發(fā)布時間：2014-12-29 10:20

 

【摘要】 上世紀(jì)70年代中國的改革開放政策,極大地解放了生產(chǎn)力,房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,由此在中國大陸催生了物業(yè)管理行業(yè)。隨著國家住房制度改革和居民住宅的逐步社會化、市場化,在全國物業(yè)管理發(fā)展較快的大形勢下,日照港集團(tuán)公司于2009年1月1日正式實施由福利化管理模式向市場化管理模式轉(zhuǎn)變的生活區(qū)住宅物業(yè)管理改革。隨著改革的不斷深入,日照港住宅物業(yè)管理存在的各類問題與矛盾也越來越多地暴露出來,本論文就阻礙日照港住宅物業(yè)管理良性發(fā)展的主要矛盾與問題進(jìn)行較深入地探討分析,在此基礎(chǔ)上采用文獻(xiàn)索引法、問卷調(diào)查法、SWOT分析等方法,運(yùn)用管理學(xué)、社會學(xué)相關(guān)原理,提出可供相關(guān)管理者、從業(yè)者參考的解決日照港住宅物業(yè)管理矛盾與問題的具體對策。論文首先闡述了日照港生活區(qū)住宅物業(yè)管理實施改革的必然性與必要性,說明了日照港住宅管理發(fā)展情況及實施物業(yè)管理后取得的成績;其次筆者以一個物業(yè)從業(yè)者的角度分析查擺日照港住宅物業(yè)管理存在的問題；最后筆者在大量閱讀相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,通過自身實踐探索及借鑒國內(nèi)外好的做法,提出了解決日照港住宅物業(yè)管理問題的具體對策。文章認(rèn)為在具體的解決對策中,政府、業(yè)主、物業(yè)公司都要有所作為,合力形成一個良性互動、多方發(fā)展、互利共贏的良好的物業(yè)管理內(nèi)、外部環(huán)境,共同促進(jìn)日照港陽光、和諧生活區(qū)的建設(shè),實現(xiàn)日照港物業(yè)管理工作又快又好地發(fā)展。 

第1章導(dǎo)論

1.1選題背景與意義
1.1.1選題背景
上世紀(jì)70年月，隨著中國的革新開放，生產(chǎn)力迅猛生長，房地產(chǎn)異軍突起，作為房地產(chǎn)的連續(xù)和美滿，物業(yè)辦理在上世紀(jì)八十年月作為新興行業(yè)被引入中國大陸。顛末30多年的生長，專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)辦理體制與生長模式已成為我國都會衡宇辦理的根本體制和主流模式，我國的物業(yè)辦理取得了很大的迸步，新建住宅小區(qū)基木實驗物業(yè)辦理新體制，舊住宅小區(qū)物業(yè)辦理也取得了肯定的突破。然而我國當(dāng)代物業(yè)辦理的生長尚處在實踐與探索的不可熟階段，由于受人們的頭腦看法、經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)生長程度等多因素的制約，在物業(yè)辦理走向遍及的歷程中，相干長處各方的抵牾辯論曰益突出，物業(yè)行業(yè)生長困難重重，辦理好這些題目，包管物業(yè)行業(yè)康健良性生長，成為穩(wěn)固社區(qū)、設(shè)置裝備部署清潔、調(diào)和社會的一個緊張辦法。
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1.1選題背景與意義
1.1.1選題背景
住宅物業(yè)管理是適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足人們對生活、居住環(huán)境不斷提高的要求而產(chǎn)生的。隨著國度住房制度革新的不停深化，住民住宅的漸漸商品化、社會化，日照港生存區(qū)住宅物業(yè)辦理實驗社會化、市場化、專業(yè)化革新，豈論從日照港團(tuán)體公司、日照港物業(yè)公司生長角度照舊從國度法例層面出發(fā)，都己勢在必行。日照港現(xiàn)有6個生存區(qū)，分別由日照港物業(yè)有限公司轄管第一至第四生存區(qū)，日照金港物業(yè)辦事有限公司轄管第五、第六生存區(qū)。2009年，日照港團(tuán)體公司本著“理順辦理干系、明白辦理責(zé)任”的原則，下發(fā)《日照港生存區(qū)物業(yè)辦理革新宣傳提要》。提要劃定：以原團(tuán)體公司撥發(fā)的物業(yè)補(bǔ)貼額度作參考，將住宅的暗補(bǔ)改為明補(bǔ)，公司員工憑據(jù)級別享受物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，同時物業(yè)公司按住房修建面積對用戶舉行物業(yè)費(fèi)收費(fèi)，由此，日照港住宅辦理史上具有里程碑意義的物業(yè)革新正式拉開諱幕。
a.日照港物業(yè)改革的必然性
(1)中國市場經(jīng)濟(jì)的確立，使得國有公司以追求效益、利益最大化為主要目標(biāo)，這促使國有企業(yè)有必要將原先實行的福利性、行政性住宅管理制度進(jìn)行改革，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在此基礎(chǔ)上深化現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進(jìn)程。
(2)法規(guī)制度使然。1994年建設(shè)部頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及2007年頒布的《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，新建住宅小區(qū)要推行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式，舊住宅小區(qū)要適時推行物業(yè)管理新模式。
(3)房屋產(chǎn)權(quán)的私有化，使得居民對于房屋的關(guān)心程度大大提高。人們更樂意對明確屬于自己產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行更好的修緒與維護(hù)，以提高房屋的使用壽命、安全指數(shù)與舒適美觀程度。
(4)人民生活水平的提高，使得住戶對居住環(huán)境與居住條件、房屋設(shè)施、維修護(hù)理提出了更高的要求，而這些都是福利性、行政性住宅管理體制下做不到或是做也不能做到位的。這就需要更高層次的住宅管理模式。
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第2章相關(guān)理論基礎(chǔ)

