善。

６結(jié)語
信息不對(duì)稱不僅使，、。大購房者的利益受到損害，而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展也產(chǎn)生了潛在的負(fù)面影響，解決這個(gè)問題的最根本辦法就是通過各種途徑直接 或者間接增大購房者的信息量。本文據(jù)此從網(wǎng)絡(luò)在改善信息不對(duì)稱方面提出了解 決措施。筆者建議在房地產(chǎn)市場(chǎng)以后的發(fā)展過程中，政府積極利用網(wǎng)絡(luò)，建立網(wǎng) 上交易備案系統(tǒng)；而房地產(chǎn)商則應(yīng)該從自身利益出發(fā)，通過網(wǎng)絡(luò)爭(zhēng)創(chuàng)名牌，誠信 為本。這樣，既能保證購房老能夠獲得滿意的、質(zhì)價(jià)比高的商品房，又能使開發(fā) 商獲取合理的利潤，最終促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展壯大。 由于筆者知識(shí)容量及研究水平的局限，也因房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，給本研究 的實(shí)際應(yīng)用帶來一定的障礙，筆者將本文存在的局限性歸納如下，以待日后進(jìn)一 步研究與完善： １．由于受到現(xiàn)行政策、法規(guī)相對(duì)缺乏的限制，本文沒有對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 的法律法規(guī)進(jìn)行深入詳細(xì)的研究； ２．由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡與地域性，以及網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合 還在深化之中，使文章缺乏一些典型案例，給研究的實(shí)際應(yīng)用帶來一定障礙。 本文雖然就網(wǎng)絡(luò)改善信息不對(duì)稱的作用提出了一些看法，但從案例所呈現(xiàn)的 情況來看，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)還處于起步階段。僅靠網(wǎng)絡(luò)是不能解決所有問題的， 最根本的還要靠市場(chǎng)的成熟和完善。只有市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化運(yùn)行，不良因素才能徹 底消亡。

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＜６０Ｎ頃馳置業(yè)網(wǎng)ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．９５１０５９．ｃｏｍ

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后記
春櫻夏桂，秋楓冬梅，我已經(jīng)在這個(gè)美麗的校園學(xué)習(xí)了六年，我本科就讀于 理工專業(yè)，可是在那個(gè)時(shí)候我就對(duì)信息這門學(xué)科產(chǎn)生了濃厚的興趣，研究生階段 我如愿以償?shù)目既肓诵畔⒐芾韺W(xué)院，信息不對(duì)稱的理論是在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的課上學(xué) 到的，此后我也對(duì)此做了一些研究，適逢實(shí)習(xí)于房地產(chǎn)公司，所有這一切，都給 我提供了一種契機(jī)使我能夠如期完成了這本碩士論文。 “人世縱有千般愛，莫若師生一脈情”。首先感謝我的導(dǎo)師李綱教授。導(dǎo)師治 學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)、科研的輝煌、做人的完美深深地感染了我，在本論文的寫作過程中， 更是得到了李老師不辭辛苦的關(guān)懷和指點(diǎn)，他從選題、框架擬定到寫作、修改都 對(duì)我進(jìn)行悉心的幫助和指導(dǎo)，不遺余力。同時(shí)，我亦要深深感謝師母吳恒老師對(duì) 我的關(guān)心和幫助，他們的教誨將使我受益終身。 同時(shí)也要感謝信息管理學(xué)院的馬費(fèi)成、周寧、董慧、唐曉波、查先進(jìn)、焦玉 英、何紹華、張玉峰、馬大川、陳遠(yuǎn)、程虹、劉家真等老師，以及劉秋霞、馮大 慶老師。是他們?cè)谖叶甑淖x研過程中，以各種不同的方式傳道授業(yè)解惑，播春
暉，哺寸草……

