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北京城市軌道交通商業(yè)物業(yè)資源和地下空間的價(jià)值評估

發(fā)布時間：2014-11-08 20:14

【摘要】 2015年北京城市軌道交通將形成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”總長703公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò),將承擔(dān)25%的城市交通出行需求。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司(下稱“京投”)負(fù)責(zé)承擔(dān)北京市軌道交通及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資和資本運(yùn)營任務(wù),“十二五”時期需要籌集超過1300億的債務(wù)性資金,超過2200億的內(nèi)源性資金。為緩解融資壓力,京投公司提出“一體兩翼”的戰(zhàn)略發(fā)展格局,大力開發(fā)非票務(wù)資源,增加經(jīng)營性收入。本文對北京城市軌道交通的非票務(wù)資源進(jìn)行界定和分類,并對非票務(wù)資源中的商業(yè)物業(yè)資源進(jìn)一步定義和細(xì)分。通過對北京城市軌道交通現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)資源進(jìn)行梳理和篩查發(fā)現(xiàn)軌道交通地下空間資源與站內(nèi)零星商鋪資源具有良好的開發(fā)前景,結(jié)合資源開發(fā)現(xiàn)狀、未來規(guī)劃及北京軌道交通實(shí)際情況,借鑒典型城市開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn),提出適用于北京城市軌道交通的地下空間資源與站內(nèi)零星商鋪資源經(jīng)營模式。由于軌道交通商業(yè)物業(yè)資源的稀缺性,缺乏市場可比案例,因此京投公司在開發(fā)經(jīng)營過程中難以準(zhǔn)確判斷物業(yè)價(jià)值。在經(jīng)過實(shí)地調(diào)研與走訪,搜集大量相關(guān)資料數(shù)據(jù),本文根據(jù)軌道交通地下空間與站內(nèi)零星商鋪的特點(diǎn),采用置業(yè)投資法、利潤法構(gòu)建軌道交通地下空間資源價(jià)值評估模型；采用因素構(gòu)成法、利潤法構(gòu)建軌道交通站內(nèi)零星商鋪資源價(jià)值評估模型。在模型構(gòu)建的基礎(chǔ)上,本文以北京城市軌道交通4號線動物園站地下空間為例對地下空間價(jià)值評估模型進(jìn)行驗(yàn)證。估價(jià)結(jié)果顯示地下空間具有較高的商業(yè)價(jià)值,對北京城市軌道交通地下空間存量進(jìn)行合理開發(fā)和利用有助于拓寬京投公司融資渠道,增加經(jīng)營性收入,減輕京投公司融資壓力,有助于打造北京城市軌道交通規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營良性資金循環(huán)運(yùn)行機(jī)制。

【關(guān)鍵詞】 軌道交通； 商業(yè)物業(yè)資源； 地下空間； 價(jià)值評估； 

1引言

1.1研究背景
隨著北京城市軌道交通建設(shè)的迅速發(fā)展，北京城市軌道交通新建線路不斷增加，截止2012年底，北京市軌道交通已開通運(yùn)營線路16條，運(yùn)營里程達(dá)442公里。根據(jù)《北京市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案（2011-2015年）》，2015年規(guī)劃增加海淀山后線、16號線、8號線三期、燕房線和新機(jī)場線等5條線119公里的建設(shè)任務(wù)，預(yù)計(jì)新增投資835億。到2015年，北京將建成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”，總長703公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，“十三五”期間，北京地鐵運(yùn)營里程將達(dá)到1000公里。軌道交通項(xiàng)目具有建設(shè)規(guī)模大、高投資、建設(shè)周期長的特點(diǎn)，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（以下簡稱“京投”）負(fù)責(zé)承擔(dān)北京市軌道交通及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資和資本運(yùn)營任務(wù)，“十二五”時期需要籌集超過1300億的債務(wù)性資金，超過2200億的內(nèi)源性資金。
目前北京市城市軌道交通的建設(shè)和資金需求具有如下特點(diǎn)：
(1)建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)提高，資金需求激增
《北京市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃調(diào)整（2011-2015)》要求在原規(guī)劃基礎(chǔ)上，將重點(diǎn)加密中心城線網(wǎng)、改善遺留問題、強(qiáng)化外圍重點(diǎn)區(qū)域覆蓋，同時新線建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高、拆遷投入增加、國鐵項(xiàng)目和更新改造增加、新線建設(shè)時序提前等因素，直接導(dǎo)致軌道交通建設(shè)資金需求大幅增加。
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1.2研究問題
都會軌道交通資源是在都會地鐵設(shè)置裝備部署歷程中漸漸形成，與都會軌道交通精密相連且由于軌道交通的設(shè)置裝備部署和運(yùn)營而孕育發(fā)生代價(jià)增值的資源的總稱。北都都會軌道交通貿(mào)易資源重要有貿(mào)易物業(yè)、毗鄰穿越工程、民用通訊、告白資源和其他貿(mào)易資源。此中貿(mào)易物業(yè)資源又可細(xì)分為自持物業(yè)、上蓋物業(yè)、地下空間、站內(nèi)零散商店和織補(bǔ)項(xiàng)目。由于自持物業(yè)、上蓋物業(yè)的開辟遠(yuǎn)景較為明白，而地下空間及站內(nèi)零散商店將來開辟潛力巨大，因此重點(diǎn)研究都會軌道交通貿(mào)易物業(yè)中的地下空間和站內(nèi)零散商店兩類資源。
本文希望通過實(shí)地調(diào)研、資料搜集等工作，對北京城市軌道交通商業(yè)物業(yè)資源進(jìn)行全面細(xì)致的蹄查，借鑒典型城市軌道交通商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合北京軌道交通實(shí)際情況，探尋適用于北京城市軌道交通的商業(yè)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營模式，充分利用北京軌道交通商業(yè)物業(yè)資源。
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2理論基礎(chǔ)與文獻(xiàn)綜述

