論文摘要 本文將從宅基地使用權(quán)與農(nóng)村房屋所有權(quán)的關(guān)系角度出發(fā)，探究宅基地使用權(quán)在農(nóng)村房屋所有權(quán)不同形式流轉(zhuǎn)時(shí)的處理方式，以及對(duì)占有制度在宅基地流轉(zhuǎn)中適用的合理性分析。

　　論文關(guān)鍵詞 宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn) 處理

　　因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，農(nóng)村房屋以及宅基地的私自流轉(zhuǎn)也日漸活躍，交易活躍的同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致糾紛。為正確地處理這些糾紛，本文著重將要探討的是與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的一些法律問(wèn)題。首先從宅基地使用權(quán)之概念和特征入手。

　　一、宅基地使用權(quán)之概念和特征

　　宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，是指由自然人在依法取得的國(guó)家或者集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利 。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。因此宅基地的所有權(quán)應(yīng)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而宅基地使用權(quán)人享有的是占有、使用宅基地的權(quán)利。
　　宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)形式的一種，但確有其不同于其他土地使用權(quán)的法律特征：
　　（一）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且實(shí)行“一戶一宅”的制度
　　雖則法律并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)是否可以向城鎮(zhèn)居民出售，但是我國(guó)相關(guān)的政策規(guī)定是明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，即作為城鎮(zhèn)居民是無(wú)法取得宅基地使用權(quán)的，因此為了保護(hù)集體財(cái)產(chǎn)不流失，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。而且根據(jù)“一戶一宅”制，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但在農(nóng)村實(shí)踐中，因分家、繼承等原因可能會(huì)導(dǎo)致“一戶多宅“現(xiàn)象的出現(xiàn)。
　�。ǘ�）宅基地使用權(quán)的取得必須依照法律規(guī)定的行政審批程序進(jìn)行
　　根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。即任何人均不得在未經(jīng)審批的情況下擅自占用集體土地建房使用，而且宅基地使用權(quán)的批準(zhǔn)必須經(jīng)由縣級(jí)人民政府。
　�。ㄈ�）宅基地使用權(quán)在一定條件下可以流轉(zhuǎn)
　　物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，即意味著在符合法律規(guī)定的情形下，宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓。但從城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的政策精神看，宅基地使用權(quán)即便在一定條件下可轉(zhuǎn)讓也是絕對(duì)不允許向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的。從目前農(nóng)村實(shí)踐來(lái)看，集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)卻是屢見(jiàn)不鮮，且存在已久，若直接禁止，則不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中提到，對(duì)“一戶多宅”，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。由此可知，對(duì)“一戶多宅“并非采取直接取締的態(tài)度。
　　雖則宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，但是它與其地上建筑物的所有權(quán)緊密聯(lián)系。農(nóng)村房屋，除了是通過(guò)審批取得宅基地使用權(quán)，在該宅基地上用建造行為原始取得房屋的所有權(quán)之外，還可能是因出賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等方式繼受取得房屋的所有權(quán)。而在繼受取得房屋所有權(quán)的情況下，房屋所有權(quán)受讓者中可能存在并未作為一戶的成員參與宅基地的原始審批的情況。下文將對(duì)宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系進(jìn)行探討，逐步明確在繼受取得房屋所有權(quán)的前提下，宅基地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。

