發(fā)布時(shí)間：2016-04-15 18:54

第 1 章 緒論 

1.1 研究背景與目的
多年來(lái)山西省新農(nóng)村建設(shè)圍繞著“生活寬裕、生產(chǎn)發(fā)展、村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明”的目標(biāo)，取得階段性的成果。但是在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中普遍存在“重建設(shè)，輕管理”的問(wèn)題。因此，建好新農(nóng)村的同時(shí)，完善對(duì)新農(nóng)村的管理，，讓新農(nóng)村建設(shè)成果長(zhǎng)久保持發(fā)展下去，解決新農(nóng)村建設(shè)的后續(xù)管理問(wèn)題，勢(shì)在必行。 目前，許多文獻(xiàn)就山西省新農(nóng)村建設(shè)與管理進(jìn)行了理論上和實(shí)踐上的探討，存在各種關(guān)于山西省新農(nóng)村建設(shè)與管理應(yīng)如何發(fā)展的理論和觀點(diǎn)，這對(duì)維護(hù)新農(nóng)村建設(shè)成果具有極大的促進(jìn)作用和指導(dǎo)意義，但較少引入物業(yè)管理制度來(lái)促進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)與管理。隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷向前發(fā)展，對(duì)新農(nóng)村建設(shè)與管理在理論和方法上要有新的突破，從而為新農(nóng)村建設(shè)與管理提供理論和技術(shù)儲(chǔ)備。因此，本文擬從山西新農(nóng)村管理中引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度作初步探析。 本文研究的目的是在深入了解現(xiàn)代物業(yè)管理制度在農(nóng)村管理方面存在的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，根據(jù)山西省新農(nóng)村發(fā)展實(shí)際情況以及其中所存在的問(wèn)題，分析山西省新農(nóng)村中引入物業(yè)管理制度的必要性與可行性，借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理制度進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，提出山西省新農(nóng)村管中物業(yè)企業(yè)、與政府的發(fā)展對(duì)策。 
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1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 
對(duì)中國(guó)大陸地區(qū)而言，物業(yè)管理作為一個(gè)舶來(lái)品，它發(fā)源于十九世紀(jì)六十年代的英國(guó)。發(fā)展到現(xiàn)在，英國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)成為一個(gè)整體水平處于世界一流地位的行業(yè)，同時(shí)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理整體水平也高于東方。中國(guó)大陸地區(qū)物業(yè)管理與西方發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的區(qū)別在于，中國(guó)大陸地區(qū)物業(yè)管理源于西方，但并不僅僅是將西方發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理全部引入，而是結(jié)合國(guó)家文化、經(jīng)濟(jì)背景及其自身的發(fā)展需求而進(jìn)行了批判的吸收，使其具有中國(guó)本土特色。對(duì)于廣大的中國(guó)人民而言，物業(yè)管理是伴隨著房地產(chǎn)改革而來(lái)的新鮮事物，是一種新的住房管理模式，因此在國(guó)內(nèi)研究物業(yè)管理模式的文獻(xiàn)并不多，并沒(méi)有形成規(guī)模。王鵬于 2005 年提出載我國(guó)體制轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型的特定背景下，社區(qū)管理必須選擇“政府主導(dǎo)”模式，他強(qiáng)調(diào)應(yīng)加快職能轉(zhuǎn)變，培育社區(qū)消費(fèi)意識(shí)，推動(dòng)住房管理市場(chǎng)化建設(shè)，健全社區(qū)管理制度和體制。王志國(guó)于 2006 年以公共治理理論為基礎(chǔ)探討社區(qū)管理中的代理委托結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。這些觀點(diǎn)對(duì)本文的研究有較大啟示[1]。2009 年賈艷梅提出應(yīng)大力發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范化及為業(yè)主資產(chǎn)保值增值。楊正國(guó) 2015 年提出中國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)，總體認(rèn)為物業(yè)管理作為一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，會(huì)為業(yè)主提供更方便快捷的服務(wù)，同時(shí)能夠創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 關(guān)于社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的關(guān)系問(wèn)題，2010 年有許多學(xué)者及行業(yè)資深專(zhuān)家提出了新的觀點(diǎn)，北京盛世物業(yè)服務(wù)公司董事長(zhǎng)劉剛認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)，在構(gòu)建和諧社區(qū)的框架中起著重要的作用，但物業(yè)管理企業(yè)作為市場(chǎng)化服務(wù)提供商，不大可能從根本上解決所有社區(qū)和諧問(wèn)題，他認(rèn)為社區(qū)和諧的構(gòu)建，應(yīng)該從社區(qū)管理的機(jī)制入手。周梅（2012）也提出了從社區(qū)管理工作入手來(lái)提高物業(yè)管理服務(wù)水平的觀點(diǎn)[2]。 
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第 2 章 物業(yè)管理理論與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)研究 

