【摘要】 改革開(kāi)放后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得了二十年左右的迅速發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)板塊作為支柱性產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中具有十分重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其行業(yè)特點(diǎn)為項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)，投入資金量較大，同時(shí)需要較長(zhǎng)時(shí)間周轉(zhuǎn)期，所以資金問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要有充足的資金來(lái)源作為發(fā)展支撐及動(dòng)力，但目前房地產(chǎn)融資渠道相對(duì)較窄，資金主要依賴于銀行或影子銀行，防范資金風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，因此目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展客觀上要求學(xué)習(xí)引入國(guó)外相對(duì)成熟的金融房地產(chǎn)發(fā)展模式，大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資基金將具備更加良好的市場(chǎng)前景和發(fā)展機(jī)遇。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)均處于高速發(fā)展，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不完善，行業(yè)存在問(wèn)題較多，需要要有一個(gè)發(fā)展中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、不斷修正、完善的過(guò)程。本文將結(jié)合中國(guó)實(shí)際情況從房地產(chǎn)行業(yè)以及私募基金兩個(gè)角度進(jìn)行分析，闡述房地產(chǎn)行業(yè)及私募基金的概念、類型、運(yùn)作方式等基本情況。同時(shí)借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，刨析國(guó)內(nèi)實(shí)際操作案例的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析在中國(guó)如何發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資基金，并針對(duì)在不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中的盈利模式，對(duì)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展提出建議。 

1  引言 

1.1  研究背景及意義 

1.1.1  選題背景 

1.1.1.1  作為已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，其行業(yè)發(fā)展形勢(shì)將對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。 

房地產(chǎn)行業(yè)是基礎(chǔ)型上游產(chǎn)業(yè)，其對(duì)其他行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)巨大的帶動(dòng)、促進(jìn)作用非常明顯，房地產(chǎn)業(yè)已被國(guó)家明確為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度直接影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。 

1.1.1.2  房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)具備更強(qiáng)的資金實(shí)力，但國(guó)家多輪調(diào)控很大程度收緊了房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資途徑。 

近二十年隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其高速發(fā)展的弊端也逐漸顯現(xiàn)。一方面高房?jī)r(jià)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，三、四線城市的房產(chǎn)行業(yè)泡沫較為嚴(yán)重。雖然國(guó)家調(diào)控近年進(jìn)行多輪房地產(chǎn)調(diào)控，但房?jī)r(jià)陷入越調(diào)越高的怪圈，調(diào)控效果沒(méi)有達(dá)到政策預(yù)期。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力越來(lái)越大，隨著各開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力及資金實(shí)力的差異，將會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越明顯的兩極分化。房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要投入資金規(guī)模巨大，但在國(guó)家嚴(yán)格的調(diào)控政策下，傳統(tǒng)銀行方面資金來(lái)源遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求。

 1.1.1.3  中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段已由最初的粗放開(kāi)發(fā)階段逐步進(jìn)入房地產(chǎn)金融階段，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段，地產(chǎn)與金融的聯(lián)系將更加緊密。 

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地政策的越來(lái)越完善、規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)將逐步從單純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入金融地產(chǎn)的綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)。由于土地資源是有限資源，房地產(chǎn)以房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)為主的盈利模式只能在一定階段發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)力需要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)之后的以投資、物業(yè)、商業(yè)管理、升值管理為核心的不動(dòng)產(chǎn)管理、投資階段，經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變也要求地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向地產(chǎn)基金投資、資產(chǎn)證券化為代表的地產(chǎn)金融階段，也將標(biāo)志著傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)向金融行業(yè)的轉(zhuǎn)變。 

經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)基本經(jīng)過(guò)第一個(gè)階段發(fā)展過(guò)程，正在第二個(gè)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的除了單純開(kāi)發(fā)銷售房地產(chǎn)，更多開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)管理、投資管理，對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位、包裝、經(jīng)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的進(jìn)一步升值。在這個(gè)階段，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)私募基金、類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，資本市場(chǎng)還是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)接，房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入第三階段，開(kāi)始全面和金融業(yè)融合。  

