發(fā)布時(shí)間：2015-02-20 08:34

董可超 浙江物產(chǎn)中大元通集團(tuán)

摘要：近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)起伏不定，引發(fā)了社會各界的廣泛關(guān)注，從經(jīng)濟(jì)周期和國家宏觀調(diào)控的角度分析我國房地產(chǎn)業(yè)的走勢，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)市場主體的時(shí)機(jī)決策提供必要的依據(jù)，避免房地產(chǎn)投資上的盲目性。對此，本文結(jié)合房地產(chǎn)周期理論和國家近年來的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前該采取怎樣的經(jīng)濟(jì)決策進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)周期；宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；時(shí)機(jī)決策

自從我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施市場化政策以來，基本上經(jīng)歷了起步階段、積壓階段和房價(jià)過快上漲階段，尤其是在2010年前后的幾年時(shí)間里，中國房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲嚴(yán)重脫離了人民的收入增長速度，成為民生領(lǐng)域關(guān)注的重點(diǎn)話題，所以國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是效果并不明顯。進(jìn)入2014年后，我國一線城市的房價(jià)保持增長態(tài)勢，但是二三城市的房價(jià)有漲有跌，房地產(chǎn)業(yè)的增速有所下滑，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢還不夠明朗，房地產(chǎn)企業(yè)在未來三到五年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)決策都應(yīng)當(dāng)相對謹(jǐn)慎。

一、經(jīng)濟(jì)周期理論與房地產(chǎn)時(shí)機(jī)決策

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論主要是指，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中會隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮等交替反復(fù)變化的過程。與產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)周期類似，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期變動也可以劃分為擴(kuò)張、收縮兩個(gè)階段，涵蓋了房地產(chǎn)復(fù)蘇、房地產(chǎn)繁榮、房地產(chǎn)衰退、房地產(chǎn)蕭條四個(gè)階段。

在復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系上表現(xiàn)為供大于求，而且房價(jià)在低位徘徊，但是由于房價(jià)基本觸底所以會慢慢上升，由于在該階段房地產(chǎn)的收益較低，所以投資者相對較少，房地產(chǎn)業(yè)的投資活動也不夠活躍。在房地產(chǎn)復(fù)蘇階段的后期，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出回暖趨勢，會帶動整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的活躍。在繁榮階段，房地產(chǎn)業(yè)的市場需求迅速擴(kuò)大，所以市場交易量和房產(chǎn)價(jià)格在不斷上升的同時(shí)，房屋空置率會不斷下降，銀行貸款等投資活動也會非常活躍，所以在繁榮階段國家通常會制定一系列的調(diào)控政策來打擊房地產(chǎn)投機(jī)和炒作行為；在房地產(chǎn)繁榮階段的后期，會逐漸形成“有價(jià)無市”的局面，房地產(chǎn)交易量和房價(jià)增長的趨勢會逐漸放緩，這是房地產(chǎn)進(jìn)入衰退階段的前兆。在衰退階段，房價(jià)和交易量都會出現(xiàn)很大程度的萎縮，房屋空置率和房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)會不斷放大，尤其是在房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)急劇下跌時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會出現(xiàn)大幅下跌，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至有面臨破產(chǎn)的壓力。在蕭條階段，房地產(chǎn)的開發(fā)量、交易量和房價(jià)會同步下滑，出現(xiàn)大量企業(yè)破產(chǎn)的局面，這時(shí)政府會通過信貸、稅收等政策來刺激房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。

（二）基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)機(jī)決策分析

近年來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r表明，自從2009年開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)在市場交易量和房產(chǎn)價(jià)格上迅速提高，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入繁榮階段，國家為了平抑房價(jià)，也陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。通過房地產(chǎn)周期理論，我們可以對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行趨勢進(jìn)行分析，以便為房地產(chǎn)企業(yè)等市場主體的時(shí)機(jī)決策提供相應(yīng)的參考依據(jù)。

   首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論可以幫助市場主體了解房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)房地產(chǎn)處于繁榮階段時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)、炒作等泡沫化的問題會大量存在，所以房地產(chǎn)的繁榮不代表市場風(fēng)險(xiǎn)的減少，反而會進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，相關(guān)市場主體在制定經(jīng)濟(jì)決策時(shí)必須對市場收益與風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)理性的認(rèn)知。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論可以幫助市場主體對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測和分析。事實(shí)證明，2009年下半年，房地產(chǎn)市場迅速繁榮，價(jià)格高漲，從而引發(fā)了近年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這與房地產(chǎn)在繁榮階段的特征相符合�！�2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5% ，這表明我國房地產(chǎn)市場在持續(xù)增長與繁榮的同時(shí)，增速已經(jīng)有所放緩，但這又不能完全表明我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段，因?yàn)樵谌珖�的一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展會表現(xiàn)出較大的差異，所以各市場主體可以結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的走勢，運(yùn)營經(jīng)濟(jì)周期理論進(jìn)行更深層次上的預(yù)測和判斷。

