摘要：政府在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的同時(shí)，不能忘記努力推進(jìn)市場(chǎng)化改革的基本責(zé)任，更不能以加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控來(lái)替代市場(chǎng)制度的改革，以政府力量替代市場(chǎng)力量，以“看得見(jiàn)的手”替代“看不見(jiàn)的手”。因此，要保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展，必須解決制約房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的制度機(jī)制，把深化市場(chǎng)改革同加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建和完善與中國(guó)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　　宏觀調(diào)控　　政策　　

 一、 政府職能的轉(zhuǎn)變

完善宏觀調(diào)控體系必須以政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)榍疤�。因此十六屆三中全�?huì)《決定》強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)改善宏觀調(diào)控，加快轉(zhuǎn)變政府職能。我們知道，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中必不可少的重要環(huán)節(jié)。因?yàn)槭袌?chǎng)中的各類(lèi)主體均處于微觀層面，其增強(qiáng)活力、競(jìng)爭(zhēng)力或發(fā)揮積極性、主動(dòng)性乃至創(chuàng)造性，僅是個(gè)體的理性行為，而無(wú)數(shù)個(gè)體理性行為的總和并不構(gòu)成整體上的理性結(jié)果。為了彌補(bǔ)這種市場(chǎng)不足或失靈，客觀上就有了對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施宏觀調(diào)控的要求。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，唯有政府才能站在全局立場(chǎng)來(lái)承擔(dān)這一宏觀調(diào)控的艱巨任務(wù)。

 二、土地管理政策的完備

在中國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不完善、市場(chǎng)機(jī)制不健全的條件下，土地政策比財(cái)政政策、貨幣政策等在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中更具顯效和優(yōu)勢(shì)。土地政策從源頭上控制房地產(chǎn)供應(yīng)，在實(shí)踐中易見(jiàn)成效。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的長(zhǎng)期性、曲折性、系統(tǒng)性，土地政策調(diào)控預(yù)計(jì)將在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)揮巨大作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)進(jìn)一步深化改革、理順關(guān)系、健全和改善土地政策調(diào)控體系，使之更適合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求；并要切實(shí)做好強(qiáng)化土地政策與其它宏觀調(diào)控政策的協(xié)調(diào)、配合，主要是同財(cái)政政策、金融貨幣政策等的配合，科學(xué)安排土地供應(yīng)計(jì)劃和供地結(jié)構(gòu)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的支持力度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)金融政策的創(chuàng)新

房地產(chǎn)金融的發(fā)展在支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、改善居民居住條件的同時(shí)，也是政府對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)的有效工具，加快完善房地產(chǎn)金融體系對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。首先，要建立規(guī)范有序的多元化融資機(jī)制，這不僅能化解和分散銀行風(fēng)險(xiǎn)、解決企業(yè)資金瓶頸，而且可以為市場(chǎng)上大量閑置資金找到合理合法的投資出路，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)企業(yè)的有效對(duì)接。其次，要大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的本土化創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。再次，積極推進(jìn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，以解決房地產(chǎn)貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題。最后，還要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范：嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理，加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管，規(guī)范住房公積金運(yùn)作，房貸利率應(yīng)實(shí)行差別制。

 四、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策的改革

房地產(chǎn)稅制改革是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，政府要在借鑒國(guó)外有益經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，改革房地產(chǎn)稅收制度，充分發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，促進(jìn)房市健康發(fā)展。在今后較長(zhǎng)的一個(gè)發(fā)展時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，擔(dān)負(fù)著刺激需求與推動(dòng)供給的雙重使命，房地產(chǎn)稅收調(diào)整應(yīng)配合這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

 五、住房保障制度的構(gòu)建

安居才能樂(lè)業(yè)，住房保障事關(guān)整個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)治久安。必須通過(guò)積極地探索和實(shí)施，逐步完善住房社會(huì)保障制度，確保中低收入家庭住得放心、最低收入家庭住得安心，這對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮發(fā)展具有深遠(yuǎn)而重大的意義。

1．住房社會(huì)保障的資金籌措。任何一項(xiàng)保障制度都需要穩(wěn)定有序的資金作支持和保障。政府應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際情況，綜合城鎮(zhèn)居民收入水平、住房水平、房?jī)r(jià)高低、財(cái)政狀況和人口變動(dòng)等因素確立本地住房保障的工作目標(biāo)和年度實(shí)施計(jì)劃，理順落實(shí)資金渠道，逐步建立住房保障基金。

2．住房保障對(duì)象的界定。在設(shè)計(jì)住房社會(huì)保障制度之前，首先要對(duì)社會(huì)居住情況和居民收入水平進(jìn)行詳細(xì)普查，并對(duì)未來(lái)住房需求進(jìn)行預(yù)測(cè)；在此基礎(chǔ)上，按照居民實(shí)際負(fù)擔(dān)能力和各地財(cái)政的不同情況等，明確劃分可獲保障的范圍，制定比較完善的住房社會(huì)保障制度。原則上對(duì)有能力負(fù)擔(dān)住房支出的高收入人群，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作解決住房問(wèn)題；對(duì)有部分能力負(fù)擔(dān)住房支出的中等收入和部分低收入人群，政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)援助，提供限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房；對(duì)最低收入和無(wú)收入的人群，政府應(yīng)提供廉租住房。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和個(gè)人收入水平的變化，收入線標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。

