發(fā)布時間：2015-02-04 10:07

 

　　論文摘要 我國《物權法》第101條規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購買權制度，但對該制度規(guī)定的較為簡約，操作性差，對主體資格、轉讓方式、同等條件等規(guī)定不夠具體，對行使期限也未作規(guī)定，對當事人的權利實現(xiàn)及法院的審判工作帶來困難，需作進一步的解釋與完善。

　　論文關鍵詞 優(yōu)先購買權 《物權法》第101 條 適用與完善

　　一、概述

　　我國《物權法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。”《民法通則》第七十八條第三款也有類似的規(guī)定。優(yōu)先購買權是指特定的民事主體依照法律規(guī)定，享有的先于他人購買某項特定財產的權利。 優(yōu)先購買權制度在我國古已有之，在唐代的《唐歷》中就有規(guī)定：“房地買賣必先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣與別人” ，大陸法系國家如法國、德國等國民法典中以及臺灣地區(qū)民法中對該制度都有規(guī)定。財產共有制度，其人合性遠遠高于其資合性，各共有人間的熟悉與信任尤為重要，優(yōu)先權制度的設立有利于維護共有關系，更高效合理地利用共有物，促進物盡其用，并盡量減少共有物上的法律關系，以減少紛爭。但實踐中，該規(guī)范被使用的很少，原因在于我國《物權法》對該制度規(guī)定的較為簡約與籠統(tǒng)，操作性差，需作進一步的解釋與完善。

　　二、優(yōu)先購買權的性質

　　按份共有人的優(yōu)先購買權的性質問題學界一直存爭議，有的認為是一種期待權，有的認為是形成權或者是附條件的形成權，有的認為是債權，有的認為是物權，筆者認為，該權利是物權化的債權期待權。
　　首先，優(yōu)先購買權是一種期待權，非形成權。因為該權利是在一共有人要出賣其份額時其他共有人較共有關系以外的第三人有優(yōu)先購買的權利，，并不能直接使法律關系發(fā)生變動，直接與出讓人形成轉讓關系，不符合形成權的只要依據(jù)權利人單方意思表示就能夠使既存的法律關系變更或消條件滅且無需相對人做出輔助行為的特點，如其他共有人達不到“同等條件”，其就不能享有優(yōu)先購買權。如果共有人不再轉讓其共有份額或第三人的價格等條件比其他共有人的條件優(yōu)厚，那么其他共有人的該項權利便不再享有，該項權利只能是在期待條件成就時方可享有的權利，因此優(yōu)先購買權只是一種期待權。
　　其次，按份共有人的優(yōu)先購買權是一種債權的期待權。在某一共有人轉讓其份額時，其他共有人在“同等條件”下方能要求將該份額優(yōu)先轉讓給自己，但按份共有人優(yōu)先購買權除具有實現(xiàn)上的不確定性與附從性， 其他共有人并不能直接支配該擬轉讓份額，不符合物權的對世性與支配性特點，所以該權利本質上就非物權，仍屬債權。但如果完全定性為債權又不盡妥當，因為債權的具有平等性與可自由約定特點，平等性使得共有人相對于第三人的優(yōu)先權就無從談起，優(yōu)先購買權又是法律直接規(guī)定的。該項權利又是建立在物的共有關系之上的，因物的存在而產生的。因此筆者認為，共有人的優(yōu)買購買權是一種物權化的債權的期待權。