2.1 物業(yè)管理理論
中國(guó)大陸地區(qū)“物業(yè)”一次由香港地區(qū)引入，是指已建成并投入使用的各類(lèi)建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地。按照使用功能分為四種類(lèi)型：（1）居住性物業(yè)，指供人民生活居住的建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地，包括普通小區(qū)、酒店式公寓等、保障性住房等；（2）商業(yè)性物業(yè)，特指通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的建筑物，包括酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等；（3）工業(yè)性物業(yè)，是指從事生產(chǎn)活動(dòng)所使用的房屋；（4）特殊物業(yè)，主要是指以上三種類(lèi)型以外的物業(yè)類(lèi)型，包括碼頭、機(jī)場(chǎng)、圖書(shū)館、體育館等， 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 1981 年，深圳市物業(yè)管理有限公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物由香港引入國(guó)內(nèi)大陸地區(qū)。深圳理所當(dāng)然地成為我國(guó)大陸地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)源地。當(dāng)時(shí)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)主要是因?yàn)橥赓Y需求，所以在全國(guó)發(fā)展和推廣都非常緩慢，直到 90 年代，建設(shè)部逐漸認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理模式可以很好的維護(hù)房屋，配合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策，是實(shí)行住房制度改革的重要保障。于是經(jīng)過(guò)調(diào)研和研究，頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，在全國(guó)范圍內(nèi)強(qiáng)制推廣物業(yè)管理模式，當(dāng)時(shí)要求每一個(gè)新建的住宅小區(qū)都必須實(shí)施物業(yè)管理，代表著社會(huì)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理才在全國(guó)迅速發(fā)展。并逐漸由最初的只接管住宅小區(qū)，逐步延伸到商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及學(xué)校、醫(yī)院、酒店等一些特殊物業(yè)里面，由此物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入一個(gè)飛速發(fā)展的階段，物業(yè)管理覆蓋率逐年提高。2012 年，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到了 95%，覆蓋的業(yè)態(tài)有住在小區(qū)、工業(yè)廠房、學(xué)校、政府辦公大樓、醫(yī)院、市政公園、車(chē)站碼頭、賓館、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等幾乎所有的領(lǐng)域，出現(xiàn)了中海、金地、中航、福田、萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大、萬(wàn)廈等在全國(guó)市場(chǎng)擁有較高影響力 的著名物業(yè)服務(wù)企業(yè)。特別是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和健康快速發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了相繼出臺(tái)了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等一大批物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。規(guī)范和引導(dǎo)了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)了建管分離。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了跨越式發(fā)展階段。2007 年，國(guó)務(wù)院根據(jù)新頒布實(shí)施的《物權(quán)法》的有關(guān)相關(guān)規(guī)定，重新修訂了《物業(yè)管理?xiàng)l例》促進(jìn)了建管分離，新建住宅小區(qū)全面實(shí)施招投標(biāo)制度，物業(yè)管理市場(chǎng)化全面啟動(dòng)。優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)了整個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。由此，我國(guó)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)入了規(guī)范化、法制化的發(fā)展階段。   
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2.2 委托代理理論