3．住房社會(huì)保障制度的組織實(shí)施。住房社會(huì)保障制度是一項(xiàng)復(fù)雜、細(xì)致的系統(tǒng)工程，需要專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)具體實(shí)施，房改部門(mén)要切實(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)管或強(qiáng)化住房社會(huì)保障職能，同時(shí)引進(jìn)西方的非贏利機(jī)構(gòu)的模式，把一部分國(guó)營(yíng)的房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為非贏利機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)社會(huì)保障住房，，國(guó)家立法對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。目前讓開(kāi)發(fā)商——這一市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的參與者和利潤(rùn)最大化的追求者，來(lái)承擔(dān)既經(jīng)營(yíng)商品房又建造經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)不妥。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開(kāi)發(fā)商擔(dān)當(dāng)政府的職責(zé)不合理，以致于個(gè)別地方出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

4．多層次住房保障體系的建立。具體來(lái)說(shuō)，住房保障體系的第一層次，是對(duì)城市困難群體和極低收入家庭，由政府提供廉租房或公屋；第二層次是對(duì)占城鎮(zhèn)人口多數(shù)的中低收入群體，政府通過(guò)貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收、價(jià)格監(jiān)督諸辦法，由市場(chǎng)來(lái)提供經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房。第三層次是對(duì)那些既買(mǎi)不到經(jīng)濟(jì)適用房又買(mǎi)不起商品房的中等收入群體，為其提供限價(jià)商品房。最后一個(gè)層次則是對(duì)少部分的中高收入群體，其住房完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。政府還可視實(shí)際情況，在一些大城市建設(shè)一批“青年公寓”，解決“夾心層”年輕人的住房需求，以便留住更多的青年人。

六、 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律機(jī)制的完善

法律在宏觀調(diào)控中主要有兩大價(jià)值：首先為其程序價(jià)值，即決策的過(guò)程是否符合的法律程序。政府在宏觀調(diào)控中依法行政更強(qiáng)調(diào)調(diào)控依據(jù)和調(diào)控程序的合法性；而對(duì)調(diào)控政策的具體內(nèi)容則隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而變化，不可能固定不變。其次，為其制度價(jià)值，調(diào)控的內(nèi)容是否符合法律規(guī)范。顯然，有秩序的市場(chǎng)更易調(diào)控，無(wú)序、混亂的市場(chǎng)則相反，法律對(duì)市場(chǎng)秩序的形成一直發(fā)揮著重要的支撐和保障作用，沒(méi)有法律規(guī)范和法律秩序的市場(chǎng)是無(wú)法調(diào)控的。我國(guó)應(yīng)以法律來(lái)制約調(diào)控政策，以法律來(lái)構(gòu)筑有序的中觀、微觀市場(chǎng)，并通過(guò)法律來(lái)保障全面的、多層次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系的建立和實(shí)施。

第一，要從根本上轉(zhuǎn)變政府的職能就得以市場(chǎng)法則為依據(jù)縮小政府的權(quán)力。政府僅是市場(chǎng)規(guī)則的制定者及“守夜人”，而非市場(chǎng)運(yùn)作的當(dāng)事人。第二，把市場(chǎng)法則細(xì)化為可操作性的規(guī)定。如除了分配稀缺資源需要政府審批、并有數(shù)量控制外，其它普通資源的許可、認(rèn)可、核準(zhǔn)、登記事項(xiàng)許可形式?jīng)]有數(shù)量控制。而且特許事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等公平競(jìng)爭(zhēng)方式?jīng)Q定。其它許可在通過(guò)審查、核實(shí)、檢測(cè)、驗(yàn)收后在法定期限內(nèi)予以許可。這樣既可防止政府機(jī)關(guān)濫用權(quán)力，也便于民眾對(duì)政府權(quán)力的監(jiān)督。第三，明確規(guī)定政府審批權(quán)的設(shè)立機(jī)構(gòu)與范圍，從而既可減少政府職能部門(mén)立法為自己尋租設(shè)租的可能性，也為政府部門(mén)從根本上轉(zhuǎn)變其職能創(chuàng)造了前提條件。

（1） 堅(jiān)持依法批地，嚴(yán)格查處非法批地者

《土地管理法》對(duì)批地的權(quán)限作了明確規(guī)定，使依法批地有了法律的依據(jù)，但部分地方政府無(wú)視法律規(guī)定，越權(quán)批地的現(xiàn)象依然存在，盡管?chē)?guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了國(guó)家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報(bào)告，但這一現(xiàn)象仍未有效制止，橫向多頭批地和縱向越權(quán)批地(如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等)仍然時(shí)有發(fā)生，造成土地供應(yīng)總量失控。原因之一就是對(duì)越權(quán)批地行為的直接責(zé)任人缺乏應(yīng)有的處罰。故今后應(yīng)把土地占用情況作為對(duì)政府官員進(jìn)行考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，并規(guī)定由此造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)受到刑事處罰。

