我國政府為抑制房地產(chǎn)泡沫，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合法監(jiān)管，采取了一系列的宏觀調(diào)控政策。2011年，我國政府推行了“國八條”，2012年，又出臺一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的舉措。在各種政策達(dá)不到預(yù)定效果時，又逐步加大了房地產(chǎn)調(diào)控政策，推出了大規(guī)模建設(shè)保障性住房，試點(diǎn)房產(chǎn)稅，限購等一系列的重大措施。這一系列的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)產(chǎn)生了各種影響。

　　一、金融財(cái)政政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響1．近期我國出臺的金融財(cái)政政策國務(wù)院于2011年1月26日出臺“國八條”，調(diào)整和完善相關(guān)的稅收政策，加強(qiáng)稅收的征收和管理。在稅收方面突出了轉(zhuǎn)賣個人居住房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅，規(guī)定用來購買居住房屋后不滿五年便賣與他人的，應(yīng)繳納的營業(yè)稅為購買房屋所得的收入總額乘以營業(yè)稅稅率。同時加強(qiáng)了對土地增值稅征收管理方面的監(jiān)管和督促，對房地產(chǎn)的賣價(jià)超出周圍其他房地產(chǎn)賣價(jià)的項(xiàng)目，采取更為嚴(yán)格的懲罰。政府正通過對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估來增大存量房的稅收征收管理力度，從嚴(yán)實(shí)施對于房地產(chǎn)所得稅的征管等工作。

　　其次，銀監(jiān)會正努力實(shí)施差別化的信用貸款政策。從2011年開始，我國中央銀行持續(xù)不斷增加貸款利息和抬高銀行存款準(zhǔn)備金率，筆耕文化傳播，許多銀行不再對貸款的利息率實(shí)行優(yōu)惠，對發(fā)放貸款的業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格嚴(yán)厲地審查和監(jiān)督。并規(guī)定相關(guān)的貸款利率大于等于國家基本標(biāo)準(zhǔn)利率的1．1倍的政策。這一規(guī)定的實(shí)施會有效地降低房地產(chǎn)交易的頻繁性，使得商業(yè)房地產(chǎn)市場因?yàn)闇p少或降低了以前與住宅類房地產(chǎn)的利率差額，從而出現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)機(jī)。

　　國家還在部分城市實(shí)行征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。房產(chǎn)稅是指國家把房屋作為征稅的對象，按照房屋原值扣除10％一30％作為計(jì)算稅額的基數(shù)，向房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)在執(zhí)行的房產(chǎn)稅的主要作用是增加房地產(chǎn)所有權(quán)持有者的成本，打擊那些對房地產(chǎn)市場造成危害的炒房者，并在某種程度上起到降低高房價(jià)的效果。

　　2．金融財(cái)政政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響金融財(cái)政政策對房地產(chǎn)行業(yè)的需求起著決定性的作用，因此金融財(cái)政政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響主要是決定房地產(chǎn)市場冷熱的推動力。緊縮的金融財(cái)政政策導(dǎo)致需求降低，引起房價(jià)下跌，量價(jià)齊跌使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤降低，因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模下降。

　　為遏制房價(jià)過快上漲，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，加上限購措施，大大改變了參與各方的預(yù)期，特別是購房者(包括投資者)對未來房價(jià)上漲的預(yù)期，這將加大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的獲利。

　　二、土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響

　　1．近期我國出臺的土地供應(yīng)政策國務(wù)院于2011年1月26日出臺了“國八條”，強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制住房用地的供應(yīng)與管理。實(shí)現(xiàn)保障性住房、棚戶區(qū)的改造住房和中小型套房等一些普通的商品類住房的用地高于房地產(chǎn)建設(shè)所用土地總供應(yīng)量的70％的標(biāo)準(zhǔn)。

　　各地政府在2012年不間斷地實(shí)施中央下達(dá)的一系列宏觀調(diào)控政策，增加相關(guān)配套措施的執(zhí)行力度，重點(diǎn)落實(shí)保障性建設(shè)住房的土地供應(yīng)，盡力維持房地產(chǎn)市場上土地供給和需求的平衡，防止房地產(chǎn)市場上土地的供應(yīng)總量、土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地的供應(yīng)價(jià)格大幅地變化。政府應(yīng)該對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)展進(jìn)行合理地引導(dǎo)；應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)的供應(yīng)與合理的實(shí)際需求作為工作的重點(diǎn)來抓，增加對供應(yīng)和開發(fā)利用的房地產(chǎn)市場所需的土地的監(jiān)督審查，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)商按照合同進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，及時處置閑置土地，嚴(yán)厲打擊非法將國家的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)賣轉(zhuǎn)讓的不合規(guī)行為。