委托代理理論是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)契約理論的重要的組成部分，是指一個(gè)或者多個(gè)行為主體根據(jù)一種隱含或的明示契約，雇傭、指定另外一些行為主體為他們服務(wù)，同時(shí)給予后者相應(yīng)的決策權(quán)利，同時(shí)根據(jù)后者提供的服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量支付給對(duì)方相應(yīng)的報(bào)酬。授權(quán)者是委托人，被授權(quán)者是代理人。 委托代理關(guān)系源于“專(zhuān)業(yè)化”的存在。當(dāng)存在“專(zhuān)業(yè)化”時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一種關(guān)系，在這種關(guān)系中，代理人具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)從而代表委托人進(jìn)行行動(dòng)。現(xiàn)代意義的委托代理的內(nèi)涵最早是由羅斯提出的:“如果雙方當(dāng)事人，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些決策權(quán)，標(biāo)志著代理關(guān)系就隨之產(chǎn)生。”[5]委托代理理論從不同于一般微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)分析企業(yè)的內(nèi)部、企業(yè)與企業(yè)之間的委托代理關(guān)系，它在解釋許多組織現(xiàn)象時(shí)，優(yōu)于傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。委托代理理論認(rèn)為：委托代理關(guān)系是隨著生產(chǎn)力的大發(fā)展和規(guī)�；�的大生產(chǎn)的產(chǎn)生而出現(xiàn)的。究其原因是一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得社會(huì)分工更加細(xì)化，權(quán)利的所有者由于能力、精力和知識(shí)的原因不能行使所有的權(quán)利了；另一方面專(zhuān)業(yè)化大分工出現(xiàn)了一批具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能的代理人，他們有能力、有精力代理行使好被委托的權(quán)利。但是在委托代理的關(guān)系當(dāng)中，由于代理人與委托人的效用函數(shù)不同，委托人追求的是使自己的財(cái)富最大化，而代理人則更注重自身的工資收入、閑暇時(shí)間和奢侈消費(fèi)最大化，這就會(huì)導(dǎo)致兩者的利益矛盾。在不具備有效的制度管理下代理人的行為極有可能損害委托人的相應(yīng)利益。而現(xiàn)實(shí)中不管是社會(huì)領(lǐng)域還是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都普遍存在著委托代理關(guān)系。 
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第 3 章 山西新農(nóng)村建設(shè)及管理現(xiàn)狀調(diào)查 ....... 14 
3.1 山西新農(nóng)村建設(shè)現(xiàn)狀 .......... 14 
3.2 當(dāng)前山西新農(nóng)村管理現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題 .... 15 
3.2.1 專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理在山西農(nóng)村覆蓋率極低 ...... 16 
3.2.2 新農(nóng)村居住環(huán)境滿(mǎn)意度不高 ..... 16 
3.2.3 新農(nóng)村公共設(shè)施管理粗放 ....... 17 
3.2.4 新農(nóng)村農(nóng)村文化生活單調(diào) ....... 17 
3.2.5 新農(nóng)村治安防范、交通管理存在較大隱患 ....... 18 
第 4 章 山西新農(nóng)村推行物業(yè)管理模式的必要性與可行性 ....... 19 
4.1 現(xiàn)代物業(yè)管理制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性：基于比較視角 ..... 19
4.2 山西新農(nóng)村管理中引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度的可行性：基于三方視角 ..... 23
第 5 章 山西新農(nóng)村物業(yè)管理的主要模式與實(shí)施路徑 .... 27
5.1 山西新農(nóng)村管理中現(xiàn)代物業(yè)管理制度的引入模式 ....... 27 
5.1.1 以村委會(huì)為主體成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式 ......... 27 
5.1.2 委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式 ......... 28 
5.1.3 完全按現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)服務(wù)企業(yè) ......... 28 
5.2 山西新農(nóng)村物業(yè)管理的實(shí)施路徑：基于王國(guó)村模式實(shí)例研究 .... 29 