2.1理論基礎(chǔ)
2.1.1公共品理論
(1)理論概述
經(jīng)濟(jì)學(xué)將全部的社會產(chǎn)物分別為大眾產(chǎn)物和私產(chǎn)業(yè)品。大眾產(chǎn)物是指那些不具有消耗排他性的產(chǎn)物和辦事，是當(dāng)局向全體社會成員提供的種種產(chǎn)物和辦事的總稱，包羅國防、警員、法律、教誨等。非競爭性和非排他性是大眾產(chǎn)物的兩個重要的根本特性。非競爭性，是指當(dāng)一部門人消耗某些產(chǎn)物、辦事時，并不會對其他人同等地消耗這種產(chǎn)物和辦事造成影響，即受益工具之間不存在長處辯論；非排他性，是指某小我私家或某些人不克不及專有在產(chǎn)物消耗歷程中孕育發(fā)生的長處，即不克不及排擠一些人對某產(chǎn)物、辦事的消耗，大概說要從技能加以清除險(xiǎn)些是不行行的或清除本錢很高。要是某類產(chǎn)物或辦事在消耗歷程中兼具非競爭性和非排他性，則該類產(chǎn)物和辦事被稱為純大眾產(chǎn)物。由于大眾產(chǎn)物具有非排他性，無論付費(fèi)與否人們都能享受到大眾產(chǎn)物帶來的的利益，這導(dǎo)致消耗者缺乏對資源付費(fèi)的動機(jī)，而更樂于成為"免費(fèi)搭車者”。與此同時，大眾產(chǎn)物還具有非競爭性，即增長一個大眾產(chǎn)物利用者的邊際本錢為零，依據(jù)帕累托最優(yōu)邊際本錢訂價(jià)原則，該類產(chǎn)物只能免費(fèi)提供，而這是私家企業(yè)無法擔(dān)當(dāng)?shù)�。因此，大眾產(chǎn)物的非排他性、非競爭性這兩個根本特性決定了當(dāng)局向社會成員逼迫征收的稅金或用度是提供大眾產(chǎn)物的重要資金泉源，是當(dāng)局對社會成員收入的二次分派。
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2.2軌道交通商業(yè)資源與類型
2.2.1城市軌道交通商業(yè)資源含義
(1)軌道交通商業(yè)資源
資源是指任何一種有形或者無形、可利用性有限的物體，或者是任何有助于維持生計(jì)的事物。資源主要具有三種特性：實(shí)用性、數(shù)量（常常依據(jù)的是其可利用性）以及在生產(chǎn)其他資源方面的用途。資源的價(jià)值取決于以下幾個因素：①人們的需求；②人們所擁有的技術(shù)水平；③資源的價(jià)值隨時間產(chǎn)生的變化。
軌道交通商業(yè)資源是指與城市軌道交通運(yùn)營相關(guān)的可利用的，可以為軌道交通運(yùn)營商以及其他投資者帶來直接和間接經(jīng)濟(jì)利益的資源，其價(jià)值特性：①具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有助于生產(chǎn)商品和提供服務(wù)；②具有審美價(jià)值，軌道交通體量巨大，與城市景觀相互協(xié)調(diào)；③具有法律價(jià)值，軌道交通所屬的土地資源，相關(guān)企業(yè)有權(quán)享用之；④具有倫理價(jià)值，為保障軌道交通資源的可持續(xù)發(fā)展，在道德上有責(zé)任對其進(jìn)行保護(hù)。
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3 北京城市軌道交通商業(yè)資源及經(jīng)營機(jī)制 .....................26-34 
3.1 城市軌道交通商業(yè)物業(yè)資源界定 ............26-28 
3.2 北京城市軌道交通商業(yè)資源運(yùn)營機(jī)制..................... 28 
3.3 北京城市軌道交通商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃 ................28-30 
3.4 北京城市軌道交通商業(yè)物業(yè)資源經(jīng)營模式分析.............. 30-34 
3.4.1 軌道交通商業(yè)物業(yè)可選擇資源經(jīng)營模式 ..............30-31 
3.4.2 典型城市軌道交通商業(yè)物業(yè)資源經(jīng)營模式借鑒............. 31-34 
4 北京軌道交通地下商業(yè)物業(yè)資源價(jià)值評估模型構(gòu)建 ...................34-43 
4.1 軌道交通地下空間價(jià)值評估 .......................34-39 
4.1.1 基于租賃收入的測算模型 .................34-37 
4.1.2 基于營業(yè)收入的測算模型 ........37-39 
4.2 軌道交通站內(nèi)零星商鋪價(jià)值評估.......... 39-43 
4.2.1 基于租賃收入的測算模型........... 39-41 
4.2.2 基于營業(yè)收入的測算模型................... 41-43 

