王磊   包頭市供暖經(jīng)營(yíng)管理處

摘要：上世紀(jì)80年代日本曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，對(duì)日本的經(jīng)濟(jì)造成了巨大的危害。我國(guó)在90年代的海南也曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫事件，其負(fù)面影響波及到全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，逐漸成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)價(jià)格的不斷提高，使我國(guó)房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生，如何有效的治理、調(diào)控、預(yù)防我國(guó)房地產(chǎn)泡沫，是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格，泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫，比較

一、引言：

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。例如：美國(guó)發(fā)生的金融危機(jī)、迪拜發(fā)生的債務(wù)危機(jī)等，都與房地產(chǎn)業(yè)緊密相連。可見(jiàn)，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到一定的穩(wěn)定作用；房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象將影響我國(guó)的經(jīng)濟(jì)，乃至全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    2011年7月，在國(guó)家的嚴(yán)格調(diào)控下，全國(guó)的房?jī)r(jià)基本出現(xiàn)了停止快速增長(zhǎng)的現(xiàn)象，但是這樣的調(diào)控是否會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的破裂，將是我們要研究的問(wèn)題。2013年2月份，新“國(guó)五條”的出臺(tái)將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)形成新的發(fā)展格局。

二、世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫的特征

    房地產(chǎn)泡沫只是一種房地產(chǎn)業(yè)表面上的繁榮，它的具體表現(xiàn)形式就是房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房屋和土地本身所包含的真正價(jià)值。

    世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，同時(shí)也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了條件。世界房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展主要經(jīng)歷了其形成、膨脹、以及破滅三個(gè)主要階段。

2.1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于相對(duì)較為繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

    觀察世界房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，幾乎每一次都是發(fā)生在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較繁榮的發(fā)達(dá)地區(qū)。經(jīng)濟(jì)實(shí)體為了追求經(jīng)濟(jì)的繁榮，采取了很多緊密的投資活動(dòng)，同時(shí)國(guó)家的擴(kuò)張政策又對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大產(chǎn)生了推動(dòng)作用。例如：美國(guó)20世紀(jì)30年代的房地產(chǎn)泡沫，日本在20世紀(jì)90年代產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，就屬于典型的經(jīng)濟(jì)較為繁榮的環(huán)境中。美國(guó)于20世紀(jì)30年代中期時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一派繁榮景象。該時(shí)期的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)異�；钴S，這是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的鼎盛時(shí)期。20世紀(jì)90年代的日本經(jīng)濟(jì)繁榮為日本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引了大量的國(guó)際投資，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升。再例如：在東南亞國(guó)家中，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮和持續(xù)增長(zhǎng)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。同時(shí)，如果只是單純的觀察某個(gè)經(jīng)濟(jì)體后將發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市更容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。例如：美國(guó)在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，華盛頓、舊金山、紐約等城市的房?jī)r(jià)一下暴漲了50%。而日本在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，大阪、東京的房地產(chǎn)價(jià)格猛烈飆升。

2.2、長(zhǎng)期投資到短期套現(xiàn)的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

    房地產(chǎn)價(jià)格的不斷飆升主要是由于人為因素造成的。人們將房地產(chǎn)這項(xiàng)長(zhǎng)期投資看作是一種短期投機(jī)活動(dòng)的大好機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)原本是一項(xiàng)固定資產(chǎn)，其價(jià)值不菲，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不合實(shí)際的渲染、政府某些政策的刺激、媒體不切實(shí)際的宣傳，都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格被投資者追捧。很顯然，這種價(jià)格的大幅上漲在很大程度上忽視了價(jià)格上漲的不合理性。例如：2008年美國(guó)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破滅的最主要原因就是由于很多投資機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者的盲目追捧而造成的，它導(dǎo)致投資人購(gòu)買(mǎi)了大量的垃圾債券，試圖在短期內(nèi)獲得暴利�？梢�(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)投資如果不采取理性的態(tài)度將很容易誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

2.3、國(guó)內(nèi)外投資熱錢(qián)的涌入是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的又一誘因

    隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，促進(jìn)了國(guó)際金融的自由化，使得金融投資活動(dòng)在世界范圍內(nèi)得到了開(kāi)放和自由。但是這種國(guó)際熱錢(qián)的大量涌入，隨之而來(lái)的必定是金融風(fēng)險(xiǎn)的增加。目前，國(guó)際熱錢(qián)在全球范圍內(nèi)金融市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，推動(dòng)著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。例如：20世紀(jì)90年代的東南亞國(guó)家，過(guò)度的金融投資環(huán)境吸引了大量的國(guó)際游資，大量熱錢(qián)的涌入推動(dòng)了這些國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使得這些國(guó)家的房地產(chǎn)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，實(shí)際卻是海市蜃樓。因此，很多國(guó)際熱錢(qián)為了進(jìn)一步尋求國(guó)際套利將會(huì)對(duì)被投資國(guó)的正常經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)造成巨大影響，從而成為房地產(chǎn)泡沫破滅的助推器。

2.4、本國(guó)政府的過(guò)度寬松政策推動(dòng)了是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅

    各國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要運(yùn)營(yíng)參與者是國(guó)家政府部門(mén)，國(guó)家任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)、經(jīng)濟(jì)措施的實(shí)施都將影響著本國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變化�？梢�(jiàn)，國(guó)家和政府出臺(tái)的擴(kuò)張政策都會(huì)促進(jìn)人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響主要分為直接作用和間接作用。直接作用是由于政府通過(guò)政策來(lái)直接干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)的直觀效應(yīng)。例如：政府部門(mén)出臺(tái)的關(guān)于貸款利率的降低，其實(shí)質(zhì)是直接降低了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本，這在很大程度上刺激并促進(jìn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情。間接作用主要是指政府的刺激政策給投資者傳達(dá)一些投資的信號(hào)，從而左右投資者的決定。國(guó)家政府是執(zhí)政者將直接影響該國(guó)的經(jīng)濟(jì)走向，同時(shí)，政府的決策也是依據(jù)國(guó)家經(jīng)發(fā)展的形勢(shì)所決定的。因此，很多房地產(chǎn)投資者會(huì)按照政府的決策來(lái)選擇自己的投資方式。例如：如果政府大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致大量投資集中在房地產(chǎn)業(yè)。再例如：在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的國(guó)家政策極有可能會(huì)在經(jīng)濟(jì)繁榮期才會(huì)見(jiàn)到影響，這種表現(xiàn)往往是在刺激泡沫的不斷膨脹。

三、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    我國(guó)目前最為關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題就是房地產(chǎn)業(yè)是否存在著泡沫？要想對(duì)這一問(wèn)題做出判斷必須通過(guò)一些具體的指標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

3.1、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值

    不同國(guó)家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同這一比率也不相同。對(duì)于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)而言比較平穩(wěn)，這對(duì)于國(guó)家的發(fā)展起步或加速發(fā)展的國(guó)家來(lái)說(shuō)，這一指標(biāo)是比較高的。同時(shí)，這一比值在房地產(chǎn)復(fù)蘇期和繁榮的前期較高，有的國(guó)家這一比值可以達(dá)到2.4。觀察近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這一比值的數(shù)據(jù)，該比值一直保持較高的水平，基本在3左右徘徊，最高時(shí)期竟達(dá)到了3.26。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)正處于發(fā)展的繁榮時(shí)期。

3.2、房屋空置率

    這是一個(gè)很好的判斷房地產(chǎn)業(yè)是否過(guò)度需求的指標(biāo)，它可以非常直觀的看到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否存在著房屋空置。有數(shù)據(jù)顯示，2010年11月，我國(guó)的商品房空置面積分類指數(shù)為103.87，而在2009年的同期，該數(shù)據(jù)為96.87，可見(jiàn)，我國(guó)商品房的空置率在明顯攀升。這標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及可能存在著不適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)行為。住房空置率是用來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)狀況的最基本的指標(biāo)，更是一個(gè)國(guó)家觀察房地產(chǎn)業(yè)是否健康的指標(biāo)。一般而言，將空置率在5%——10%確定為合理區(qū)間，如果在10%——20%之間則稱為危險(xiǎn)區(qū)間。例如：全國(guó)2012年房屋空置率為40%，北京達(dá)到28%。

3.3、房?jī)r(jià)的收入比

    該指標(biāo)主要是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際通用的用來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理的主要指標(biāo)。主要用來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。2005年以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅與居民收入的漲幅基本均保持一種上漲的趨勢(shì)。2011年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，深圳的房?jī)r(jià)收入比為15.6，廣州為9.8，而合理的方劑收入比為6——7之間。

    通過(guò)對(duì)以上各種指標(biāo)的分析，基本可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)也做出一個(gè)較為基本的判斷：就整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)正處于一個(gè)較為繁榮的階段，而且發(fā)展也相對(duì)過(guò)熱。2010年以后，我國(guó)出臺(tái)了各種宏觀政策，使得這種上漲的趨勢(shì)基本得到了控制。可見(jiàn)，過(guò)我目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展趨勢(shì)還不成熟、不平穩(wěn)。

    總之，從目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景并不樂(lè)觀。國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破裂對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資者是一種警戒。房地產(chǎn)作為一種投資項(xiàng)目、投資活動(dòng)，投資者不應(yīng)試圖在短期內(nèi)獲得利潤(rùn)，應(yīng)將房地產(chǎn)投資看作是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，不應(yīng)盲目跟從。房地產(chǎn)泡沫的存在對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一種安全隱患。因此，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的控制是我國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)，它不僅關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，更關(guān)系到我國(guó)的民生。我國(guó)必須以世界房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的巨大影響為戒，努力保持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常、持續(xù)、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾五一.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的檢驗(yàn)與成因機(jī)理研究[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2011（01）

淺析世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫給我國(guó)的啟示[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2010（04）

[3]趙龍節(jié)等.日本房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周波動(dòng)對(duì)我國(guó)的啟示[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2007（01）

世界各國(guó)的房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2007（06）

引用：本文已由現(xiàn)代商業(yè)雜志出版,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源.現(xiàn)代商業(yè)

投稿流程：投稿到郵箱（xdsyzzs@126.com） ---- 等待審核結(jié)果（三天之內(nèi)） ---- 審核完畢并回復(fù)稿件錄用情況（以郵件的形式回復(fù)） ---- 作者確定發(fā)表 ---- 辦理相關(guān)手續(xù)后安排排版出刊 ---- 出刊郵寄。