1.1.1.4  隨著金融市場(chǎng)改革，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展迅速，目前國(guó)內(nèi)私募基金蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)是私募基金重點(diǎn)投資行業(yè)。 

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，金融市場(chǎng)加快改革，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展迅速，各種創(chuàng)新類的基金雨后春筍般建立并快速發(fā)展壯大。由于我國(guó)國(guó)民財(cái)富的提高，個(gè)人擁有的可支配資金規(guī)模愈來(lái)愈大，“高凈值人群”開(kāi)始采用信托或基金方式進(jìn)行投資，私募基金中個(gè)人投資者比例逐年升高，市場(chǎng)上對(duì)收益高、回報(bào)好的項(xiàng)目需求度也日益提高。 

在中國(guó)特色經(jīng)濟(jì)體制下，私募基金可參與的高收益行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)一直是私募基金投資的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)具備投資期限相對(duì)較短，投資回報(bào)穩(wěn)定，逐漸受到資金的追捧。近年房地產(chǎn)行業(yè)雖然開(kāi)始出現(xiàn)一定系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但在一、二線城市中位置好、定位準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，且收益較高，仍是私募基金偏好的投資品種。 

1.2  研究路線及方法 

在本文中采取了多角度、多方法、理論與案例相結(jié)合的研究方法，分別從房地產(chǎn)行業(yè)、私募基金角度對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析、研究，結(jié)合中國(guó)國(guó)情對(duì)房地產(chǎn)公司主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金類型、優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究。同時(shí)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金通過(guò)分析對(duì)比，借鑒其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，另外用案例以及數(shù)據(jù)對(duì)在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，分析了房地產(chǎn)行業(yè)及民間資本市場(chǎng)要求盡快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金的可行性、必要性及需要解決的問(wèn)題。 

本文關(guān)注理論研究與實(shí)踐結(jié)合，以 F 房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)基金為案例，同時(shí)研究國(guó)內(nèi)外相關(guān)案例，整理相關(guān)數(shù)據(jù)文章，基于中國(guó)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，來(lái)研究中國(guó)在當(dāng)下市場(chǎng)條件下發(fā)展房地產(chǎn)投資性基金的路徑，對(duì)可能存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并研究解決的方案。 

本文主要由以下幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)基金內(nèi)容開(kāi)展研究：    

1.2.1 從房地產(chǎn)行業(yè)角度分析、研究——回顧國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)歷史，分析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、特點(diǎn)，以及未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 

1.2.2 從投資基金行業(yè)角度分析、研究——分析房地產(chǎn)基金運(yùn)作方式，優(yōu)劣勢(shì)分析，問(wèn)題應(yīng)對(duì)建議等 

1.2.3 從開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金分析、研究——結(jié)合市場(chǎng)中實(shí)際案例進(jìn)行研究分析，并提出未來(lái)發(fā)展方向及要關(guān)注的問(wèn)題 

1.2.4 從開(kāi)發(fā)類房地產(chǎn)、自持類經(jīng)營(yíng)物業(yè)兩大類房地產(chǎn)基金進(jìn)行分析、研究——房地產(chǎn)行業(yè)可以從物業(yè)建成后是出售結(jié)利還是自持經(jīng)營(yíng)的角度分為：以對(duì)外銷售立即獲利的開(kāi)發(fā)類房地產(chǎn)、建成后自持經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期獲利的自持類經(jīng)營(yíng)物業(yè)，這兩種經(jīng)營(yíng)方式均可與投資性基金對(duì)接，發(fā)展不同類型的房地產(chǎn)基金 

2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 

2.1  國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而建立并快速發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)過(guò)二十年左右的快速成長(zhǎng)，作為投資類的支柱性上游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可直接或間接的影響到金融、建筑、建材、家電等很多其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的和城市化大發(fā)展的契機(jī)下,實(shí)現(xiàn)了跨越式的大發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、銷售價(jià)格逐年遞增，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的增長(zhǎng)力量，很大程度上推動(dòng)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 

