發(fā)布時間：2014-07-30 09:34

　　從廣義上講，任何利用自有住房以取得或增加養(yǎng)老資金的做法都可算是“以房養(yǎng)老”。狹義上講，即是“倒按揭”。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當于保險公司通過分期付款（按月支付）的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于把住房抵押貸款反過來做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”。
　　按照對自有住房的處置方式分，“以房養(yǎng)老”有以下幾種類型：第一，抵押房式。將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差價款養(yǎng)老；或者將房子出租，自己住老年公寓，用租金養(yǎng)老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老；②售出住房，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養(yǎng)老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款養(yǎng)老。對于第一種形式，民政部解釋老年人把自己的房產(chǎn)交給由政府背景的公益機構(gòu)或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費由這些機構(gòu)按月提供，老人病故后，剩余的部分交給他的繼承人。這是社會機構(gòu)承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會機構(gòu)提供的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可以為適合以房養(yǎng)老的人群提供更為便捷的服務(wù)。自己售房和出租房等均有較大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等產(chǎn)生較大不確定性。后面的兩種形式都具有較高的交易成本和不確定性，民政部稱這兩種方式為“以房換養(yǎng)”和“以房自助養(yǎng)老”，屬于自助性養(yǎng)老。
　　“以房養(yǎng)老”是個外來品，是一種特別的融資養(yǎng)老形式。它不僅可實現(xiàn)金融資產(chǎn)在個人一生期間的合理配置與妥善安排，還可以實現(xiàn)住宅資產(chǎn)在個人一生期間的合理配置與妥善安排，在我國具有一定的生存空間，應(yīng)該成為我國養(yǎng)老保障模式的一種補充。
　　首先，它能在一定程度上能夠緩解我國養(yǎng)老資金缺口大這一矛盾。目前，我國已經(jīng)進入老齡社會。60歲以上的老年人口占全國總?cè)丝诘?1％，預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占近1／4的總?cè)丝跀?shù)。老年群體的養(yǎng)老保障也將會產(chǎn)生多種需求�，F(xiàn)有的國家保障、商業(yè)保險難免有援手不夠的地方，且如此龐大的養(yǎng)老人口需要強大的養(yǎng)老資金準備。中央財政用于養(yǎng)老保險的撥款逐年遞增，資金需求量越來越大按照即定計劃，到2020年我國基本實現(xiàn)覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系，農(nóng)村養(yǎng)老保障將納入其中，這將會造成更大的資金缺口。而“以房養(yǎng)老”是為應(yīng)對老齡化社會的來臨住房保障制度的一項新舉措，將房產(chǎn)的商品屬性與保障性結(jié)合起來，房產(chǎn)具有了融資和養(yǎng)老雙重功效，是老年人晚年生活提供保障的一種補充養(yǎng)老方式。
　　第二，“以房養(yǎng)老”能夠部分緩解城市住房的供需矛盾，對擴大市場租賃房源也起到了一定的積極作用。城市化步伐加快，城市人口不斷增多，雖然城市規(guī)模不斷增大，新的住宅小區(qū)不斷建成，但是對于城市中、低收入者來說，不具有購房的經(jīng)濟實力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養(yǎng)老”的老年人以哪種方式處置房產(chǎn)，都可以讓出一部分房子的使用權(quán)，能夠適當增加市場上的房源。例如，北京“養(yǎng)老房屋銀行”就認為通過這項業(yè)務(wù)收來的房子應(yīng)該以小戶型為主，且預計大多數(shù)房屋的房齡老，但地理位置好，這些房源在二、三級市場將很受歡迎，對資金不算富裕的年輕人來說很合適，并且可以在一定程度上緩解北京目前住房問題的供需矛盾。