木章闡述了物業(yè)與物業(yè)管理的概念，及建筑物區(qū)分所有權(quán)、公共產(chǎn)品與公共選擇等論文相關(guān)理論，并對過往的物業(yè)管理有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了整理與歸納介紹。
2.1物業(yè)與物業(yè)管理概念界定
“物業(yè)”一詞譯自英語property，自20世紀(jì)80年代由香港引入大陸，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一�，F(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成完工并投入使用的房屋、與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地[2]。物業(yè)按其業(yè)態(tài)分為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，住宅物業(yè)是指供人們生活居住的具有居住功能的建筑，包含單體住宅樓、住宅小區(qū)及與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地[2]。住宅物業(yè)是物業(yè)的最初業(yè)態(tài)[2]。
物業(yè)管理（Property management)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動[3]。相對應(yīng)物業(yè)的涵義，物業(yè)管理分為住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理等。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程看，不論是國內(nèi)還是國外，物業(yè)管理都立足于住宅物業(yè)管理，在些基礎(chǔ)上，向其他類型物業(yè)管理延伸[4]。
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2.2物業(yè)管理理論基礎(chǔ)
2.2.1建筑物區(qū)分所有權(quán)理論
建筑物區(qū)分所有權(quán)是權(quán)利去即業(yè)主對于.一棟建筑物中己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對其有部分的權(quán)以及因其系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。
生產(chǎn)力與交換的發(fā)展，使得人口大量匯集于一地，城市得以形成，科技的進(jìn)步也讓建筑物向高空發(fā)展，為解決日益復(fù)的相關(guān)管理，產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論并在近現(xiàn)代得到不斷的研究與完善。2007年出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》對“業(yè)主的建筑物區(qū)分所要權(quán)”的規(guī)定表明其制度在我國的確立。
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3 日照港住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀 .................25-29 
3.1 物業(yè)公司簡介.................................. 25-26 
3.2 住宅物業(yè)管理的發(fā)展階段 .......................26-27 
3.3 住宅物業(yè)管理取得的成績 .................27-29 
4 日照港住宅物業(yè)管理問題 ....................29-45 
4.1 制度問題.......................... 29-34 
4.2 歷史遺留問題................. 34 
4.3 其他問題.............................. 34-45 