（2）完善土地儲(chǔ)備管理，保障一級(jí)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)

土地收購(gòu)、儲(chǔ)備制度是土地市場(chǎng)的穩(wěn)定器。建立這一制度的主要作用在于調(diào)節(jié)土地供需總量，即在市場(chǎng)低迷時(shí)，吃進(jìn)部分土地，增加土地的需求總量；反之，于計(jì)劃之外釋放部分土地，擴(kuò)大土地供給。對(duì)此，須構(gòu)建相應(yīng)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備法律體系，以保障制度的實(shí)施。這樣，依法設(shè)置的土地儲(chǔ)備制度可以最大限度地發(fā)揮政府在市場(chǎng)中對(duì)資源配置的宏觀調(diào)控作用；并能改善土地供應(yīng)方式和手段，對(duì)進(jìn)入“土地儲(chǔ)備庫(kù)”的土地須有計(jì)劃地做好供地前期開(kāi)發(fā)工作，縮短開(kāi)發(fā)周期。從而有利于招拍掛方式的運(yùn)作，從根本上減少或消滅協(xié)議出讓?zhuān)瑺I(yíng)造土地一級(jí)市場(chǎng)的公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

（3）加強(qiáng)兩大規(guī)劃的法制建設(shè)，建立專(zhuān)項(xiàng)用地控制指標(biāo)

要解決城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題，就必須對(duì)中國(guó)的城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行重大調(diào)整，并協(xié)調(diào)好兩大規(guī)劃；要建立項(xiàng)目用地控制指針，保持用地結(jié)構(gòu)的合理性。

（4） 明確政府職能，健全土地法律責(zé)任制度

    根據(jù)完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，中央與地方政府應(yīng)該分別正確履行政府職能。中央政府主要履行全局性的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)督、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)，后者則主要行使地方性市場(chǎng)監(jiān)督、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)，并貫徹統(tǒng)一的國(guó)家宏觀調(diào)節(jié)政策。

  3．完善房地產(chǎn)金融政策的立法設(shè)想

（1）推行和強(qiáng)化系統(tǒng)內(nèi)的法律責(zé)任機(jī)制

央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，強(qiáng)化違反其規(guī)定的法律責(zé)任。其中包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，追究違反規(guī)定的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的法律責(zé)任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強(qiáng)宏觀調(diào)控的剛性，更有效地發(fā)揮央行的作用。

（2）加強(qiáng)金融監(jiān)管立法，提高其審查力度

央行依法對(duì)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的真實(shí)性、合法性、安全性、效益性進(jìn)行檢查。

（3）規(guī)定信息披露義務(wù)，加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因在于信息的不完全，所以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的核心問(wèn)題就是建立完善的信息機(jī)制，并以立法形式予以切實(shí)保障。

國(guó)家的財(cái)政收入主要源于稅收，因此采用稅收政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控應(yīng)是最為有效的手段與措施，然而近年國(guó)家運(yùn)用稅收政策劍指房地產(chǎn)，起到的作用卻不理想，原因之一是我國(guó)法律的滯后，故而如何使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，完善稅收法律法規(guī)不容忽視。

（1）依稅收法定原則統(tǒng)一規(guī)范稅制，科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)

    根據(jù)稅收法定原則的要求，將相關(guān)征稅對(duì)象、稅種、稅率等內(nèi)容上升到法律的高度．使行政機(jī)關(guān)執(zhí)法有法可依。

    改革的目的并非通過(guò)增加稅種而加重稅賦，而是要將一些繁雜的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。而且，正是由于稅費(fèi)及土地批租的不規(guī)范，增加了許多隱性成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也因這種非規(guī)范管道的差額獲取了更高的利潤(rùn)。稅收規(guī)范后，相應(yīng)成本反而可能會(huì)下降，起碼增加了透明度，更有利于監(jiān)督。

   （2）完善房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)稅體系

健全房地產(chǎn)取得稅制度；完善房地產(chǎn)保有稅制度，開(kāi)征物業(yè)稅；規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，提高保有環(huán)節(jié)的稅賦。

   （3）控制房地產(chǎn)投機(jī)行為，強(qiáng)化房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的收益性稅收

通過(guò)加強(qiáng)對(duì)投資買(mǎi)房者的稅收調(diào)節(jié)，控制房?jī)r(jià)過(guò)度漲落。   

（4）提高稅收立法層次，適度下放房地產(chǎn)各稅的管理權(quán)限

第一，在稅收立法上，要實(shí)行中央集權(quán)與地方分權(quán)相結(jié)合模式。第二，要統(tǒng)一房地產(chǎn)稅的收取方式。第三，要強(qiáng)化稅收征管力度。圍繞房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn),采取切實(shí)有效的征管手段，制定嚴(yán)密規(guī)范的征管制度,強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的征管力度及其宏觀調(diào)控能力。

（5）加大稅收的監(jiān)督檢查，對(duì)于偷漏稅者以及相關(guān)的責(zé)任人員要追究其法律責(zé)任。

5． 完善我國(guó)住房保障制度的立法構(gòu)想