發(fā)布時間：2015-02-04 09:38

 

　　論文摘要 隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，土地資源的日益匱乏，農(nóng)村集體土地非法交易的現(xiàn)象愈演愈烈，部分農(nóng)村非法出讓土地、村民法轉(zhuǎn)讓土地尤為突出。 近幾年，訴訟至法院的這類集體土地使用權(quán)非法交易糾紛愈來愈多，這類案件具有涉及面廣、人數(shù)眾多、政策性強(qiáng)的特點(diǎn)，且往往涉及違法用地和非法建筑的處理問題，而由于現(xiàn)行有關(guān)集體土地的立法、司法解釋的缺失，導(dǎo)致這類案件的審判及行政處理難度很大。因此，如何正確適用法律，妥善處理此類糾紛，需要認(rèn)真探討。

　　論文關(guān)鍵詞 集體土地 使用權(quán) 非法交易

　　一、集體土地使用權(quán)非法交易的主要形式

　　（一）買賣
　　未經(jīng)國土部門批準(zhǔn)使用的集體土地轉(zhuǎn)讓給個人或單位；集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)將建在集體土地上的建筑物賣給個人或單位；村民將取得的宅基地或者連同建筑物轉(zhuǎn)讓給個人或單位，受讓方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，自由使用該幅土地。
　　（二）聯(lián)營
　　由集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)與個人或單位集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)負(fù)責(zé)提供土地，但不參與經(jīng)營，也不承擔(dān)任何風(fēng)險，固定收取利潤，即土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
　�。ㄈ�）合作
　　集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)批取得集體建設(shè)用地使用權(quán)后，提供土地與他方合作建房，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，部分歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，部分歸帶資承建的出資者所有，由其出售，因未取得房地產(chǎn)開發(fā)許可證，故大部分購買房產(chǎn)的買主，無法辦理房產(chǎn)證，但也有部分以分配給村民作為“人口樓”的方式，辦理了房產(chǎn)證。
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　　集體經(jīng)濟(jì)組織將農(nóng)用地出租或以承包的名義出租，承租（承包方）在承租土地上進(jìn)行廠房，倉庫等建設(shè)后自用或再出租。

　　二、集體土地使用權(quán)非法交易案件的類型及特征

　　法院受理的涉及集體土地使用權(quán)非法交易的訴訟的案件類型的較多，既有集體經(jīng)濟(jì)組織訴請受讓方、承租方、聯(lián)營方繼續(xù)履行合同，支付轉(zhuǎn)讓款、交付租金、支付聯(lián)營利潤的，也有集體經(jīng)濟(jì)組織或村民訴請確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效或解除合同，并收回土地使用權(quán)的； 有受讓方或合作方訴請集體經(jīng)濟(jì)組織或村民要求繼續(xù)履行合同，交付土地使用權(quán)，辦理相關(guān)權(quán)屬證書過戶登記的；還有受讓方請求確認(rèn)合同無效或要求解除合同，返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的。該類非法交易涉及面廣，幾乎每個村居都有，特別是鎮(zhèn)、街道所在村居更普通存在。一旦發(fā)生糾紛，由于牽涉到集體經(jīng)濟(jì)組織、村民、承租方，受讓方等多方的切身利益，各方常采用組織群眾集體上訪，通過新聞媒體作片面、主現(xiàn)或傾向性報(bào)道，向黨政部門或法院、國土、規(guī)劃等執(zhí)法、行政部門施加壓力，對社會的穩(wěn)定造成了極大的危害，嚴(yán)重影響、干擾黨政、執(zhí)法、行政部門的正常工作秩序。