隨著部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫的不斷增加，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)問(wèn)題已顯現(xiàn)和暴露，但從國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)布局出發(fā)，雖然房地產(chǎn)業(yè)自身存在著許多缺陷，但隨著中國(guó)城鄉(xiāng)一體化改革，城市化未來(lái)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位仍將十分明顯，在中國(guó)未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間還具備良好的發(fā)展空間。 

2.2   行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及問(wèn)題

2.2.1  房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，在政策調(diào)控背景下資金鏈相對(duì)脆弱。 

房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)就是資金量大，且使用資金密集，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作需要大量資金支撐，但其不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特性又導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)需要較長(zhǎng)時(shí)間，所以對(duì)于資金來(lái)源的穩(wěn)定、長(zhǎng)期性有著較高要求。但在國(guó)家多輪調(diào)控政策后，開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)的融資渠道紛紛受限，資金鏈趨緊態(tài)勢(shì)愈來(lái)愈明顯，主要反映在以下幾個(gè)方面： 

——在目前的調(diào)控政策下,銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制多，例如：銀行開(kāi)發(fā)貸款不能用于開(kāi)發(fā)商拿地，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金規(guī)模有硬性要求，發(fā)放貸款用途監(jiān)管嚴(yán)，只能用于項(xiàng)目工程建設(shè)支出。 

——銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托實(shí)質(zhì)監(jiān)管加強(qiáng)，要求信托公司控制風(fēng)險(xiǎn)，限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入，房地產(chǎn)企業(yè)從信托渠道的融資規(guī)模受限。 

——資本市場(chǎng)直接融資暫停，根據(jù)國(guó)家調(diào)控政策，暫停房地產(chǎn)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上通過(guò)IPO、增發(fā)、發(fā)行公司債等渠道進(jìn)行融資。 

——境外資金成本雖然較低，但境外資金出在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)行業(yè)限制較多，投資規(guī)模有限制，境外資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律缺乏深入了解。 

2.2.2  房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大 

目前部分地區(qū)高房?jī)r(jià)已經(jīng)和經(jīng)濟(jì)基本面和居住的剛性需求相脫離，將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求量下降，出現(xiàn)銷售回款放緩，很可能導(dǎo)致出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金無(wú)法正常周轉(zhuǎn)的情況，進(jìn)而加大國(guó)內(nèi)銀行、金融系統(tǒng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源中銀行資金比重過(guò)大，保障方式一般通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)抵押，一旦整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，其抵押物價(jià)值也將大幅下降，那么銀行資金將遭遇嚴(yán)重?fù)p失。 

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金70-80%資金直接或間接來(lái)源于銀行，有關(guān)部門進(jìn)行測(cè)算，如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，銀行不良貸款率將大幅上升，對(duì)我國(guó)金融系統(tǒng)將產(chǎn)生重大影響。 

2.2.3  房地產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)既有消費(fèi)品屬性又具備投資品屬性 

基于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)屬性，對(duì)于剛性需求者，其主要屬性為消費(fèi)品屬性，而對(duì)于資金實(shí)力雄厚的投資者，由于國(guó)內(nèi)其他投資渠道較窄，房地產(chǎn)是投資人首選的具備投資屬性的產(chǎn)業(yè)。而土地資源的稀缺性以及不動(dòng)產(chǎn)的持續(xù)性和不可移動(dòng)性又增強(qiáng)了房地產(chǎn)的投資屬性，上述綜合屬性使房地產(chǎn)行業(yè)更受市場(chǎng)投資資金的關(guān)注。 

2.2.4  房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不單純是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，由于其涉及行業(yè)廣，和老百姓生活息息相關(guān)，其發(fā)展還是個(gè)綜合性社會(huì)問(wèn)題。 

房地產(chǎn)行業(yè)涉及行業(yè)廣，特別是其中住宅部分是老百姓生活的必需品，房地產(chǎn)發(fā)展情況，房?jī)r(jià)的走勢(shì)，對(duì)我國(guó)整個(gè)社會(huì)都有重大影響。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)形成了較大的房地產(chǎn)泡沫，特別三、四線城市，空城、鬼城屢見(jiàn)不鮮，造成了嚴(yán)重問(wèn)題。而且高高在上的房?jī)r(jià)不能滿足普通百姓的基本住宅需求，在部分地區(qū)已經(jīng)形成了綜合性的社會(huì)問(wèn)題。 

