發(fā)布時(shí)間：2020-11-12 05:30

　　 按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，開發(fā)商可憑借商品房預(yù)售許可證與購房人簽訂買賣合同，但由于商品房尚未建成，開發(fā)商不能辦理初始登記，無法取得產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致開發(fā)商不能及時(shí)地與購房人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以，在取得產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商完全有可能把已經(jīng)出賣的商品房再次出賣給第三人。在“一房二賣”的情形下，若第三人無侵害前一購房人權(quán)利的故意，并與開發(fā)商辦理了過戶登記，那么原購房人的權(quán)利將直接受到侵害，尤其是在房價(jià)飛漲情況下，受損更嚴(yán)重。雖然原購房人可以根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定向開發(fā)商主張違約責(zé)任，但與其所期待的房屋所有權(quán)差距甚遠(yuǎn)。長此以往，勢必影響房地產(chǎn)交易市場穩(wěn)定。 《物權(quán)法》中預(yù)告登記制度的設(shè)立，目的就是為了保護(hù)商品房預(yù)售過程中遭受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。預(yù)告登記使被登記的債權(quán)請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，使得未經(jīng)登記權(quán)利人同意的處分行為歸于無效，確保將來本登記的順利實(shí)現(xiàn)。預(yù)售商品房經(jīng)預(yù)告登記，產(chǎn)生物權(quán)上的公示公信效力，預(yù)購人成為登記物權(quán)的債權(quán)人，限制預(yù)售人的再次處分行為，保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利。但是，《物權(quán)法》過于原則性的規(guī)定導(dǎo)致了實(shí)踐中的效果大打折扣，雖然其后的《房屋登記辦法》進(jìn)行了一定的細(xì)化，但在預(yù)告登記的效力范圍、發(fā)生條件、預(yù)告登記的起算時(shí)間點(diǎn)、預(yù)售人的處分行為效力等方面，理論界以及實(shí)務(wù)界仍有很多爭議。本文以上述問題為出發(fā)點(diǎn)，闡述對現(xiàn)有商品房預(yù)售預(yù)告登記制度缺陷完善的建議。 本文研究商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的目的在于，通過大陸法系國家的立法實(shí)踐，在分析預(yù)告登記制度的性質(zhì)、效力的基礎(chǔ)上，結(jié)合域外和我國大陸商品房預(yù)售領(lǐng)域的現(xiàn)狀，分析商品房預(yù)售制度和預(yù)告登記的整合問題，以找到最佳的結(jié)合點(diǎn)為契機(jī)，發(fā)揮出預(yù)告登記的最大效用，保障商品房預(yù)售的順利進(jìn)行。 本文共分四個(gè)部分：約3萬字。 第一部分闡述了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的基本理論。預(yù)告登記制度起源于德國，最早可追溯到中世紀(jì)的普魯士法，在瑞士、日本以及我國臺灣地區(qū)的民法中都有明確規(guī)定。預(yù)告登記具有預(yù)期性、臨時(shí)性、對抗性和從屬性等特征。筆者認(rèn)為預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，具有排他效力。通過對比論述域外和我國大陸現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，建議我國引入預(yù)售資金第三方托管制度，提高行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擔(dān)保機(jī)制等；通過對異議登記、查封登記、預(yù)售登記備案等相關(guān)概念的區(qū)分來加深對商品房預(yù)售預(yù)告登記的理解。 第二部分主要論述商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)依據(jù)和效力。預(yù)告登記制度有調(diào)適商品房預(yù)售利益失衡現(xiàn)狀、防范開發(fā)商“一房二賣”等現(xiàn)象發(fā)生的現(xiàn)實(shí)需要。筆者經(jīng)分析研究后認(rèn)為，預(yù)告登記對預(yù)售人和預(yù)購人的效力關(guān)系中，在不妨礙登記權(quán)利人權(quán)利情況下，預(yù)售人的處分行為有效；在對國家公權(quán)力的效力關(guān)系中，預(yù)告登記可以排除法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行的效力，但不具有排除國家征收的效力。 第三部分通過對《物權(quán)法》頒布之前的地方性規(guī)章、條例，以及《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》頒布之后對預(yù)告登記的相關(guān)內(nèi)容分析。筆者認(rèn)為，實(shí)體上存在的缺陷有：預(yù)告登記啟動條件過于苛刻、預(yù)告登記采用絕對無效主義有失公平、預(yù)告登記內(nèi)容的缺失、預(yù)告登記的起算時(shí)間點(diǎn)有爭議等；程序上缺陷有：缺少推進(jìn)本登記的程序以及缺乏預(yù)告登記涂銷等。 第四部分是我國商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的完善。筆者提出從實(shí)體上完善預(yù)售商品房預(yù)告登記發(fā)生條件應(yīng)采取強(qiáng)制性規(guī)定、完善預(yù)告登記制度的效力、需確定預(yù)告登記的起算時(shí)間點(diǎn)。從程序上來應(yīng)增加推進(jìn)本登記的程序、增加預(yù)告登記涂銷的規(guī)定、盡快統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度等建議，以此完善商品房預(yù)售預(yù)告登記制度。 本文以商品房預(yù)售預(yù)告登記為研究對象，運(yùn)用橫向?qū)Ρ确椒�，對不同國家和地區(qū)的商品房預(yù)售制度進(jìn)行比較，同時(shí)也運(yùn)用縱向?qū)Ρ�，研究制度的評析，指出了我國現(xiàn)行預(yù)告登記制度的不足和缺陷，提出了商品房預(yù)售預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)采取強(qiáng)制規(guī)定、明確預(yù)告登記起算時(shí)間點(diǎn)、增設(shè)預(yù)告登記涂銷規(guī)定等建議，并創(chuàng)新地提出建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度，彌補(bǔ)現(xiàn)行法律制度的缺陷。介于時(shí)間以及篇幅的限制以及本人學(xué)識等因素，對商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的研究還有待深入，筆者還將繼續(xù)努力研究與探索。
【學(xué)位單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類】：D923.2;D922.181
【文章目錄】：
內(nèi)容摘要
Abstract
引言
一、 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度概述
    （一） 預(yù)告登記制度的基本理論
    （二） 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的界定
二、 商品房預(yù)售預(yù)告登記的創(chuàng)設(shè)依據(jù)和效力分析
    （一） 商品房預(yù)售預(yù)告登記的創(chuàng)設(shè)依據(jù)
    （二） 商品房預(yù)售預(yù)告登記的效力分析
三、 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的立法狀況及缺陷
    （一） 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的立法狀況
    （二） 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的缺陷
四、 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的立法完善
    （一） 從實(shí)體上完善的相關(guān)建議
    （二） 從程序上完善的相關(guān)建議
結(jié)語
參考文獻(xiàn)
致謝

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2880312