　　三、處理集體土地使用權(quán)非法交易案件的對策

　�。ㄒ唬┬姓�執(zhí)法的對策
　　1.國土部門要對未經(jīng)審批擅自將集體土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的情況進(jìn)行認(rèn)真清理。對符合土地利用總體規(guī)劃的，依示補(bǔ)辦用地手續(xù)，對不符合土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除建筑物，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地。 對經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但未按規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)的閑置用地，堅(jiān)決按規(guī)定收回。對按《土地管理法》第三十七條的規(guī)定，責(zé)令按規(guī)定繳納閑置費(fèi)；或由人民政府作出無償收回用地單位土地使用權(quán)的決定，交還原集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。對未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)權(quán)屬的，如符合廣東省人民政府《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》規(guī)定條件的，責(zé)令依法補(bǔ)辦變更登記手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)、轉(zhuǎn)讓用地使用權(quán)有增值的，參照《中華人民共和國土地增值暫行條例》的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地增值稅。對不符合規(guī)定條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，限期改正，并按《土地管理法》第八十一條的規(guī)定，沒收違法所得，并處罰款；構(gòu)成犯罪的，及時移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
　　2.規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在對報(bào)建項(xiàng)目審批時要審查建設(shè)用地的來源，發(fā)現(xiàn)用以建設(shè)的土地是通過非法交易所得的，要停止審批手續(xù)，并及時通知國土部門，由國土部門依法處理。
　　3.工商行政管理部門要對企業(yè)股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是私營企業(yè)股東股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的變更登記加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)中含有土地使用權(quán)價值的，要及時通知國土部門，防止企業(yè)以增加新股東等方式，變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，逃廢正常土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法繳納的稅費(fèi)。
　�。ǘ�）司法審判的對策
　　1.關(guān)于法院受理的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生糾紛，不管是非法的，還合法的，均屬于平等主體之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛，屬民法調(diào)整的范圍，對于符合《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件，人民法院沒有理由和依據(jù)不予受理。對于非法用地，土地行政機(jī)關(guān)有處理的職能，這屬于行政法律關(guān)系，而法院受理的是民事法律關(guān)系，二者并不抵觸。我們認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛，如上所述，，一般都涉及到違法用地或非法建筑物的問題，違反了《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)先由土地行政主管部門對涉及的違法用地或非法建筑物進(jìn)行處理后，當(dāng)事人才可以就履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛向人民法院提起民事訴訟，當(dāng)事人未經(jīng)行政主管部門處理而直接提起民事訴訟的，應(yīng)裁定不予受理。這一原則已為廣東省高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》所確認(rèn)。

　　2.關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，依合同自由原則，集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，只要當(dāng)事人已按合同約定實(shí)際履行了，人民法院就不應(yīng)予干預(yù)，如認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效，將不利于促進(jìn)土地資源的合理流動和優(yōu)化配置，影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們認(rèn)為，對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)從嚴(yán)掌握。 《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。該條規(guī)定顯屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此，對違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)認(rèn)定合同無效，這也是國家公權(quán)力對民事行為進(jìn)行干預(yù)的體現(xiàn)，即使當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，也因其簽訂的合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而自始無效。除非集體土地的出讓、轉(zhuǎn)讓是用于農(nóng)業(yè)用途或因企業(yè)破產(chǎn)，被兼并等情形而將集體土地上的房屋等附著物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，方可認(rèn)定有效。

 

 

　　3.對違法進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行民事制裁的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為：沒收違法所得，責(zé)令拆除或沒收地上建筑物是行政主管部門的職權(quán)，不屬于法院審理案件該解決的問題，而且，即使作出制裁決定，制裁往往也較難實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，法院在審理該類案件中，發(fā)現(xiàn)違法行為，應(yīng)按《民法通則》第六十一條第二款之規(guī)定予以制裁。如不采取制裁措施，既不利于維護(hù)法律的尊嚴(yán)，也會在客觀上默許，甚至放縱非法交易行為。集體土地使用權(quán)非法交易，多為故意且嚴(yán)重違反《土地管理法》的行為，對此種故意違反法律的行為予以制裁，既有必要，也有充分的法律依據(jù)�！睹穹ㄍ▌t》第一百三十四條第三款的規(guī)定，即為法律賦予人民法院對違法行為進(jìn)行制裁的依據(jù)和權(quán)力。 故人民法院審理案件中發(fā)現(xiàn)存在對該類違法行為的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方因轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)而取得的財(cái)產(chǎn)上繳國庫。若不依法采取制裁措施，僅認(rèn)定轉(zhuǎn)讓集體土地的行為無效，當(dāng)事人仍然可以達(dá)到合同的預(yù)期目的，即出讓方可以通過出讓集體土地取得約定的土地使用費(fèi)，獲得利益，而受讓方可以廉價地使用土地，如此無異于保護(hù)了非法利益，降低違法成本，起到變相鼓勵非法轉(zhuǎn)讓集體土地的作用。