　　第三，對于適合的人群來說，確實解決了他們的養(yǎng)老需求。適合的人群是指擁有住房獨立產(chǎn)權(quán)且有自身經(jīng)濟或健康狀況不能負擔需求的獨居老人。北京、上海等大城市空巢老人數(shù)量隨著老齡化的加快而增多，子女出國或其他原因?qū)е陋氉跃幼　Ｋ麄兏�愿意呆在家里，呆在自己熟悉的環(huán)境。目前，我國的區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市與小城市，高消費水平的城市與低消費水平的城市，農(nóng)村與城市，東部與西部等等人們的需求水平不相同，導致各地的養(yǎng)老資金需求不同。我國目前的養(yǎng)老保障提供的是基本的生活需求，但對于“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的老年人來說，若要享受更高質(zhì)量的生活，更多的社會服務(wù)，需要更多的資金，當手頭資金不夠的時候，房產(chǎn)則可以成為最主要的支撐。另外，由于我國人民生活水平的提高，公共衛(wèi)生服務(wù)體系的建立，醫(yī)療保障水平的改善，人們的平均預期壽命增加，老年人的晚年花費增加，特別是醫(yī)療，意味著需要更多資金的投入，而“以房養(yǎng)老”則成為選擇之一，對于某些適合的人來說，可能是唯一的選擇。
　　以房養(yǎng)老“實行困難原因：
　　第一，制度層面的長期性。國外有較為成熟的”以房養(yǎng)老“，制度較為完善，能夠順利操作。我國政府如何定位”以房養(yǎng)老“，有多大的決心推行這一方式，目前很難說。即使試點的結(jié)果是有操作的空間，政府是否加以制度化，并制定相應(yīng)的配套制度也有待時日。
　　”以房養(yǎng)老“應(yīng)當由公益性機構(gòu)還是私益性機構(gòu)運作，或者說更多的以哪種機構(gòu)來運作更合適，目前也處于摸索階段。民政部給予”以房養(yǎng)老“的解釋中指出，由公益性機構(gòu)出面處置老年人的房產(chǎn)。但實際上北京”養(yǎng)老房屋銀行“完全是企業(yè)性行為。在民政部給予的有關(guān)”以房養(yǎng)老“的解釋中，”養(yǎng)老房屋銀行“不屬于其中任何一種形式。
　　此外，我國的”以房養(yǎng)老“也沒有明顯的制度優(yōu)勢。美國的老年人采取”以房養(yǎng)老“，子女沒有意見，一方面西方人的家庭觀念不同于東方，父母的房子不一定非要交于子女繼承；另一方面繼承還牽涉到高額的遺產(chǎn)稅。子女要繳納高達60％一80％的遺產(chǎn)稅才能繼承遺產(chǎn)。而”倒按揭“金額部分是可以免稅的，因此老年人以這種方式處置房產(chǎn)可以避稅。但在我國，并沒有這些稅收政策，如果老年人以房產(chǎn)養(yǎng)老，可以自己或由親友通過市場化手段，出售或出租自己的房產(chǎn)，筆耕論文，所以我國”以房養(yǎng)老“的制度優(yōu)勢并不明顯。
　　第二，技術(shù)層面的多阻礙性。國外”以房養(yǎng)老“之所以能夠順利進行，一個最重要的原因是技術(shù)層面的可操作性。對于如何評價房產(chǎn)價值，根據(jù)老年人的健康狀況推算老年人的預期壽命。根據(jù)不同老年人的實際情況找出最適合此老年人的養(yǎng)老模式。由專門的機構(gòu)從事這樣的工作，達到了專業(yè)化的水平，得到民眾的信任。對于他們的推算結(jié)果能夠得到普遍性的認同。但目前在我國這樣的機構(gòu)可以說是鳳毛麟角。”倒按揭“涉及到利率變動房產(chǎn)價值變化，老年人預期壽命等眾多不確定性因素的影響，導致銀行也多有顧慮。且目前我國房產(chǎn)使用年限為70年，如果老年人在向有關(guān)機構(gòu)申請”以房養(yǎng)老“時，房產(chǎn)使用期限將近，那又如何計算，而在農(nóng)村宅基地是不能抵押的，諸多技術(shù)層面難題的出現(xiàn)使”以房養(yǎng)老“面臨眾多挑戰(zhàn)。      

 

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