淺析房地產(chǎn)開發(fā)貸款
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有內(nèi)部融資,如企業(yè)的內(nèi)部留存利潤。外部融資包括直接向證券市場的融資,如股權(quán)融資、債券融資和信托融資和間接通過銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資,如銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款。對于大部分中小房企來說,由于上市的種種框架限制,要實(shí)現(xiàn)上市股權(quán)融資比較困難。另外中國債券市場的不完善,也導(dǎo)致絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)債券融資。目前房地產(chǎn)企業(yè)解決資金的主要途徑仍為金融機(jī)構(gòu)的貸款,尤其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的,用于房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款。
二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策要求 1.貸款對象和項(xiàng)目要求
2003年央行1號文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象及項(xiàng)目作了特別規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備開發(fā)資質(zhì)(通常銀行要求為開發(fā)武級資質(zhì))、信用等級高(通常為A級以上企業(yè))、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)企業(yè)。貸款要重點(diǎn)支持低收入人群的住宅項(xiàng)目、對大面積、高檔房及別墅要加以限制、對空置率和負(fù)債率高的企業(yè)要嚴(yán)格審批。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支持的是企業(yè)自身?xiàng)l件較好,同時開發(fā)的項(xiàng)目具有很好市場情景的房地產(chǎn)商,房地產(chǎn)商要想貸到項(xiàng)目貸款,先要練好內(nèi)功。
2.項(xiàng)目四證及資本金要求
銀監(jiān)會規(guī)定:商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款,俗稱四證齊全。央行1號文件還規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的自有資金(指所有者權(quán)益)不低于項(xiàng)目總投資的30%時(實(shí)際操作時多控制在35%),銀行才能發(fā)放貸款。
3.貸款支付方式及管理要求
2009年銀監(jiān)會《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》第二十五條規(guī)定單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付,應(yīng)采用貸款人受托支付方式。受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托,將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。受托支付目的是為了減小貸款被挪用的風(fēng)險。2004年銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指尋》規(guī)定:在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后,可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r,分期發(fā)放貸款,并對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,這個規(guī)定完全說明銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理。
三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請流程
各家商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款都有一套嚴(yán)格的審批流程,這套流程下來最快也要3個月的時間。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程為:遞交貸款申請一一銀行受理調(diào)查一-銀行撰寫項(xiàng)目評估報告和風(fēng)險評價報告一一報上級行核查審批一一辦理借款手續(xù)、抵押手續(xù)一一銀行下款一一收貸撤押。商業(yè)銀行通常的要求是三證齊全上會審批,四證齊全發(fā)放貸款。因此,為了能爭取最快時間完成項(xiàng)目貸款,我們可以按如下流程提前操作項(xiàng)目貸款。
1.在前期部辦理規(guī)劃報建審批階段就與銀行溝通,提交貸款申請。
2.項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖經(jīng)規(guī)劃局審核通過后,筆耕論文,根據(jù)擬開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算項(xiàng)目總投資和可貸款金額,請銀行人員上門調(diào)查,展開市場調(diào)研。
3.項(xiàng)目取得擬開發(fā)區(qū)域的三證,國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,銀行資料上報上級行等待審批過會。
4.在項(xiàng)目等待過會期間,審批人員會提出各種問題、補(bǔ)充相應(yīng)的資料,此時企業(yè)的工程部也在積極的辦理建設(shè)工程施工許可證。這樣可以確保項(xiàng)目貸款會通過,企業(yè)就能取得施工許可證。
5.取得建設(shè)工程施工證后,經(jīng)辦行與企業(yè)辦理借款和抵押登記手續(xù)。銀行取得他項(xiàng)權(quán)證后,根據(jù)工程的形象進(jìn)度及己投入資金情況,與自有資金配比發(fā)放貸款金額,之后企業(yè)財務(wù)人員辦理受托支付。
6.貸款隨著銷售收入的實(shí)現(xiàn)和房款的回籠,銀行會要求企業(yè)逐步還貸撤押,到期一次性還款。
四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保方式
房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保方式主要是采用土地及在建工程作擔(dān)保方式,抵押率通?刂圃50%左右。因銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行封閉式管理,所以貸款初期必須將項(xiàng)目所占用的土地全部抵押給貸款銀行,等項(xiàng)目達(dá)到預(yù)銷售條件時,企業(yè)與銀行共同至土地部門辦理項(xiàng)目土地的解押手續(xù)。然后,再至房產(chǎn)登記部門辦理項(xiàng)目土地上的在建工程抵押手續(xù)。最后,開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時,必須先由財務(wù)人員至銀行辦理在建工程的撤押還貸,銷售部才能至房產(chǎn)部門辦理銷售合同見證及客戶的按揭貸款。通過先辦理土地抵押再轉(zhuǎn)建工程抵押,最后銷售時撤押還貸的控制,銀行保證了貸款的權(quán)益,實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的封閉管理,F(xiàn)在銀行為進(jìn)步加強(qiáng)風(fēng)險控制,通常還要求企業(yè)追加有實(shí)力第三方如母公司或公司的實(shí)際控制人擔(dān)保。
一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是自有資金(股東投入)、國內(nèi)貸款、其他資金(定金、預(yù)收款及施工方墊資)三個方面。項(xiàng)目的啟動資金由開發(fā)商投入的自有資金完成,主要是項(xiàng)目取得土地使用權(quán)、用地使用權(quán)、項(xiàng)目計劃立項(xiàng)、設(shè)計、建設(shè)規(guī)劃審批、進(jìn)行土地的蘭通一平等前期工作所需的資金。項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)資金主要依賴銀行的項(xiàng)目貸款,財務(wù)管理人員如能以最快的速度爭取到金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,將是確保項(xiàng)目順利完工的重要保障。
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