　　二、宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系

　　由于并非原始取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)，因此大部分因法律原因而繼受取得房屋所有權(quán)的人或已在本村或者他村申請(qǐng)新宅基地建造房屋；或已遷出為城鎮(zhèn)居民，已常住在城鎮(zhèn)；或未在本村申請(qǐng)過(guò)宅基地造房但已有其余非農(nóng)村住宅性質(zhì)的住房。在上述三種情形中，除未申請(qǐng)宅基地造房這種情形之外，其余兩種情形下若使得房屋所有權(quán)人擁有宅基地使用權(quán)則似乎有違“一戶一宅”制和宅基地使用權(quán)只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的原則。但即便在宅基地上建造的農(nóng)村房屋也是個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)，土地管理法中規(guī)定農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房，再申請(qǐng)宅基地，，不予批準(zhǔn)，從中可以看出除了城鎮(zhèn)居民明確不得買(mǎi)受農(nóng)村住宅外，法律并沒(méi)有禁止農(nóng)村住宅因繼承、贈(zèng)與或者農(nóng)村居民間協(xié)議等形式而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的規(guī)定。
　　因此在農(nóng)村住宅所有權(quán)因農(nóng)村居民間協(xié)議或繼承、贈(zèng)與等形式流轉(zhuǎn)時(shí)，將因?yàn)檎�基地使用�?quán)主體有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織限制、房屋所有權(quán)卻無(wú)此限制而在主體上發(fā)生沖突，或因違背“一戶一宅“制而發(fā)生沖突。但若在此時(shí)將房地分離，則房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)都會(huì)因無(wú)法發(fā)揮其實(shí)際權(quán)利的內(nèi)涵而形同虛設(shè)，這也直接決定了要么“房隨地走”，要么“地隨房走”。假若“房隨地走”，則不利于公民合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)；而假若“地隨房走”，則會(huì)影響村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的所有權(quán)行使產(chǎn)生妨礙。究竟該如何處理，筆者有以下見(jiàn)解：
　　1.若受讓房屋所有權(quán)者系在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，且無(wú)申請(qǐng)過(guò)宅基地的，那么在房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)移，即“地隨房走”。此種情形并無(wú)違反“一戶一宅”制度，也無(wú)違背宅基地使用權(quán)的主體僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原則。
　　2.若受讓房屋所有權(quán)者系本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，但已申請(qǐng)過(guò)宅基地的。該情況下，若“地隨房走”，則意味著受讓者成了“一戶多宅”。筆者認(rèn)為土地管理法中“一戶一宅”的規(guī)定應(yīng)為管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而并非直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此雖“一戶多宅”是應(yīng)該規(guī)制的現(xiàn)象，但因內(nèi)部流轉(zhuǎn)并未直接侵害集體經(jīng)濟(jì)組織利益，故該現(xiàn)象應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)戶騰退多余宅基地，而非直接認(rèn)定其對(duì)宅基地?zé)o使用權(quán)。因此在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)視為一并轉(zhuǎn)移。

　　3.若受讓房屋所有權(quán)者系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員，若宅基地使用權(quán)按“地隨房走”處理，則違反了宅基地使用權(quán)僅限本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的原則，且與宅基地?zé)o償劃撥的福利性又相悖 ，損害了本集體經(jīng)濟(jì)組織的切實(shí)利益。但因法律并無(wú)禁止該類型所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，故認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓無(wú)效太過(guò)武斷。但若肯定受讓者享有該房屋的所有權(quán)，則意味著不能排斥其對(duì)宅基地的使用。但筆者認(rèn)為受讓者可以占有宅基地并不代表其享有宅基地使用權(quán)，而是基于其所有權(quán)而肯定其事實(shí)上對(duì)宅基地進(jìn)行使用的狀態(tài)。
　　4.若受讓房屋所有權(quán)者系城鎮(zhèn)居民，因相關(guān)國(guó)家規(guī)定已明確城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)置農(nóng)村住宅，故筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、以租代買(mǎi)、以贈(zèng)代賣(mài)等形式試圖取得房屋所有權(quán)的均不能成為農(nóng)村住宅的所有權(quán)人。所以這里城鎮(zhèn)居民作為房屋所有權(quán)受讓人指的主要是除買(mǎi)受行為之外的分家、繼承等基于身份關(guān)系而取得房屋所有權(quán)的情形。因這種受讓形式往往帶有強(qiáng)烈的身份性質(zhì)，此時(shí)若對(duì)其進(jìn)行限制，不僅不利于公民對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法處分，也與農(nóng)村的普遍習(xí)俗不符。因此筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民在此種情形下應(yīng)該享有對(duì)農(nóng)村住宅的所有權(quán)，而且其基于所有權(quán)可以繼續(xù)對(duì)宅基地進(jìn)行占有，但此處對(duì)宅基地的占有絕不等同于宅基地使用權(quán)。
　　在上文第三、四兩種情形下，宅基地使用權(quán)并未隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移，之所以得出這個(gè)結(jié)論，除上文中提及的原因之外，筆者認(rèn)為從宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的角度出發(fā)，用益物權(quán)是從所有權(quán)權(quán)能中分離出來(lái)的單獨(dú)存在于他人所有物之上的權(quán)利，其存在不須具備前提條件 ，而在這兩種情形下，對(duì)宅基地的占有是以房屋所有權(quán)成立為前提條件的，不符合宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的特征。因此只能在房屋存續(xù)期間，基于所有權(quán)承認(rèn)其對(duì)宅基地的合法占有。那么，對(duì)宅基地占有的狀態(tài)既然不是宅基地使用權(quán)又應(yīng)如何定性呢？筆者傾向于將該種事實(shí)狀態(tài)歸于占有制度。

