發(fā)布時間：2014-07-24 21:41

    目前，公交基礎(chǔ)設(shè)施用地的綜合利用率比較低，筆耕文化傳播，綜合開發(fā)程度不高。由于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地的粗放經(jīng)營，使得公交基礎(chǔ)設(shè)施整體的管理效益不高，從而對公交基礎(chǔ)設(shè)施本身的維護造成資金上的影響。公交基礎(chǔ)設(shè)施在現(xiàn)有用地模式下，無法保證合理的投資回報，不能保障投資者的利益，因而對投資者缺乏吸引力，難以進行商業(yè)化經(jīng)營�，F(xiàn)有用地模式使得公交基礎(chǔ)設(shè)施在一方面浪費城市有限的土地資源，另一方面在渴望資金的不斷投入，從而長期處于投入產(chǎn)出失衡的狀態(tài)中，在這種狀態(tài)下，不能從公交基礎(chǔ)設(shè)施自身的運營中產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流來用作再投資，對公交基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展非常不利。 
　　 一、城市公交基礎(chǔ)設(shè)施土地利用模式 
　　 土地有自然屬性和社會屬性，所以“地租”被分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ中的土地區(qū)位地租在確定城市土地的 “價格”有普遍意義。區(qū)位地租系以生產(chǎn)成本與運輸成本表示產(chǎn)品價格的，取決于產(chǎn)地距離市場的遠近。離市場越近的產(chǎn)地的產(chǎn)品生產(chǎn)成本與運輸成本就越低，那么該產(chǎn)地的地租價格就越高，反之亦然。這說明，區(qū)位地租與交通聯(lián)系在一起，更進一步說，與交通的便利程度聯(lián)系在一起。此外，交通運輸對區(qū)位地租的確定有著重要的影響。公交基礎(chǔ)設(shè)施，包括大中型的換乘樞紐和停車場，都是為人們的出行提供便利的。它們應(yīng)該為周邊土地的升值帶來貢獻，同時也提升了它們所利用的土地的價值。  
　　 公交換乘樞紐以及其他類似的交通基礎(chǔ)設(shè)施地自身用地價格包括三個部分：級差地租Ⅰ（區(qū)位地租）、級差地租Ⅱ（集約度差額地租）和土地互動使用而產(chǎn)生的正面影響。因此，公交基礎(chǔ)設(shè)施尤其是公交換乘樞紐的用地有著其他用地沒有的有利因素。事實上，由于大中型公交換乘樞紐處于城市中某些“黃金”區(qū)位，地價是相當高昂的�？梢哉f，在市場經(jīng)濟的條件下，誰擁有城市土地，誰就擁有了巨大的財富；掌握了城市土地的所有權(quán)（只有國家掌握城市土地的所有權(quán)，企業(yè)只有使用權(quán)），就獲得了城市的巨大財源。如果在公交基礎(chǔ)設(shè)施所占的土地上不建交通樞紐等設(shè)施而代之以商業(yè)設(shè)施，這塊土地的經(jīng)濟效益提高了，但其社會效益被嚴重削弱了。交通不便，人們出行的距離和所花費的時間都要增加，整個地區(qū)的吸引強度是要打折扣的，對整個區(qū)域的經(jīng)濟效益有不利的影響。 
　　 二、公共交通基礎(chǔ)設(shè)施土地利用創(chuàng)新模式及其經(jīng)濟分析 
　　 1.公共交通基礎(chǔ)設(shè)施土地利用創(chuàng)新模式的提出。為了形成社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相統(tǒng)一的土地利用，可以把有巨大社會效益的公交基礎(chǔ)設(shè)施和巨大經(jīng)濟效益的商業(yè)項目綜合在一塊土地上，做到該塊土地的綜合利用。再對整個項目優(yōu)化設(shè)計，充分減少公共交通對環(huán)境的不利影響而不削弱公交基礎(chǔ)設(shè)施的專業(yè)功能。但是新模式具有以下幾點假定條件：公交基礎(chǔ)設(shè)施的專業(yè)功能不能被削弱；項目在技術(shù)上可行，商業(yè)項目和公交基礎(chǔ)設(shè)施沒有不可調(diào)和的矛盾；商業(yè)發(fā)展項目在經(jīng)濟上可行，有可觀的經(jīng)濟強度；對整個項目沒有非經(jīng)濟影響，如政策法律障礙等。 
　　 公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式為：滿足公共交通基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)功能，同時充分發(fā)掘該地塊的空間資源。即在公共交通基礎(chǔ)設(shè)施上，向上層空間拓展，立體開發(fā)，建造經(jīng)濟強度高的綜合項目，達到社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相統(tǒng)一。 