二、宏觀調(diào)控理論與房地產(chǎn)時(shí)機(jī)決策

在我國房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的大背景下，房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為迅速增加，市場的自我調(diào)節(jié)在很多時(shí)候是失靈的，這時(shí)國家通過宏觀調(diào)控的職能對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，其目的就是要保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和理性發(fā)展。因此，國家的宏觀調(diào)控政策也會對房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)機(jī)決策產(chǎn)生重要的影響。國家針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，主要采取了限購、保障房與廉租房建設(shè)、貨幣政策和稅收政策等調(diào)控手段。

（一）限購政策

自從2010年開始，我國的很多地區(qū)都開始實(shí)行限購政策，目前的限購政策已經(jīng)在二三線城市執(zhí)行。作為一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，“限購令”在抑制我國房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲方面起到了十分積極的作用，對市場上的炒房現(xiàn)象和投機(jī)性購房行為能夠形成有效的限制。但是，政府的限購政策并不是一個(gè)長久之計(jì)，由于它形成了對市場的過多干預(yù)，不僅無法從根本上根治房地產(chǎn)市場的弊端，對我國房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展也存在很多的負(fù)面影響。近期，隨著國家一些二三線城市商品房銷售壓力的增大，有的業(yè)內(nèi)人士建議去掉房地產(chǎn)限購政策，這點(diǎn)需要引起房地產(chǎn)市場主體的重視，因?yàn)檫@會讓房地產(chǎn)企業(yè)的銷售對象發(fā)生很大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)也需要對投資政策、銷售政策進(jìn)行一系列的調(diào)整。

（二）保障房與廉租房政策

近年來，雖然保障房建設(shè)的成績以及在平抑房價(jià)上的作用很難讓人滿意，但是仍舊不失為國家房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段。自2011年以來，我國已經(jīng)開工建設(shè)各類保障性安居工程2400多萬套，建成1500萬套以上。其中，2013年全國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。從初步匯總各地上報(bào)計(jì)劃來看，2014年有望開工600萬套以上。除此之外，國家也在不斷加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，這在更好的解決中低收入階層住房需求的同時(shí)，也是在宏觀上通過“計(jì)劃”的方式對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

（三）貨幣政策

中國人民銀行在國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下，制定和執(zhí)行貨幣政策，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定。在貨幣政策當(dāng)中，信貸政策無疑是最為重要的部分。在我國房地產(chǎn)增速過快的背景下，央行針對房地產(chǎn)制定了“適度從緊”的信貸政策，這在抑制房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)、打擊消費(fèi)者購房投機(jī)行為等方面能夠起到良好的作用。但是，信貸政策的缺陷就是需要房屋登記機(jī)構(gòu)等其他部門的積極配合。在2013年，雖然很多銀行都取消了利率優(yōu)惠政策，但是信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用并不理想。截至2013年12月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到14.61萬億元，同比增長19.1%。新增房地產(chǎn)貸款2.34萬億元，同比多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的28.1%。僅房地產(chǎn)新增貸款就占到2013年房地產(chǎn)總投資的27.2%。這不僅不利于平抑房價(jià)，反而有可能增加房地產(chǎn)業(yè)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是相對不利的。同時(shí)，信貸政策的變化，無疑會對各個(gè)市場主體的經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生非常重要的影響。

（四）稅收調(diào)控

稅收政策是政府對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，由于具有強(qiáng)制性、無償性、、固定性的特征，因此其調(diào)控職能是其他調(diào)控手段所很難替代的。一方面，通過稅收對國民收入分配進(jìn)行調(diào)控，相應(yīng)的提高免征額，合理的確定納稅等級以更好實(shí)現(xiàn)社會分配公平，，增加低收入群體的購買力；另一方面，通過稅收調(diào)節(jié)社會總供給與總需求，促進(jìn)房地產(chǎn)投資與開發(fā)行為的理性回歸。例如，房產(chǎn)稅已經(jīng)在我國的重慶、上海試行，雖然目前在全國推行的難度較大，但是不排除在一二線城市擴(kuò)征的可能性，目前我國30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。因此，作為房地產(chǎn)業(yè)的市場主體，需要密切關(guān)注房產(chǎn)稅等國家稅收政策的變動方向，以便及時(shí)調(diào)整投資決策。

三、結(jié)語

綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了起步與繁榮之后，由于受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家宏觀調(diào)控等政策的影響，2014年我國房地產(chǎn)市場的走勢還不夠明朗，房地產(chǎn)增速下滑已經(jīng)成為必然，各方的博弈仍在繼續(xù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要重視對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期和國家宏觀調(diào)控政策的研究分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的脈搏，在制定房地產(chǎn)投資決策時(shí)要保持警惕性和謹(jǐn)慎性，進(jìn)而有效規(guī)避各類市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更加穩(wěn)定的發(fā)展。

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本文編號：15594