住宅產(chǎn)業(yè)是國家確立的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一，為此，國家要求金融業(yè)給住宅業(yè)相應(yīng)的支持。但從國外的經(jīng)驗(yàn)看，金融業(yè)支持住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如同一把雙刃劍：既能加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又能使經(jīng)濟(jì)過熱，發(fā)生“泡沫”現(xiàn)象。尤其是日本的“住專”危機(jī)發(fā)生后，人們更加深了對(duì)金融業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)合后的“泡沫效應(yīng)”的猶豫。因此，分析一下金融支持住宅產(chǎn)業(yè)的泡沫效應(yīng)及防治，做到有備無患，對(duì)于發(fā)展我國的住宅產(chǎn)業(yè)是大有益處的。

　　泡沫經(jīng)濟(jì)通常是指虛擬資產(chǎn)(如股票、證券、房地產(chǎn)等)的價(jià)值增長大大超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的異常膨脹 至于金融業(yè)支持住宅產(chǎn)業(yè)會(huì)誘發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)的一般機(jī)理如下：

　　由于住宅與土地的不可分性，使得住宅價(jià)格中包含有相當(dāng)部分的土地價(jià)格因素，而土地是虛擬資本，其本身并無價(jià)值，只不過是因?yàn)樗�能給持有者帶來地租才使其有了價(jià)格 因而土地資產(chǎn)的價(jià)格就取決于它能帶來多少收益。而未來價(jià)格(期待價(jià)值)卻影響現(xiàn)在的價(jià)格。所以在對(duì)土地的投機(jī)中，未來價(jià)格的預(yù)測往往是決定性的。如果預(yù)想資產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。那么現(xiàn)在的價(jià)格也會(huì)上升。由于對(duì)未來價(jià)格的預(yù)測具有很大的不確定性，所以虛擬資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)無常，而且變動(dòng)幅度也沒有絕對(duì)的界限，理論上可以從零到無窮大。比如日本在1986年1月到1 989年末的3年問，地價(jià)上漲了3倍多。東京都的地價(jià)上漲幅度更是令人咋舌。這樣的資產(chǎn)膨脹顯然已脫離了經(jīng)濟(jì)實(shí)體的成長軌道，形成了典型的泡沫經(jīng)濟(jì)。這種資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是無法用一般商品價(jià)格變動(dòng)的規(guī)律去解釋，只能歸因于投機(jī)心理。

　　從上面對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的成因機(jī)理分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，要使預(yù)想中的價(jià)格變動(dòng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)膨脹，有兩個(gè)條件：即一要有不斷的資金注入，以維持市場價(jià)格的上揚(yáng) 二是投機(jī)心理的持續(xù)。兩個(gè)條件中少了一個(gè)，就難以形成泡沫。所阻要扼制泡沫經(jīng)濟(jì)，也要從上面兩者人手。

　　首先是投機(jī)心理的破除。這一方面需要有完備的法律體系來抑制過度投機(jī)。比如美國法律規(guī)定REIT(房地產(chǎn)投資信托)出售持有期少于4年的房地產(chǎn)所獲增值及出售持有期少于6個(gè)月的證券收入不得超過年總收入的3O%。另一方面要及時(shí)發(fā)布一些宏觀經(jīng)濟(jì)信息及分析報(bào)告，使投資者認(rèn)清形勢，避免盲目跟風(fēng)。

　　其次是泡沫發(fā)生階段，切斷資金的持續(xù)注入。這只能靠宏觀調(diào)控與制度的完善，而不能因此禁止金融業(yè)支持住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，否則就是因噎廢食 這一點(diǎn)從下面對(duì)日美兩國的對(duì)比分析中可以清楚地看出。

　　去年日本“住專 危機(jī)使得許多人開始責(zé)難金融業(yè)支持住宅產(chǎn)業(yè)。但我們只要仔細(xì)分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，筆耕論文新浪博客，“住專危機(jī)的根本原因不在于金融業(yè)參與了住宅產(chǎn)業(yè)，而在于日本的制度危機(jī)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的主要原因在于政府管理不力，在推行金融自由化過程中，把美國的放松規(guī)制變成了放松管理。在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，對(duì)于抑制金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)融資控制不力。尤其是由于政治體制原因，日本的七大住專要職均由大藏省退休官員擔(dān)任，使住專沒有受到應(yīng)有限制，從而使其他資金通過各種渠道流進(jìn)住專、參與房地產(chǎn)業(yè)。一方面誘發(fā)了泡沫經(jīng)濟(jì)。另一方面也為住專危機(jī)埋下了伏筆。另外就是一些應(yīng)有的規(guī)章制度沒有貫徹 比如：

　　本住宅銀行在沒有可靠擔(dān)保的情況下，向兩家不動(dòng)產(chǎn)公司貸款6O億日元．結(jié)果全部變?yōu)榇魩ぁ�為此，日本地方檢察院和警視廳于1 996年6月1 7口對(duì)日本住宅銀行進(jìn)行搜查。

　　相反．作為金融業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)合最為緊密的國家 美國卻并沒有發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，這是為什么呢?關(guān)鍵在于美國有一個(gè)健全的法律框架與有效的政府調(diào)控系統(tǒng)。在1933年，美國就通過了《住宅抵押貸款法》，用以對(duì)住宅抵押貸款的規(guī)范。此后叉相繼頒布了《對(duì)雇主貸款法》和《國家住宅法》等。同時(shí)，美國對(duì)各參與住宅產(chǎn)業(yè)的銀行有嚴(yán)格的資產(chǎn)比率控制，使銀行始終能穩(wěn)健經(jīng)營。在調(diào)控系統(tǒng)上，美國成立了由初級(jí)市場保證機(jī)構(gòu)(如聯(lián)邦住宅管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局等)、聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)和二級(jí)市場經(jīng)營系統(tǒng)組成的管理系統(tǒng)，使得政府對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能有效地實(shí)施，避免經(jīng)濟(jì)過熱的發(fā)生從上面對(duì)泡沫效應(yīng)的機(jī)理闡述和日、美兩國的分析中，我們可以得出結(jié)論：無論從理論上還是實(shí)踐上來看，雖然在形成泡沫經(jīng)濟(jì)的過程中，金融業(yè)起了推波助瀾的作用，但根本原因不是金融業(yè)參與了住宅產(chǎn)業(yè)，而是該國金融制度或金融體系的缺陷引起的，或是宏觀當(dāng)局放松調(diào)控所致 否則，作為住宅金融最為發(fā)達(dá)的、證券化最為徹底的美國為何沒有發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)呢?所以金融業(yè)參與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展僅是誘使泡沫效應(yīng)的一個(gè)條件，但它不是根本原因。我們不能因噎廢食，由此扼制金融業(yè)參與住宅產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)該加強(qiáng)管理、調(diào)控工作，使住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融支持走上良性發(fā)展的道路。根據(jù)我國的實(shí)際情況，我認(rèn)為要避免金融參與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的泡沫效應(yīng)，需要做好以下幾方面的工作：

　　1、完善相應(yīng)法律、法規(guī)的制定與實(shí)施。比如“抵押法”的制定、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債比率的嚴(yán)格控制等。

　　2、成立政策性的住宅銀行作為國家參與、調(diào)控住宅金融市場的機(jī)構(gòu)中介。

　　3、加快專業(yè)銀行的商業(yè)化進(jìn)程，改變目前因資金產(chǎn)權(quán)不清而引發(fā)的盲目投機(jī)4、國家要建立宏觀經(jīng)濟(jì)信息的定期披露制度，使投資者了解經(jīng)濟(jì)狀況，做出正確的判定。

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