　　2．土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響土地供應(yīng)政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)影響主要是指由于國家出臺的一系列土地供應(yīng)政策，對房地產(chǎn)企業(yè)增加了相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。宮玉泉在其發(fā)表的相關(guān)文章中談到：我國土地的基本國情和相關(guān)政策制度決定了我國實(shí)施的土地利用政策會對房地產(chǎn)市場具有重大影響。我國法律規(guī)定，政府對商品房應(yīng)有償出讓供地，對經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)按行政劃撥方式供地。由于土地供應(yīng)總量基本不變，出讓和劃撥的比例會對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生極大影響：出讓比例大表明商品房供應(yīng)總量的增加，劃撥比例大表明經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量的增加。

　　由于2012年我國政府的土地供應(yīng)政策仍是堅(jiān)持房地產(chǎn)的調(diào)控政策方向不變，而情勢會更加嚴(yán)重，所以，房地產(chǎn)企業(yè)由于土地供應(yīng)政策引起的的經(jīng)營等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較之前微增。

　　三、保障性住房建設(shè)政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響

　　1．近期我國出臺的保障性住房建設(shè)政策國務(wù)院于2011年1月26日出臺了國八條，強(qiáng)調(diào)增加保障性住房建設(shè)的建設(shè)力度。要求各地政府從各個渠道增加保障性住房建設(shè)，逐漸地拓展與保障性住房相關(guān)的一系列政策制度的執(zhí)行區(qū)域范圍。例如新建、改建、購買和長期租賃等等。同時中央政府也加強(qiáng)對保障性住房的開發(fā)建設(shè)的鼓勵支持力度。地方政府在努力執(zhí)行好中央下達(dá)的一系列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地供應(yīng)、保障性住房建設(shè)的資金投入和相關(guān)的稅費(fèi)優(yōu)惠等舉措，合理地指引房地產(chǎn)開發(fā)商們熱情地加入保障性住房建設(shè)的隊(duì)伍中，盡力促成制定好的相關(guān)計(jì)劃的完成。各地政府要努力地提高保障性住房建設(shè)的管理水平，建立健全相關(guān)的制度規(guī)定，盡力做到公開、公平、公正。

　　2．保障性住房建設(shè)政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響保障性住房建設(shè)政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)影響是指由于國家出臺的一系列保障性住房建設(shè)政策，房地產(chǎn)企業(yè)增加的相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2009年陳酉宜在其發(fā)表的相關(guān)文章中提到：大規(guī)模地投資建設(shè)保障性住房，可以使普通商品房市場的需求相對減少，相當(dāng)于增加市場供給；由于其在總房源比例的增加，會拉低商品房價(jià)格；可能影響房價(jià)上漲預(yù)期，造成市場銷售量持續(xù)降低。

　　由此可知，我國近年對保障性住房大規(guī)模投資并大力支持由此帶來的相關(guān)投資、存貨管理、流動性等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

　　各地政府應(yīng)在增加政府對相關(guān)保障性住房工作投人的時候，進(jìn)一步地完備符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況的政策制度，通過執(zhí)行一系列的有關(guān)保障性住房的政策措施，保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)、投資額與補(bǔ)助費(fèi)、國家財(cái)政給與的貼息和相關(guān)稅收優(yōu)惠等等，來制定相應(yīng)的公共租賃住房的租金水平，使得對此有興趣的投資者們數(shù)量增加，從而愿意加入到公共租賃住房開發(fā)建設(shè)和投資運(yùn)營中來。各地政府要積極地支持和激勵相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)，促使他們樂于投放中期和長期的貸款給公共租賃住房的開發(fā)建設(shè)和投資運(yùn)營。各地政府還要通過應(yīng)對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和國家的相關(guān)宏觀政策來探討設(shè)置合理的優(yōu)惠策略，支持并激勵房地產(chǎn)開發(fā)商們在進(jìn)行普通商品住房的開發(fā)建設(shè)過程中配備建立一定比例的公共租賃性住房，并可以進(jìn)行持有經(jīng)營或由政府出面進(jìn)行回購。

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