兩年的學(xué)習(xí)，我結(jié)識(shí)了許多的朋友，他們的青春、活潑、向上的氣氛無時(shí)無 刻不在感染著我。我衷心感謝和我朝夕相處、同窗學(xué)習(xí)的王慶、郭素英、盧洪濤、 趙偉、張帆、楊明、何凌霄、萬維雅等同學(xué)對(duì)我在學(xué)習(xí)的幫助，更要感謝饒?jiān)赐?學(xué)給了我許多靈感，使我在論文寫作中左右逢源。我衷心祝愿他們今后前程似錦， 心想事成。 最后，我要特別感謝我的父母，他們一直關(guān)心我，鼓勵(lì)我，正因?yàn)樗麄兊拇?愛使我在求學(xué)的路上面對(duì)困難不敢泄怠，努力追求更高的境界。 在一篇論文里，要感謝的人是這樣長長的一個(gè)名單，以致無法一一列出。在 此，我向所有無私幫助過我的人致以深深的敬意和衷心的感謝。 但是，由于本人水平有限，理論功底欠佳，所以雖然做了很多努力，論文仍 有很多不盡人意之處，懇請(qǐng)各位老師、專家和同學(xué)批評(píng)指正！

李博 ２００５年５月于珞珈山

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱研究
作者： 學(xué)位授予單位： 李博 武漢大學(xué)

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相似文獻(xiàn)(9條) 1.學(xué)位論文 付燕 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題研究 2004
中國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入90年化以來得到了迅速的發(fā)展,成為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的部門.與此同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也暴露出許多問題,既有宏觀調(diào)控方面的原因,又有開發(fā)商和消費(fèi)者自身的原因.從信息市場(chǎng)角度來看,一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)追求短期、局部利益最大化滋生出侵犯消費(fèi)者利益的行為,刻意隱瞞商品的某些重要信息,從而導(dǎo)致消費(fèi)者的逆向 選擇;甚至在銷售過程中進(jìn)行一些"敗德"行為,導(dǎo)致高度地產(chǎn)市場(chǎng)效率低下.另一方面絕大多數(shù)消費(fèi)者作為非專業(yè)人士,對(duì)房地產(chǎn)這種特殊的商品很難在較短的時(shí)間內(nèi)充分了解它的品質(zhì),造成了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中買賣雙方存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題.該文從房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概念出發(fā),運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中信息不對(duì)稱理論對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問題進(jìn)行分析和研 究,并提出相應(yīng)對(duì)策.結(jié)合自身曾在房地產(chǎn)中介公司實(shí)習(xí)的經(jīng)歷,作者認(rèn)為房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展是提高中國房地產(chǎn)市場(chǎng)效率,解決信息不對(duì)稱問題的主要方法之一.該論文分為四個(gè)部分.第一問分,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概況.主要闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題.第二部分,房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息經(jīng)濟(jì)學(xué)框架分析.引入信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)逆向選擇問題及道德風(fēng)險(xiǎn)問題導(dǎo)致的市場(chǎng)低效率進(jìn)行剖析.第三部分,房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈.概括了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的主要體現(xiàn)方面和導(dǎo)致后果.第四部分,完善中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策研究.通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)成因分析,分別從政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方面提出建議,以完善中國的房地產(chǎn)市場(chǎng).最后,作者以中國 房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展研究作為結(jié)尾,完成了該文對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息問題的探索.

2.學(xué)位論文 周莉 基于信息不對(duì)稱的房地產(chǎn)業(yè)政府規(guī)制 2006
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革而逐步發(fā)展起來的。由于種種原因，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)很不成熟，其中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。對(duì)消費(fèi)者而言，信息不對(duì)稱使其難以在多樣化的產(chǎn)品與價(jià)格中做出符合效用最大化的正確選擇；對(duì)開發(fā)商而言，信息不對(duì)稱使其難以提供契合市場(chǎng)需求的商品房，從而加劇了成本消耗中的資源浪費(fèi)；對(duì)政府而言，信息不 對(duì)稱要求政府對(duì)市場(chǎng)理性地加以規(guī)制，但信息不對(duì)稱往往又使政府規(guī)制的績效不高。 論文從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的表現(xiàn)類型、形成原因以及信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲。通過計(jì)量模型分析證明，房地產(chǎn)不是成本定價(jià)的，而是開發(fā)商壟斷定價(jià)；通過博弈模型和案例分析，驗(yàn)證房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制有利于提高消費(fèi)者福利 ；在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制改革的思路。 第二章闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征，并概括了信息不對(duì)稱現(xiàn)象在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的類型、形成原因及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的扭曲，通過一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)理模型論證信息擁有量與消費(fèi)者效用的相關(guān)性，并分析政府規(guī)制的必要性； 第三章從具體的數(shù)據(jù)、計(jì)量模型檢驗(yàn)和案例等方面分析了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā) 商的行為，側(cè)面印證了政府規(guī)制的意義； 第四章在分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)政府規(guī)制現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的目標(biāo)和原則，并從如何減少信息不對(duì)稱以及加強(qiáng)對(duì)規(guī)制者自身的規(guī)制兩個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)政府規(guī)制改革提出了政策建議，以達(dá)到減少市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱，推動(dòng)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