　　三、占有制度在宅基地流轉(zhuǎn)中的適用

　　首先，必須明確一下占有的概念。占有是指人對(duì)物有事實(shí)上的管領(lǐng)力 。占有并非一項(xiàng)權(quán)利，而是指一種事實(shí)，因?yàn)檎加兄贫鹊某霈F(xiàn)填補(bǔ)了所有權(quán)制度與他物權(quán)制度調(diào)整范圍外的空白，它注重對(duì)事實(shí)的保護(hù)，特別可以對(duì)一些缺乏本權(quán)的占有進(jìn)行調(diào)整，因此理論上也將其稱為類物權(quán)制度。占有的構(gòu)成有三個(gè)要件：一是占有須以物為客體；二是占有必須對(duì)物形成事實(shí)上的管理和控制；三是占有具有某種可為他人識(shí)別的外觀。
　　筆者之所以將城鎮(zhèn)居民、其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因房屋所有權(quán)而占有宅基地的事實(shí)歸于占有制度，主要是認(rèn)為該種對(duì)宅基地的占有符合了占有的三個(gè)要件：此占有是以宅基地為客體，并因房屋的繼續(xù)存在使得對(duì)房屋依附之宅基地事實(shí)上的控制，且該占有事實(shí)上是一種房必然依附于土地的可識(shí)別的自然外觀。
　　以上兩個(gè)類型的自然人因?yàn)檎�基地使用�?quán)主體的限制均不可能是宅基地使用權(quán)人，但是享有農(nóng)村住宅的所有權(quán)后必然導(dǎo)致對(duì)宅基地的現(xiàn)實(shí)占有，但這種對(duì)宅基地的占有在內(nèi)涵上明顯小于宅基地使用權(quán)的占有、使用、收益的權(quán)能內(nèi)涵。雖則在占有制度中占有并非一項(xiàng)權(quán)利，即對(duì)宅基地的占有并未作為物權(quán)的一種進(jìn)行保護(hù)，但是占有作為一種類物權(quán)，占有人還是可以享有以維護(hù)占有為目的的各種物上請(qǐng)求權(quán)，例如對(duì)侵害其合法占有的行為享有排除妨害的請(qǐng)求權(quán)。而且由于該兩個(gè)類型的自然人對(duì)房屋所有權(quán)的享有，基于宅基地與其地上建筑不可分離保護(hù)的事實(shí)，在現(xiàn)實(shí)中，要在房屋繼續(xù)存在期間對(duì)所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)，就必須應(yīng)該對(duì)其占有宅基地的事實(shí)狀態(tài)進(jìn)行保護(hù)，否則房屋將成為“空中樓閣“，無(wú)任何現(xiàn)實(shí)意義。
　　但是，他們之所以可以取得占有僅僅是因?yàn)榉康夭荒芊蛛x這一自然屬性，純屬事實(shí)行為，而非法律行為。因此該種占有是原始取得的占有，而這種原始取得的占有將是脆弱地依附于房屋的保有而存在著的。
　　正是因?yàn)樵搶?duì)宅基地的占有系基于房屋必然建于土地之上這一事實(shí)，而非依據(jù)原房屋所有權(quán)人對(duì)宅基地的使用權(quán)而產(chǎn)生的，因此這種占有并非永久性的，對(duì)宅基地的占有與房屋的存在與否緊密聯(lián)系。一旦房屋全部損毀滅失，不僅意味著房屋所有權(quán)因損毀這一自然原因而消失，同樣，因?yàn)闆](méi)有房屋占據(jù)在土地之上，對(duì)宅基地也在事實(shí)上喪失了管理和控制，即對(duì)宅基地的占有發(fā)生了消滅。而此占有的喪失，即發(fā)生了宅基地所有權(quán)人收回完整的宅基地使用權(quán)的后果。

　　四、總結(jié)

　　筆者認(rèn)為用以上方法去處理宅基地使用權(quán)，不僅使得農(nóng)村村民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)利益最有效的發(fā)揮，也是維護(hù)了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，使之不受損害。