　　三、優(yōu)先購買權實現(xiàn)的限制

　�。ㄒ唬┲黧w資格上的限制
　　按份共有中的優(yōu)先購買權的行使首先是建立在合法的共有關系之上，行使主體只能是轉讓其份額的共有人之外的其他共有人。并且這種共有關系是現(xiàn)存的共有關系，曾經的共有人和將來可能成為共有人的人不享有優(yōu)先購買權。
　　某一共有人只有在向共有人之外的第三人轉讓其份額時，其他共有人才享有優(yōu)先購買權。如一按份共有關系中，有三個以上（包括三個）共人有，一共有人向另一共有人轉讓其份額時，其他共有人是否也享有優(yōu)先購買權？從《物權法》第一百零一條的文字表述上來看，不免讓人產生疑問。但如果允許其他共有人享有優(yōu)先購買權，并未體現(xiàn)按份共有人優(yōu)先購買權制度存在之如前所述之價值，有悖其宗旨，更會對接受轉讓的共有人極為不利，所以筆者認為，當某一按份共有人向另一共有人轉讓其份額時，其他共有人不可享有優(yōu)先購買權，為避免疑問，在以后的《物權法》修定或司法解釋中應加以明確。
　　某一共有人向共有人之外的第三人轉讓其份額時，多個其他共有人都想行使優(yōu)先購買權時，該份額應該轉讓給誰？該問題我國立法上還沒有直接規(guī)定，我國理論界對該問題主要存在兩種不同觀點，一是按其他共有人各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權，二是由對外轉讓份額的共有人選擇轉讓對象和比例。國外對該問題也有不同的立法范例，《德國民法典》第513條的規(guī)定，由其他共有人共同行使優(yōu)先購買權，法國民法典》第815—14條規(guī)定，其他共有人按份額享有優(yōu)先購買權，《巴西新民法典》第1322 條規(guī)定，對共有物實施改良最多的共有人享有優(yōu)先權購買權。但筆者認為，我國《物權法》規(guī)定的共有人優(yōu)先購買權中的“優(yōu)先”是指其他共有人相對于共有人之外的第三人而言的，目的是防止共有人人數(shù)的增加產生不信賴與糾紛，不涉及多個共有人間的優(yōu)先購買權的沖突。但這種沖突與本條聯(lián)系密切，類似于上面論述的一共有人向另一共有人轉讓其份額的時，其他共有人是否也享有優(yōu)先購買權的問題，此時，在不增加也未變換共人的情況下，應體現(xiàn)意思自治原則，由出讓人選擇轉讓對象為妥，此做法應在今后物權法的修正與有關司法解釋中應加以明確。

　�。ǘ�）轉讓方式的限制
　　《物權法》第101規(guī)定一共有人在對外轉讓其共有份額時，其他共有人才有優(yōu)先購買權，條文中“轉讓”一詞含義籠統(tǒng)。“轉讓”一般有有償轉讓和無償轉讓之分，從條文的前半段上來看，按份共有人的優(yōu)先購買權在有償轉讓和無償轉讓的情形下都享有，而在該條的后半段又規(guī)定“其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。”“同等條件”、 “購買”兩詞又與無償轉讓相沖突，因為在無償轉讓時無具體的價格，就無從談起同等條件，優(yōu)先購買權也就無法實現(xiàn)。因此，該條款中的“轉讓”是指有償轉讓行為。大陸法系國家的民法一般也都規(guī)定按份共有人的優(yōu)先購買權僅在有償轉讓時方能實現(xiàn)，如《法國民法典》第815條、《德國民法典》第463 條、《魁北克民法典》第1022 條等。同時，共有份額在被法院強制執(zhí)行時，該財產已不受該共有人控制，此時已談不上是自由轉讓，優(yōu)先購買權自然也就無法實現(xiàn)，《德國民法典》第512條又規(guī)定：“以強制執(zhí)行方法或破產管理人進行的出賣，排除先買權”。筆者認為，下列情形下按份共有人不享有優(yōu)先購買權（1）贈與、繼承與遺贈、概括性承受等無償轉讓行為時。（2）當出讓人無自由選擇受讓人時的被迫轉讓的情形，如因執(zhí)行法院判決而被拍賣、變賣共有份額情形等。

 

 

