發(fā)布時間：2015-02-09 09:25

　　摘要：近年來，政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控愈發(fā)嚴厲，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)正面臨著越來越嚴峻的市場形勢，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大了抗風險能力更強的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。本文從城市商圈角度出發(fā)，論述了商圈的構(gòu)造及其劃分，分析了城市商圈劃分對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的影響及其相互作用機制。

　　關(guān)鍵詞：商圈；商業(yè)地產(chǎn)；影響；相互作用

　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0386-02

　　一、引言
　　近年來，國家不斷收緊地根，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給受到政府的嚴格控制。對于許多開發(fā)商來說，隨著住宅產(chǎn)品的開發(fā)銷售完畢，企業(yè)為了繼續(xù)生存和發(fā)展就不得不再找地塊開發(fā)，但在國家嚴控土地供給的大政策背景下，拿地已經(jīng)是越來越困難的事情，沒有了土地儲備，開發(fā)企業(yè)就沒有了發(fā)展的基礎(chǔ)，成了斷源之水。形勢迫使開發(fā)企業(yè)必須開發(fā)一種能在有限的土地資源上產(chǎn)生持續(xù)收益的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而商業(yè)地產(chǎn)因其占用土地資源相對住宅地產(chǎn)較少，并且能產(chǎn)生長期穩(wěn)定收益的特性，正好滿足了開發(fā)企業(yè)的需求，因此，開發(fā)企業(yè)都逐漸把投資策略轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
　　與此同時，目前我國在城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中又存在供需錯位、空間布局規(guī)劃混亂、盲目開發(fā)、重復建設(shè)、商鋪空置率高、投資風險大等隱患，這些問題無不與城市商圈密切相關(guān)聯(lián)。因此，對城市商圈的研究有助于指導城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，為城市商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。
　　二、商圈的概念
　　所謂商圈，是指以商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展的，能吸引顧客的范圍。簡單地說，就是來店顧客所居住的地理范圍，如某店能吸引多遠距離的顧客來店購物，這位顧客到商店的距離范圍就稱為該企業(yè)的商圈。日本商圈研究權(quán)威石井鐵衛(wèi)認為：“所謂商圈就是現(xiàn)代市場中，企業(yè)市場活動的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費者空間范圍相重迭的空間范圍。”商圈具有層次性、重疊性、不規(guī)則性、流動性四個特征。
　　至此，我們可以把商圈的概念歸結(jié)出三個要點：首先，商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的地理區(qū)域；其次，商圈是一個具體的銷售空間，同時又是一個具體的購買空間，商圈是一個由銷售力所拓展的輻射空間廣度和購買向心力所控制的空間廣度構(gòu)成的具體地理區(qū)域空間，而且這個地理區(qū)域空間很容易在地圖上標出來；最后，商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構(gòu)成一個類似于物理學中“場”的“商業(yè)場”，商業(yè)活動就是在這樣的“商業(yè)場”中進行。
　　三、商圈構(gòu)造及其劃分
　　1.商圈的構(gòu)造
　　商圈理論認為：一個具體商圈由“點、線、面、流”四個方面構(gòu)成。
　　（1）點：指作為市場區(qū)域的中心點，是商圈的核心部位，具有足夠的吸引力。一家商店，或一個具體的集中交易的活動場所就是商圈構(gòu)造中的“點”。
　�。�2）線：是指市場區(qū)域內(nèi)的各種買賣依存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越高，依存程度越高，這種線也就越多和越強，商圈也就越大。當然，由于交易成本（空間的運輸成本、信息成本等）的存在及其差異，隨著空間范圍的擴展，這種依存度一般總是遞減的。所以，一個具體的商圈會有它自己的邊界。
　�。�3）面：指市場區(qū)域的廣度，具體是指中心點吸引力所能達到的范圍，是由消費者行為的類似性形成的。由于商圈構(gòu)造中“線”的輻射空間范圍的擴展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性。
　　（4）流：是指市場區(qū)域職能的動向和變化。這種變化既受諸如產(chǎn)業(yè)格局、需求結(jié)構(gòu)、競爭格局、交通條件變化等外在因素變化的影響，也受包括市場管理方法、市場經(jīng)營方針、市場硬件設(shè)施、市場服務(wù)功能等內(nèi)部因素變動的影響。
　　2.商圈的劃分
　　商業(yè)圈根據(jù)在一定經(jīng)濟區(qū)域中的地位，可以劃分為三個部分：中心商業(yè)圈（核心商圈）、周圍商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。它們之間的差異主要表現(xiàn)在車程、占總銷售額的比例、吸引到目標零售設(shè)施的消費者比例等方面。
　　一般在中心商業(yè)圈內(nèi)，包括一些本區(qū)域重要的大商場和以這些大型商場為核心的小型商場。中心商業(yè)圈占據(jù)該經(jīng)濟區(qū)域顧客總數(shù)比例最高，每個顧客平均購買額也最高，商業(yè)物業(yè)的收益最高，價格自然也最高。這個商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)由于價格較高，一般經(jīng)營的商品檔次也相對較高。
　　周圍商業(yè)圈是指核心商圈外圍的商業(yè)區(qū)，它一般擁有該經(jīng)濟區(qū)域20%左右的顧客，顧客較分散，商業(yè)物業(yè)的價格水平一般應(yīng)該低于中心商業(yè)圈。由于距離和分散的原因，便利品對這一區(qū)域的顧客無多大吸引力，只有選購品才能吸引他們。
　　邊緣商業(yè)圈是指位于周圍商業(yè)圈以外的商業(yè)區(qū)，其擁有顧客的比例又低于周圍商業(yè)圈。
　　區(qū)域商業(yè)密度隨中心商業(yè)圈向外依次遞減，中心商業(yè)圈顧客密度最大，約占商店顧客的55%一70%，周圍商圈顧客占15%一25%，邊緣商業(yè)圈顧客密度最小。由于非中心商業(yè)圈的商業(yè)密度較小，其商業(yè)適合經(jīng)營那些挑選性不強的商品，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的商品檔次不能夠太高。

