發(fā)布時(shí)間：2015-02-05 10:08

　　論文摘要 在基層法院的執(zhí)行案子中，很多案件的被執(zhí)行人為農(nóng)民，法院在調(diào)查被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)過程中很難發(fā)現(xiàn)其有農(nóng)村房屋外的其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。對(duì)農(nóng)村房屋的處置涉及到其占有的宅基地使用權(quán)，這使農(nóng)村房屋執(zhí)行難度遠(yuǎn)超對(duì)一般商品房的處置。目前各法院對(duì)農(nóng)村房屋的執(zhí)行態(tài)度做法不一，本文通過對(duì)農(nóng)村房屋執(zhí)行現(xiàn)狀予以概括，對(duì)當(dāng)前農(nóng)村房屋執(zhí)行過程（包括調(diào)查階段、拍賣前后）中遇到的客觀障礙予以分析，提出當(dāng)前農(nóng)村房屋執(zhí)行的可行性依據(jù)及進(jìn)一步解決該問題的建議，以期促進(jìn)農(nóng)村房屋規(guī)范執(zhí)行，保障此類案件申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利，維護(hù)司法權(quán)威。

　　論文關(guān)鍵詞 農(nóng)村房屋 宅基地 執(zhí)行

　　一、 農(nóng)村房屋執(zhí)行的現(xiàn)狀

　　基層法院涉農(nóng)執(zhí)行案件多，執(zhí)結(jié)率一直偏低。法院程序終結(jié)的執(zhí)行案件中，不少被執(zhí)行人在農(nóng)村都有房屋，有些甚至是新建的四五層樓房未能執(zhí)行。2013年，金華地區(qū)農(nóng)村居民純收入為14788元，婺城區(qū)農(nóng)村居民純收入僅13573元 ，以執(zhí)行農(nóng)村居民現(xiàn)金收入實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)難度較大。法院在財(cái)產(chǎn)普查 過程中很難發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有農(nóng)村房屋外的其他財(cái)產(chǎn)，農(nóng)村房屋的執(zhí)行困難，造成農(nóng)村“老賴”則越來越多，造成負(fù)面的社會(huì)影響。
　　目前，各基層法院都認(rèn)為處分農(nóng)村房屋受現(xiàn)行法律關(guān)于集體土地流通的限制，執(zhí)行難度較大，但申請(qǐng)執(zhí)行人通常會(huì)要求執(zhí)行農(nóng)村房屋，案件承辦法官壓力很大，做法不一。
　　1. 消極的做法。基本上不考慮將農(nóng)村房產(chǎn)列入執(zhí)行對(duì)象， 被執(zhí)行人如無其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)， 一般裁定中止執(zhí)行， 申請(qǐng)執(zhí)行人催得急或上訪不斷的， 則普遍對(duì)被執(zhí)行人采取拘留措施。或者僅對(duì)農(nóng)村房屋采取查封措施，并不進(jìn)入拍賣程序。
　　2.積極的做法。主要有三種模式：一是戶籍限制拍賣式。即限定買受人為被執(zhí)行人所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員范圍的無房戶，集體土地使用權(quán)實(shí)行“地隨房走”。二是“賣房不賣地”式。對(duì)拍賣農(nóng)村房屋時(shí)區(qū)分集體土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)，不限制買受人的范圍，但買受人只享有房屋所有權(quán)，“地不隨房走”。在拍賣、變賣不能時(shí)裁定“以房抵債”。三是直接拍賣式�？紤]到農(nóng)村消費(fèi)能力，如果限定買受人為同村無房戶，極有可能流拍，大大降低了執(zhí)行效率，也與《拍賣法》所規(guī)定的拍賣宗旨“公開公平公正”原則相悖，所以只能將買受人的對(duì)象放大，僅限定為農(nóng)村戶口甚至不限定買受人戶籍。根據(jù) “地隨房走”的原則，買受人購得房屋的，自然也取得了該房屋占用的宅基地使用權(quán)。