3.期刊論文 鄧艷華 從信息不對(duì)稱理論看房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范 -科技信息（學(xué)術(shù)版）2007(23)
信息不對(duì)稱在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)明顯,是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)眾多問題的一個(gè)重要形成因素,可以從三個(gè)方面來減少信息不對(duì)稱,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),以有利于其良性發(fā)展.

4.學(xué)位論文 邱林 基于信息不對(duì)稱的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈分析 2008
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。作為整個(gè)商品經(jīng)濟(jì)體系中的要素經(jīng)濟(jì)，它是任何社會(huì)活動(dòng)、特別是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所必需的基礎(chǔ)性的物質(zhì)條件。它的健康發(fā)展，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)起著先導(dǎo)和基礎(chǔ)作用。俗話說“房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表”，但是，近二十年來房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房價(jià)過高，房產(chǎn)質(zhì)量不過關(guān)，承諾的服務(wù)不到位，虛假合同，騙貸等 行為，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。而這些問題的產(chǎn)生無不與房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分配不公有關(guān)。眾所周知，在市場(chǎng)中，消費(fèi)者能夠獲得的真實(shí)信息較少，處于劣勢(shì)地位，其利益經(jīng)常受到損害。金融企業(yè)也深受騙貸、貸款質(zhì)量不高等問題困擾。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于自身優(yōu)勢(shì)，所以掌握了大量真實(shí)信息，能夠準(zhǔn)確了解市場(chǎng)，搶占其他房地產(chǎn)主體的利益。 本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體所占有信息的地位出發(fā)，研究各主體之間的行為博弈，并根據(jù)博弈結(jié)論最終得出政策建議： 第一章為文章研究背景和研究意義，說明近二十年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息占有狀況，并闡述國內(nèi)外對(duì)信息不對(duì)稱和博弈論的研究成果，并說明文章框架 第二章是文章所涉及的一些概念和理論的闡述，為后幾章做出鋪墊。其中有對(duì)不對(duì) 稱信息、房地產(chǎn)等相關(guān)概念的說明，并著重說明信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。 第三章是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不對(duì)稱信息產(chǎn)生機(jī)理及傳遞的總結(jié)，并將逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)上的違規(guī)和不良行為相聯(lián)系。其中列舉了眾多房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不道德行為和逆向選擇事例。 第四章開始對(duì)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn) 消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)商這三種利益關(guān)系，運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中的博弈論進(jìn)行分析和討論，說明銀行為什么會(huì)選擇劣質(zhì)開發(fā)商，政府在土地出讓價(jià)上為什么會(huì)達(dá)不到期望水平，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格為什么會(huì)不停攀升等問題的原因。 第五章總結(jié)這些博弈行為，得出啟示，并針對(duì)相關(guān)利益主體提出改進(jìn)的政策和建議。 第六章展望了解決了信息分配不公 問題的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 信息在各主體之間的分配不公導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的眾多不道德行為，只有疏通好信息的產(chǎn)生，傳遞和獲取的通道，規(guī)范好房地產(chǎn)市場(chǎng)上虛假、違規(guī)行為，才能建立一個(gè)有序，健康，道德的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民收入的重要支柱。

5.期刊論文 樓紅平.涂云海 淺議房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱問題 -太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)2004(4)
文章闡述了房地產(chǎn)交易中信息不對(duì)稱形成的原因、信息不對(duì)稱帶來的負(fù)面影響,提出了解決房地產(chǎn)交易市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的對(duì)策.

