發(fā)布時間：2020-11-20 04:28

　　 近年來,住房保障成為關(guān)系我國民生和發(fā)展的重大問題,是社會關(guān)注的焦點,也是理論研究的難點。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來,公共租賃住房已成為完善我國保障性住房體制、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康理性發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。所謂公共租賃住房,是指政府、企業(yè)、社會團(tuán)體以及其他非盈利組織投資建設(shè),持有房源,并以較低的價格出租給特定住房困難群體的一種保障性住房。公共租賃住房作為解決“夾心層”住房困難問題的有效途徑,是我國“十二五”期間重點發(fā)展的保障性住房品種。 從目前全國各大中城市的實踐來看,如何保證持續(xù)的建設(shè)資金來源以及如何確保項目管理運營的高效率,成為公共租賃住房發(fā)展中的主要難題。在融資建設(shè)方面,盡管各地都在積極探索市場化融資,如上海引入保險資金,重慶引入基金融資等,但它們基本都采用債務(wù)融資的方式,不僅需要每年付息還必須到期還本,這就要求公共租賃住房項目必須設(shè)計合理的還本付息方式,因此,重慶、青島等地紛紛提出公共租賃住房“租售并舉”,然而,公共租賃住房作為一種準(zhǔn)公共品,其在建設(shè)期間享受政府提供的相關(guān)優(yōu)惠政策,如果由社會上小部分人排他性的占有不僅有失社會公平,也不符合公共租賃住房的社會保障屬性,不利于公共租賃住房制度的可持續(xù)發(fā)展。在管理運營方面,普遍的做法是由政府性質(zhì)的公共租賃住房專營機構(gòu)來負(fù)責(zé),值得肯定的是,這種模式有利于保證公共租賃住房的公益屬性,但它最大的問題是由于保障對象數(shù)量龐大,公共租賃房投入使用后日常運營和維護(hù)的難度非常大,需要運營機構(gòu)投入巨大的人力和資金,在各地住房保障機構(gòu)人員已經(jīng)普遍緊缺的情況下,工作量的進(jìn)一步加大對政府管理效率和執(zhí)行能力都是極大的挑戰(zhàn)。 針對以上分析,本文提出我國可適時發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),來參與公共租賃住房的運作。一方面,利用社會資本通過資產(chǎn)證券化回收政府和開發(fā)商的公共租賃住房建設(shè)資金投入,使其繼續(xù)進(jìn)行公共租賃住房的滾動開發(fā),形成一種內(nèi)生性的融資機制；另一方面,公共租賃住房REITs運營機構(gòu)可以對公共租賃住房進(jìn)行規(guī)范化、專業(yè)化管理,不僅有利于提高公共租賃住房管理水平和服務(wù)質(zhì)量,還有利于降低政府管理壓力,有效控制管理成本,提高資源利用效率。 論文從政府政策、金融市場環(huán)境、項目盈利性等方面分析了REITs參與我國公共租賃住房運作的可行性,并根據(jù)我國公共租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀與長遠(yuǎn)目標(biāo),借鑒境外REITs經(jīng)驗,設(shè)計了適合我國具體國情的公共租賃住房REITs模式。通過搜集相關(guān)數(shù)據(jù),結(jié)合必要的定性和定量假設(shè),論文對REITs參與公共租賃住房運作的項目內(nèi)部收益率(IRR)做了測算,其中把公共租賃住房配套商業(yè)物業(yè)的租金收益納入項目收益的計算,成為論文的主要創(chuàng)新點。最后,論文就公共租賃住房REITs運作中可能面臨的風(fēng)險提出了相關(guān)控制措施,并提出若干政策建議以從整體上推動我國公共租賃住房REITs的健康、可持續(xù)發(fā)展。
【學(xué)位單位】：東北財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類】：F293.3;F224
【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
1 緒論
    1.1 研究背景及意義
    1.2 研究文獻(xiàn)綜述
        1.2.1 國外文獻(xiàn)綜述
        1.2.2 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述
    1.3 研究方法和內(nèi)容
        1.3.1 研究方法
        1.3.2 研究內(nèi)容
2 公共租賃住房運作現(xiàn)狀及存在的主要問題
    2.1 我國保障性住房發(fā)展回顧
    2.2 公共租賃住房與其他保障性住房辨析
    2.3 公共租賃住房運作現(xiàn)狀
        2.3.1 北京模式
        2.3.2 上海模式
        2.3.3 重慶模式
    2.4 公共租賃住房運作中存在的主要問題
        2.4.1 融資建設(shè)方面
        2.4.2 管理運營方面
3 REITS相關(guān)知識
    3.1 REITs的涵義
    3.2 REITs的主要分類
    3.3 REITs的特點和優(yōu)勢
        3.3.1 投資門檻低
        3.3.2 流動性高
        3.3.3 投資收益穩(wěn)定
        3.3.4 投資風(fēng)險有限
    3.4 REITs與我國房地產(chǎn)信托辨析
4 REITS參與公共租賃住房運作的優(yōu)勢與可行性
    4.1 REITs參與公共租賃住房運作的優(yōu)勢
    4.2 REITs參與公共租賃住房運作的可行性
        4.2.1 政府的政策支持
        4.2.2 統(tǒng)一的金融市場
        4.2.3 充足的民間資本
        4.2.4 項目的盈利能力
        4.2.5 美國、香港的REITs經(jīng)驗
5 REITS參與公共租賃住房運作的模式設(shè)計
    5.1 公共租賃住房REITs的設(shè)立模式
        5.1.1 組織形式
        5.1.2 投資模式
        5.1.3 運作方式
        5.1.4 發(fā)行方式
    5.2 公共租賃住房REITs的參與主體
    5.3 公共租賃住房REITs的運作流程
    5.4 公共租賃住房REITs的盈利模式
        5.4.1 收入來源
        5.4.2 收益分配
        5.4.3 內(nèi)部收益率計算
    5.5 公共租賃住房REITs的監(jiān)督機制
6 REITS參與公共租賃住房運作的風(fēng)險與控制措施
    6.1 風(fēng)險識別
        6.1.1 市場風(fēng)險
        6.1.2 項目風(fēng)險
        6.1.3 收益率風(fēng)險
        6.1.4 退出風(fēng)險
    6.2 風(fēng)險控制措施
        6.2.1 適時調(diào)整相關(guān)政策
        6.2.2 優(yōu)化項目整體布局與設(shè)計
        6.2.3 引入工程質(zhì)量終身責(zé)任制
        6.2.4 實行長期穩(wěn)定的稅收優(yōu)惠
        6.2.5 完善REITs投資的退出機制
    6.3 相關(guān)政策建議
        6.3.1 健全REITs相關(guān)法律體系
        6.3.2 培養(yǎng)專業(yè)人才隊伍
        6.3.3 完善信息披露和監(jiān)管體系
        6.3.4 培育大批機構(gòu)投資者
        6.3.5 推行公共租賃住房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)
結(jié)論
參考文獻(xiàn)
后記

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2890951