第 6 章 推進(jìn)山西新農(nóng)村物業(yè)管理的建議 

6.1 基于政府層面的相關(guān)建議

目前，物業(yè)管理行業(yè)歸房地產(chǎn)行政管理部門(mén)主管，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)沒(méi)有設(shè)立房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，因此多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有物業(yè)管理行業(yè)歸口行政管理部門(mén)，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)部門(mén)引導(dǎo)這種模式在自己的轄區(qū)擴(kuò)展下去。行政管理的缺失，使得在新農(nóng)村管理中引入物業(yè)管理模式雖然值得推廣和引入，但無(wú)人可做和無(wú)人能做[22]。根據(jù)走訪調(diào)查，大部分物業(yè)管理模式走進(jìn)農(nóng)村的案例都是有物業(yè)服務(wù)公司先介入，然后政府才推動(dòng)發(fā)展。所以，物業(yè)管理模式要想在農(nóng)村生根發(fā)芽，迅速發(fā)展，應(yīng)有專(zhuān)職人員管理協(xié)調(diào)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)能將鄉(xiāng)村物業(yè)管理劃歸鎮(zhèn)政府某一部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)(如鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室)，使現(xiàn)代物業(yè)管理制度在新農(nóng)村管理中的推廣與使用有相應(yīng)的體制保障。 在山西新農(nóng)村中引入物業(yè)管理公司會(huì)面臨很多問(wèn)題。例如：技術(shù)、服務(wù)人員不專(zhuān)業(yè)，導(dǎo)致村民滿(mǎn)意度不高，缺乏物業(yè)管理忠誠(chéng)度；物業(yè)管理費(fèi)用無(wú)法收繳，公司業(yè)務(wù)開(kāi)展舉步維艱等。這些問(wèn)題不及時(shí)解決就會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題[23]。物業(yè)公司要及時(shí)分析困境，提前做好預(yù)案。如加大服務(wù)管理力度，提高物業(yè)服務(wù)水平，提高滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度，使村民切實(shí)享受到與繳費(fèi)相一致的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大對(duì)農(nóng)村物業(yè)的保值增值，使農(nóng)村享受到物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的收益。 

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結(jié)論

本文通過(guò)閱讀大量學(xué)者的研究文獻(xiàn)，吸收與本文相關(guān)的理論研究就在山西新農(nóng)村管理中引入物業(yè)管理的模式和路徑，并且在理論的指導(dǎo)下創(chuàng)新性的提供了相應(yīng)的建議。 文章通過(guò)調(diào)研對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中引入物業(yè)管理制度中政府、企業(yè)以及村民的不同訴求，可以知道社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)與管理中引入物業(yè)管理模式具有必要性與可行性，山西省在新農(nóng)村建設(shè)與管理中引入物業(yè)管理模式可以保障新農(nóng)村建設(shè)成果促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)與管理進(jìn)入一個(gè)新的階段。為此，依據(jù)山西新農(nóng)村發(fā)展的不同情況，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村、城中村等三種不同特點(diǎn)的農(nóng)村物業(yè)管理提出不同的發(fā)展模式，為廣大農(nóng)村引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度提供借鑒。文章對(duì)比王郭村等的成熟實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在山西新農(nóng)村引入物業(yè)管理時(shí)要突出抓好以下幾點(diǎn)：以安全管理為切入點(diǎn)奠定基礎(chǔ)；以環(huán)境管理為突破口爭(zhēng)取認(rèn)同； 以“政企互動(dòng)”的運(yùn)作模式搭建平臺(tái)實(shí)現(xiàn)雙贏；以“以人為本的服務(wù)理念” 彰顯企業(yè)精神、體現(xiàn)人文關(guān)懷的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展路徑。最后基于政府層面和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)層面提出了相應(yīng)的建議使實(shí)施物業(yè)管理促進(jìn)山西新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)更具可操作性。 
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號(hào)：38233