　　四、建議

　　1.必須高度重視，增強(qiáng)緊迫感和危機(jī)感。土地、房屋往往事關(guān)群眾切身利益，事關(guān)社會穩(wěn)定大局，是矛盾多發(fā)的領(lǐng)域。各級人民法院的領(lǐng)導(dǎo)和干警必須充分體現(xiàn)依法保護(hù)人民群眾合法權(quán)益、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、鞏固黨的執(zhí)政地位和國家政權(quán)的立場，以此作為貫徹群眾路線、樹立群眾觀點(diǎn)的重要載體，堅(jiān)決反對以“服務(wù)大局”為名、行危害大局之實(shí)，堅(jiān)決避免因強(qiáng)制執(zhí)行違法或不當(dāng)而導(dǎo)致矛盾激化、引發(fā)惡性事件。
　　2.嚴(yán)查執(zhí)行依據(jù)之合法性。對行政機(jī)關(guān)申請法院強(qiáng)制執(zhí)行其征地拆遷具體行政行為的，必須嚴(yán)把立案審查關(guān)，不得背離公正、中立立場而遷就違法或不當(dāng)之行政行為。凡是不符合法定受案條件以及未進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估之申請，一律退回申請機(jī)關(guān)或者直接裁定不予受理；凡是補(bǔ)償安置不到位或者具體行政行為雖然合法但確有明顯不合理及不宜執(zhí)行情形的，不得裁定準(zhǔn)予執(zhí)行。
　　3.嚴(yán)控先予執(zhí)行。對涉及征地拆遷申請法院強(qiáng)制執(zhí)行的案件，不得受理被執(zhí)行人尚未超過法定起訴期限的，原則上也不得準(zhǔn)許其他當(dāng)事人或有關(guān)部門申請先予執(zhí)行的。
　　4.慎用一切強(qiáng)制手段。對當(dāng)事人不執(zhí)行法院生效裁判或既不起訴又不履行行政行為確定義務(wù)的案件，要具體情況具體分析，注意聽取當(dāng)事人和各方面意見，多做協(xié)調(diào)化解工作，盡力促成當(dāng)事人自動履行。如需強(qiáng)制執(zhí)行，務(wù)必做好風(fēng)險評估，制定詳細(xì)工作預(yù)案。凡在執(zhí)行過程中遇到當(dāng)事人以自殺相威脅等極端行為、可能造成人身傷害等惡性事件的，一般應(yīng)當(dāng)停止執(zhí)行或首先要確保當(dāng)事人及相關(guān)人員的人身安全，并建議政府和有關(guān)部門做好協(xié)調(diào)、維穩(wěn)工作，確保執(zhí)行活動安全穩(wěn)妥依法進(jìn)行。
　　5.優(yōu)化執(zhí)行環(huán)境。鑒于目前有關(guān)征地拆遷的具體強(qiáng)制執(zhí)行模式尚待有關(guān)國家機(jī)關(guān)協(xié)商后確定，各級人民法院要緊緊依靠黨委領(lǐng)導(dǎo)，爭取各方理解和支持。凡涉及征地拆遷需要強(qiáng)制執(zhí)行的案件，須在黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)和政府的配合下進(jìn)行，更好地發(fā)揮黨委、政府的政治、資源和手段優(yōu)勢，共同為有效化解矛盾營造良好環(huán)境。
　　6.嚴(yán)格報(bào)告制度。凡在執(zhí)行中發(fā)生影響社會穩(wěn)定重大事件的，有關(guān)法院必須迅速向當(dāng)?shù)攸h委和上級法院如實(shí)報(bào)告有關(guān)情況，做到信息準(zhǔn)確、反應(yīng)靈敏。對不具備交付執(zhí)行條件的案件，凡遇到來自有關(guān)方面的壓力和不當(dāng)干擾的，必須及時向上級法院和有關(guān)機(jī)關(guān)報(bào)告，堅(jiān)決防止盲目服從、草率行事、不計(jì)后果的情況發(fā)生。
　　7.明確責(zé)任，嚴(yán)肅追究違法失職行為。凡是因工作失誤、執(zhí)法不規(guī)范或者濫用強(qiáng)制手段、隨意動用法院警力實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行導(dǎo)致矛盾激化，造成人員傷亡或財(cái)產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p失等惡性后果以及引發(fā)大規(guī)模群體性事件，或者對重大信息隱瞞不服、歪曲事實(shí)，造成影響社會穩(wěn)定等負(fù)面效果持續(xù)擴(kuò)大的，要嚴(yán)肅追究有關(guān)法院領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人員的責(zé)任，并予以曝光通報(bào)。

 

 

本文編號：12183