發(fā)布時(shí)間：2020-11-11 14:38

　　 隨著我國(guó)房地市場(chǎng)的發(fā)展,商品房預(yù)售已經(jīng)成為商品房銷售重要方式之一。商品房預(yù)售不論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè),還是對(duì)預(yù)購(gòu)者都具有非常重要的意義。商品房預(yù)售成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集建設(shè)資金的重要渠道,增加了商品房供給,有利于改善人們的居住條件。在肯定商品房預(yù)售的積極作用的同時(shí),也應(yīng)看到這一銷售方式下存在的眾多問題,例如虛假?gòu)V告、逾期交付、房屋質(zhì)量瑕疵、辦證難等。在預(yù)售的雙方當(dāng)事人中,預(yù)購(gòu)者與財(cái)力雄厚、具備專業(yè)知識(shí)、掌控重要信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比,處于弱勢(shì)地位,預(yù)購(gòu)人合法權(quán)益遭受侵害的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,因此,筆者從維護(hù)預(yù)購(gòu)者權(quán)益的角度來撰寫此文。 本文包括引言、正文和結(jié)語三大部分。正文主要分為五部分： 第一部分為商品房預(yù)售概述,簡(jiǎn)略介紹了商品房預(yù)售的相關(guān)概念及商品房預(yù)售的特征；從對(duì)其特征的分析中可以看出商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)購(gòu)人權(quán)利保護(hù)的必要性。 第二部分主要是對(duì)預(yù)購(gòu)人法律地位的探析。對(duì)于預(yù)購(gòu)人與消費(fèi)者的關(guān)系,理論界存在較大爭(zhēng)議,一直沒有一個(gè)統(tǒng)一的、相對(duì)權(quán)威的觀點(diǎn)。筆者用了較大的篇幅對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行了分析,否認(rèn)了當(dāng)前的兩大觀點(diǎn),提出了自己的觀點(diǎn)。 第三部分對(duì)預(yù)購(gòu)人主要的幾項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行了說明,包括：知情權(quán)、要求所購(gòu)商品房不存在質(zhì)量權(quán)利瑕疵的權(quán)利、在房產(chǎn)證辦理時(shí)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助的權(quán)利、解除合同的權(quán)利、請(qǐng)求賠償權(quán)等。 第四部分介紹了商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益受侵害的幾種主要情形,例如：遭遇虛假?gòu)V告侵權(quán)、購(gòu)買的商品房存在面積瑕疵、預(yù)售人交付逾期、無法辦理產(chǎn)權(quán)證、所購(gòu)房屋未經(jīng)其統(tǒng)一被轉(zhuǎn)賣或抵押給第三人等,并對(duì)其原因進(jìn)行了簡(jiǎn)略分析。 第五部分主要是一些建議：商品房預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極的意義,但由于該制度在我國(guó)大陸只有三十幾年的發(fā)展歷史,與之配備的法律法規(guī)等還不夠完善,加上這些法律法規(guī)規(guī)章大部分是上世紀(jì)90年代根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況制定的,隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,其中有些規(guī)定已經(jīng)落后于社會(huì)現(xiàn)實(shí),對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用減弱,甚至變成了法律漏洞所在,針對(duì)這種情況,筆者提出如下幾點(diǎn)建議：提高從事預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格要求,提高注冊(cè)資本的最低限額,借鑒某些省市做法：依照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的資質(zhì)劃分,要求參加預(yù)售的企業(yè)必須是三級(jí)以上資質(zhì),可以借鑒該規(guī)定資質(zhì)劃分的條件,眾多方面綜合限定預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格標(biāo)準(zhǔn)。提高工程建設(shè)資金投入比例,將商品房主體層高作為預(yù)售條件,這種標(biāo)準(zhǔn)更容易為預(yù)購(gòu)者所掌握,對(duì)于商品房的建設(shè)也更具保障性。為了減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付和辦理產(chǎn)權(quán)證方面的違約現(xiàn)象,筆者建議將房款按照合同的履行進(jìn)展分批支付,用資金來牽制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。要保證商品房的順利建成還要加強(qiáng)預(yù)售款專用的監(jiān)督,對(duì)于開發(fā)商的違約行為加大懲罰力度,提高罰款金額。另外,筆者認(rèn)為應(yīng)該立法規(guī)定預(yù)購(gòu)者的一些基本注意義務(wù),并規(guī)定適當(dāng)?shù)膽土P,從總體及長(zhǎng)遠(yuǎn)看將有利于保護(hù)預(yù)購(gòu)者權(quán)益。
【學(xué)位單位】：山東大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：D923.6;D922.181;F293.3
【文章目錄】：
中文摘要
ABSTRACT
引言
一、商品房預(yù)售概述
    （一） 商品房預(yù)售相關(guān)概念
    （二） 商品房預(yù)售的特征
二、商品房預(yù)購(gòu)人的法律地位探析
    （一） 兩種主要觀點(diǎn)的評(píng)析
    （二） 筆者觀點(diǎn)
三、商品房預(yù)購(gòu)人的主要權(quán)利
    （一） 知情權(quán)
    （二） 預(yù)告登記權(quán)
    （三） 在約定時(shí)間內(nèi)獲得商品房交付的權(quán)利
    （四） 享有要求所購(gòu)買的商品房不存在質(zhì)量瑕疵和權(quán)利瑕疵
    （五） 在房產(chǎn)證辦理時(shí)獲得預(yù)售人協(xié)助的權(quán)利
    （六） 解除合同的權(quán)利
    （七） 請(qǐng)求賠償權(quán)
四、商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益受侵害的主要情形及原因分析
    （一） 預(yù)購(gòu)人權(quán)益受侵的主要情形
    （二） 權(quán)益遭受侵害的原因分析
五、保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益的幾點(diǎn)建議
    （一） 提高商品房預(yù)售條件要求
    （二） 增強(qiáng)預(yù)售人對(duì)格式條款解釋說明的義務(wù)
    （三） 改革商品房預(yù)售合同登記備案制度
    （四） 變更房款支付方式,牽制開發(fā)商
    （五） 加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款專款專用的監(jiān)管
    （六） 將預(yù)購(gòu)者產(chǎn)權(quán)證辦理作為預(yù)售人房屋初始產(chǎn)權(quán)證辦理的前提
    （七） 加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售中違法行為的懲罰力度
    （八） 建立雙方責(zé)任體系
    （九） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信建設(shè)
    （十） 預(yù)購(gòu)人應(yīng)增強(qiáng)自保法律意識(shí),提高自保能力
結(jié)束語
參考文獻(xiàn)
致謝
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