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城市公交基礎(chǔ)設(shè)施土地利用模式的創(chuàng)新

發(fā)布時(shí)間:2014-07-24 21:41

    目前,公交基礎(chǔ)設(shè)施用地的綜合利用率比較低,筆耕文化傳播,綜合開發(fā)程度不高。由于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地的粗放經(jīng)營(yíng),使得公交基礎(chǔ)設(shè)施整體的管理效益不高,從而對(duì)公交基礎(chǔ)設(shè)施本身的維護(hù)造成資金上的影響。公交基礎(chǔ)設(shè)施在現(xiàn)有用地模式下,無法保證合理的投資回報(bào),不能保障投資者的利益,因而對(duì)投資者缺乏吸引力,難以進(jìn)行商業(yè)化經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)有用地模式使得公交基礎(chǔ)設(shè)施在一方面浪費(fèi)城市有限的土地資源,另一方面在渴望資金的不斷投入,從而長(zhǎng)期處于投入產(chǎn)出失衡的狀態(tài)中,在這種狀態(tài)下,不能從公交基礎(chǔ)設(shè)施自身的運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流來用作再投資,對(duì)公交基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展非常不利。 
   一、城市公交基礎(chǔ)設(shè)施土地利用模式 
   土地有自然屬性和社會(huì)屬性,所以“地租”被分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租Ⅰ中的土地區(qū)位地租在確定城市土地的 “價(jià)格”有普遍意義。區(qū)位地租系以生產(chǎn)成本與運(yùn)輸成本表示產(chǎn)品價(jià)格的,取決于產(chǎn)地距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近。離市場(chǎng)越近的產(chǎn)地的產(chǎn)品生產(chǎn)成本與運(yùn)輸成本就越低,那么該產(chǎn)地的地租價(jià)格就越高,反之亦然。這說明,區(qū)位地租與交通聯(lián)系在一起,更進(jìn)一步說,與交通的便利程度聯(lián)系在一起。此外,交通運(yùn)輸對(duì)區(qū)位地租的確定有著重要的影響。公交基礎(chǔ)設(shè)施,包括大中型的換乘樞紐和停車場(chǎng),都是為人們的出行提供便利的。它們應(yīng)該為周邊土地的升值帶來貢獻(xiàn),同時(shí)也提升了它們所利用的土地的價(jià)值。  
   公交換乘樞紐以及其他類似的交通基礎(chǔ)設(shè)施地自身用地價(jià)格包括三個(gè)部分:級(jí)差地租Ⅰ(區(qū)位地租)、級(jí)差地租Ⅱ(集約度差額地租)和土地互動(dòng)使用而產(chǎn)生的正面影響。因此,公交基礎(chǔ)設(shè)施尤其是公交換乘樞紐的用地有著其他用地沒有的有利因素。事實(shí)上,由于大中型公交換乘樞紐處于城市中某些“黃金”區(qū)位,地價(jià)是相當(dāng)高昂的。可以說,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,誰擁有城市土地,誰就擁有了巨大的財(cái)富;掌握了城市土地的所有權(quán)(只有國(guó)家掌握城市土地的所有權(quán),企業(yè)只有使用權(quán)),就獲得了城市的巨大財(cái)源。如果在公交基礎(chǔ)設(shè)施所占的土地上不建交通樞紐等設(shè)施而代之以商業(yè)設(shè)施,這塊土地的經(jīng)濟(jì)效益提高了,但其社會(huì)效益被嚴(yán)重削弱了。交通不便,人們出行的距離和所花費(fèi)的時(shí)間都要增加,整個(gè)地區(qū)的吸引強(qiáng)度是要打折扣的,對(duì)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)效益有不利的影響。 
   二、公共交通基礎(chǔ)設(shè)施土地利用創(chuàng)新模式及其經(jīng)濟(jì)分析 
   1.公共交通基礎(chǔ)設(shè)施土地利用創(chuàng)新模式的提出。為了形成社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的土地利用,可以把有巨大社會(huì)效益的公交基礎(chǔ)設(shè)施和巨大經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)項(xiàng)目綜合在一塊土地上,做到該塊土地的綜合利用。再對(duì)整個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì),充分減少公共交通對(duì)環(huán)境的不利影響而不削弱公交基礎(chǔ)設(shè)施的專業(yè)功能。但是新模式具有以下幾點(diǎn)假定條件:公交基礎(chǔ)設(shè)施的專業(yè)功能不能被削弱;項(xiàng)目在技術(shù)上可行,商業(yè)項(xiàng)目和公交基礎(chǔ)設(shè)施沒有不可調(diào)和的矛盾;商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行,有可觀的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度;對(duì)整個(gè)項(xiàng)目沒有非經(jīng)濟(jì)影響,如政策法律障礙等。 
   公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式為:滿足公共交通基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)功能,同時(shí)充分發(fā)掘該地塊的空間資源。即在公共交通基礎(chǔ)設(shè)施上,向上層空間拓展,立體開發(fā),建造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度高的綜合項(xiàng)目,達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一。 