5 解決日照港住宅物業(yè)管理問題的對策

5.1確立公司發(fā)展定位
公司有正確、明確的戰(zhàn)略發(fā)展定位，有利于物業(yè)公司解決現(xiàn)存有矛盾與問題，所以筆者認(rèn)為要解決矛盾與問題，首先要對兩物業(yè)公司的發(fā)展進(jìn)行定位。根據(jù)第一章戰(zhàn)略定位理論我們知道，SWOT分析工具雖然存在不足，但仍可以從中得出_些公司戰(zhàn)略定位方面的有益啟示。從表3-1可以看出，兩住宅物業(yè)管理行業(yè)存在的外部威脅在法規(guī)體系層面、業(yè)主消費(fèi)意識層面將會隨著社會及物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而逐步得到化解，筆耕文化傳播，機(jī)會將會更加明顯�，F(xiàn)階段，日照港物業(yè)有限公司由于無開發(fā)商背景支持，業(yè)務(wù)范圍拓展困難，但是組織結(jié)構(gòu)和管理制度完善、管理服務(wù)經(jīng)驗豐富，可實施多種經(jīng)營發(fā)展的戰(zhàn)略定位。金港物業(yè)由于有房產(chǎn)商背景，業(yè)務(wù)拓展不成問題，受內(nèi)部劣勢限制，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提髙服務(wù)質(zhì)量，宜先采取穩(wěn)定型戰(zhàn)略，然后再向發(fā)展型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
5.2完善物業(yè)管理制度
一方面，從物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，其選擇也具公共選擇性質(zhì)看，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品獨(dú)特、相關(guān)法律關(guān)系復(fù)雜、相關(guān)矛盾尖銳，這都決定了用法規(guī)來調(diào)節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系的必要性�？v觀國外發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理，其相關(guān)法規(guī)從不完善漆密，法治嚴(yán)格，我國立法部門應(yīng)在深入研究物業(yè)相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，參考國外發(fā)達(dá)國家立法情況，完善我國物業(yè)管理法規(guī)條文，加大法治力度，以嚴(yán)格的法規(guī)為各物業(yè)公司良性發(fā)展保駕護(hù)航。從曰照港物業(yè)管理實踐看，可從以下幾方面開展制度的創(chuàng)新與完善：
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結(jié)論

本文以相關(guān)理論為依據(jù)，對日照港住宅物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題運(yùn)用多種研究方法進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的公司戰(zhàn)略定位思路與問題解決對策。本論文得出的主要結(jié)論有：
(1)住宅物業(yè)管理是中國由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物，中國雖已走過三十多年的犮展歷程，但是行業(yè)仍處于初級發(fā)展階段，各項法規(guī)的制定與完善，應(yīng)盡量還原物業(yè)管理本質(zhì)，避免夸大物業(yè)企業(yè)社會管理服務(wù)職能傾向。
(2)物業(yè)管理涉及居民生活的很多方面，關(guān)系民生切身利益，當(dāng)前不少居民的思想觀念尚停留在福利分房時代，還未跟上現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展時代的要求，根據(jù)互動整合戰(zhàn)略定位原理，物業(yè)公司、政府、媒體、業(yè)主組織都要加大物業(yè)相關(guān)知識宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識物業(yè)管理服務(wù)功能，建立正確的物權(quán)觀念與物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識，減少對政府和物業(yè)企業(yè)的依賴心理，提高其風(fēng)險防范意識與風(fēng)險承受能力，減輕住宅物業(yè)管理發(fā)展的外部阻力。
(3)物業(yè)管理與服務(wù)作為“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，在“保增長、保民生、保穩(wěn)定、保就業(yè)”，構(gòu)建和諧社區(qū)、文明城市、現(xiàn)代社會起到了至關(guān)重要的作用，政府要加大對物業(yè)的扶持力度。在目前物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價暫不能更改的情況下，政府應(yīng)在財政補(bǔ)貼與稅收政策等方面給以優(yōu)惠。
(4)日照港集團(tuán)公司相關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管工作，敦促成立業(yè)委會，推行“第三方滿意度調(diào)査"，幫助理順物業(yè)公司同專營單位，物業(yè)公司同居委會、派出所等職能部門的關(guān)系。
(5)物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，應(yīng)讓其發(fā)展遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。物業(yè)收費(fèi)應(yīng)實行同物價消費(fèi)指數(shù)或工資漲跌指數(shù)、房租價格漲跌指數(shù)相應(yīng)漲跌的價格聯(lián)動機(jī)制。日后待時機(jī)成熟，參照國外先進(jìn)國家做法，形成物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由供求雙方在市場競爭中形成。

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參考文獻(xiàn):

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本文編號：10921