　　二、 分析造成農(nóng)村房屋執(zhí)行難的表現(xiàn)及原因

　�。ㄒ唬┱{(diào)查被執(zhí)行人農(nóng)村房屋真實(shí)信息難
　　首先是獲取被執(zhí)行人房屋信息難。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一般以登記為準(zhǔn)。但農(nóng)村批土地時(shí)，經(jīng)常是村干部劃定范圍后村民就草草打樁建房，房屋建成后也沒有辦理產(chǎn)權(quán)證件。一些被執(zhí)行人，心知自己有債務(wù)在身，，故意不辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記。《物權(quán)法》第三十條明確農(nóng)村房屋可依建造行為取得，法院可審查權(quán)利人的相關(guān)審批手續(xù)和實(shí)際投資建造以明確房屋歸屬，但當(dāng)前執(zhí)行案多人少矛盾突出的情況下，要一一查實(shí)被執(zhí)行人農(nóng)村房屋幾乎不現(xiàn)實(shí)。
　　其次是區(qū)分被執(zhí)行人與他人的房屋權(quán)屬難，審批宅基地建房一般以戶為單位，農(nóng)戶家庭成員在冊(cè)人口一并作為申請(qǐng)主體進(jìn)行宅基地審批。房產(chǎn)處于家庭成員共同共有的狀態(tài)，因此執(zhí)行到個(gè)人房屋時(shí)往往就影響其他家庭成員的權(quán)益。雖然可以由申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)之訴后再處置房產(chǎn)，但勢必影響執(zhí)行的進(jìn)程。 有些家庭成員年老年幼，并不懂得主張自身權(quán)利，其宅基地份額通常不會(huì)被區(qū)分出來。此外，農(nóng)村房屋中存在大量超面積建房、違法搭建等情況，土管部門對(duì)此往往未作處理，因此執(zhí)行中也難以確權(quán)。
　�。ǘ�）農(nóng)村房屋進(jìn)入拍賣程序爭議較大
　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋流轉(zhuǎn)受法律限制�；�于房屋和土地不可分割的關(guān)系，房屋和土地在交易中必須共同作為交易的標(biāo)的，此即所謂房地權(quán)利主體相一致原則。但是我國對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制有所不同， 《土地管理法》第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由此看出，我國對(duì)農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是禁止轉(zhuǎn)讓或嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)讓的。而《土地管理法》第六十二條及《物權(quán)法》第一百五十三條、一百五十五條都說明了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的合法性。但農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)一方面不僅受一戶一宅及面積 的限制，買受人的范圍也受極大限制，即使進(jìn)入拍賣程序，若買受人被限定在同村無房戶中，拍賣成功的幾率并不高，多次流拍容易造成時(shí)間拖延、資源浪費(fèi)。
　　（三）拍賣中農(nóng)村房屋的成交率低
　　一方面是對(duì)買受人范圍的限定。第一，農(nóng)村房屋不能向城市居民出售，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定了農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批準(zhǔn)城市居民占有農(nóng)民集體土地建住宅；第二，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓，根據(jù)“地隨房走”原則，也限制了農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓；第三，一些法院認(rèn)為根據(jù)“一戶一宅”原則，農(nóng)村房屋不能向本的有房村民轉(zhuǎn)讓。若買受人被嚴(yán)格限定在同村無房戶中，同村無房戶者并不多，且礙于情面不愿購買鄉(xiāng)親被拍賣的房屋，有些無房戶未能批地建房的原因就是經(jīng)濟(jì)條件不好，即使其有購買意愿，也無法根據(jù)法院要求一次性支付全額價(jià)款。
　　另一方面是農(nóng)村房屋價(jià)值和功能有限：除少數(shù)城中村的農(nóng)村房屋外，多數(shù)農(nóng)村房屋房屋價(jià)值不高，對(duì)剛需購房者而言生活不方便，對(duì)投資者而言升值空間不大且其權(quán)利不受保障；且農(nóng)村房屋受宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，不具有完整的物權(quán)，抵押功能受限，再流轉(zhuǎn)的效力也不可預(yù)測；有些農(nóng)村房屋上存在租賃，租期較長且租金已由被執(zhí)行人收取，競買人買受該房屋后，還需處理與房屋承租人的關(guān)系。

　　（四）農(nóng)村房屋拍賣成功后面臨困境
　　一方面，法院有可能遭遇協(xié)助執(zhí)行障礙。法院能否對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行處理，沒有法律上的授權(quán)。部分地區(qū)的國土資源、房屋管理部門認(rèn)為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移， 違背了我國有關(guān)宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)移的政策規(guī)定， 所以不允許轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。另一方面，村集體及相鄰關(guān)系等客觀方面會(huì)給騰房及買受人帶來困擾。執(zhí)行中會(huì)遇到村集體組織以出賣農(nóng)村房屋須經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)三分之二以上通過為由，拒絕出具同意出賣農(nóng)村房屋的意見。 騰房時(shí)，村委會(huì)、村民代表往往不愿意到場作證，甚至有些被執(zhí)行人和同村村民會(huì)百般阻撓，房屋難以騰空、交付。

