一、分析2003年以來的房地產(chǎn)稅收調控政策
　　2003年6月，中國人民銀行第121號文件的頒布標志著國家開啟了對房地產(chǎn)市場宏觀調控的征程。據(jù)不完全統(tǒng)計截止到2010年為止，關于綜合房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、多種房地產(chǎn)稅、土地增值稅等的相關文件多達69件。其中，營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅是對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生直接影響的三大關鍵稅種。不同的法律政策和法律文件對房地產(chǎn)市場所發(fā)揮的作用各有不同，立足法律規(guī)范的層次對相關文件進行歸類的話，大體可分為一下幾種條文。
　　1.宣示性條文
　　宣示性條文沒有實本文由收集整理質性的內(nèi)容，其功能在于傳遞管理者的某種決心，進而影響決策者的思維行為、規(guī)范市場活動。因此，在實際執(zhí)行中，宣示性條文沒有重大的影響力與現(xiàn)實意義。
　　2.重復性條文
　　重復性條文是國家對已經(jīng)出臺或生效的法律文件，為強調其重要性再度出臺實施的文件。法律、法規(guī)的法律效力要遠遠高于部門政策，唯有法律、法規(guī)得以尊重、執(zhí)行，政策的遵守才成為可能。但實際情況是，下級部門普遍傾向于執(zhí)行上級文件、而對法律、法規(guī)卻“不屑一顧”，因此，國家只有頒發(fā)重復性條文，才能使其得以貫徹執(zhí)行。
　　3.變更性條文
　　當原來的規(guī)定面對新情況顯得“力不從心”，無法滿足現(xiàn)實需要時，需要相關管理部門在自己部門的權限范圍內(nèi)，對原來的規(guī)定作出變更。
　　4.新增加內(nèi)容條文
　　一些重要的內(nèi)容沒有體現(xiàn)在當前貫徹實施的法律、法規(guī)、文件中，對此，管理部門重新加上的條文就屬于新增加內(nèi)容條文。稅收一方面是國家財政支出的重要來源，一方面又是對公民財富的一種合法剝奪。因此，在增加新的稅收種類時，必須要征得社會的同意和認可。
　　5.說明性條文
　　說明性條文是對正在執(zhí)行的法律、法規(guī)中一些表達上存在歧義、理解上有難度的內(nèi)容進行說明的條文。我國關于房地產(chǎn)稅收調控的文件大都是說明文性質的，由于法律、法規(guī)的執(zhí)行力度和穩(wěn)定性要更強一些，因此，面對千變?nèi)f化的外部環(huán)境，相關部門必須要與時俱進，及時對法律法規(guī)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的疑問做出合法、合理的解釋。
　　除了以上條文外，還有操作性條文、形式性條文等等不同的種類。所有條文中變更性條文和新增加內(nèi)容條文對房地產(chǎn)市場的影響是最為直接、最為顯著的，對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控與引導產(chǎn)生了巨大的作用。尤其是二手房交易征收營業(yè)稅的國稅發(fā)[2005]89 號第三條，規(guī)定2005年6月開始，購房時間在兩年之內(nèi)進行銷售的，將征收全額營業(yè)稅；超過兩年的，按照購房與售房時的差價征收營業(yè)稅（后來將兩年的期限上調為五年）。此條文的出臺對抑制房地產(chǎn)市場過熱、控制房地產(chǎn)炒作者贏取暴利起到了關鍵作用。
　　二、房地產(chǎn)稅收調控的現(xiàn)狀與不足
　　1.稅收調控缺乏法律保護
　　我國稅率的調節(jié)往往是得到國務院批準后，由財政部門予以宣布，而實際上國務院怎樣批準的、國務院的批準等不等于事實上的法律保護、其法律效力又是如何等等我們無從得知。作為國家稅收的調控者、引導者，財政部門在行使其手中的征稅權時，必須要堅持稅收法定的原則，堅持“無代表則無稅”。因此，在沒有征得人民允許的情況下，由國務院頒布行政法規(guī)允許財政部門調節(jié)稅率的方法違背了
　　稅收法定的原則。
　　2.稅收調控不夠嚴謹
　　我國目前對房地產(chǎn)市場的稅收調控政策缺乏嚴謹性與謹慎性，盡管有時為了滿足形勢的變化不得不對相關內(nèi)容作出調節(jié)、變更，以體現(xiàn)宏觀調控的政策性與靈活性。但過于頻繁的“朝令夕改”則顯得盲目隨意。當稅收的靈活性與穩(wěn)定性發(fā)生碰撞之時，就及其容易導致政府濫用手中的稅收調控權利，侵犯納稅人的財產(chǎn)權。稅收法定的原則要求稅收調控必須要走法律程序。程序保障、程序合法、程序正義應當是稅收法定原則的應有之義，應當體現(xiàn)在國家征稅權的行使過程中。而實際上我國稅收調控法治色彩淡薄、政策性味道濃厚，政府更加傾向于稅收調控的功能性價值。
　　三、完善房地產(chǎn)稅收調控的舉措
　　1.完善立法環(huán)節(jié)，對新文件進行可行性研究
　　要加強科學立法、嚴格執(zhí)法，對新出臺的稅收調控政策必須要進行可行性研究。以目前分歧最嚴重、討論聲最高的物業(yè)稅為案例來看，有人認為在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)不沒有設立征稅的門檻是目前我國房地產(chǎn)稅收調控結果差強人意的癥結所在，因此建議應當征受公民房產(chǎn)物業(yè)稅。稅收一方面是國家財政支出的來源，一方面也是對公民財產(chǎn)的剝奪，因此對公民財產(chǎn)的征收必須要經(jīng)過立法程序或相關法律的規(guī)定。征收物業(yè)稅必須要經(jīng)過全國人民代表大會或人大常委會同意后，以立法的形式予以確定。要起草法律草案，廣泛采集社會意見，尊重社會各個階層的意愿表達，要不斷完善、創(chuàng)新，深化民眾對新政策的理解，為日后法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行清掃障礙。對于稅收調控過程中出現(xiàn)的違法、違規(guī)、違紀現(xiàn)象要及時發(fā)現(xiàn)、及時查辦、及時處理，追究相關負責人的法律責任，嚴懲不貸、絕不姑息。
　　2.適當范圍內(nèi)減少征稅
　　從理性的角度進行分析的話，我們不得不承認，稅收調控政策其實是一把雙刃劍，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響是兩面的，有些政策的實施甚至已經(jīng)違背了其當初的目標。比如2005年頒布實施的二手房交易征收營業(yè)稅、 2006年頒布實施的二手房征收個人所得稅政策，筆耕論文新浪博客，其實并沒有實現(xiàn)當初抑制炒房、降低房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序的目的。當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)打破了供給與需求之間的平衡，如果我們目前還沒有辦法對房地產(chǎn)供應商進行稅收轉嫁進行控制的話，那么最佳的選擇就是在適當?shù)姆秶鷥?nèi)，減少征稅額度，降低房地產(chǎn)商的房地產(chǎn)交易成本和房產(chǎn)開發(fā)成本。

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