　　但在某一按份共有人將自己的共有份額無償贈與第三人或被法院強制執(zhí)行后，因其他共有人不享有行使優(yōu)先購買權極有可能影響共有關系而發(fā)生糾紛，有悖于該制度的立法宗旨，因此筆者認為，在原共有人不愿接受新成員時，為保障其他共有人的權益，法律應賦予其他共有人請求受贈人、其他承受人將其獲得的份額分出的權利。也可賦予其他共有人請求分割共有物的權利，《物權法》第99條也規(guī)定“共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割” 如果不賦予其他共有人分割權，必定導致共有關系難以維持，而當出現(xiàn)共有關系難以繼續(xù)維持的情形時，就可以認定存在分割共有物的“重大理由” 在將來的《物權法》的修正中，應明確該種情形為“重大理由”的一種。
　　（三）同等條件的限制
　　只有設立同等條件的要求，才能有效地保護轉讓份額的共有人利益不受損害，可以“限制共有人人數(shù)的增加，簡化共有關系”， 但什么是“同等條件”，我國《物權法》及司法解釋都無規(guī)定，在實踐操作中帶來了困難。國外民法對此有不同的立法模式，《德國民法典》第505條規(guī)定：“行使先買權時，先買權利人和義務人之間的買賣，按照義務人與第三人約定的相同條款而成立。”《法國民法典》第815規(guī)定，優(yōu)先權人以讓與共有人通知的“價格及條件”行使先取權。我國也主要存在兩種不同觀點，一種是絕對同等標準，認為同等條件不僅僅是價格條件，還包括付款條件，以及擬轉讓的共有人提出的影響其利益實現(xiàn)的其他條件。另一種觀點認為是相對同等條件，認為“同等條件”只是價格條件，不包括支付條件。實踐中如選擇絕對等同標準，按份共有人優(yōu)先購買權制度往往會形同虛設，擬轉讓人和受讓人完全可以訂立某些權利人無法達到的條件而使優(yōu)先購買權落空。因此筆者認為應采用相對同等條件，同等條件主要是指價格。在價格相同的情況下，其他共有人一般就應當享有優(yōu)先購買權。但除了價格，價款的支付期限與方式、有無履行擔保等其他因素有時會嚴重影響轉讓人的利益，其他交易條件只要沒有從根本上影響到出賣人的利益， 出賣人就不能以此作非同等條件而對抗優(yōu)先購買權人。 何為根本上影響出賣人的利益？實踐中， 法官依據(jù)案情的具體情況進行有自由裁量。在以后的立法與司法解釋中，應當對“同等條件”解釋與說明以增強其操作。
　�。ㄋ模﹥�(yōu)先購買權的行使期間的限制
　　按份共有人的優(yōu)先購買權必須在從出賣人通知之日起的一定的期限內行使，超期則其他共有人的就不再享有優(yōu)先購買權�！斗▏�民法典》對此規(guī)定的行使期限是一個月，《德國民法典》對此規(guī)定的期限以土地為標的是兩個月，以其他標的是一周的期限。但我國《物權法》沒有規(guī)定期限上的限制。筆者認為，轉讓人在履行期通知義務時，雙方可協(xié)商一個都能接受的期間，如協(xié)商不成，可借鑒其他國家立法范例，同時參照承租人的優(yōu)先購買權行使期限，規(guī)定按份共有人的行使期間為三個月為宜，期限過長不利于交易進行，且共有人可能會惡意利用期限使擬轉讓人的利益受損。關于該期限的起算，通說認為，應自優(yōu)先權人收到轉讓人通知時起算，如果擬轉讓的共有人怠于履行通知義務，則以其他共有人知悉擬轉讓的共有人和第三人締約之日計算。

　　四、優(yōu)先購買權實踐中實現(xiàn)途徑

　　因共有人的優(yōu)先購買權受到侵害，實踐中往往會向法院提起兩類型的訴訟請求：
　�。ㄒ唬┱埱笳J定轉讓人與第三人之間簽訂的轉讓合同無效
　　法院能否認定該轉讓合同無效，我國現(xiàn)行法律及相關司解都沒有明確的規(guī)定。筆者認為可判決該轉讓合同無效或駁回起訴，否則共有人的優(yōu)先購買權就形同虛設。如果轉讓的份額是不動產的，第三人應該知道其他共有人的存在并依法享有優(yōu)先購買權，此時就應該認定該轉讓合同無效。如果轉讓份額的是動產的，其他共有人又不能證明第三人知道或者應當知道該動產屬于轉讓人與其共有時，屬善意取得，就應該駁回起訴。
　　（二）請求判令依轉讓人與第三人之間的轉讓條件與自己形成新的轉讓合同關系
　　筆者認為，即使認定轉讓合同無效時，法院也不可直接判決支持。 轉讓合同雖被認定無效，但擬轉讓共有人對該份額仍享有的所有權，仍屬物權性質，如上所述，優(yōu)先購買權本質上是可期待的債權，物權優(yōu)于債權，如果該共有人不再想轉讓其共有份額，則期待性債權的前提就不復存在，其他共有人的優(yōu)先購買權自然喪失，只能駁回起訴。

 

 

本文編號：12410