 

　　三、 解決農(nóng)村房屋執(zhí)行困境的出路

　　（一） 明確農(nóng)村房屋可執(zhí)行性
　　十八屆三中全會(huì)提出的“……慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓……建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。”顯露了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的發(fā)展方向�！锻恋毓芾矸ā返诹�十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村宅基地上的住房是可以流轉(zhuǎn)的，只是流轉(zhuǎn)之后再申請(qǐng)宅基地不能獲批的法律后果�？梢�“一戶一宅”原則僅限制宅基地使用權(quán)的原始取得。物權(quán)法明確規(guī)定了不允許以宅基地使用權(quán)設(shè)定抵押，但對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)未明確禁止�！段餀�(quán)法》第一百五十三條和第一百五十五條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”均表明《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)沒有絕對(duì)禁止，繼受取得農(nóng)村房屋（含宅基地）不需為“一戶一宅”原則所限。
　�。ǘ�） 健全農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記制度
　　農(nóng)村房屋的執(zhí)行以調(diào)查房屋登記為前提，只有將農(nóng)村房屋都依法登記，才能保證農(nóng)民在作為被執(zhí)行人時(shí)法院能全面查實(shí)其財(cái)產(chǎn)。因此要盡早建立統(tǒng)一的登記系統(tǒng)，明確登記機(jī)關(guān)登記程序、登記內(nèi)容以及登記效力。農(nóng)村房屋的登記，登記的所有權(quán)人多為戶主一人，但是農(nóng)村建房審批時(shí)多以戶為主，筆者認(rèn)為，在登記權(quán)利人時(shí)還應(yīng)將其他家庭成員（尤其是子女或者父母）的共有權(quán)登記錄入。農(nóng)村房屋的所有權(quán)變更，應(yīng)根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定及時(shí)變更登記，否則不發(fā)生物權(quán)效力。
　�。ㄈ�） 完善農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
　　農(nóng)村集體土地使用權(quán)房產(chǎn)難以執(zhí)行的原因，歸根到底是集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)障礙。 要解決這一問題，其根本途徑是對(duì)現(xiàn)行《土地管理法》進(jìn)行修改，解除對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。目前法院在執(zhí)行房地產(chǎn)過程中要與國土部門協(xié)商之后方可處理，使得法院在執(zhí)行農(nóng)村房屋時(shí)底氣不足。應(yīng)完善《土地管理法》等相關(guān)法律，解除對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。
　　（四） 現(xiàn)有條件下執(zhí)行農(nóng)村房屋的建議
　　在不違背現(xiàn)有法律精神的前提下建議適當(dāng)擴(kuò)大房屋受讓范圍，可以不限制購買者是否已有宅基地及住房，允許同（縣）區(qū)或者同鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人員、本村就地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員、嫁入本村或入贅本村但戶口未遷入的人員、村集體組織成員與非集體組織成員共同購買農(nóng)村房屋等。在經(jīng)濟(jì)條件許可的地區(qū)，也可商請(qǐng)村集體組織將農(nóng)村房屋回購，將回購所得資金支付給申請(qǐng)執(zhí)行人。
　　法院裁定對(duì)被執(zhí)行人房屋予以查封、拍賣以后，要保證將執(zhí)行裁定書送達(dá)至被執(zhí)行人及房屋共有人、村委會(huì)、國土、建設(shè)部門，執(zhí)行法官還應(yīng)告知房屋共有人、房屋承租人、所屬集體經(jīng)濟(jì)組織等主體，保障其優(yōu)先購買權(quán)，被執(zhí)行人父母、子女等同戶成員宅基地使用權(quán)因無法分割而被一并拍賣的，應(yīng)給予適度補(bǔ)償。
　　建議最高院完善《拍賣規(guī)定》的司法解釋，明確規(guī)定國土資源管理部門、建設(shè)部門有配合辦理農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)。地方法院可以協(xié)同當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、土地、建設(shè)等部門形成會(huì)議紀(jì)要等文件，明確各部門協(xié)助內(nèi)容，以減少買受人對(duì)過戶障礙的顧慮，提高拍賣成功率。

 

本文編號(hào)：12387