6.學(xué)位論文 吳學(xué)俊 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不對(duì)稱信息傳播中媒體角色研究 2007
房地產(chǎn)市場(chǎng)是近年來的熱門研究領(lǐng)域，近年來開發(fā)商和購買者之間由于信息不對(duì)稱導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明操作、經(jīng)營商道德風(fēng)險(xiǎn)、購買者逆向選擇、銷售投訴居高不下等情況頻頻出現(xiàn)，信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在是消費(fèi)糾紛產(chǎn)生的主要原因。 改革開放以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)獲得了空前 的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其交易對(duì)象的不動(dòng)性、復(fù)雜性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱也導(dǎo)致了市場(chǎng)的不規(guī)范、市場(chǎng)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)、消費(fèi)者利益受損害、觸發(fā)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)等等問題。因此對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的信息不對(duì)稱現(xiàn)象及其帶來的問題進(jìn)行研究具有極其深遠(yuǎn)的意義。 本文以信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中 的信息不對(duì)稱理論和傳播學(xué)的議程設(shè)置等相關(guān)理論為依據(jù)，分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中媒體所扮演的角色以及媒體的報(bào)道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政府、開發(fā)商、受眾、專家四方的觀點(diǎn)和行為影響，據(jù)此提出媒體如何輔助政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范制定的參與者和監(jiān)督者的建議。

7.期刊論文 鄒曉光.ZOU Xiaoguang 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱研究 -科技和產(chǎn)業(yè)2006,6(12)
本文首先介紹房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上分別展開分析,并從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),綜合多方面的因素來提出建議和對(duì)策,最后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信息不對(duì)稱的前景進(jìn)行展望.

8.期刊論文 賴芨宇.鄭建國.Lai Jiyu.Zheng Jianguo 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的若干問題研究 -湖北汽車工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)2007,21(2)
房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和和諧社會(huì)的安定,助長了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性沖高和房地產(chǎn)泡沫形成.本文通過分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的作用機(jī)理及其危害性,借鑒委托-代理理論,提出對(duì)幾種房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的政府規(guī)制方法.

9.學(xué)位論文 鄒曉光 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)博弈研究 2007
上世紀(jì)九十年代以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始了迅速的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的部門。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也產(chǎn)生出許多問題，既有宏觀調(diào)控方面的原因，又有房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者自身的原因。本文從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概況出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信息不對(duì)稱的類型、成因和主客體進(jìn)行了分析，并對(duì)如何改善信息不對(duì)稱現(xiàn)象提出了對(duì)策 和建議。本文以非對(duì)稱信息及誠信為主線，利用博弈論、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方之間的復(fù)雜博弈關(guān)系進(jìn)行了系統(tǒng)分析。本文從微觀層次研究中國房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)。相比于傳統(tǒng)的宏觀的、抽象的研究，本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)上分離出各個(gè)參與主體，以研究他們的相互間的行為對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)己形 成政府、房地產(chǎn)中介、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四個(gè)主要的理性參與者，他們?cè)谝欢ǖ氖袌?chǎng)法規(guī)下，為追求各自的效用最大化，采取各種策略行為，在市場(chǎng)上形成復(fù)雜的關(guān)系。多數(shù)傳統(tǒng)的研究忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)體行為的研究，本文的研究主要是建立在參與者個(gè)體的行為研究基礎(chǔ)上。在分析他們之間行為的相互影響時(shí)，通過在不同場(chǎng)合他們兩兩間的決策行 為。 論文分為四個(gè)部分。第一部分，闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、研究主題及其意義和相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述。第二部分，信息不對(duì)稱及其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。第三部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱研究。用博弈論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間行動(dòng)展開了分析，也對(duì)消費(fèi)者之間和房地產(chǎn)企業(yè)之間的行動(dòng)分別展開分析。分析各自在追求自身利益最大化的同時(shí)，是 否存在占有策略均衡以及帕累托改進(jìn)。第四部分，為改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱局面，本文分別從政府、房地產(chǎn)中介、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四個(gè)方面提出了對(duì)策建議。

引證文獻(xiàn)(1條) 1.張珺 我國檔案系統(tǒng)中信息不對(duì)稱問題的分析[期刊論文]-蘭臺(tái)世界 2008(12)

本文鏈接： 下載時(shí)間：2009年11月20日



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