3.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金概況.................9 

3.2中國(guó)房地產(chǎn)基金存在優(yōu)勢(shì)特點(diǎn).............10 

3.3中國(guó)房地產(chǎn)基金存在的問(wèn)題........11 

3.4中國(guó)房地產(chǎn)基金問(wèn)題的應(yīng)對(duì)..............12      

4   房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)類房地產(chǎn)基金存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)...................14     

4.1房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金現(xiàn)狀及案例分析.........14     

4.2房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金優(yōu)勢(shì)分析.........16     

4.3房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金問(wèn)題及解決方案...........18  

5    房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的自持類房地產(chǎn)基金與國(guó)際成熟市場(chǎng)的REITs的比較......19 

5.1 房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的自持類房地產(chǎn)基金概況........19 

5.2 國(guó)際成熟市場(chǎng)的REITs概況；.......19 

5.3 中國(guó)房地產(chǎn)基金與國(guó)際成熟市場(chǎng)的REITs的區(qū)別和差距...............20 

5  房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的自持類房地產(chǎn)基金與國(guó)際成熟市場(chǎng)的 REITs的比較 

5.1  自持類房地產(chǎn)基金概況 

自持經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資基金（Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱REITs），其核心運(yùn)作模式與開(kāi)發(fā)類投資基金一樣，還是集合個(gè)人或社會(huì)分散資金，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得收益，將最終回報(bào)分配給投資者。 

成熟的自持經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資基金最大特點(diǎn)主要有兩點(diǎn)：第一、REITs可以在公開(kāi)市場(chǎng)上市交易，即投資人可以隨時(shí)在二級(jí)市場(chǎng)交易，使之擁有良好的流動(dòng)性。第二、自持經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資基金收益的來(lái)源主要是持有物業(yè)的租金或運(yùn)營(yíng)收益，其收益穩(wěn)定且期限長(zhǎng)，但收益率較開(kāi)發(fā)類基金相對(duì)較低，屬于風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定類的金融產(chǎn)品。 自持經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資基金在國(guó)外成熟已經(jīng)發(fā)展為一類成熟的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，在美國(guó)很多REITs產(chǎn)品已在各大交易所上市交易，逐漸以公募的形式出現(xiàn)，而非私募類產(chǎn)品。 

5.2   國(guó)際成熟市場(chǎng)的 REITs 概況 

總結(jié)美國(guó)、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)REITs的發(fā)展概況，雖然各國(guó)發(fā)展期限不一樣、規(guī)模有差異、而且有各自特色的政策法規(guī)，但由于市場(chǎng)發(fā)展的要求，它們都在迅速發(fā)展并逐漸完善，現(xiàn)從以下五方面對(duì)其進(jìn)行歸納對(duì)比： 

5.2.1 關(guān)于 REITs 上市政策 

由于REITs上市能夠有效促進(jìn)基金的流動(dòng)性，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用非常明顯，很多亞洲國(guó)家都要求境內(nèi)設(shè)立REITs完成上市交易。 美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資基金沒(méi)有上市的硬性要求，但目前美國(guó)現(xiàn)有的很多REITs產(chǎn)品都已經(jīng)上市交易。 

5.2.2 關(guān)于發(fā)行方式 

亞洲國(guó)家或地區(qū)則采取基金、信托的方式發(fā)行REITs，而美國(guó)普遍采用公司形式。  

5.2.3 相關(guān)的投資領(lǐng)域

國(guó)外成熟市場(chǎng)的規(guī)定趨同，政策明確REITs 的投向只能是成熟的自持房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)，其回報(bào)收益應(yīng)主要來(lái)源于持有不動(dòng)產(chǎn)的租金或運(yùn)營(yíng)收入，此外，大部分嚴(yán)禁投向土地市場(chǎng)或進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，避免出現(xiàn)抄地或炒作市場(chǎng)的情況。 