　　四、城市商圈劃分對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的影響
　　1.有助于商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。一般認為，城市商業(yè)布局初始格局一旦形成，它就界定了城市商業(yè)布局演進的一般方向[8]。但由于一個城市不同地區(qū)人口規(guī)模、購買力、交通條件等影響商圈形成因素的差別很大，因此有必要對這些有差異的地區(qū)進行明確的商圈劃分，從而協(xié)調(diào)各地區(qū)商業(yè)的均衡發(fā)展。而作為與商圈關(guān)聯(lián)度極高的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，跟著商圈走是商業(yè)地產(chǎn)資本逐利性的根本體現(xiàn)，所以商圈劃分可指導商業(yè)地產(chǎn)的合理布局，有效避免了因過度集中而產(chǎn)生空置浪費等不均衡發(fā)展現(xiàn)象。
　　2.提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型的市場適應(yīng)性。城市商圈劃分體現(xiàn)了城市商業(yè)的總體布局，明確了不同區(qū)域所承擔不同的商業(yè)職能。相應(yīng)地，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)類型也將會在不同的商圈表現(xiàn)出不同的類型。例如在核心商圈內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一般是以大型的購物中心、ShpopingMall、各類高檔寫字樓為主，而在次級商圈及周圍商圈內(nèi)則以大型超市、貨倉式商場、便利店等中小型的商業(yè)地產(chǎn)類型為主。不同商圈為不同商業(yè)地產(chǎn)類型提供了發(fā)展條件，這些商業(yè)物業(yè)即滿足了商圈內(nèi)商業(yè)經(jīng)營的要求，又滿足了消費者對于購物設(shè)施與環(huán)境的需求。

 

　　3.有效引導消費客流從而提高商業(yè)地產(chǎn)定位的準確性。在影響商圈的諸因素中，消費者的特征是一個很重要的因素，不同商圈所面向的消費群體是不一樣的，城市各商圈以其獨特的商業(yè)特色吸引了特定的消費群體。例如城市CBD所在的商圈，由于此區(qū)域聚集了大量的白領(lǐng)階層，他們的收入水平較高，購買力強，并且追求新潮時尚。因此，在這樣的商圈內(nèi)經(jīng)營的商品就以中高檔為主。面對這樣的消費群體與商品經(jīng)營檔次，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也應(yīng)定位在中高檔次，這樣才能在建筑規(guī)劃設(shè)計、招商、業(yè)態(tài)組合、物業(yè)管理等相關(guān)工作中具有較強的針對性。
　　五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對城市商圈發(fā)展的作用
　　1.有利于促進城市商業(yè)繁榮與發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的集中開發(fā)可發(fā)揮集聚效應(yīng)，擴大商圈的輻射范圍，吸引更多的消費者前來購物。各商家之間還能實現(xiàn)充分的市場競爭，優(yōu)勝劣汰，促使商家想方設(shè)法提高商場的經(jīng)營管理水平。另外，在城市周邊發(fā)展水平不高的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將帶動這些區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的購物需求，促進城市商業(yè)的進一步向外擴展。
　　2.有利于促進老城區(qū)的改造并改善傳統(tǒng)中心商圈的形象�，F(xiàn)代商用物業(yè)的開發(fā)，給城市傳統(tǒng)中心商圈帶來新的活力。經(jīng)過合理的規(guī)劃建設(shè)，使原來老舊的傳統(tǒng)中心商圈在街道路面、建筑立面、配套設(shè)施等都有不同程度的改善，景觀環(huán)境質(zhì)量明顯提高，從而大大改善了傳統(tǒng)中心商圈的形象。傳統(tǒng)中心商圈是一個城市最繁華、人流量最大的地方之一，作為城市的一個“窗口”，對于樹立城市在人們頭腦中的形象有著重要意義。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對于城市商業(yè)形象的改善將發(fā)揮重要的作用。
　　3.推動城市商圈內(nèi)零售業(yè)和其他相關(guān)商業(yè)形態(tài)的升級換代。零售業(yè)是城市商圈最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，其檔次和規(guī)模基本上反映出城市零售業(yè)的發(fā)展水平�，F(xiàn)代商用物業(yè)的大開發(fā)，吸引了許多先進的零售業(yè)態(tài)，，許多國內(nèi)外知名的品牌專賣店、零售商、餐飲店等的進駐經(jīng)營，經(jīng)過物資環(huán)境的改造和購物環(huán)境的營造，經(jīng)過全方位的包裝和宣傳，這些商鋪對消費者的吸引力越來越大，使商鋪的租金上漲，從而導致許多傳統(tǒng)商店、老字號的離去，也使夜市等傳統(tǒng)商業(yè)空間的消失，而替代它們的是大資本、大商家，極大的提高了城市商圈內(nèi)零售商業(yè)的檔次。
　　六、結(jié)論
　　城市商圈的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是相輔相成、互相促進的。商圈劃分有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合理布局，提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型的市場適應(yīng)性，有效引導消費客流；而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)又反過來促進城市商業(yè)的繁榮和發(fā)展，改善傳統(tǒng)中心商圈的形象，推動商圈內(nèi)各種商業(yè)形態(tài)的升級換代。 
 

 

本文編號：13698