5 北京動物園地鐵站地下空間價(jià)值評估案例

北京城市軌道交通地下空間商業(yè)資源目前有14萬平方米儲備量，分布在25個站點(diǎn)，四號線動物園地鐵站地下空間是北京城市軌道交通首個并且是目前唯一一個己經(jīng)開發(fā)運(yùn)營的地下空間。四號線動物園地下空間與2011年12月27日開始試營業(yè)，由北京德合信國際商城有限公司進(jìn)行一系列的商業(yè)項(xiàng)目招商和運(yùn)營管理工作，開發(fā)為“元沃天地”地鐵商城連鎖店，總建筑面積5037平方米，經(jīng)營面積1900多平方米。本文選取四號線動物園地下空間作為評估案例，利用上文構(gòu)建的評估模型對動物園地下空間的價(jià)值進(jìn)行評估。
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結(jié)論

“十二五”是北京城市軌道交通快速發(fā)展期，需要京投公司籌集超過1300億的債務(wù)性資金，超過2200億的內(nèi)源性資金。為確保“十二五”期間軌道交通政府項(xiàng)目的順利完成，京投公司提出了全面構(gòu)建“一體兩翼”（以軌道交通為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資業(yè)務(wù)為“一體”，以軌道沿線資源開發(fā)和軌道交通相關(guān)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的股權(quán)投資為“兩翼”）的戰(zhàn)略發(fā)展格局。
本文對北京城市軌道交通的非票務(wù)資源進(jìn)行界定和分類，并進(jìn)一步定義和細(xì)分非票務(wù)資源中的商業(yè)物業(yè)資源。在充分界定的基礎(chǔ)上對北京城市軌道交通現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)資源進(jìn)行梳理和篩查。結(jié)合軌道交通商業(yè)物業(yè)資源幵發(fā)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃，借鑒香港、上海、廣州等典型城市在商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中的成功經(jīng)驗(yàn)，提出北京城市軌道交通商業(yè)物業(yè)資源的經(jīng)營模式，對于站內(nèi)零星商鋪的經(jīng)營上可采取分租經(jīng)營，開發(fā)初期應(yīng)結(jié)合站點(diǎn)周邊商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格與地鐵站點(diǎn)客流情況進(jìn)行定價(jià)，隨著站內(nèi)零星商鋪開發(fā)的不斷發(fā)展與成熟，可考慮招標(biāo)、議標(biāo)等方式進(jìn)行定價(jià)；對于地下空間的經(jīng)營，應(yīng)采用委托專業(yè)經(jīng)營者統(tǒng)一負(fù)責(zé)物業(yè)的布局規(guī)劃、招商、經(jīng)營和物業(yè)管理的經(jīng)營方式。
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參考文獻(xiàn):
 

本文編號：10013

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