樓市新政之中，限購之令頻出。在法律層面探討限購令，通常的路徑必須先從政策文本的具體規(guī)定中來提煉其概念或內(nèi)涵。出于立論與探討重心的異樣，本文對限購令內(nèi)涵的論述將予以簡化，筆耕文化推薦期刊，而將著重對限購令的法律屬性進行探究，由此闡明其實施的法經(jīng)濟學和經(jīng)濟法學的若干理論基礎(chǔ)，以從正反兩方面來對其進行全面審視其“利弊得失”，以推進健康、合法的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制體系的構(gòu)建與完善。
　　一、限購令之政策起源、法律屬性和實施概況
　　(一)政策起源及其依據(jù)
　　中央宏觀調(diào)控機構(gòu)分別于2010年4月和9月，2011年1月發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策意見。從內(nèi)容上看，三項政策，層層遞進，旨在鞏固和擴大調(diào)控成果，進一步推動房地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)良性變化，通過繼續(xù)有效地遏制房市投資投機性因素，遏制房價過快上漲勢頭，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，最終逐步解決城鎮(zhèn)居民家庭住房問題。除了沿用及完善傳統(tǒng)的差別化住房信貸利率政策、住房交易環(huán)節(jié)契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策外，為了應對“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍”的房市運行背景，后者《通知》中的第二條第二項中“堅決抑制不合理住房需求”中關(guān)于“限購令”政策出臺的授權(quán)性規(guī)定“……地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”，這就是“限購令”政策原始“文件”和各地方政府陸續(xù)出臺限購令的“法律(或政策)依據(jù)”。
　　(二)法律屬性及其認識
　　對限購令內(nèi)涵的認識，可從各地出臺的政策文本的內(nèi)容中予以探究提煉。從各地版限購令的具體內(nèi)容來看。本人認為，限購令是指限制或禁止構(gòu)成一定條件的民事主體通過(或不通過)融資手段來購買(或交易)商品房屋權(quán)利的普遍性行政指令。盡管限購令本身不是通過專門的政策文件出臺的，但相比其他宏觀調(diào)控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購令之價值屬性，必須做到兩點，一是將限購令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購令作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的一環(huán)，而不是孤立地將其看待。并且不能簡單地通過房價漲跌來評判其價值。限購令只有和其他宏觀調(diào)控政策手段協(xié)調(diào)一體，才能真正從積極方面發(fā)揮其應有的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目的。
　　(三)實施概況與趨勢
　　截至目前，全國至少有50個左右城市在本區(qū)域范圍內(nèi)實施房屋限購措施�？偨Y(jié)歸納各個城市限購令的具體內(nèi)容，可以對限購令做出如下幾點基本認識：第一，限購令基本上都是規(guī)定在一定時期內(nèi)限制居民購房套數(shù)，但具體限購期限，各地有不同的規(guī)定，有些城市規(guī)定了明確的實施期限，如福州、�？�、溫州三個城市均將限購令實施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數(shù)限購令區(qū)分戶籍內(nèi)外來規(guī)定不同程度限購政策，一般是對戶籍外的居民給予了更嚴格的限制；第三，限購令不僅規(guī)制一手商品房市場，而且將二手房也納入其規(guī)制的客體范圍：第四，有些城市在基本限購措施外還施加了其他相關(guān)規(guī)定，如廣州的“未滿18歲不得單獨購買商品房；境外購房按照國家有關(guān)政策執(zhí)行”等；第五，有些城市明確規(guī)定了違反限購令應承擔的法律后果，主要是“房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理(辦理)房地產(chǎn)登記”。從目前實施的效果來看，“限購令”確實起到了抑制房價非理性的上漲趨勢。加之房地產(chǎn)市場調(diào)控體系尚未完全建立，能預見限購令將在一段時期內(nèi)繼續(xù)實施下去。
　　二、限購令的經(jīng)濟學與經(jīng)濟法學分析進路
　　凡此種種，可以看出，限購令內(nèi)涵較為簡單，無非是各地方政府在全國房地產(chǎn)二次調(diào)控中，經(jīng)由中央調(diào)控規(guī)制部門授權(quán)，針對本地區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，由各個地方城市有關(guān)市場調(diào)控和規(guī)制的有權(quán)機關(guān)出臺實施的臨時性的旨在遏制本地區(qū)房價過快上漲，在一定時期內(nèi)限制居民購房數(shù)量為主要內(nèi)容的政府針對房地產(chǎn)市場的規(guī)制干預的政策措施。那么，如何在國家針對樓市的調(diào)控政策整體框架中從更加深的理論層面認識限購令的內(nèi)涵、現(xiàn)狀、缺陷以及完善。筆者認為可以從經(jīng)濟學與經(jīng)濟法學若干理論出發(fā)來深入探究限購令的本旨與內(nèi)涵。并且提出完善我國當前樓市宏觀調(diào)控政策體系的意見和建議。
　　限購令的出臺在社會上充滿著爭議，在學術(shù)界引發(fā)了關(guān)于合法性與合理性紛爭。在經(jīng)濟學界普遍所持的觀點認為，限購令是對市場運行與市場機制的粗暴干預，是用計劃的手段干預自由的市場，與完善社會主義市場經(jīng)濟與增加居民財產(chǎn)性收入的本旨目標相違背，并且已經(jīng)是對居民個體的民事基本權(quán)利一合法財產(chǎn)受法律保護、民事法律行為自由等的無理限制。在經(jīng)濟法學理論界，則似乎存在著與上述觀點不同“味道”的見解，市場機制從來就不是萬能的，市場機制帶來經(jīng)濟機制充分運行與發(fā)展的同時也會產(chǎn)生不可避免的諸多“負外部性”，市場也有失靈的時候，市場的失靈將有損于社會公共利益，因此，需要通過國家某種形式與程度上的外部干預來消除市場機制的這種缺陷，而限購令可能正是體現(xiàn)這種國家適當干預的“一劑良藥”。“合理的現(xiàn)代市場經(jīng)濟不僅需要技術(shù)生產(chǎn)手段，而且需要一種可靠的法律體系和照章行事的行政管理制度。”筆者認為，在當今中國存在的經(jīng)濟運行制度市場化趨向轉(zhuǎn)型與現(xiàn)有制度結(jié)構(gòu)與內(nèi)在運行機制逆趨向型本性體制矛盾下，衡量任何一種針對這種轉(zhuǎn)型市場運行的規(guī)制措施的標準應當是多元化的，具體應當做到“四個統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”：一是轉(zhuǎn)型目標與轉(zhuǎn)型手段的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；二是多元價值利益與核心價值利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；三是社會總體利益與個體局部利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；四是政策意圖的擴充性與法律規(guī)定的局限性統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))。文章則將具體針對這四個“統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”，分別從經(jīng)濟學與經(jīng)濟法學的基本理論范疇人手來論證限購令所具有的“工具合理性”。但是不能對限購令的合法性就予以認定，限購令在行政法制領(lǐng)域自身就存在問題，在私權(quán)法制與經(jīng)濟法制領(lǐng)域也存在著諸多超越法規(guī)限定的情形。

本文編號：3882