　　 2.公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式的經(jīng)濟效應(yīng)分析。由于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式事實上是開發(fā)公用基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)設(shè)施結(jié)合的綜合項目,是兩種性質(zhì)完全不同的產(chǎn)業(yè)在城市空間上的聚集. 公交基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)設(shè)施又互為作用,使城市的人流、物流、資金流和信息流在城市的同一地點或若干地點聚集，產(chǎn)生聚集經(jīng)濟效應(yīng)。
     這就需要用城市聚集經(jīng)濟的角度來分析。
（1）城市聚集經(jīng)濟的內(nèi)涵。聚集經(jīng)濟一般使指因社會經(jīng)濟活動及相關(guān)要素的空間集中而引起的資源利用的效率提高，以及由此而產(chǎn)生的成本節(jié)約、收入或效用的增加。與此項對應(yīng)，聚集不經(jīng)濟是指社會經(jīng)濟活動及相關(guān)要素的空間集中而引起的費用增加或收入效用的損失。
（2）公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式的城市聚集經(jīng)濟效應(yīng)。
按照城市空間經(jīng)濟學(xué)來分析，聚集的效應(yīng)的特點可以分為三點：1）空間性。聚集效應(yīng)是因為企業(yè)和居民在空間上彼此靠近而獲得的。對于公交基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)綜合項目，由于公交基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置在商業(yè)設(shè)施以下，交通的便利縮短了顧客、用戶和乘客與商家的距離，減低了人們在交通上的耗費。2）外部性。聚集效應(yīng)是空間上聚集的企業(yè)和居民，通過外在因素在客觀上互相為對方提供利益而使經(jīng)濟效果增加或費用減少。對于公交基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)綜合項目，彼此的空間聚集加快了各自在外部性上對彼此的補充。公交基礎(chǔ)設(shè)施為商家?guī)�來客流，商業(yè)設(shè)施的“場”的吸引力又為公交企業(yè)帶來了人流，大大提高了一般公交基礎(chǔ)設(shè)施的利用率。但是，各自的負的外部性如果處理不好又會造成聚集的不經(jīng)濟，如公交車輛的噪聲、污染等，不利于商家的營業(yè)環(huán)境。3）規(guī)模性。聚集效應(yīng)以一定的規(guī)模為前提，通過微觀主體在內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟來體現(xiàn)。對于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式來講，由于是在同一塊土地上集約了兩個兩種性質(zhì)完全不同的產(chǎn)業(yè)（一個是生產(chǎn)公共物品，可以享受政府劃撥用地，另一個是商業(yè)設(shè)施，按規(guī)定從市場上獲得用地），這對政府來講，原來要用兩塊地才能完成的事現(xiàn)在在一塊地上就解決了。不但節(jié)約了土地的耗費，還在原先沒有指望收入的土地上產(chǎn)生了經(jīng)濟效益。對于項目開發(fā)商來說，本來在商業(yè)設(shè)施中還要考慮增加交通設(shè)施如停車場，現(xiàn)在公交樞紐的嵌入，自然就減少了投資成本。同時，由于交通便利會在租戶中形成“競租”，使得租金提升。 
　　 三、公交基礎(chǔ)設(shè)施土地利用新模式的意義 
　　 滿足公交功能。公交基礎(chǔ)設(shè)施用地新模式使得公交基礎(chǔ)設(shè)施依然具有良好的公益性，社會效益非常突出。解決公交基礎(chǔ)設(shè)施融資問題。在新模式下，原有公交基礎(chǔ)設(shè)施融資難的問題得到解決。在公交基礎(chǔ)設(shè)施的民營化經(jīng)營中，提高了投資回報率，保證了投資者的利益，從而提高了對社會資本的吸引力，達到拓寬融資渠道，解決融資難等問題的目的。 
　　 提高公交基礎(chǔ)設(shè)施管理和運營水平。民營資本的介入，追求公交基礎(chǔ)設(shè)施社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏，在保障公交基礎(chǔ)設(shè)施的公益性的同時，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。公交基礎(chǔ)設(shè)施可以促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，對周邊地區(qū)的土地、房地產(chǎn)增值有巨大的貢獻，同時對其附近或相關(guān)的其他行業(yè)的經(jīng)濟效益增長也有較明顯的帶動作用。
     

 

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