   2.公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析。由于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式事實(shí)上是開發(fā)公用基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)設(shè)施結(jié)合的綜合項(xiàng)目,是兩種性質(zhì)完全不同的產(chǎn)業(yè)在城市空間上的聚集. 公交基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)設(shè)施又互為作用,使城市的人流、物流、資金流和信息流在城市的同一地點(diǎn)或若干地點(diǎn)聚集,產(chǎn)生聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
     這就需要用城市聚集經(jīng)濟(jì)的角度來分析。
(1)城市聚集經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵。聚集經(jīng)濟(jì)一般使指因社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及相關(guān)要素的空間集中而引起的資源利用的效率提高,以及由此而產(chǎn)生的成本節(jié)約、收入或效用的增加。與此項(xiàng)對(duì)應(yīng),聚集不經(jīng)濟(jì)是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及相關(guān)要素的空間集中而引起的費(fèi)用增加或收入效用的損失。
(2)公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式的城市聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
按照城市空間經(jīng)濟(jì)學(xué)來分析,聚集的效應(yīng)的特點(diǎn)可以分為三點(diǎn):1)空間性。聚集效應(yīng)是因?yàn)槠髽I(yè)和居民在空間上彼此靠近而獲得的。對(duì)于公交基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)綜合項(xiàng)目,由于公交基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置在商業(yè)設(shè)施以下,交通的便利縮短了顧客、用戶和乘客與商家的距離,減低了人們?cè)诮煌ㄉ系暮馁M(fèi)。2)外部性。聚集效應(yīng)是空間上聚集的企業(yè)和居民,通過外在因素在客觀上互相為對(duì)方提供利益而使經(jīng)濟(jì)效果增加或費(fèi)用減少。對(duì)于公交基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)綜合項(xiàng)目,彼此的空間聚集加快了各自在外部性上對(duì)彼此的補(bǔ)充。公交基礎(chǔ)設(shè)施為商家?guī)砜土,商業(yè)設(shè)施的“場(chǎng)”的吸引力又為公交企業(yè)帶來了人流,大大提高了一般公交基礎(chǔ)設(shè)施的利用率。但是,各自的負(fù)的外部性如果處理不好又會(huì)造成聚集的不經(jīng)濟(jì),如公交車輛的噪聲、污染等,不利于商家的營(yíng)業(yè)環(huán)境。3)規(guī)模性。聚集效應(yīng)以一定的規(guī)模為前提,通過微觀主體在內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)來體現(xiàn)。對(duì)于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式來講,由于是在同一塊土地上集約了兩個(gè)兩種性質(zhì)完全不同的產(chǎn)業(yè)(一個(gè)是生產(chǎn)公共物品,可以享受政府劃撥用地,另一個(gè)是商業(yè)設(shè)施,按規(guī)定從市場(chǎng)上獲得用地),這對(duì)政府來講,原來要用兩塊地才能完成的事現(xiàn)在在一塊地上就解決了。不但節(jié)約了土地的耗費(fèi),還在原先沒有指望收入的土地上產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)商來說,本來在商業(yè)設(shè)施中還要考慮增加交通設(shè)施如停車場(chǎng),現(xiàn)在公交樞紐的嵌入,自然就減少了投資成本。同時(shí),由于交通便利會(huì)在租戶中形成“競(jìng)租”,使得租金提升。 
   三、公交基礎(chǔ)設(shè)施土地利用新模式的意義 
   滿足公交功能。公交基礎(chǔ)設(shè)施用地新模式使得公交基礎(chǔ)設(shè)施依然具有良好的公益性,社會(huì)效益非常突出。解決公交基礎(chǔ)設(shè)施融資問題。在新模式下,原有公交基礎(chǔ)設(shè)施融資難的問題得到解決。在公交基礎(chǔ)設(shè)施的民營(yíng)化經(jīng)營(yíng)中,提高了投資回報(bào)率,保證了投資者的利益,從而提高了對(duì)社會(huì)資本的吸引力,達(dá)到拓寬融資渠道,解決融資難等問題的目的。 
   提高公交基礎(chǔ)設(shè)施管理和運(yùn)營(yíng)水平。民營(yíng)資本的介入,追求公交基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏,在保障公交基礎(chǔ)設(shè)施的公益性的同時(shí),帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公交基礎(chǔ)設(shè)施可以促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對(duì)周邊地區(qū)的土地、房地產(chǎn)增值有巨大的貢獻(xiàn),同時(shí)對(duì)其附近或相關(guān)的其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)也有較明顯的帶動(dòng)作用。
     

 



本文編號(hào):7366

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