5.2.4 對(duì)于 REITs 產(chǎn)品的相關(guān)法律法規(guī) 

國(guó)外成熟市場(chǎng)都建立了完善成熟的配套機(jī)制，普遍對(duì)其設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、分紅、管理結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作出了詳細(xì)而全面的規(guī)范，由于涉及很多公眾利益，對(duì)相關(guān)監(jiān)管制度也設(shè)計(jì)了完善的法律法規(guī)。 

6  房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金發(fā)展方向  

6.1  房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金發(fā)展（開(kāi)發(fā)出售類） 

通過(guò)上述分析，作者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展中必須關(guān)注以下幾點(diǎn)： 

6.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)首先明確其主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金的定位，不能把房地產(chǎn)基金僅僅作為融資工具，而是要把它作為房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。 

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步規(guī)范、完善，房地產(chǎn)行業(yè)以前簡(jiǎn)單粗放運(yùn)營(yíng)方式的盈利空間將愈來(lái)愈小，只要有土地就能取得高額收益的時(shí)代已經(jīng)不會(huì)再出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想不被行業(yè)淘汰，只能向管理、向規(guī)模要效益，而房地產(chǎn)企業(yè)要快速擴(kuò)大規(guī)模，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)積累的盈利收益肯定不能滿足需求，必須通過(guò)基金等創(chuàng)新融資方式和社會(huì)金融資本結(jié)合，由傳統(tǒng)獲取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品利差收益方式轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)項(xiàng)目管理費(fèi)體現(xiàn)出的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力收益方式。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須明確房地產(chǎn)基金的定位，科學(xué)配置資源，將其作為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。 

6.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，基礎(chǔ)條件是建立社會(huì)公信力，完全按照市場(chǎng)化運(yùn)作，不能存在利益輸送的情況。 

對(duì)于開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資基金，財(cái)務(wù)投資人最擔(dān)心的就是其運(yùn)作的公允性、公平性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通常在基金中可以對(duì)投資決策有重大影響，特別是當(dāng)其主導(dǎo)的基金投入到自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，就會(huì)出現(xiàn)即當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員的情況，很可能影響財(cái)務(wù)投資人利益。 

基于上述原因，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資基金，從某種角度，基金的公信力重要性甚至大于其運(yùn)營(yíng)能力，一旦出現(xiàn)利益輸送的情況，將會(huì)失去財(cái)務(wù)投資人的信任，也就失去了基金存活的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資基金必須市場(chǎng)化運(yùn)作，尊重市場(chǎng)規(guī)律，尊重市場(chǎng)游戲規(guī)則來(lái)運(yùn)作，這樣才有長(zhǎng)期旺盛的生命力 

6.1.3 基金公司必須建立合理科學(xué)的公司結(jié)構(gòu)，配備有專業(yè)基金、金融、投資專業(yè)人員。 

開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金公司要做強(qiáng)做大，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，一定要建立規(guī)范、科學(xué)的公司治理架構(gòu)。即使公司運(yùn)作初期規(guī)模較小，對(duì)于公司運(yùn)營(yíng)機(jī)制、決策制度要科學(xué)完整，比如：關(guān)鍵崗位的不相兼容工作相分離，重大決策必須有充分、扎實(shí)的研究決策依據(jù)等。為了保證基金投資的市場(chǎng)性和公允性，基金投資決策委員會(huì)設(shè)置中，開(kāi)發(fā)商的代表應(yīng)控制在半數(shù)以內(nèi)，合理的決策機(jī)制不能缺少制度的約束。 

房地產(chǎn)基金公司對(duì)于人員的專業(yè)素質(zhì)要求較高,需要有專業(yè)的投資、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目管理、金融人員。某種程度，房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)發(fā)展能力的決定因素是其人員的投資項(xiàng)目和資金管理、募集能力，所以優(yōu)秀的人才是房地產(chǎn)基金發(fā)展的基石。 
 

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